첫째, 중국의 토지 정책 변화와 주택 제도 개혁의 역사적 과정
(a) 1994 ~ 1998 도시 주택제도 개혁, 토지사용권은 법에 따라 양도할 수 있다.
1994 "도시 주택 제도 개혁을 심화시키는 국무원의 결정" (국발 [1994]43 호) 은 우리 사회주의 시장 경제 체제에 적응하는 새로운 도시 주택 제도를 세우고 주택 상품화, 사회화, 주택 건설 속도를 높인다. 이에 따라 중국의 토지관리 정책도 이 시기에 중대한 변화가 일어났다. 토지사용권은 법에 따라 양도할 수 있는데, 이는 이미 헌법과 토지관리법에 의해 확인되었다. 1990 년 5 월 국무원은' 중화인민공화국 도시국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례' 와' 외국상투자 영화 개발경영토지관리 잠행조치' 를 반포해 우리나라 토지시장이 법제화 궤도에 진입하여 우리나라 도시주택제도 개혁에 좋은 시장환경을 제공하였다.
(B) 1998 ~ 2003 주택 분배 화폐화, 토지시장 건설은 주택제도 개혁을 추진한다.
1998' 도시 주택 제도 개혁을 더욱 심화시키고 주택 건설을 가속화하는 국무원의 통지' (국발 [1998]23 호) 정책 주제는' 시장화' 로' 보장성 주택 위주의 주택 공급 체계 수립 최저 소득 가구 임대 정부 또는 기관에서 제공하는 저임금 주택 저소득층 및 중산층 가정은 저렴한 주택을 구입합니다. 다른 고소득 가정은 시가로 분양 주택을 구입하고 임대한다. 이것은 경제 적용 주택이 이미 우리 사회주의 시장 경제의 다단계 주택 공급 체계의 주체 중 하나가 되었다는 것을 상징한다. 주택의 시장화를 감안하여, 기존 토지정책은 이미 주택제도 개혁의 수요에 적응할 수 없어 시급히 보완해야 한다. 그해 국토자원부가 설립되어 같은 해 8 월 개정된 토지관리법이 반포되고 65438 년 2 월 토지관리법 시행조례가 반포됐다. 이로써 우리나라 토지사용제도 개혁과 토지관리의 법률체계가 초보적으로 형성되었다. 200 1 년 국무원은 국유토지자산관리 강화에 관한 통지 (국발 [200 1] 15 호) 를 발행하여 국유토지자산관리를 강화하고 국유를 방지했다
(3)2003-2007 년, 주택보장제도 수립, 엄격한 토지 거시적 규제.
2003 년 이후 우리나라 부동산 시장에는 과도한 상업화, 국유자산 손실, 시장질서 혼란, 보장성 주택 건설 무시 등 많은 문제가 발생했다. 국가는 토지' 8.3 1' 에서' 국팔조',' 국육조' 에 이르기까지 일련의 규제 조치를 제시했다. 2003 년 6 월 5438+065438+ 10 월 15 일 중화인민공화국 건설부, 재무부, 민정부부, 국토자원부, 국가세무총국은' 도시 최저 소득가정 염세 주택 관리법' 을 통과시켰다. 2004 년 5 월 13 일 건설부, 국가발전개혁위, 국토자원부, 중국 인민은행이' 경제 적용 주택 관리 조치에 관한 통지' (주택 건설 [2004]77 호) 등 일련의 정책법규를 발표해 토지 양도를 긴축했다. 국무원은 토지관리와 규제를 강화하는 두 가지 중요한 문건을 내놓았다.' 개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리 결정' (국발 [2004]28 호) 과' 토지규제 강화에 관한 통지' (국발 [2006]3 1 호),. 엄격한 토지 관리, 토지 시장 표준화, 거시적 규제에서 토지의' 게이트' 역할 강화, 사회와 시장 서비스 능력 향상.
둘째, 24 번 문문이 우리나라 주택 제도에 미치는 영향.
24 번 문건은 우리나라가 65438 년부터 0994 년까지 주택제도 개혁을 시작한 이후 국무원이 발표한 주택제도 개혁과 관련된 중요한 문건이다. 이 글은 1994 이후 우리나라 주택제도 개혁의 실전 경험을 총결하고 저소득 가정의 주택 문제를 해결하기 위한 새로운 보장조치를 제시하며 주택 토지 민정 등 정책을 포함해 저소득층을 핵심으로 하는 정책적 주택 공급체계 구축을 크게 추진할 것이다.
주택 보장은 정부 서비스의 중요한 책임으로 여겨진다.
