도시화가 발전함에 따라 도시의 급속한 확장으로 엄청난 토지 수요가 생겨났다. 노점식' 외향적으로 발전한 도시와 제한된 토지자원 사이의 갈등이 날로 두드러지고 있다. 토지 증가를 통제하고 토지 자원을 효율적으로 이용하는 것은 미래 도시가 토지 이용을 발전시키는 필연적인 추세이다. 도시 토지의 증분 통제는 더 이상 일방적으로 건물 밀도를 높이고, 인위적으로 건물 간격을 줄이고, 1 인당 점유 기준을 낮추는 등 간단한 조치로 해결할 수 없다. 경제의 발전과 인민의 생활방식이 변화함에 따라 도시의 1 인당 토지 기준을 낮출 수는 없지만 그에 따라 올려야 한다. 토지 개발 이용의 배합 수준이 갈수록 높아지고 있기 때문이다. 도시 발전의 토지에 대한 수요는 어쩔 수 없이 도시 계획이 표면에서만 진행되는 전통적인 관념을 바꾸어야 한다. 준엄한 현실은 사람들이 공중과 지하의 생존 공간을 넓히고 도시 토지의 입체적 비율의 공간 활용 모델을 찾기 위해 노력하도록 촉구하고 있다.

도시 토지의 공간 이용은 객관적으로 풍부한 도시 토지의 가격 평가를 요구하여 도시 토지 공간 권리의 가치를 더욱 명확하고 구체적으로 한다. 이것은 도시 토지 공간의 합리적인 이용과 최적 할당에 유리하다. 도시 땅값 평가를 업데이트하고 개선하는 데 도움이 되는 이론과 방법. 도시 토지 공간 이용을 논술한 결과, 도시 토지 공간 이용이 도시 땅값 평가에 미치는 영향을 분석하고, 도시 토지 공간 땅값 평가에 대한 초보적인 검토를 실시하여 벽돌을 던져 옥을 끌어들였다.

1 도시 토지의 공간 이용

도시 토지의 공간 이용에는 지표, 지하, 지상 공간의 세 부분이 포함되어야 한다. 현재 대량의 지상과 지하공간을 개발해야 할 필요성이 절실하다. 도시 토지의 입체개발을 실시하는 것은 사회와 경제의 모든 측면을 포함하는 전방위적인 시스템 공사이다. 필자는 다음과 같은 여러 방면에서 출로와 대책을 찾아야 한다고 생각한다.

1) 개념을 업데이트하고 도시 토지의 내포를 정확하게 파악하다. 더 넓은 의미의 토지 개념은' 해변과 내륙 수역을 포함한 지구 표면의 육지 부분' 을 가리킨다. 토지 통계의 관점에서 볼 때, 이 개념은 토지 관리의 요구 사항을 충족하지만, 토지의 자원과 자산 속성의 경우, 토지에 대한 이러한 좁은 해석은 분명히 토지 (특히 도시 토지) 의 본질을 정확하게 다루지 못한다. 도시 토지 자체의 자원 성질이나 생산 요소의 자산 성격으로 볼 때, 도시 토지에는 지표뿐만 아니라 도시 내부의 땅과 지하 공간도 포함된다. 도시 토지는 2 차원 평면이 아니라 3 차원 공간이다. 따라서 도시 토지의 이용은 단일 평면 구상에 국한되어서는 안 되며, 먼저 토지의 공간 발전에 초점을 맞추어 이 희소자원의 이용효과를 극대화해야 한다.

2) 토지입법을 강화하여 토지의 공간권리를 명확히 한다. 우리나라 관련 토지법규의 토지권리에 대한 제한은 주로 토지의 소유권, 사용권 및 기타 일부 권리를 제한하는 것이다. 이 가운데 전체 사회토지권리체계는 토지사용권이 시장에 진입하는 것을 기초로 하고, 토지사용권임대제도 (즉 유상 시한 양도) 는 토지유상사용의 핵심이다. 현재, 우리 경제체제는 전반적으로 이미 시장경제의 더 높은 단계에 접어들었으며, 토지권리는 더욱 심도 있고 광범위하게 시장 메커니즘에 진입할 것이다. 이런 식으로, 개혁 초기에 홍콩에서 도입된 거대한 역할을 한 토지임대제도는 반드시 근본적인 쇄신을 진행해야 한다. 전통적인 토지사용권은 각종 토지사용권을 충분히 반영하지 못한다. 3 차원 토지 이용 모델에 따라 전통 토지 사용권을 풍부하게하는 내용에 따라 토지사용권에 토지권과 지역권을 포함한 다른 물권을 설정할 수 있도록 허용해야 한다. 이에 대해 우리 법학계는 이미 여러 차례 논의했고, 우리나라 토지권리 구성의 기본 틀은 다음과 같다.

