에이이 회사는 반소를 제기하여 엘촌에 40 만 위안의 인테리어되지 않은 주택 및 수리 보도 비용을 지불하고 소송비를 부담할 것을 요구했다.
[심판의 요점]
항주 중원은 재판 과정에서 거물회사, 문희지사, 신세대 시장, 영달회사를 본 사건 제 3 인으로 추가했다. 항주 중원은 낙의촌과 에이가 1996 년 9 월 체결한 보충 계약 및 임대 계약이 1994 년 6 월에 종료되기로 명확하게 합의했다고 심리했다. 네 채의 건물을 회수한 후, 락의촌은 에이이 회사의 인테리어 개조 투자를 감사하여 에이이 회사의 임대료를 상쇄하도록 관련 부서에 의뢰해야 한다. 그러나 낙의촌은 약속대로 이행할 수 없었고, 이후 4 채의 건물을 다른 사람에게 임대해 재건해 현재 감사할 수 없게 됐다. 이로 인한 손실은 락의촌이 부담해야 한다. 그러나 에이이 회사는 약속대로 임대료를 지불하지 않아 위약을 구성하였다. 낙의촌은 이에 따라 임대 관계 해제를 요청했고, 에이이는 정당한 이유로 밀린 임대료를 지불하고 지원했다. 쌍방이 계약 이행 과정에서 모두 위약 행위가 있기 때문에 상응하는 책임을 져야 한다. 락의마을과 아이의회사와의 임대 관계가 종료된 후, 아이의회사는 그 집과 문희지사, 대행 회사, 영다사, 신시대 시장을 반환해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 중화인민공화국 민법통칙 제 111 조, 제 113 조의 규정에 따라 법원은 2000 년 2 월 2 일 다음과 같은 판결을 내렸다.
1. 로이마을과 에이가 1996 년 9 월 체결한 임대 계약이 종료되었습니다.
둘째, 에이이 회사, 신세대 시장, 영다회사, 대행 회사, 문희지사는 판결이 발효된 지 한 달 만에 항주시 문삼로 이북에 속한 3 번, 6 번 건물을 낙의촌으로 돌려보냈다.
3. 이애회사는 판결이 발효된 후 10 일 이내에 낙의촌 주택임대료 6394276 원 (2000 년 1995 1 일 ~ 1) 을 지급해야 한다.
4. 락의촌은 본 판결이 발효된 후 10 일 이내에 아이의회사 1, 2, 4, 5 호 건물 인테리어, 개조 및 도로투자금 3464276.20 원을 지급해야 합니다.
5. 신기원 시장은 10 일 판결이 발효된 후 55 1000 원 (1997 년 7 월 1 부터 2000 년 6 월까지) 을 지급한다.
(b) 전세 계약의 효력 및 계약 주체의 변경
임대 계약의 경우, 1 심, 2 심 모두 락의촌의 소송 요청을 지지하고 이행 종료에 동의했다. 하지만 임대 계약이 종료된 후 전세계약의 효력은 어떤가, 계속 이행해야 하는가? 1 심 법원과 2 심 법원의 의견이 다르다. 항주 중원은' 2 개월 임대료 체납 계약 해지, 주택 회수' 규정에 따라 낙의촌과 에이이 회사의 임대 계약을 해지하라는 판결을 내렸다. 임차인 에이이 회사 외에 전셋인 문희지사, 대행 회사, 영달회사, 신시대 시장이 점유한 주택도 반납해야 한다. 임대 계약의 효력이 전세 계약까지 연장된 것이다. 임대 계약이 종료되면 전세 계약도 종료됩니다. 임대 계약의 관점에서만 볼 때 이런 처리는 틀리지 않지만, 전세인의 권리가 불합리한 손해를 입은 것은 퇴고할 만하다. 저장 () 성 고등인민법원 () 은 심리를 거쳐 1 심 전세 판결을 부정하고, 전세계약을 계속 이행하기로 결정하고, 에이이 () 대신 로이촌 () 이 계약을 계승할 권리 의무를 이어받기로 했다. 2 심의 판결은 상당히 독창적이라고 말해야 한다.
