남편의 근무전근으로 서청구 매강성에 사는 왕모와 남편은 지난 8 월부터 새집을 살 생각을 하게 됐다. "원래 그는 서청 개발구에서 일하여 출근하기가 매우 편리하다. 하지만 하북구로 옮긴 후 매일 차를 몰고 출퇴근하는 데는 길뿐만 아니라 기름값도 많이 든다. 그리고 우리 집도 하북구에 있으니 이사갈 수 있다면 비교적 편할 것이다. " 왕 멩 (Wang-Meng) 은 기자들에게 집을 구입 한 후 중고 주택을 많이 볼 계획이라고 말했지만 시장 동향과 지속적인 정책을 보면서 주저했다. "집값이 내릴 때까지 기다리고 싶지만, 계속 기다리는 것은 선택이 아니다. 어떻게 해야 할까요? " 시민 왕모태와 똑같이 곤혹스러운 사람이 적지 않다. 장우는 시장에서 언제든지 자신이 만족하는 집을 사기가 어렵고 값싼 집을 사는 것이 비교적 쉽다는 상식이 있다고 분석했다. 왜 그렇게 말하죠? 각 집의 특징, 속성, 품질이 다르고, 집에 대한 취향과 취미도 독특하기 때문이다. 예를 들어 아이가 학교에 다니는 곳, 아내가 일하는 곳 등이다. , 일정한 가격 기준을 가지고 있지만 동시에 자택 수요와 취향을 만족시킬 수 있는 집을 찾는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 이러한 인식을 빼면 단순히 시장 추세로만 볼 때 비수기는 주택 구입자가 주택을 살 수 있는 좋은 시기다. 시장이 약세할 때 투자자와 투기자들이 대량으로 시장을 탈퇴한다는 것은 더 많은 선택을 의미할 뿐만 아니라 이성적으로 집을 사는 것이 더 싸기 때문이다. 금리는 항상 변한다. 6 월 165438+ 10 월 2 1 일 오후, 중국 인민은행이 금리 인하를 발표했고, 주택 융자 금리도 그에 따라 인하돼 집을 사야 하는 사람들에게 혜택을 가져왔다. 이로 인해 많은 시민들이 부동산 시장에 투자할 시기가 왔다고 생각하게 되었다. 그러나 업계 관계자들은 금리 인하나 금리 인상이 주로 시민들의 심리에 큰 영향을 미치고 실제 영향은 상대적으로 작다는 것이 보편적으로 받아들여지고 있다. 역사적으로 주택담보금리가 높았고, 우리도 여러 차례 금리를 인하한 적이 있다. 그러나 실제로 경제사회에서는 금리 인상이나 금리 인하가 정상적인 것으로 일상생활에 미치는 변화가 제한적이다. 우리는 이익의 변화에 대해 마음을 조정해야 한다, 정적이 아니라 동적이다. 장기적으로 이자는 높고 낮기 때문에 주택 구입에 영향을 미치는 주요 요인이 아닐 것이다. 장부를 계산해 봅시다. 계산에 따르면 대출 100 만원, 기한 30 년을 예로 들 수 있습니다. 주택 구입자가 등액 상환을 선택하면 중앙은행이 이자를 인하하기 전에 매달 6353.6 위안을 상환한다. 금리 인하 후 월 상환 6092.28 원, 월 상환 26 1.32 원. 일반 가정의 경우, 이 수치는 식사 한 끼나 옷 한 벌의 가격일 뿐 일상생활의 질에 영향을 미치지 않을 수 있다. 장우는 주택 구입의 관건은 기회 비용, 자금 유동성, 지불 능력을 고려하는 것이라고 생각한다. 주택 구입자가 충분한 주택 구입 자금을 가지고 있거나 자금 유동성이 비교적 원활하고 주택 구매 계획이 있다면 은행이 이자를 내릴 때 적절한 주택 공급원을 선택할 수 있다. 그러나 이런 구매 결정은 맹목적으로 따라다니는 것이 아니라 자신의 지불 능력에 기반을 두고' 싸게' 하는 마음으로 시장에 진출해야 한다. 실제 경제능력을 초과하면 대출금 상환 압력으로 미래의 삶의 질에 영향을 미칠 가능성이 높다. 지역 공급량에 주목하여 집을 살 때, 주택 구입자는 교통, 배합, 지역 발전 전망, 개발자 브랜드 등의 요소뿐만 아니라 지역 내 부동산의 전체 공급량도 고려해야 한다. "한 건물에서 공급이 많은 지역에서는 한 건물을 사는 것이 낫다. 오히려 중고 주택 공급이 많은 지역에서 구매하기에 더 적합하다. " 장우는 시장이 상승기에 있을 때 중고층보다 한 건물의 가격이 높다고 분석했다. 