第二章房地產開發用地

第壹節土地使用權轉讓

第二節土地使用權分配

第三章房地產開發

第四章房地產交易

第壹節壹般規定

第二節房地產轉讓

第三節房地產抵押

第四節房屋租賃

第五節中介服務機構

第五章房地產權屬登記管理

第六章法律責任

第七章附則第壹條為了加強城市房地產管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區內的國有土地（以下簡稱國有土地）上取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易和實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物和構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依照本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。

本法所稱房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限制使用制度。但是，國家在本法規定範圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會經濟發展水平，支持住宅建設，逐步改善居民生活條件。

第五條房地產權利人應當遵守法律、行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人房屋的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院制定。

第七條國務院建設行政主管部門和土地管理部門按照國務院規定的職權分工，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。

縣級以上地方人民政府房地產管理部門和土地管理部門的設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。第壹節土地使用權轉讓

第八條土地使用權出讓是指國家在壹定期限內將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第九條城市規劃區內集體所有的土地經依法征收轉為國有土地後，其使用權方可有償轉讓。

第十條土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十壹條縣級以上地方人民政府出讓房地產開發土地使用權的，應當根據省級以上人民政府下達的控制指標，編制土地使用權出讓總面積年度計劃，按照國務院規定報國務院或者省級人民政府批準。

第十二條土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地管理部門應當會同城市規劃、建設和房地產管理部門對每宗地塊的用途、年限等條件提出規劃，按照國務院規定報有批準權的人民政府批準後實施。

直轄市縣級人民政府及其有關部門行使前款規定的職權，由直轄市人民政府規定。

第十三條土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的形式。

商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣和招標方式；無條件不能采用拍賣或者招標的，可以由雙方約定。

協議出讓土地使用權的出讓金不得低於國家確定的最低價。

第十四條土地使用權出讓的最高年限由國務院規定。

第十五條轉讓土地使用權，應當簽訂書面轉讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十六條土地使用者必須按照出讓合同的約定繳納土地使用權出讓金；不按照出讓合同支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可請求違約賠償。

第十七條土地使用者按照出讓合同支付土地使用權出讓金後，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同提供出讓土地；未按照出讓合同約定提供租賃土地的，土地使用者有權解除合同，土地管理部門將返還土地使用權出讓金，土地使用者還可以請求違約賠償。

第十八條土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須經出讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。

第十九條土地使用權出讓金應上繳財政，納入財政預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金的繳納和使用的具體辦法由國務院規定。

第二十條土地使用者依法取得的土地使用權在出讓合同規定的使用年限屆滿前，國家不予收回；特殊情況下，根據社會公共利益需要，可以依照法定程序提前收回，並根據土地實際使用年限和土地開發實際情況給予相應補償。

第二十壹條土地使用權因土地滅失而終止。

第二十二條土地使用權出讓合同期滿，土地使用者需要繼續使用土地的，最遲應在期滿前壹年申請續期，除非根據公共利益需要收回土地，否則應當批準。批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，並按規定繳納土地使用權出讓金。

土地使用權出讓合同期滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

第二節土地使用權分配

第二十三條土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府在支付補償、安置等費用後批準土地使用者使用或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，使用期限不受限制。

第二十四條下列建設用地使用權確有需要的，可以由縣級以上人民政府依法批準:

國家機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施和公益事業用地；

（三）國家支持的能源、交通、水利等項目用地；

法律、行政法規規定的其他土地。第二十五條房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益和環境效益相統壹的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發和配套建設。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和開發期限開發土地。超過出讓合同約定的日期滿壹年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或政府及相關政府部門的行為或啟動開發所必需的前期工作而延遲啟動開發的除外。

第二十七條房地產開發項目的設計和施工必須符合國家有關標準和規範。

房地產開發項目竣工驗收後方可交付使用。

第二十八條依法取得的土地使用權可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價出資入股，合資合作開發經營房地產。

第二十九條國家采取稅收等優惠措施，鼓勵和支持房地產開發企業開發建設住宅。

第三十條房地產開發企業是以營利為目的從事房地產開發經營的企業。設立房地產開發企業應當具備下列條件:

（壹）有自己的名稱和機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）註冊資本符合國務院規定；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當登記發給營業執照；不符合本法規定條件的，不予註冊。

設立有限責任公司或者股份有限公司從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業應當在領取營業執照後壹個月內，到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府指定的部門備案。

第三十壹條房地產開發企業註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。

房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金進行項目建設。第壹節壹般規定

第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

第三十三條基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。具體辦法由國務院制定。

第三十四條國家實行房地產價格評估制度。

房地產價格評估應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和參考當地市場價格的各類房屋重置價格為基礎。

第三十五條國家實行房地產交易價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報交易價格，不得隱瞞或者虛假申報。

第三十六條房地產轉讓、抵押時，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節房地產轉讓

第三十七條房地產轉讓是指房地產權利人通過出售、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。

第三十八條下列房地產不得轉讓:

