국가는 토지 이용 마스터 플랜을 제정하고, 토지 용도를 명확히 하고, 토지를 농지, 건설지, 이용지로 나누었다. 우리나라 토지관리법은 농지를 건설용지로 바꾸는 것을 엄격히 제한하고 경작지에 대해 특수한 보호를 실시한다고 명확하게 규정하고 있다. 따라서 집단 농지에서 상공업 개발을 하려면 농지 전환 절차를 밟아야 한다. 농용지 전환은 토지이용 마스터플랜과 국가가 규정한 비준 권한에 따라 승인 후 농용지를 건설용지로 전환하는 행위다. 이를 위해 국가법규에 따라 농용지 전환 절차를 간략히 소개했다. 법률 법규에 따르면 현재 중국 농지에서 건설지로 이전하는 절차에는 다음과 같은 몇 가지 단계가 있다.
1 단계 농용지 전환과 토지 징용은 반드시 토지 이용 마스터 플랜, 도시 건설 마스터 플랜, 토지 이용 연간 계획에 부합해야 한다. 따라서 초보적으로 농지를 건설용지로 선정한 후, 토지단위는 먼저 국토국, 건설부, 기획부에 문의하여 이 농지의 각종 계획에 부합하는지 확인해야 한다.
▲ 계획은 원래 국가토지관리국이 발표한' 토지이용마스터플랜 비준규정' (국가토지관리국령 7 호) 의 요구에 부합해야 한다.
▲ 건설 프로젝트는 국가국토자원국이 편성한 제한 공급지 프로젝트 카탈로그에 포함돼 있으며, 지방인민정부는 비준 수속을 이행하기 전에 국토자원부의 허가를 받아야 한다.
▲ 건설 프로젝트가 국가 국토자원국에 상장된다면,
토지 공급 금지 프로젝트 카탈로그의 경우, 금지 기간 동안 토지 행정 주관부는 건설 프로젝트 토지 신청을 접수하지 않고, 각급 인민정부는 건설지 제공을 승인하지 않는다.
둘째, 농지를 건설에 사용할 수 있는지 확인한 다음 건설부문의 요구에 따라 건설사업 타당성 논증을 편성하고 건설부에 토지신청을 제출하고, 요구에 부합하는 건설부 문에서 건설사업 부지 선정의견을 제시한다. 부지 단위는 규정에 따라 부지 선정비를 납부해야 한다.
▲ 그중 농용지 전환과 토지징수 비준 서류는 2 년 동안 유효하다. 농지를 양도하거나 토지징수법에 따라 비준한 후 2 년 이내에 시, 현에서 토지를 사용하지 않거나 토지보상 안치 방안을 시행하지 않은 경우 관련 비준 서류가 자동으로 무효가 된다.
3 단계: 부지 단위 부지 선정 의견서를 들고 동급 국토국에 부지 예심 신청을 제출하고, 국토국은 건설 프로젝트 부지 예심 보고서를 제출한다.
▲ 건설사업지 예심서류 유효기간은 2 년이며 비준일로부터 계산한다. 이미 예심을 받은 프로젝트에 대해서는 건설사업지와 부지 선정에 대한 중대한 조정이 필요한 경우 예심을 다시 신청해야 한다.
▲ 건설용지 기관이 예심을 신청할 때 다음 자료를 제출해야 한다.
1. 건설 프로젝트 토지 예심 신청서 (이 양식은 국토자원부가 통일적으로 규정하고 있음)
2. 건설 프로젝트의 기본 상황, 부지 선정, 총 부지 규모와 유형, 경작지 보충 예비 방안을 포함한 예심 신청 보고서
3. 승인 할 건설 프로젝트는 프로젝트 제안서의 승인 문서 및 프로젝트 타당성 조사 보고서도 제공해야합니다. 프로젝트 제안서 승인은 프로젝트 실현가능성 연구 보고서와 결합되어 프로젝트 실현가능성 연구 보고서만 제공합니다.
▲ 건설 프로젝트는 군사 프로젝트 또는 국무원이 승인한 특별 건설 프로젝트에 속하며, 건설지 단위는 국토자원부에 직접 예심을 신청할 수 있다.
▲ 국토자원국은 예심 신청을 접수하거나 전달자료를 받은 날로부터 20 일 이내에 심사를 마치고 예심 의견을 제출해야 한다. 20 일 이내에 예심 의견을 낼 수 없는 경우, 예심을 담당하는 국토자원국 책임자의 비준을 거쳐 10 일을 연장할 수 있다.
4 단계: 토지단위는 입항, 계획, 환경보호허가 등의 수속을 처리한다. 건설 프로젝트 토지 예심 보고서 및 승인 비용 지불
▲ 환경보호부는' 중화인민공화국 환경보호법' 과' 건설프로젝트 환경보호관리방법' (003 호) 에 따라 건설프로젝트를 비준했다.