이 토지권리체계는 토지공간이용의 입법요구를 반영하고, 토지의 입체이용을 위한 법적 기반을 마련하고, 토지공간지가평가를 위한 명확한 권리 상태를 확립했다.

3) 전통적 관념을 깨고 새로운 시각으로 도시 토지 이용 마스터 플랜을 잘 한다. 도시 토지 이용 마스터 플랜은 도시 건설과 발전의 선도이다. 도시 토지의 입체이용 이념은 도시 계획에서 효과적으로 시행되어야 한다. 도시 토지 입체 이용의 내포로 볼 때, 도시 토지 이용은 합리적으로 도시 토지의 평면 기능을 계획하고 총괄해야 할 뿐만 아니라, 도시 토지 공간의 효율과 장기 이용도 중시해야 한다. 따라서 도시 계획 부서는 개념을 업데이트하고, 도시 토지의 입체계획을 처음부터 끝까지 무시할 수 없는 위치에 두고, 토지를 절약하는 기초 위에서 전방위적이고 다재다능한 발전을 쟁취해야 한다.

4) 도시 토지의 3 차원 이용의 새로운 모델을 적극적으로 탐구한다. 도시 토지의 입체 이용은 범위가 넓어 제약 요소가 많다. 도시 토지의 경제적 이용을 고려해야 할 뿐만 아니라, 도시 발전의 생태 환경과 사회적 효과도 중시해야 한다. 도시의 지속 가능한 발전의 높이에서 도시 토지의 입체이용을 인식하고 우리나라 도시 발전에 적합한 도시 토지의 입체이용의 새로운 모델을 탐구하기 위해 노력해야 한다.

2 토지 공간 이용이 토지 가격 평가에 미치는 영향

땅값은 토지의 특정 권리를 반영하는 토지 수익가격이다. 앞서 언급했듯이, 토지의 공간 이용은 한편으로는 전통적인 토지 사용권의 내용을 풍부하게 한다. 한편 토지 이용의 의미를 넓혔다. 토지 이용 수익은 공간 소유권 상태, 공간의 이용 가능성, 공간의 3 차원 구위익과 연관이 있어야 하며, 이는 땅값 평가 이념과 방법의 갱신으로 이어질 수밖에 없다.

전통적인 좁은 토지는 2 차원 평면 토지이고, 전통적인 토지 사용권 개념은 2 차원 평면 토지 사용권이 더 많으며, 도시 계획은 토지의 지상 지하 공간 사용권을 제한하고 명확한 권리 지위를 부여하지 않았다. 땅값을 평가할 때 용적률 보정 방법을 사용하여 공간 활용도와 공간 3 차원 구위익이 땅값에 미치는 영향을 해결한다. 이 방법은 공간 이용이 땅값에 미치는 영향을 어느 정도 고려했지만 땅값이 용적률에 따라 변하는 법칙이 복잡하기 때문에 실제 운영에서는 파악하기 어렵다. 일반적으로 용적률이 높아지면서 땅값이 오른다. 그러나, 이런 변화는 조건이 있는 것이지, 무제한이 아니다. 용적률이 임계값에 도달하면 용적률은 계속 증가할 것이다. 건설비용의 영향과 3 차원 구위 조건의 하락으로 땅값이 떨어질 수 있다는 점도 문지방 이론에 부합한다. 그리고 이런 변화의 법칙의 정량화는 시기별로 도시 사회경제 발전 수준, 도시 토지의 지역조건, 개인조건, 토지용도 등의 요인에 의해 영향을 받아 확정하기 어렵다. 도시마다 땅값이 용적률에 따라 다르다. 같은 도시, 경제 발전 수준, 시장 환경에 따라 땅값은 용적율에 따라 달라진다. 같은 도시의 다른 지역 조건 하에서 땅값은 용적율에 따라 변한다. 용도에 따라 땅값은 용적률에 따라 다르다. 이론적으로, 같은 도시에 두 개의 땅값이 용적율에 따라 변하는 경우는 없다. 완전히 일치한다. 이에 따라 용적률 수정만으로는 토지공간 이용이 땅값에 미치는 영향을 해결하기 어렵다는 사실이 실증적으로 평가된 것으로 확인됐다. 또한 용적율로 땅값을 수정하는 것은 공간 이용이 땅값 평가에 미치는 영향, 즉 용적률이 높은 사람은 높은 땅값을 지불해야 한다는 것을 알아차렸지만, 공간이용이 땅값 상승에 영향을 미치는 내재 메커니즘은 아직 발견되지 않았거나 단순히 효용가치론과 생산원가 가치론으로 귀결된 것으로 드러났다. 토지 공간 권리의 이용과 공간 3 차원 구위의 차이가 땅값에 미치는 영향을 명확하게 표현하지 못했다. 이에 대해 우리는 깊이 생각하고, 기존 땅값 이론과 방법을 더욱 발전시키고 보완해야 한다.

