첫째, 소유주위원회 시스템의 결함
(a) 소유주위원회의 법적 지위와 성격이 모호하다.
업주위원회는 약칭하여' 업위원회' 또는' 재산관리위원회' 라고 부른다. 부동산 관리 조례' (이하 조례) 는 처음으로 행정법과 같은 고위급 규범성 법률 문서에' 업주위원회' 를 규정해 입법 차원에서 업주위원회 제도를 정식으로 확립했다. 조례 제 15 조는 "업주위원회는 업주대회의 집행기관이다" 고 규정하고 있다. 업주 위원회의 법적 지위와 성격에 대하여 조례의 성질은 매우 모호하고 이론계에서도 다른 표현이 있다. 업주위원회는 독립된 법인단체라고 생각하는 사람들도 있다. 소유주위원회가 불법인 조직에 속하며 별도의 소송 주체 자격을 갖추고 있다는 관점도 있다. 독립법인도 아니고 민사소송법에서' 기타 조직' 의 독립소송 주체 자격도 아니라는 견해도 있다.
(b) 소유주위원회 수가 적다.
조례' 제 1 1 조는 "업주대회는 (2) 업주위원회 위원 선출 및 교체, 업주위원회 업무 감독 등의 책임을 이행해야 한다" 고 명시했다. "제 10 조는" 업주위원회는 선거일로부터 30 일 이내에 부동산이 있는 지역, 현인민정부 부동산 행정 주관부에 신고해야 한다 "고 규정하고 있다. 그러나' 조례' 는 이에 대한 강제적인 규정도 없고, 성립되지 않거나 신고하지 않는 법적 결과도 규정하지 않기 때문에 일부 지역, 특히 중서부 지역의 소유주위원회 수는 매우 적다. 우루무치의 기존 부동산 관리사 242 곳, 부동산 관리업 초창기 규모가 있는 것으로 알려졌다. 그러나 시 전체 830 여 개 주택단지 중 50 여 개만이 업주 위원회를 설립하여 부동산 관리 회사의 수와는 거리가 멀다.
(3) 업주위원회의 자금 부족으로 관리 활동을 효과적으로 전개할 수 없다.
조례' 제 15 조는 업주위원회의 5 가지 의무를 규정하고 있지만, 그 사무실 경비의 출처를 명확히 밝히지 않아 실제 많은 업주위원회가 경비가 부족해 부동산 관리 활동을 효과적으로 전개할 수 없게 되었다. 업주위원회 위원들이 사무경비 부족을 핑계로 직무 수행을 거부하는 경우도 있었다. 그리고 많은 멤버들이 바빠서 여가 시간에만 일할 수 있다. 자금과 시간이 부족해 일부 위원들이 업주위원회 회의 참석을 거부하는 주요 핑계가 됐다.
(d) 소유주위원회는 대리 권한을 넘어 직권을 남용한다.
조례는 업주위원회의 권리와 의무를 규정하고 있지만, 규정이 너무 추상적이고 명확성과 조작성이 부족하다. 또한' 조례' 는 업주위원회가 업주대회 승인 범위를 넘어 실시하는 민사법률행위의 법적 효력과 그에 따른 법적 책임을 규정하지 않는다. 이 같은 문제로 많은 업주 위원회가 월권을 넘어 직권을 남용해 전체 업주의 이익을 해치기도 했다. 상하이 푸둥신구 텍사스 고층동네 업주위원회는 업주대회의 동의 없이 부동산 관리회사가 특별 수리자금을 사용하는 것에 동의했다. 1 년 동안 이 동네 주민 675 가구가 2000 여 위안의 수리비와 4000 여 원을 분담했다. 업주의 강한 요구로 업주위원회는 일부 업주대회를 열어 5 일 이내에 상세한 장부, 총지출, 평방미터당 원가를 발표할 것을 요구했지만, 이후 감감무소식이었다.