▲ "건설사업 (공사) 노동안전위생예평가관리방법" 에 따르면 일부 건설사업은 노동행정부에 신고해 승인을 받아야 한다.
5 단계: 토지단위는 상술한 비준 서류를 가지고, 원예심의 국토자원국에 사업용지 정식 신청을 제출한다.
제 6 조 국토자원국은 토지이용 마스터플랜, 도시건설 마스터플랜, 토지이용연도 계획에 따라 농지전환, 보충경지, 토지징용, 토지공급계획을 분류해 각급 인민정부의 비준을 받아야 한다.
▲ 에너지, 교통, 수리, 광산, 군사시설 등 프로젝트. "투자 체제 개혁에 관한 국무원의 결정" (국발 [2004] 24 호) 시행 전에 이미 비준한 것은 확실히 단독 건설이 필요하며, 여전히 원래의 규정에 따라 비준을 보고한다. 시행 후 국무원, 국가발전개혁부 또는 성급 인민정부가 승인한 단독부지 건설 프로젝트에 속하며 농용지 전환과 토지징수에 관한 것은 국무부의 비준에 보고된다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 농업명언) 또한 농용지 전환과 토지 징수와 관련된 단독 부지 건설 프로젝트는 성급 인민정부의 비준을 받아야 한다. 징용 토지 면적이 성급 비준 권한을 초과하는 경우 반드시 국무부에 보고하여 비준해야 한다. 건설 프로젝트는 확실히 기본 농지를 점유해야 하며, 반드시 국무원에 보고하여 비준해야 한다.
▲ 그중 농지를 점유하는 것은 경작지를 점유하는 것을 포함하지 않으며, 보충 경작지 방안을 마련할 필요가 없다. 농촌 집단경제조직은 집단 농용지를 점유하고, 단위는 국유농용지를 점유하며, 토지 취득 방안을 마련할 필요가 없다.
▲ 다음 건설점유 토지는 농지를 건설용지로 바꾸는 것과 관련해 국무원의 비준을 받아야 한다.
1. 국무부가 승인한 건설 프로젝트
2. 국무원 관련 부서와 계획 단일 열 기업이 승인한 도로, 배관 공사 및 대형 인프라 건설 프로젝트
3. 지방, 자치구, 직할시 인민정부가 승인한 도로, 배관 공사 및 대형 인프라 건설 프로젝트
4. 직할시, 계획단열시, 성, 자치구 인민정부 소재지 도시 및 50 만명 이상 도시의 건설용지 규모 내에서 연간 토지 이용 계획에 따라 토지를 배치로 사용하여 계획을 실시한다.
기본 농지를 징발 할 필요가있다.
6. 기본 농지 이외의 경작지를 35 헥타르 이상 징용해야 한다.
7. 70 헥타르가 넘는 다른 토지는 징용되어야 한다.
7 단계, 국토국은 구체적으로 농용지 소유자와 사용자를 징용하고, 보상 안치협정을 체결하고, 토지 취득 수속을 밟는다.
▲ 이 중 토지보상은 토지기관이 토지보상안치방안 비준일로부터 3 개월 이내에 전액 지급한다. 토지기관이 기한 내에 전액 납부하지 않은 경우 정부는 건설용지 비준서를 발급하지 않고 농촌 집단경제조직과 농민은 건설단위 착공지를 거부할 권리가 있다. 농촌 집단 토지를 징용하는 경우 토지보상비도 국토자원국에 징용된 농촌 집단경제조직에 직접 지급할 수 있다.
▲ 국가가 토지를 징용한 것은 법정 절차에 따라 비준한 후 현급 이상 지방인민정부가 공포하여 실시한다.
▲ 징용된 토지는 징용된 토지의 원래 용도에 따라 보상을 해준다. 토지보상에는 토지보상비, 안치보조비, 청묘보상비, 지상 부착물보상비가 포함된다. 징용 경작지의 토지보상비는 이 경작지가 징용되기 3 년 전 평균 연간 생산액의 6 ~ 10 배이다. 징용 경작지의 안치 보조비는 필요한 농업 인구 수에 따라 계산한다. 배치해야 할 농업 인구의 수는 징용된 경작지의 수를 징용된 토지로 나누기 전에 각 징용된 단위가 평균 점유한 경작지의 수에 따라 계산된다. 안치해야 할 농업인구당 안치보조비 기준은 이 경작지가 징용되기 3 년 전 평균 연간 생산액의 4 ~ 6 배이다. 그러나 헥타르당 징용된 경작지의 안치보조비는 징용 전 3 년 평균 연간 생산액의 15 배를 초과할 수 없다. 토지보상비와 안치보조비의 합은 토지징용 전 3 년 평균 연간 생산액의 30 배를 초과해서는 안 된다.