3 공간 토지 가격 평가에 관한 예비 연구

현재 국내 평가업계에는 이미 많은 전문가 학자들이 지하공간과 지상공간사용권 평가에 대해 독창적인 견해를 발표하고 구체적인 평가 방법을 제시했다. 구체적으로 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

1) 잔존 가치법. 주요 아이디어는 새로운 공간의 가격 상승을 예측하고, 새로운 시설의 투자비용과 각종 전문비 이자 이윤 세금을 공제하며, 가격 균형에 따라 새로운 공간의 땅값을 결정하는 것이다.

2) 이익 환원법. 이 접근법의 아이디어는 공간 활용도가 높아져 수익을 증가시킨 다음 일정한 감소율로 향후 예상되는 연간 순이익 증가를 줄여 새로운 공간 땅값을 얻는 것이다.

3) 기준 토지 가격 계수 수정 방법. 이 방법은 주로 기준 땅값을 기준으로 용적률 수정을 통해 공간 땅값을 평가한다.

4) 재무 순 현재 가치법. 이것은 동적 분석 방법입니다. 순 현재 가치는 개발 프로젝트가 투자 활동 유효 기간 내에 있는 순 현금 흐름으로, 미리 정해진 할인율이나 기준 수익률로 개발 프로젝트 이행 시 참조 기간의 대수로 환산됩니다. 순 현재 가치가 0 보다 크면 프로젝트가 실행 가능하고, 그렇지 않으면 실행 가능하지 않습니다. 이 방법의 적용에서 공간 땅값은 일반적으로 알 수 없는 양으로 간주되고, 업계 기준 수익률이나 은행 금리와 위험 이자율을 결합하여 할인율로 공간 땅값을 계산합니다. 위의 네 가지 방법은 공간 토지 가격 평가에 유용한 탐구를 했지만 1 및 2 방법은 주로 새로운 공간 토지 가격을 평가하는 것입니다. 세 번째 방법의 본질은 여전히 전통적인 땅값 평가 방법이다. 네 번째 방법은 운영성이 부족하다. 투자 프로젝트의 연간 현금 흐름 편성에는 공간의 개념이 없고, 땅값 요인이 공간 활용의 의미를 어떻게 반영하는가? 또한 네 가지 방법 모두 전통적인 땅값 평가 방법의 방법과 기교상의 변화이며, 평가 이론과 가격 체계를 근본적으로 바꾸지 않았다. 필자는 공간 땅값 평가가 도시 토지 3 차원 공간의 내포와 본질을 밀접하게 따르고, 도시 토지의 공간권을 충분히 반영하고, 도시 토지 3 차원 구위 이론을 세워야 한다고 생각한다. 전통적인 위치 이론은 2 차원 육지 평면을 연구 대상으로 하는 반면, 3 차원 위치 이론은 3 차원 육지 공간을 연구 대상으로 해야 한다. 구위 이론에 따르면, 어떤 토지 가격도 일정한 토지 구위 조건 하에서의 가격을 반영한다. 공간 토지 가격 평가는 도시 토지의 3 차원 위치 조건과 3 차원 위치 조건으로 인한 3 차원 토지 위치 효과를 정확하게 설명해야 한다. 도시 토지의 3 차원 구위 이론과 3 차원 수익 이론을 바탕으로 도시 토지의 공간 땅값을 연구하다. 우선 3 차원 개념적으로 3 차원 구위 조건 하에서 도시 토지를 분류하고, 도시 3 차원 구위 조건 하에서 각 등급의 토지에 대한 3 차원 기준 땅값 (위안/입방미터로 표시) 을 결정해야 한다. 둘째, 도시 3 차원 입지와 3 차원 수익 이론을 바탕으로 건물의 3 차원 건설 비용을 고려해 도시 토지공간 땅값을 평가하는 다양한 방법 (예: 잉여법 및 기준 땅값 계수 수정법) 을 검토했다. 셋째, 토지 공간의 권리가 가격에 미치는 영향을 충분히 고려해야 한다. 따라서 새로운 공간 토지 가격 평가와 가격 체계를 수립하여 특정 공간 상태에서 도시 토지의 소유권을 반영하고 그 공간의 입체적인 토지 수익을 반영한다.

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