둘째, 소유주위원회 시스템 개선을위한 제안
(a) 소유주위원회의 법적 지위 결정
우리는 우리나라의 현행법제도 하의 업주위원회가 불법인단체의 성격을 가져야 하고, 일정한 민사권력과 행동능력을 가지고 있어야 하며, 소송 능력도 있어야 한다고 생각한다. 우선 조례 제 16 조는 업주위원회가 부동산이 있는 지역, 현인민정부 부동산 행정 주관부에 신고해야 한다고 규정하고 있다. 대신' 동아리 등록관리법' 의 규정에 따라 민정 부서에 등록하는 것이 아니다. 업주 위원회가 법인에 속하지 않는다는 것을 분명히 한 것이다.
둘째, 우리나라의 입법과 사법실천에서 불법인 단체 (또는 비법인 조직) 가 제 3 종 민사 주체가 되었다. 학자들은 불법인 조직이 독립적으로 민사책임을 맡을 수는 없지만 어느 정도의 민사권력과 민사행위 능력을 갖추고 있다는 것이 보편적으로 받아들여지고 있다. 우리나라 민사소송법 제 49 조에도' 기타 조직' 이 민사소송의 당사자가 될 수 있다고 규정하고 있다. 주목받는 우리나라 물권법 초안 제 1 13 조에도 관위원회와 관리인이 당사자의 자격을 가지고 있으며 독립적으로 원고나 피고로 사용될 수 있다고 규정하고 있다. 우리나라의 물권법 초안도 업주 관리위원회를 불법인 조직으로 규정하고 소송 주체의 지위를 부여하는 경향이 있음을 알 수 있다. 이것은 의심할 여지없이 우리나라의' 민법통칙' 에 대한 돌파구이자 민법이론 연구가 실천으로 나아가는 긍정적인 반응이다. 실천적인 관점에서 볼 때, 소유주위원회가 독자적인 책임을 지도록 법으로 규정하고 있기 때문에, 의무를 이행하는 데 충분한 사법구제를 제공해야 한다. 그렇지 않으면 의심할 여지 없이 그 의무를 이행하는 데 매우 불리하다.
(b) 소유주위원회의 표준화 실현
첫째, 소유주위원회 임명 제도를 수립한다. 업주위원회 위원은 업주대회에서 임명되며, 업주대회는 그에게 위탁서를 발행하여 대리 범위를 명시해야 한다. 그 구성원은 소유주 또는 다른 사람이 될 수 있습니다. 만약 차주가 아니라면, 그것은 반드시 전문 지식과 기술을 가진 전문가일 것이다.
둘째, 적절한 고용 기간을 확정한다. 고용 기간이 너무 길어서 타성이 생기기 쉬우므로 적극적이고 효과적인 관리에 불리하다. 횡령 횡령을 일으키기도 쉽다. 너무 짧으면 회원이 자주 변동하여 업주 위원회 업무의 안정성과 연속성이 부족하고 자체 관리에도 불리하다.
(3) 업주위원회, 업주대회와 업주의 관계를 규범화하다.
전체 업주와 업주 대회의 업주 위원회에 대한 감독을 강화하다. 우선, 가능한 한 빨리 시행 세칙을 내놓아 조작성을 높인다. 현행 부동산 관리 제도는 업주 위원회가 업주 대회에 대해 져야 할 책임에 대해 원칙적인 규정을 갖고 있지만, 법률 법규는 더욱 세밀한 책임에 대한 규정이 부족하다. 이런 분쟁의 발생을 줄이기 위해서는, 그 책임에 대해 더욱 상세한 규정을 할 필요가 있다. 둘째, 업주위원회 정기 보고 제도를 세워 전체 업주가 감독하도록 한다. 전체 업주들은 업주위원회의 행동에 대해 책임을 져야 하고, 업주위원회 위원도 전체 업주에게 관리자로서의 의무를 이행해야 한다. 업주 위원회는 정기적으로 업주 대회에 업무를 보고하고 그 감독을 받아야 한다. 업주대회는 업주위원회가 대리범위를 벗어나는 행위나 전체 업주의 이익을 해치는 행위가 있는 것으로 밝혀졌으며, 그 약속에 따라 언제든지 업주위원회 위원을 해고하고, 그 행위가 전체 업주에 대한 법적 효력을 인정하지 않고 손해배상을 요구할 권리를 보유할 수 있다.