▲ 다른 토지 징용 토지보상비와 안치보조비 기준은 성 자치구 직할시가 징용 경작지의 토지보상비와 안치보조비 기준에 따라 규정하고 있다. 징용된 토지의 부착물과 청묘에 대한 보상 기준은 성 자치구 직할시가 규정하고 있다. 도시 교외의 채소밭을 징용할 경우, 토지단위는 국가 관련 규정에 따라 신채지 개발 건설 기금을 납부해야 한다.
▲ 징용 경작지의 토지보상비는 이 경작지가 징용되기 3 년 전 평균 연간 생산액의 6 ~ 10 배이다. 이곳의' 경작지' 는 실제 징용된 경작지의 수를 가리킨다. 안치해야 할 농업인구당 안치보조비 기준은 이 경작지가 징수되기 3 년 전 평균 연간 생산액의 4 ~ 6 배' 중' 경지' 는 징수된 토지가 있는 곳마다 징수된 단위당 평균 경작지를 차지하는 수량을 가리킨다.
8 단계 승인된 공급지 계획에 따르면 국토자원국은 토지보상 안치보조금을 완료한 후 토지기관에 토지승인서류와 건설지 비준서를 발급하고, 토지수용기관은 정해진 기한 내에 토지를 양도한다.
▲ 그중 농촌 집단경제조직이 집단 농용지나 단위가 국유농용지를 점유하는 경우 농용지 전환 수속을 승인한 후 국토국은 토지서류를 직접 발급할 수 있다.
▲ 대량 도시 건설 토지와 단일 부지 건설 사업지가 법에 따라 비준된 후 국토자원부는 언론이나 기타 형식을 통해 사회에 비준 상황을 공개해야 한다. 건설기관은 공사 현장에 농용지 전환, 토지 취득 승인 서류, 건설지 승인 서류를 걸어 사회감독을 받아야 한다.
9 단계 징용 기관이 토지를 양도한 후 토지는 국유지가 되고, 국토자원국은 토지사용자와 국유지 유상사용 계약 (공급지 양도) 을 체결하거나 토지사용자에게 할당결정서 (공급지 할당) 를 발급한다. 토지단위는 약속대로 양도금을 지불해야 한다.
▲ 그러나 상업, 관광, 오락, 상품 주택 등 각종 경영용지는 반드시 입찰, 경매 또는 간판을 내걸고 양도해야 한다. 토지단위는 낙찰되어야 국유지 사용권을 얻을 수 있다.
▲ 국유토지사용권 양도계약을 체결할 때, 반드시 계획 설계 조건과 부도를 국유토지사용권 양도계약의 중요한 내용과 구성 요소로 삼아야 한다. 도시 계획 행정 주관부에서 발행한 계획 설계 조건을 취득하지 않으면 국유지 사용권을 양도할 수 없다. 특별한 이유로 계획 설계 조건을 변경해야 하는 경우, 도시 및 농촌 계획 행정 주관부에 계획 설계 조건 변경 신청을 제출해야 승인 후 실시할 수 있다.
10 단계 양도계약서에 서명하고 약속대로 비용을 지불한 후에야 토지단위는 진정으로 토지사용권을 얻을 수 있고, 토지단위는 건설사업 관련 심사 수속을 밟아 건설할 수 있다.
▲ 이 중 승인 수속을 밟은 비농건설은 경작지를 점유하지만 1 년 내에 경작할 수 있는 것은 원래 경작한 집단이나 개인이 경작을 재개하고, 토지단위는 스스로 경작을 조직할 수 있다. 1 년 이상 건설을 시작하지 않은 경우, 주정부 규정에 따라 한가한 사용료를 납부합니다. 2 년 이상 사용되지 않은 것은 원비준기관의 비준을 거쳐 현급 이상 정부가' 국유회수' 를 발행한다
토지사용권 결정서' 는 유상토지사용계약을 해지하거나 건설용지 비준서를 취소하고 토지등록과 토지증을 취소한다. 즉 무상으로 토지사용권을 회수하고 원농촌 집단경제조직에 제출하여 경작을 재개한다.
▲ 그 중 국유토지사용권 양도계약이 체결된 후 국유토지사용권 양도계약 양수인은 시, 현인민정부 도심계획 행정 주관부에 건설사업 부지 의견서와 건설용지 계획허가증을 신청해야 한다. 도시 및 농촌 계획 행정 주관부는 국유지 사용권 양도 계약서에 명시된 계획 설계 조건을 확인한 후 건설 프로젝트 부지 선정 의견서와 건설지 계획 허가증을 동시에 발급해야 한다.
제 11 조 토지기관이 토지사용권을 양도하는 것은 반드시 국가의 토지 양도에 관한 규정과 국유토지사용권 양도계약에 부합해야 한다. 국유토지사용권이 양도될 때, 규정된 계획 설계 조건을 변경해서는 안 된다. 양도방식으로 건설용지를 취득한 후 양도인은' 국유토지사용권 양도계약' 과 원래 분양된 구획의 건설용지 계획허가증을 소지하고, 도시와 향계획 행정 주관부에 건설용지 교환계획 허가증을 신청해야 한다.