첫째, 임대 계약이 종료된 경우, 전세 계약의 효력은 자동으로 종료되지 않습니다. 상술한 경우, 법률은 전세계약의 효력에 대해 명시 적으로 규정하지 않는다. 낙의촌은 이 집의' 임차권' 을 아이이에게 서면으로 부여했지만, 에이는 이 집을 전셋하고 제 3 자가 임대한 것은 적절하지 않았지만, 로이마을과 에이가 나중에 체결한 새 임대계약은' 2 개월 연체하여 그 집을 회수하라' 고 약속했다. 계약 조항에서 알 수 있듯이, 락의촌은 에이이 회사가 무조건 집을 전매할 수 있는 권한을 부여했고, 1 심 법원은 이에 따라 집을 회수할 것을 선고했다. 그러나 문제는 전세 계약이 법에 따라 성립되고 이행되고 있으며, 전세인의 계약권도 마찬가지로 법률의 보호를 받아야 한다는 점이다. 권리의 원천으로 볼 때, 임대와 전세 계약의 최종 권리는 임대인의 임대물에 대한 합법적인 사용권과 수익권에서 비롯된다. 이 경우, Leyi Village 가 Ayi Company 에 집을 임대하는 것은 임대인의 주택 사용권에 대한 처분입니다. 이애회사의' 임대료 체불' 의 경우 법원은 쌍방의 약속에 따라 법에 따라 임대계약의 효력을 해지하는 것은 임대인의 임대물 사용권에 대한 보호이다. 전세 계약의 전세자도 임대 계약의 임차인이다. 계약법 관련 규정에 따르면 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전매할 수 있다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전셋한 사람은 계약을 해지할 수 있다. 전세 계약이 성립된 것은 임대인의 임차인에 대한 인가를 근거로 한 것이다. 임대인의 허가 없이 전세 행위는 무효이다. 이런 의미에서 전세 계약에 따라 집을 임대하는 것은 임대인의 의지의 연장으로 임대인의 이익에 부합한다. 임차인의 위약으로 임대 계약이 종료된다 하더라도, 전셋업자는 전셋계약에 따라 임대물을 계속 사용하고 관련 의무를 이행하며 임차인의 권익을 침해하지 않을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 지분의 관점에서 볼 때, 전임대인은 약속된 시간과 공간 위도 내에서 임대물을 점유하고 사용하며, 전세 계약의 의무를 완전히 이행했다. 한편, 임대인은 재임대에 명시적으로 동의합니다. 또한 전셋자가 계속 임대해도 임대인이 이전에 예상했던 이익에 해를 끼치지 않기 때문에 전셋계약을 유지하는 것이 전셋인에 대한 효력은 민법공정원칙에 부합한다. 전세 계약이 임대 계약의 종료로 종결되면 전셋인의 주택 사용권이 계속 변동되고 거래의 안전성이 훼손된다. 따라가면 시장 질서의 안정에 영향을 줄 뿐만 아니라, 오늘날 세계 임대권' 물권화' 의 사법추세에도 맞지 않는다. 2 심 법원은 두 건의 임대 계약 합의, 당사자가 계약을 체결할 때의 진의를 종합해 민법의 성실신용 원칙에 따라 시장경제질서를 안정시키고 거래의 안전을 보장하는 관점에서 미이행 전세계약을 임대 계약 해지의 영향을 받지 않도록 판정했다. 이 판결은 임대인과 임차인 간의 법적 관계를 법에 따라 처리하고, 전세 관계에서 전셋인의 이익을 적절히 보호하고, 시장 질서를 유지하는 것은 법률의' 변통' 에 적용된다.
둘째, "역도가 가볍다" 는 법적 해석 방법의 적용. 법적 해석 방법으로, 그것은 또한 법률 논리의 기본 논점이다. 추론의 방법은: "또는 ... 물론"; 소위 "무거운" 과 "가벼운" 은 법적 요구 사항의 관용이나 법적 효과의 넓이와 좁음을 의미합니다. 현행법은 본 사건과 관련된 사건의 적용 방법에 대해 법에 대한 구체적인 규정이 없지만 대법원' 중화인민공화국 민법통칙 집행에 관한 의견 (시행)' 제 119 조와' 계약법' 제 229 조는' 매매는 계약을 파기해서는 안 된다' 고 명확하게 규정하고 있다. 물론, 이 사건은' 매매가 리스를 깨지지 않는다' 는 상황이 아니라' 역도가 가볍다' 는 법에 따라' 매매가 리스를 깨지지 않고, 임대 계약은 당연히 종결된다 ...' 고 하는데, 이 경우 임대인은 전셋에 동의하고,' 매매' 에 비해' 경량' 이다. 2 심 법원의 판결은' 역도가 가볍다' 고 지적하지는 않았지만, 그 법적 사유는' 역도가 가볍다' 는 법적 해석 방법의 과감한 운용을 보여준다.
셋째, 원래 임대인이 직접 재임대 계약을 수락한다고 판결했다. 임대 계약이 법에 따라 종료되고 전셋자가 전셋권을 상실하는 경우 전셋계약의 지속적인 이행은 반드시 계약 주체의 변경을 수반해야 한다. 본 사건의 원인은 주로 에이이 회사가 임대료를 체납한 탓으로, 락의촌 임대의 원래 의도는 변하지 않았으며, 회수될 1, 2, 4, 5 번 건물은 즉시 다른 사람에게 빌려주거나 해석할 수 있다. 그리고 전세는 임대인의 동의를 얻었고, 임대인이 전세를 대신해 계약을 받는 것은 결코 불리한 것이 아니다. 이에 따라 전셋인의 임대권이 임대인과 임차인 간의 법적 관계 변경으로 피해를 입는 것을 막기 위해 2 심 법원은 사회경제질서 안정의 관점에서 임대인과 전셋인이 전셋계약을 계속 이행할 수 있도록 판결하는 것이 합리적이다.