(1) 부동산 및 부동산 권리

부동산이란 실물 형태로 존재하는 토지와 토지에 부착된 부착물 (지면에 부착되거나 지면과 지하에 있는 부착물 포함) 을 말한다. 부동산은 유형적인 "물건" 이라 볼 수 있다.

부동산의 소유권은 국제평가기준에서' 부동산권' 이라고 불린다. 부동산물권이란 부동산에 포함된 각종 권리로, 일반적으로 부동산 실체와는 별도로 소유권 증명서 (예: 소유권 증명서, 임대 등 공식 문서) 로 표현된다.

물권은 비물성의 법적 개념이며, 부동산은 부동산의 물리적 실체를 가리킨다.

부동산 소유권과 관련된 권리에는 사용권, 소유권, 진입권, 양도권, 임대권, 유증권, 증여권 등 많은 권리가 있으며, 이러한 권리 중 하나를 행사하거나 행사하지 않을 권리를 선택할 수 있습니다.

(2) 동산과 동산물권

부동산 이외의 자산은 법적으로 동산이라고 불리며 부동산을 제외한 모든 유형 또는 무형 자산을 포함한다. 이러한 자산은 부동산에 영구적으로 종속되지 않으며 일반적으로 이동 가능합니다. 동산의 소유권을' 동산물권' 이라고 한다.

(3) 재산

그것은 소유권과 관련된 다양한 권리를 포함한 법적 개념이다.

(4) 자산

일반적으로 자산은 일반적으로 부동산, 동산 또는 둘 다를 나타내는 데 사용됩니다.

자산 평가에서 자산은 한 자산에 기반한 다양한 권리의 배치와 조합으로 더 많이 이해됩니다.

2. 자산 평가의 경제적 개념

즉, 경제적 의미에서 평가자는 유형 자산이나 무형 자산 자체가 아닌 자산의 소유권 또는' 소유자 지분' 을 평가합니다.

3. 감가 상각의 개념

평가자가 자산 평가 업무에 사용하는 감가상각 개념은 추정된 신규 재설정 비용에서 공제된 모든 부분입니다. 이러한 공제 (평가의 감가 상각) 는 그 원인에 따라 실질적인 손실, 기능 (기술) 노후화 또는 경제 (외부 환경) 감가 상각으로 나눌 수 있습니다.

회계상의' 감가상각' 개념은 이 상각이 실제 상황에 부합하는지 여부에 관계없이 회계사가 과거 원가 원칙에 따라 자산의 최초 원가를 상각하는 것을 말한다.

평가의 감가 상각과 회계의 가장 중요한 차이점은 평가자의 경우 평가의 "미지급 감가 상각" 이 시장과 관련되어야 하며 관련 시장 상황을 반영해야 한다는 것입니다. 회계상의' 미지급 감가상각' 은 회계 원칙과 관련이 있으며 시장 상황을 반영하지 않습니다.

4. 시장, 비용, 가격 및 가치의 개념

국제평가기준은 가격과 원가가 물건이라고 지적했다.

실제 가치는 특정 조건 하에서 자산 거래 가격에 대한 추정이다.

시장은 가격 매커니즘의 작용으로 상품과 서비스가 매매 쌍방 간에 거래하는 시스템이다.

비용은 상품과 서비스에 대해 지불하는 화폐 금액 또는 상품을 생산하고 서비스를 제공하는 데 필요한 화폐 금액인 생산과 관련된 개념이다.

가격은 상품 또는 서비스 교환과 관련된 개념으로, 상품 또는 서비스에 필요한, 제공 또는 지불된 화폐 금액을 나타내며 상품 또는 서비스의 실제 거래의 화폐 금액을 반영합니다. 일반적으로 가격은 특정 조건 하에서 특정 구매자 및/또는 판매자의 상품 또는 서비스 가치에 대한 승인을 반영합니다.

가치는 경제학의 개념이고, 가치는 사실이 아니다. 상품과 서비스가 특정 기간 동안 특정 가치로 거래할 때 형성될 가능성이 가장 높은 가격에 대한 추정치일 뿐이다. 경제적 가치 개념은 시장 (특정 구매자 또는 판매자가 아님) 이 가치 유효일 (기준일) 에 상품을 소유하거나 서비스를 받아 얻은 이익에 대한 판단을 반영한다.

사용

용도 (사용이라고도 함) 는 자산이 실제 가능성, 합리적인 증명, 법적 허용, 재정적 실현, 평가된 자산의 가치를 실현할 수 있는 경우 가장 큰 용도를 의미합니다.

사용 된 개념은 시장 가치 평가의 필수적인 부분입니다. 국제 평가 지침에서 시장 가치 정의에는 사용 개념이 나타나지 않지만 평가자는 관련 데이터와 함께 평가 대상 자산의 사용을 분석하고 이를 바탕으로 자산의 가치를 평가해야 합니다.