24 번 문건은 도시 저소득 가정의 주택난을 해결하는 것을 대중의 이익을 보호하는 중요한 임무와 주택제도 개혁의 중요한 내용으로' 정부 공공서비스의 중요한 책임' 으로 삼았다. 정식 문건 배치를 통해 염세주택, 경제 적용 주택 등 보장성 주택을 공공재로 등재하는 것은 정부의 의무이자 부동산 규제의 큰 발전이다.
(b) 저임금 주택 공급이 도시 저소득 가정으로 확대되면서 농민공 주택 문제가 정부 관심 분야에 진입했다.
24 번 문건은 염세 주택의 공급 대상을 도시 최저소득 가정에서 도시 저소득 가정으로 확대하고, 염세 주택과 경제 적용 주택 가정의 원활한 연계를 제시하여' 샌드위치 층' 가정의 주택 문제를 해결했다. 한편, 24 번 문건은 각지에서' 11-5' 말엽에 농민공 등 도시 주택난층의 주거조건을 점진적으로 개선할 것을 요구하고 있다. 중촌 개조 과정에서 농민공들의 주택 수요를 고려하여 도시계획과 토지이용마스터플랜에 맞춰 농민공에게 임대한 합숙소를 건설해야 한다.
(C) 새로운 정책과 제도적 안배는 더욱 운영성이 있어 주택 수요 충족에 초점을 맞추고 있다.
이전의 정책 문서와는 달리, 24 번 글은 비교적 조작성이 있다. 주택 수요를 충족시키는 구체적인 숫자, 기준, 원칙을 규정함으로써 주택 보장 정책의 실효를 확보하였다. 새로운 보장 기준은 염세 주택과 경제 적용 주택의 면적을 엄격히 제한하여 기본적으로 도시 저소득 가정의 일상 생활 수요를 충족시킬 수 있으며, 저소득층의 기본 수요와 밀접하게 연결되어 있으며, 공급과 보장 수요의 단절은 없다. 주택보장의 중심을 바꾸기 위해 24 번 문건은 염세 주택보장자금의 두 가지 출처를 명확하게 규정하고 있다. 주택적립금 부가가치수익은 대출위험준비금과 관리비용을 인출한 후 염세 주택 건설에 쓰이고, 토지양도순수익금은 염세 주택보장자금의 비율이 10% 이하가 아니다. 이전의' 토지양도금 관리방법' 과' 국무원 사무청 포워딩 건설부 등 부처의 주택 공급 구조 조정 안정집값 의견 통지' (국발 [2006] 37 호) 에 비해 염세 주택보장의 기본자금 최종선은 토지양도금 순이익의 5% 로 두 배로 늘었다.
셋째, 토지 규제를 더욱 강화함으로써 중국 주택 제도 개혁을 추진한다.
24 번 문건은 정부의 주택 분야에서의 공공 서비스와 사회보장 기능을 충분히 강조하여 우리나라 토지 관리에 대해 새롭고 높은 요구를 제기하였다. 국무원' 절약집약지 추진에 관한 통지' (국발 [2008] 3 호) 는 경작지를 실질적으로 보호하고, 절약집약지를 대대적으로 추진하며, 부지가 적고, 이용효율이 높고, 우리나라 국정에 부합하는 토지 이용의 새로운 길을 내놓을 것을 분명히 요구하고 있다. 그 중에서도 토지관리에 주력해 주거지 구조를 최적화하고 주거지를 합리적으로 배정해 70% 이상의 주거지가 염세주택, 경제적용 주택, 제한가격 주택, 90 평방미터 이하의 중소형 가구형에 쓰이도록 해야 한다고 제안했다. 국토자원부는 "도시 저소득 가정의 주택난 해결에 관한 국무원의 의견을 성실히 관철하고 토지 공급 규제를 더욱 강화하는 데 관한 의견" (국토 자금 [2007] 236 호, 이하' 의견') 을 발표하며, 도시 저소득 가정의 주택난 해결을 위한 주택지 공급을 더욱 확대할 것을 제안했다.
(a) 토지 공급에 대한 "의견" 의 정책 요구 사항
의견에서는 과학이 토지공급계획을 제정하고, 도시 저소득 가정의 주택난을 해결하기 위한 주택용지를 우선적으로 마련할 것을 요구하고 있다. 시 현 국토자원관리부는 염세 주택, 경제 적용 주택, 중저가, 중소형 일반 상품주택 건설지를 우선적으로 배정해야 하며, 연간 공급총량은 주택지 공급량의 70% 미만이어야 한다.