반면 중고 건물의 가격은 1 층보다 높다. 이 법률의 주요 기초는 시장 공급상들이 항상 소기업주를 포함한다는 것이다. "같은 지역에서는 집값이 두 가지 상승폭의 영향을 받는 경우가 많다. 예를 들어, 부동산 공급량이 많을 때, 개발자들이 고객을 다투면 가격은 상대적으로 합리적이며, 새 집을 사는 바이어에 비해 적당하다. 일루의 공급량이 줄어들면 시장 수요에 직면하여 개별 판매자가 물건을 사재기하고 가격이 비이성적으로 상승하는 상황이 발생할 수 있다. " 시장이 약해지면 여분의 집도 팔 수 있다. 이 여사는 하동구 태흥남로 부근에 혼전 구매한 77 평방미터의 1 베드룸 한 채를 가지고 있다. 올해 초 결혼한 후 이 여사의 집은 줄곧 비어 있다. 그녀는 그것을 팔아서 부모님의 생활조건을 개선할 계획이다. 그러나 시장 활약도가 높지 않아 집사가 제시한 가격은 시종 그녀의 기대에 미치지 못했다. "주택 가격이10.3 만 원 이하가 아니길 바라지만, 현재로서는 적어도 5 만 ~ 8 만 원 인하해야 한다." 이 여사의 상황에 대해 장우는 중소투자자들에게는 비수기에도 집을 파는 것이 상대적으로 수지가 맞는다고 생각한다. 집을 보유하는 것은 주식을 보유하는 것과는 달리 부동산을 보유하는 것은 대가를 치러야 한다. 보유 비용에는 부동산 관리비, 은행이자, 수리비, 수리비 등이 포함됩니다. 따라서 보유의 전제는 집의 수익과 평가절상이 원가를 덮을 수 있다는 것이다. 이 여사 자신의 상황으로 볼 때, 그녀는 자금이 넉넉한 주택 구입자가 아니며, 1 매를 통해 주거조건을 개선해야 한다. 이런 상황에서 심리적 기대가격은 적당히 인하해야 한다. 시장이 약세할 때에도 집을 보유하는 비용은 낮아지지 않기 때문이다. 여분의 유휴 주택을 제때에 판매하면 다음 주택 계획 투자에 대한 공간과 자금을 제공하는 데 도움이 된다. 부동산세는 매매 거래로 보상할 수 있다. 현재 주택 구입자들은 세금이 작을 때 사지 않고, 세장이 있을 때 사는 심리적 부담이 하나 더 있다. 손해 보는 거 아니야? 이 문제에 대해 말하자면, 우선 부동산과 관련된 세금을 구분해야 한다. 현행 부동산세는 유동세와 보유세로 나뉜다. 유동세는 주로 영업세, 증서세, 소득세를 포함한다. 양도세는 재산권이 변동될 때만 납부한다. 보유세는 주로 재산세와 재산세입니다. 부동산세는 부동산 임대만을 겨냥하고, 아직 부동산세를 징수하지 않았다. 현재 세수조정의 중점은 투기투기집을 타격하는 것으로, 자용사용자에게 큰 영향을 미치지 않는다. 게다가, 상장하더라도, 당신이 충분한 인내심을 가지고 있다면, 당신은 언제든지 다방면으로 가격을 조회함으로써 거래에서 이 세금을 보상할 수 있습니다. 빈 집은 즉시 임대해야 한다. 종종 이렇게 말하는 사람들이 있습니다. "저는 지금 집 세 채가 있고, 또 두 채는 비어 있습니다." 언뜻 보기에는 믿을 수 없을 것 같지만, 실제 상황은 확실히 이렇다. 어떤 사람들은 임대한 집세가 은행 이자에 맞지 않는다고 생각하는데, 어떤 사람들은 단지 인테리어를 기다리고 있고 집을 팔고 싶어 하는 사이를 배회하고 있을 뿐이다. 20 13, 이선생은 진빈대로 부근에 90 평짜리 2 베드룸 한 채를 투자했다. 판매상의 이유로, 이 집은 줄곧 미장식 상태에 있다. 그러나 이 지역의 중고 주택 공급은 비교적 커서 집은 줄곧 팔리지 않았다. 165438+/KLOC-0 임대료는 한 달에 600 원 정도입니다. 가격이 비교적 낮았지만, 이 선생은 결국 얼마 동안 임대하기로 결정했다. "새 집의 2 년 전 난방비는 이미 납부했고, 매달 약 200 위안의 부동산비도 납부되었는데, 이는 원가이다. 그리고 가공물을 빌리는 데는 가전제품과 가구를 준비할 필요가 없어 일이 수월하다. " 장우의 분석에 따르면, 집의 임대료 수익률이 높든 낮든 즉시 임대를 선택해야 하며, 절대 집을 비워두어서는 안 된다. 공허함은 일종의 손실이다. 또한 임대할 때 저택을 선택하지 마십시오. 