（壹）以出讓方式取得土地使用權，不符合本法第三十九條規定條件的；

（二）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（三）依法收回土地使用權；

（四）未經其他* * *人書面同意* *擁有房產的；

（五）權屬有爭議的；

未依法登記並取得權屬證書的；

（七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產的，應當符合下列條件:

（壹）根據出讓合同，已支付全部土地使用權出讓金，並已取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定投資開發，屬於房屋建設項目的，超過開發總投資的25%，屬於成片開發用地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

房地產轉讓時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權證。

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，房地產轉讓應當按照國務院規定報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府批準轉讓的，受讓人應當辦理土地使用權轉讓手續，並按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，房地產轉讓審批時，有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權轉讓手續的，轉讓人應當將房地產轉讓的土地收益上繳國家或者按照國務院的規定作其他處理。

第四十壹條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同應當載明土地使用權的取得方式。

第四十二條房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同規定的權利和義務隨之轉移。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓後，土地使用權的使用年限為原土地使用者的使用年限減去原土地使用權出讓合同約定的使用年限後的剩余使用年限。

第四十四條以出讓方式取得土地使用權的，受讓人在房地產轉讓後改變原土地使用權轉讓合同約定的土地用途的，必須經原轉讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權轉讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權轉讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。

第四十五條商品房預售應當符合下列條件:

（壹）已繳納全部土地使用權出讓金並取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）根據商品房預售情況，開發建設投資已達到工程建設總投資的25%以上，並已確定建設進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證書。

商品房預售應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項必須用於相關工程建設。

第四十六條商品房預售時，商品房預購人將所購未竣工的預售商品房再次轉讓的，由國務院規定。

第三節房地產抵押

第四十七條房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產向抵押權人提供債務履行擔保而不轉移占有的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以拍賣抵押房地產所得的價款優先受償。

第四十八條依法取得的房屋所有權及其占用範圍內的土地使用權可以抵押。

以出讓方式取得的土地使用權可以抵押。

第四十九條房地產抵押應當持土地使用權證書和房屋所有權證書辦理。

第五十條房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

第五十壹條房地產抵押土地使用權以劃撥方式取得。依法拍賣房地產後，從拍賣價款中向抵押權人支付相當於應繳納的土地使用權出讓金的金額，然後抵押權人可以優先受償。

第五十二條房地產抵押合同簽訂後，土地上新建的房屋不屬於抵押財產。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增的房屋可以與抵押財產壹起依法拍賣，但抵押權人無權就新增房屋拍賣所得的收入優先受償。

第四節房屋租賃

第五十三條房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。

第五十四條房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任以及雙方的其他權利和義務，並向房地產管理部門登記備案。

第五十五條住宅房屋的租賃應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策。租賃房屋從事生產經營活動的，租金和其他租賃條款由雙方約定。

第五十六條房屋所有權人以營利為目的，出租以劃撥方式取得使用權的國有土地上的房屋的，應當將租金中包含的土地收益上繳國家。具體辦法由國務院制定。

第五節中介服務機構

第五十七條房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。

第五十八條房地產中介服務機構應當符合下列條件:

（壹）有自己的名稱和機構；

（二）有固定服務場所；

（三）有必要的財產和資金；

（四）有足夠的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產中介服務機構應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後方可開業。

第五十九條國家實行房地產估價師資格認證制度。第六十條國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

第六十壹條以出讓、劃撥方式取得土地使用權的，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。縣級以上地方人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

在依法取得的房地產開發用地上建造房屋的，應當持土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房地產管理部門核實並頒發房屋權屬證書。

房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。經同級人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府更換或變更土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十二條房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門登記。

因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理轉移登記。

第六十三條省、自治區、直轄市人民政府確定縣級以上地方人民政府由壹個部門主管房地產管理和土地管理的，可以制作、頒發統壹的不動產權證書，並依照本法第六十壹條的規定，將房屋所有權和房屋占用範圍內土地使用權的確認和變更分別記載於不動產權證書。第六十四條違反本法第十壹條、第十二條規定，擅自批準出讓或者轉讓房地產開發用地使用權的，由其上級機關或者所在單位給予行政處分。

第六十五條違反本法第三十條規定，未取得營業執照從事房地產開發經營活動的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第壹款規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。

第六十七條違反本法第四十條第壹款規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令補交土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。

第六十八條違反本法第四十五條第壹款規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。

第六十九條違反本法第五十八條規定，未取得營業執照從事房地產中介服務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務，沒收違法所得，可以並處罰款。

第七十條房地產開發企業沒有法律、法規依據收費的，由上級機關責令退回收取的款項；情節嚴重的，對直接責任人由其上級主管部門或者所在單位給予行政處分。

第七十壹條房地產管理部門、土地管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。

房地產管理部門、土地管理部門的工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，給予行政處分。第七十二條在城市規劃區以外的國有土地上取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發和交易活動，實施房地產管理，參照本法執行。

第七十三條本法自0年6月1日起施行。