이 웨이보는 광범위한 토론을 불러일으켰다. 일부 누리꾼들은 매입한 집의 평가가격이 떨어지면 은행에서 원금을 보충해 달라는 요청을 받지만 수십만 원을 은행에 공급할 힘이 없다고 우려하고 있다. 후속은행이 어떤 조치를 취할 것인지 모르겠다.
자세한 내용을 알기 위해 기자는 이 블로거에게 연락을 시도했지만 발고 시점까지 응답을 받지 못했다.
이 게시물은 은행이 집값이 오르고 있다고 말했을 때 이를 주목하는 사람은 드물지만, 대출계약에는 집값이 떨어질 때 구매자가 원금을 보충해야 한다는 조항이 있다고 밝혔다.
기자는 리가 말한' 보충 원금' 이 실제로 담보물 가치가 어느 정도 감소할 때 은행이 담보물 가치를 보충할 것을 담보인에게 요구할 것이라는 것을 다방면으로 알고 있다.
국가통계청이 발표한 6 월 5438+2 월 65438+ 10 월 자료에 따르면 전국 70 개 도시의 집값 전체가 계속 하락하고 있다 중고주택은 3 개 도시만 오르고, 4 개 도시는 안정을 유지하고, 나머지 도시는 모두 가격을 인하했다.
구체적으로, 165438+ 10 월, 일선 도시 신설 상품주택과 중고주택 판매가격은 각각 0.2%, 0.4% 하락폭이 지난달보다 0. 1 퍼센트 포인트 상승했다. 2 선도시 신설 상품주택과 중고주택 판매가격은 각각 지난달보다 0.2%, 0.4% 하락하여 지난달보다 0. 1 0% 포인트 하락했다. 3 선도시 신설 상품주택 판매가격 환비가 0.3% 하락하여 지난달 0. 1 0% 포인트 하락했다. 중고 주택 판매 가격 환비가 0.5% 하락하여 하락폭이 지난달과 같다.
주택 대출 계약을 체결할 때 대부분의 주택 구입자들은 대출 금액과 월급에 더 많은 관심을 기울이고 계약의 형식 조항을 자세히 읽지 않을 것이다. 실제로 주택 대출 계약에는 담보물을 보충하기로 명확한 약속이 있다.
기자가 받은 베이징 주택구매자와 우편예금은행이 체결한' 개인주택대출 및 담보계약' 사본에 따르면 담보물 가치가 어떤 이유로든 감소할 경우 담보인은 제때에 담보물 가치를 회복하거나 가치 감소에 해당하는 보증을 제공해야 한다.
또 다른 허베이 주택 구입자가 농업은행과 체결한' 개인주택대출 및 담보계약' 에 따르면 담보기간 담보물 가치가 감소한 것으로 나타났고, 대출자는 담보물 가치 회복을 요구하거나 대출자가 인정한 가치 감소에 해당하는 담보를 제공할 권리가 있다.
중국 사회과원 금융연구소 은행연구실장 이광자 () 에 따르면 감독층은 일반적으로 은행에 담보물의 가치를 정기적으로 평가하도록 요구하고, 가치가 대출 잔액보다 낮으면 추가 담보물을 요구한다고 밝혔다. 그러나 실제로 이런 상황은 매우 드물다.
보충 담보물은 작은 확률 사건이다.
북경의 한 선임 은행 인사는 은행이 주택 구입자에게 담보물을 보충해 달라고 요구한 상황이 크게 나타나지 않을 것이라고 기자들에게 말했다. 한편 주택 구입자들은 이미 일정 비율의 계약금을 지불했고, 반면 대출한도는 일반적으로 집값의 60 ~ 70% 를 평가하는 것으로, 일반 주민주택담보대출은 일반적으로 문제가 되지 않는다. 그러나 담보물의 가치가 감소하면 은행은 대출자에게 담보물을 보충하거나 일부 조기 상환을 요구할 권리가 있다. 이는 법적으로 규정된 것이다. 차용인이 실제 상황에 따라 대출 한도를 합리적으로 배정할 것을 건의하다.
기자가 인터뷰한 베이징 3 개 대형 은행의 주택 융자 사장은 취업 이래 주택 담보물을 보충해 주택 담보대출을 처리하도록 요구하는 경우는 한 번도 없었다고 밝혔다.
심천의 한 선임 은행 관계자는 기자에게 실제 운영상 정상적인 주민주택담보대출에 대해서는 집값이 어느 정도 떨어지더라도 은행은 일반적으로 담보물을 보충할 것을 요구하지 않거나 몇 가지 방아쇠 요인이 있다고 말했다.
베이징시 주태 로펌 파트너인 쇼 변호사는 담보물의 가치가 줄고, 대출자가 은행 요구에 따라 담보물을 보충하지 않은 경우, 은행은 일반적으로 대출자에게 일회성 상환을 요구하거나 담보권을 미리 행사할 권리가 있다고 설명했다. 대출자와 협의하여 담보물을 할인하거나 법정 절차에 따라 경매하거나 매각할 수 있다.