저임금 주택, 저렴한 주택 건설 토지 이전 공급. 새로 징용되거나 토지를 매입하여 자금을 모아 합작하여 집을 짓는 것을 엄금하며, 국가기관에 자금을 모아 합작하여 집을 짓는 데 토지를 제공해서는 안 된다. 또한 계약 약속 날짜 1 년을 초과하여 개발을 시작하지 않은 경우, 법에 따라 토지 한적료를 징수하고 관련 기업에 기한 착공, 완료를 명령한다. 토지 한가료는 원칙적으로 토지 가격의 20% 를 양도하거나 양도하는 것에 따라 징수한다. 2 년 동안 개발을 시작하지 않은 사람은 단호히 무상으로 회수한다. 유휴 토지를 회수하는 것은 염세 주택과 경제 적용 주택 건설에 우선해야 한다.
(b) 토지 및 자원 관리 부서는 어떻게 주택 시스템 개혁을 강력하게 보장 할 수 있습니까?
최근 몇 년 동안 중국의 주택 보장 제도 개혁이 큰 진전을 이루었다. 주택 보장 제도는 주택 적립금 외에 주로 경제 적용 주택, 염세 주택,' 양제한 주택' 으로 나타난다. "2 제한 주택" 외에도, 경제 적용 주택과 염세 주택 정책은 한동안 시행되어 왔으며, 특히 경제 적용 주택 공급이 부족하고 시행 과정에서 편차가 있음을 보여 주는 많은 문제들이 드러났다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택, 저렴한 주택) 염세 주택 제도의 적용 범위는 아직 작아서 아직 완전히 이행되지 않았다. 각지의 차이가 커서, 주요 대상은 확정하기 어렵고, 재정보장은 불안정하다.
위의 문제를 겨냥해 토지관리의 관점에서 책임제 수립, 토지이용계획의 역할 개선, 토지공급 보장, 감독관리 강화를 통해 보장성 주택 건설을 더욱 강화하고, 도시 저소득 가정의 주택 문제를 해결하고, 사회주의와 화합 사회의 건설을 촉진한다.
(1) 법치를 강화하다. 법은 권리의 최고 보장이다. 과거 개혁 실천에서 좋은 정책조치를 입법을 통해 고정해야 잘 시행할 수 있고, 인민대중에게 실질적인 이익을 얻을 수 있다. 예를 들어, 일부 지방 정부는 주택 개발을 통해서만 정부에 많은 혜택을 가져다 줄 수 있다고 생각하기 때문에 저렴한 주택을 건설하기 위해 그렇게 많은 토지를 제공하기를 꺼립니다. 주택 보장은 부담을 증가시키는 것일 뿐이므로 주택 보호를 적극적으로 추진하지 않습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언) 그러나 민생을 보장하고 사회를 안정시키는 대국에서 주택 보장 제도를 수립하는 것은 인민 대중의 절실한 이익에 관한 대사이다. 정부의 책임을 법으로 고정시켜 정부 심사의 내용으로 해야 지방정부가 진지하게 받아들이고 강력하게 추진할 수 있다. 또한 저임금 주택, 경제 적용 주택,' 2 제한 주택' 의 권리를 법적으로 보장하는 방법도 저소득 가정이 편안하고 편안하게 살 수 있도록 하는 것도 시급한 과제다. "재산법" 의 시행은 이를 위한 계기를 제공했다.
(2) 국토계획의 주도적 역할을 강화하다. 토지는 주택 건설에 매우 중요하다. 국토자원관리부서로서 토지이용마스터계획을 편성할 때 서로 다른 주택지 계획을 고려하고 보장성 주택지의 위치와 환경요인에 주의를 기울여 계획불합리하게 새로운 문제를 일으키는 것을 방지해야 한다. 동시에 도시 계획, 도시와 농촌의 전반적인 계획과 잘 연결되어야 한다.
(3) 토지 공급 관리를 강화한다. 집을 짓는 데는 건설용지를 사용해야 하지만, 매년 신설건설용지는 제한되어 공급지 계획에 의해 관리된다. 이를 위해서는 국토자원관리부서가 기존 주택보장건설지를 충분히 발굴해 절약집약지를 실현할 것을 요구한다. 동시에, 토지 공급 구조를 조정하고, 도시 저소득 가정의 주택난을 해결하기 위한 건설지를 확보하고 우선시해야 한다.
(4) 감독 관리를 강화하고 토지 정책을 엄격히 집행한다. 현재 부동산 시장에 대한 좋은 토지 규제 정책만으로는 충분하지 않다. 각 정책을 실처로 떨어뜨리는 것이 진정한 역할을 하는 것이 관건이므로 감독을 강화해야 한다. 토지 공급에 대한 감독을 강화하고 염세주택, 경제 적용 주택 등의 이름으로 토지를 횡령하여 상품주택 개발을 하는 것을 금지해야 한다. 동시에, 유휴 토지 처분력을 증가시켜 토지 양도 소득 징수력을 높이고, 토지 양도 순이익을 시행하여 염세 주택 보장 자금의 비율이 10% 이상이라는 규정을 적용함으로써 보장성 주택 공급이 충분한지 확인한다.