임대료 가격에 비례하지 않기 때문입니다. 특히 시장이 약할 때는 더욱 그렇습니다. 집을 바꾸는 것은 시장 약세의 영향을 받지 않는다. 올해 6 월 65438+ 10 월부터 개선형 수요가 점차 시장의 활발한 주역이 되고 있다. 특히 중고 주택 시장이 더욱 그렇다. 업계에서' 로우엔드 보안, 미드티어 시장, 하이엔드 조작' 의 삼원 구조가 가속화되고 있다. 하지만 방을 바꿀 준비를 하는 많은 사람들이 관망감정이어서 감히 나서지 못한다. 업계 관계자들은 주택 교체 수요가 있는 주택 구입자들에게는 비수기의 요인을 지나치게 고려할 필요가 없다고 생각한다. 일반적으로 자택 수요는 결혼, 주택 조건 개선과 같은 시장 대세의 영향을 받지 않는다. 같은 지역에서 주택제품이 낙후되고 주택 교체 계획이 있다면 시장이 크게 변하지 않을 것으로 예상되는 상황에서 집을 팔아서 자본으로 바꾸는 것은 더 많은 기회를 의미한다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 이 법은 주로 비 투기 자택에 적용된다. "부동산 시장이 구매자 시장이든 판매자 시장이든 간에, 집을 바꿔야 하는 주택 구입자에게는 매매 신분의 변화가 관련되어 있다. 따라서 전체는 개인에게 큰 영향을 미치지 않습니다. 집을 팔 때 이익의 일부를 옮기면 집을 살 때도 그에 상응하는 이익이 있을 것이다. 그래서 심리적 격차는 너무 클 필요가 없다. 가장 중요한 것은 적당한 집을 찾아 방을 바꿀 수요를 충족시키는 것이다. " 중고 주택은 매 번의 거래 기회를 소중히 여겨야 한다. 주택 거래에서 매매 쌍방은 종종 가격 차이로 인해 교착 상태에 빠지는 경우가 많다. 장은 인터뷰에서 실제 업무에서 이런 상황이 총 거래 횟수의 거의 30% 를 차지한다고 밝혔다. "많은 사람들이 집을 중개업자에게 팔려고 하면 직원들은 자기 집이 있는 지역의 성숙도, 지역 공급, 건물의 연도, 집 자체의 상황에 따라 평가해 시장에서 비교적 인정받는 가격을 제시한다. 하지만 실제 거래 과정에서 특히 서둘러 집을 파는 것 외에 대부분의 집주인은 이 가격을 올리기로 했다. 바이어에게 집을 사기 전에 그는 자신이 관심 있는 지역 주택원에 대해 여러 차례 문의를 하고, 주택 구입 가격이 자신의 심리적 기대에 더 가까워질 수 있기를 바라며, 이로 인해 매매 쌍방의 게임이 형성되었다. "광해묘 근처에 있는 한 오래된 주택가의 주택을 예로 들어 보겠습니다. 모 판매자 39 평의 간판 가격은 85 만 평으로 정해졌다. 그동안 많은 사람들이 와서 가격을 논의했지만 가게 주인은 조금만 버텼다. 주택원이 시장에 진출한 지 4 개월이 지나서야 집주인은 자신의 가격이 시장 기대치를 초과했다는 것을 깨닫고 결국 조정을 통해 80 만 원에 거래를 성사시켰다. " 장우의 분석에 따르면 중고 주택 선택의 시기는 시장 상황을 따라야 한다. 시장이 낙관적이지 않은 상황에서 판매자는 특히 거래 기회를 소중히 여겨야 한다. 이때 판매자가 구매자보다 많고 거래량이 위축되고 있기 때문이다. 만약 바이어가 너무 터무니없는 가격을 요구하지 않는다면, 끊지 말고 팔지 마라. 기회를 놓치면 손실이 더 크다.

법적 객관성:

202 1 발효된' 민법전' 제 209 조, 부동산물권의 설립, 변경, 양도, 소멸법 등록 후 효력이 발생한다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. 법에 따라 국가가 소유한 천연자원은 등록하지 않을 수 있다. 제 214 조 법에 따라 등록해야 하는 부동산권의 설립, 변경, 양도 및 소멸은 부동산 등록부에 기재될 때 효력이 발생한다. 제 215 조 당사자 간에 부동산권의 설립, 변경, 양도, 소멸에 관한 계약은 계약이 성립될 때 발효된다. 단, 법에 달리 규정되어 있거나 당사자가 별도로 합의한 경우는 제외된다. 물권 등록을 하지 않은 사람은 계약의 효력에 영향을 주지 않는다.