그러나 개인 주택담보 대출로 집을 사는 관행에서 주택구매자와 은행 사이에는 이중법적 관계가 있는데, 그 중 대출은 기본적인 법률관계이며, 주택 구입자에게 정상적인 상환을 요구하는 것은 은행의 가장 중요한 호소이다. 개인 담보 대출의 경우, 은행은 대출자에게 쌍방의 계약에 따라 담보물을 보충해 달라고 요구할 권리가 있지만, 실제로 대출자가 정상적인 상환을 계속할 수 있는 한 이 권리를 직접 주장하는 은행은 거의 없다. 전국 부동산 시장 침체의 맥락에서 계약권이 주택구매자와 은행의 갈등을 격화시킬 뿐 아니라 현재 국가가 부동산 인도 보장, 민생 안정을 보장하는 부동산 정책과도 맞지 않기 때문이다. 구매한 주택이 확실히 크게 하락했다고 가정하면, 주택 구입자들은 가능한 정상적인 상환을 보장하고 은행과 충분히 협의하여 은행이 보충담보물을 직접 통지하거나 담보권을 미리 행사하는 상황을 피해야 한다.
베이징 안제 로펌 변호사 황흥초도 주택 구입자와 은행이 명확하게 약속하지 않으면 주택 구입자가 제때에 돈을 갚는다면 주택 구입자에게 추가 부담을 주어서는 안 된다고 주장했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 남녀명언)
구매자는 작은 확률 사건을 어떻게 처리합니까?
각 측의 피드백으로 볼 때 주택담보대출 보충담보물의 경우는 매우 드물기 때문에 많은 주택 구입자들은 지나치게 걱정할 필요가 없다. 작은 확률 사건이 실제로 일어난다면 변호사의 조언을 따를 수도 있다.
황흥초는 이론과 실천 두 방면에서 은행의 담보물 보충 요구에 어떻게 대처할 것인지를 분석했다. 그는 은행이 자금의 대출자로서 자신이 제공한 표준 계약에' 보충 조항' 을 쓰는 경우가 많다고 말했다. 즉, 담보물 가치가 어떤 이유로든 감소한다면 담보인은 제때에 상환하거나 감소한 가치와 동등한 보증을 제공해야 한다. 담보물 가치의 평가절하를 균형있게 하여 은행 대출자금이 순조롭게 청산되지 않도록 방지해야 한다. 이런 협정은 은행을 금융기관으로서의 이익을 보호하고 상업금융 분야에서는 합리성이 있다. 그러나 우리가 현실생활로 돌아가 집값이 크게 하락할 때 이런 약속은 일반 주택 구입자에게' 기한 내에 대출금을 갚는다+미리 갚는다' 는 이중 타격을 줄 수밖에 없다.
일반 주택 구입자에게는 집값 하락에 직면하여, 첫째, 제때에 대출금을 상환하고 지속적으로 공급할 것을 건의합니다. 물론 은행도 대출자가 계약에 따라 나머지 주택 융자금을 상환하기를 바란다. 사법절차 개시가 계약권을 주장하는 데는 여전히 시간과 경제적 비용이 필요하다는 점을 감안하면 은행은 보충 조항을 엄격히 집행하지 않을 것이다. 둘째, 조기 상환 또는 보충 보증이 필요한 경우, 형식 조항을 제공하는 당사자로서 은행을 주장하는 것을 고려해 볼 수 있으며,' 민법전' 제 496 조의 규정에 따라 구매자에게 보충 조항에 주의를 환기시키는 합리적인 조치를 취하지 않았기 때문에 보충 조항은 계약 내용이 되지 않습니다.
베이징영과 (선전) 로펌 고위 파트너인 축의총에 따르면 부동산 가격이 너무 많이 떨어지면 담보물을 보충해야 한다. 그렇지 않으면 은행이 부동산을 처리할 권리가 있다. 주로 주택 구입 대출 계약의 약속에 근거한다. 만약 대출자가 이행을 거부한다면, 계약 조항에 따라 은행은 일회성 상환이나 경매 담보물을 요구할 권리가 있을 것이다. 또한 차용인이 이 조항들을 은행에서 재사용하는 표준 텍스트라고 생각하고 명백한 경고나 설명을 통해 계약 서명자의 주의를 끌지 않은 경우 사법기관에 무효를 주장할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 은행명언) 그러나 이 규정들은 사법기관이 무효를 인정하기 전에 형식상 유효한 것으로 추정되며 법률의 보호를 받는다.
축의총은 주택 구입자들이 은행과 협의하여 소송 단계에 이르지 않도록 건의합니다. 주택 구입자들은 은행과의 협상을 고려해 다른 방법으로 담보물을 보충할 수 있다. 하나는 보증인을 늘리는 것이다. 둘째, 은행에 일정량의 돈을 저축하십시오. 셋째, 조기 상환; 넷째, 제한된 담보를 위해 다른 부동산을 제공한다. 한 가지 실행 가능한 방안은 보험회사를 제 3 자로서 보충 보증을 제공하는 것이다.
경금대 로펌 주임의 견해에 따르면 주택담보대출 계약은 종종 은행에서 제공하는 형식 텍스트이며, 여기에는 은행에 유리한 조항이 많이 포함되어 있어 객관적인 실정이다. 이런 상황이 발생하면 소유주는 다음과 같은 세 가지 측면으로 시작할 수 있습니다. 첫째, 자기 집의 평가 가격이 은행이 말한 대로 하락했는지, 얼마나 하락했는지, 둘째, 대출 계약에서 담보물에 관한 관련 약속을 명확히 하고, 상황에 따라 합의에서 가장 유리한 옵션을 선택하여 이행할 수 있다. 셋째, 은행에 불법 대출 문제가 있는지 알아본다.