-응? 우리 생활에서 가장 많이 마주치는 것은 부동산 관리 문제이며, 많은 분쟁이 그 때문이다. 우리 부동산 관리 문제를 진정으로 규범화하는 것은 몇 가지 법규이다. 하나는 민법전이고, 하나는 국무원에서 시작한 성시' 부동산 관리 조례' 이다. 이전에 물권법이 있었는데, 나중에 민법전에 통합되었다. 따라서 부동산 행위가 정확한지 판단하는 기준은 민법전의 관련 규정이며, 부동산 업계의 관리자, 종업원, 업주들은 모두 배우고 따라야 한다. 음, 여기에 상식이 있습니다. 법은 법규보다 크고, 하위법은 상위법과 충돌해서는 안 됩니다.
-응? 민법전의 반포는 부동산 관리의 관련 규정에 대해 약간의 수정을 하였으며, 부동산 관리에 참여하는 핵심 내용은 이 몇 가지에 그치지 않는다.
-응? 핵심 조항이 바로 이것입니다. 민법전 제 278 조 다음 사항은 업주가 결정한다. (1) 업주 총회 절차 규칙을 제정하고 수정한다. (2) 관리 규정을 제정하고 개정한다. (3) 소유주위원회를 선출하거나 소유주위원회 위원을 교체한다. (4) 부동산 서비스 기업이나 기타 임원을 선발하고 해고한다. (5) 건물 및 부속 시설 유지 보수 자금의 사용; (6) 건물 및 부속 시설의 유지 보수를위한 기금을 조성한다. (7) 건물 및 부속 시설의 갱신 및 재건; (8) * * * 용도를 변경하거나 * * 를 이용하여 경영 활동에 종사하는 사람 (9) * * * 및 * * * 관리권과 관련된 기타 중요한 사항. 소유주 * * * 와 함께 독점 부분의 3 분의 2 이상을 차지하는 소유주가 전체 인원의 3 분의 2 이상을 차지하는 소유주가 표결에 참가해야 한다고 결정했다. 전항의 6 ~ 8 항에 규정된 사항을 결정하는 것은 독점 부분의 3/4 이상 표결에 참여한 업주와 4 분의 3 이상 표결인의 동의를 받아야 한다. 전항에 규정된 기타 사항을 결정하는 것은 표결에 참가한 업주의 과반수 동의를 거쳐야 하며, 표결에 참가한 업주의 과반수 동의를 거쳐야 한다.
이 조항은 원래' 물권법' 에서 규정한 것으로' 민법전' 에 합병된 후 수정되었다. 우리는 무엇을 기억해야 합니까?
첫 번째는 이 9 가지 일은 반드시 전체 업주가 결정해야 한다는 것이다. 어떤 기관이나 개인도 업주의 권리를 박탈할 수 없다. 그렇지 않으면 불법이며, 자연의 결정은 법률의 보호를 받지 못한다. 우리 동네에서 다루는 흔한 것은 녹색 주차, 주차비, 광고수입, 부동산회사 채용, 선거업위원회 멤버 등이다. 이 물건들은 모든 업주에게 문의해야 실시할 수 있다는 것을 명심해라.
-응? 두 번째는 두 숫자의 요구 사항입니다. 1 ~ 5 항 및 9 항 요구 사항의 3 분의 2, 즉 참가자 수와 면적이 3 분의 2 에 달하고 3 분의 2 에 이를 것에 동의합니다. 항목 6 ~ 8 에는 2 ~ 4 분의 3 이 필요합니다.
-응? 이 조항은 축구 경기의 홍황표 조항과 맞먹는 것으로 선수와 심판은 모두 엄격히 준수해야 한다. 이것은 붉은 선이므로 만질 수 없다. 동네와 관련된 사항 (예: 동네의 개조, 예를 들면 업위원회 선거, 예를 들면 녹색 주차, 예를 들면 엘리베이터 설치, 지상 공공 주차 공간 요금 등). , 의견을 구하는 절차를 거쳐야 한다. 그렇지 않으면 불법이다.
-응? 부동산 관리의 경우, 우리는 몇 가지 문제를 명확히 해야 한다.
-응? 둘째, 부동산 관리 관련 책임자를 명확히 해야 한다. 모두들 부동산 관리의 책임이 건설부에 있다고 생각하는데, 이것은 사실 장기적인 오도이다. 속령진가의 부동산 관리는 민법전이든 국가, 성, 시의 부동산 조례가 매우 명확하다. 건설부 문주가 산업지도와 산업감독이라면. 내가 보기에, 건설부의 임무는 거리가 국가법규에 따라 부동산 관리와 관련된 의무를 이행하는지, 부동산 회사가 법규와 계약에 따라 관련 업무를 수행하는지 여부를 지도하고 감독하는 것이라고 생각한다. 여기서 일부 시민들은 이해하지 못한다. 사실 한 마디만 기억하면 된다. 개인은' 법은 금지할 수 없다' 고 생각하고, 정부 관련 부처로는' 법은 허가할 수 없다' 고 생각한다. 무슨 뜻이에요? 법이 금지하지 않는 일은 개인이 할 수 있다. 부서나 법적 허가 없이는 할 수 없다. 그래서 많은 경우 부서가 하지 않는 것이 아니라, 한 부서로서 무엇을 해야 하는지, 무엇을 해서는 안 되는지, 어느 정도까지 엄격하게 규정에 따라야 한다. 부적절한 예를 들어, 자연인으로서, 그가 교통사고를 보았을 때, 그는 용감하게 각종 조치를 취하여 뒤처리를 할 수 있다. 부서로서 관련 사고 처리는 공안부처에서만 처리할 수 있으며, 건설국과 도시관리국은 교통사고를 처리할 수 없다. 만약 그들이 교통사고를 처리하지 않는다면, 차주는 분명히 이해하겠지만, 공안부서가 처리하지 않으면 차주가 고소할 수 있다. 이로 인해 동네 관리의 복잡성과 자질구레함도 빚어졌다. 두 가지 예를 들자면, 예를 들어 동네에 불법으로 지은 사람이 있고, 인테리어 중에 내력벽을 부수는 사람이 있다. 전자의 관리부는 자연기획국이고, 후자의 관리부는 건설국 건설감찰국 (팀) 이다. 어떻게 해야 할까요? 부동산 회사는 관련 업주들에게 행동을 중지하고 기한 내에 시정을 거부하고 시정을 거절하는 것을 발견하면 관련 (알림, 처벌) 통지서를 발행하고, 기한이 지나도 시정하지 않으면 도시 관리 부서가 법을 집행할 것임을 발견하였다. 실제로, 이 일이 건설국의 관할인지, 자연계획국의 관할인지, 도시관리국의 관할인지 알 수 없는 경우가 많다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) 그래서 이번에는 태주시가' 태주시 주택재산관리조례' 를 제정할 때 가능한 한 해명을 했다. 남경은 적용되지 않습니다.