6. 시장 가치와 시장 가치 이외의 가치

(1) 시가 총액.

국제 평가 기준에서 시장 가치는 다음과 같이 정의됩니다.

시장 가치는 자발적인 구매자와 자발적 판매자가 기준일 정상 마케팅을 평가한 후 달성한 공정거래에서 자산에 대한 추정 가치입니다. 쌍방은 모두 이성적이고 신중하게 행동해야 하며, 어떠한 협박도 있어서는 안 된다.

시장 가치의 정의에 따라 시장 가치에는 다음과 같은 요소가 있습니다.

첫째, 자발적인 구매자.

구매 동기가 있지만 어쩔 수 없이 구매하는 쪽이 아니다. 구매자는 현재 시장의 실제 상황과 현재 시장의 예상 가치에 따라 구매할 것이며, 특히 구매를 서두르지 않을 것이며, 어떤 가격 조건 하에서도 구매를 결정하지 않을 것입니다. 즉, 시장 가격보다 높은 가격을 지불하지 않을 것입니다.

둘째, 자발적인 판매자.

한쪽이 서둘러 팔려고 하지도 않고, 어떤 가격으로도 매각을 강요받지도 않고, 현재 시장이 불합리한 가격을 기대한다고 해서 자산을 계속 보유하지도 않는다는 뜻이다. 자발적 판매자는 필요한 마케팅 후 시장 상황에 따라 공개 시장에서 달성 가능한 가격으로 자산을 판매할 것으로 기대하고 있다.

셋째, 평가 기준일.

시장 가치는 특정 날짜의 시점 가치로 평가 기준일의 실제 시장 상황과 조건만 반영하고 평가 기준일 이전 또는 이후의 시장 상황과 조건은 반영하지 않습니다.

넷째, 통화 단위로 표시됩니다.

시장 가치는 공정한 시장 거래에서 화폐로 자산에 대해 지불하는 가격이며, 일반적으로 현지 통화로 표시됩니다.

다섯째, 공정거래.

특정한 관계나 특별한 관계가 없는 당사자 간의 거래, 즉 독립적으로 행동해야 하는 당사자 간의 거래를 가리킨다.

여섯째, 자산을 시장에 선보일 수 있는 충분한 시간이 있다.

자산은 가장 적합한 방식으로 시장에 전시해야 하며, 자산마다 구체적인 전시 시간은 자산의 특성과 시장 상황에 따라 달라야 하지만, 전시 시간은 충분한 수의 잠재적 구매자의 주의를 끌어야 한다.

일곱째, 쌍방은 모두 총명하고 신중하다.

자발적인 구매자와 자발적인 판매자 쌍방이 모두 그 성격과 특성, 실제 용도, 잠재적 용도, 기준일의 시장 상황을 합리적으로 알고 있으며, 당사자가 상술한 인식을 바탕으로 자신의 이익을 위해 결정을 내리고, 신중히 행동하고, 거래에서 자신을 위해 가격을 따낸다고 가정하는 것이다.

시장 가치는 각종 시장 주체로 구성된 시장 전체의 평가된 자산의 효용과 가치에 대한 종합적인 판단을 반영하고 있으며, 특정 시장 주체의 판단과는 다르다.

(2) 시장 가치 이외의 가치

국제 평가 지침에는 비시장 가치에 대한 정의가 없습니다. 시가가 아닌 가치는 시가나 기타 가치라고도 하며, 시가의 정의에 맞지 않는 각종 가치를 가리킨다.

시가 이외의 가치는 개체 전용 가치, 자산 교환 전용 가치 및 법률, 계약에 특별히 정의된 가치 등 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.

시가 이외의 가치는 주로 공정가치, 투자가치, 특수가치, 협력가치 등이 있다.

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공정가치: 공평한 시장거래에서 이성과 자발적인 매매 쌍방 간 거래의 자산가치.

투자 가치: 특정 투자를 하거나 특정 경영 목표를 달성하기 위해 특정 투자자 또는 특정 유형의 투자자에 대한 자산의 가치입니다.

특별 가치: 특정 구매자에 대한 자산별 속성의 가치를 반영하는 시장 가치보다 높습니다.

시너지 가치: 두 개 이상의 이익이 결합된 부가가치로, 결합된 이익의 가치는 기존 이익의 합계보다 큽니다.

7. 평가 방법

국제평가규범은 원가법, 시장법, 수익법이 자산평가에서 가장 많이 사용되는 세 가지 기본 평가 방법이라고 분명히 밝혔다.

(5) 국제 평가 기준의 행동 강령.

소개, 범위, 정의, 직업 윤리, 역량, 공개 요구 사항 및 평가 보고서를 포함합니다.