-응? 셋째, 업위원회는 전체 업주가 선출해야 하지만 전체 업주를 대표해서 모든 것을 결정할 수는 없다. 업위원회는 상설기구로 업주대회와의 관리는 인민대표대회 및 인민대표대회와의 관계와 비슷하다. 회의가 없을 때 관련 책임을 대신 수행하지만, 종종 법적 책임은 동일하지만, 관련 책임을 부여받을 수 있는 권한을 부여받았으며, 몇 가지 특수한 중요한 문제는 대신 결정할 수 없다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 믿음명언) 예를 들어, NPC 상임위원회는 부시장, 부구장, 정부 부처 인선만 지정할 수 있고, 시장, 구장을 직접 지정할 수는 없기 때문에 대리 시장, 구장을 자주 볼 수 있다. 왜요 전국인민대표대회 상무위원회 (WHO) 는 결정할 수 없고 전국인민대 선거 후 임명된다. 마찬가지로, 업위원회는 업주를 대표하여 많은 일상 업무를 처리할 수 있지만, 어떤 것은 결정할 수 없는 것이다. 무슨 장사예요? 전체 업주가 결정해야 할 사항은 적어도 위에서 언급한 9 가지 항목이다. 이전에 나는 산업위원회의 문제점을 몇 가지 범주로 분류했다: 하나는 명실망이고, 무엇이 옳고 무엇이 아니냐, 무엇이 아니냐; 두 번째는 부동산 회사, 개발자와 결탁하여 전체 업주의 이익을 팔아 이익을 도모하는 것이다. 셋째, 너무 강해서, 다른 속셈을 가진 소수의 사람들에 의해 통제되고, 부동산 회사의 소유주를 내쫓았다. 넷째, 열정은 있지만 전문성이 부족하고 실력도 도움이 되지 않는다. 따라서 열정, 공정성, 품위, 시간, 법률 지식이 있는 산업위원회를 선출하는 것이 중요하다. 아쉽게도 대부분의 업주들은 이 점을 의식하지 못하거나 적극성이 높지 않다. 산업위원회 위원들에게 문제가 생기면 어떻게 합니까? 업주 위원회는 조직이므로 일단 생겨나면 해산하지 않으면 해임할 수 없다. 그래서 업주위원회 구성원만 해임할 수 있다. 업주위원회 위원의 해임은 신중해야 하고, 엄격한 절차를 밟아야 한다. 그렇지 않으면 무효가 된다. 업주위원회는 업주 선거에서 나온 업주위원회 위원으로 구성돼 임기제를 실시한다. 업주위원회 위원 임기 내에 마음대로 종료해서는 안 된다. 업주 위원회 위원들이 업주 공약이나 업주 위원회 절차 규칙을 심각하게 위반한 경우 업주는 업주 위원회 구성원을 해임할 권리가 있다. 그러나 업주 위원회 위원 해임은 반드시 법정 절차에 따라 진행해야 한다. 전제는 20% 이상의 의결권이 있는 대표가 의안을 제출하고 업주위원회가 임시업주대회를 개최할 것을 건의한다는 것이다. 제안은 해임이 필요한 업주 위원회 구성원을 분명히 하고 해임 이유를 분명히 제시해야 한다. 제안은 20% 이상의 의결권을 가진 업주가 서명한 후 업주위원회에 제출한다.
-응? 마지막으로, 제가 기대하는 부동산 관리는' 부서 (예: 주택 건설) 강한지도, 지방 (거리) 조직 효율성, 부동산 실사, 업주 문명 자각' 의 조화로운 상태라고 말하고 싶습니다. 이를 위해서는 모든 점이 함께 노력해야 한다. 몇몇 주체의 관계는 명확해야 하며, 업위원회와 부동산 관리 회사는 대립하지 않는다. 축구 경기처럼 법원과 건설부는 심판이고, 거리 공동체는 코치, 부동산 관리사, 업주 (업위원회) 는 출전 선수이다. 모두가 높은 수준에 있고, 자리를 잃지 않고, 오프사이드를 하지 않고, 좋은 자리를 잃지 않으면 이번 경기는 훌륭할 것이다. 전제는 모두가 게임의 규칙을 준수해야 한다는 것이다. 이 게임의 규칙은 민법전, 즉 민법전에 따라 체결된' 품질가격에 부합하는' 부동산 계약이다.
-응? 이상은 나의 개인적인 학습과 실천 경험이며, 전면도 권위도 없다. 만약 실수나 누락이 있다면, 시정을 비판해 주십시오.