분양주택 예매는 부동산 개발업체가 분양주택 건설이 완공되기 전에 건설중인 분양주택을 구매자에게 미리 판매하고, 구매자는 계약대로 향후 일정 기간 동안 계약금이나 선불금을 지급하여 현방을 소유한 부동산 거래 행위를 말한다.
주택 구입자들은 분양주택을 구매할 때 다음과 같은 몇 가지 중요한 부분을 파악해야 한다.
첫째, 부동산 개발업체가 분양주택을 예매하는 조건을 주시하고 있다.
"도시 부동산 관리법" 은 상품주택 예매 조건을 다음과 같이 규정했다.
1. 토지사용권 양도금은 이미 전부 청산되어 토지사용권증서를 취득하였다. 합법적인 토지사용권을 갖는 것은 부동산 개발업체가 부동산 개발과 예매를 하기 위한 전제조건이며, 토지사용권이 없는 토지에 개발된 주택은 위법 건물에 속한다. 주택 구입자들은 구매하기 전에 개발업체의 토지사용권증을 검증하여 집의 합법성을 보장해야 한다.
2. 건설공사 계획허가증을 가지고 있습니다. 이 규정은 주택 건설의 전제조건이다. 부동산 개발 기업의 건설 프로젝트는 도시 계획에 부합하고, 건설 공사 계획 허가증을 취득한 후에야 건설을 시작할 수 있다.
3. 분양상품주택으로 계산하면 개발건설에 투입된 자금이 공사총투자의 25% 이상에 달했고, 건설진도와 준공인도일도 확정됐다. 이 규정은 프로젝트 건설의 안정성과 기일을 보장하기 위해 개발상이 프로젝트 개발 선불금에 지나치게 의존하는 것을 막기 위한 것으로, 예정대로 집을 내지 못해 주택 구입자의 이익에 손해를 끼치는 것을 막기 위한 것이다.
4. 현급 이상 인민정부 부동산관리부에 가서 분양 등록을 하고 분양주택 예매허가증을 취득하다 (본 도시에서 부동산을 개발하는 기업은 일조시 부동산관리국에 등록해 해당 국에서 발급한 분양주택 예매허가증명서를 받아야 한다). 이 규정의 목적은 부동산 예매 활동을 정부 부동산 관리 부서의 감독하에 놓아 상품 주택 예매의 합법성을 보장하는 것이다.
둘째, 상업용 주택 사전 판매 계약의 기본 내용을 이해합니다.
1, 바디. 부동산 개발업체와 주택 구입자는 쌍방의 이름과 주소를 밝혀야 한다는 것이다.
2. 분양주택 기본 정보. 예매계약은 위치, 부위, 토지사용권증번호, 토지사용권취득 방법, 토지사용성, 건설공사 계획허가번호, 상품주택 예매허가번호, 주택건축면적, 주택구조, 주택준공인도날짜, 첨부주택평면도 등을 명확하게 기록해야 한다.
3. 면적. 분양주택 면적은 평방미터로 계산해야 하며, 건축 면적, 세트 내 면적 또는 기타 면적인지 명확히 해야 한다.
4. 가격. 즉 분양주택의 가격은 단가와 총가격, 예를 들면 평방미터당 몇 위안이다. 우리나라' 도시 부동산 관리법' 은 상품 주택 예매 조건과 절차를 규정하고 있지만 예매금의 액수와 기한에 대해서는 통일규정이 없으므로 당사자는 계약에서 분명히 해야 한다.
주택 배달 방법 및 기한. 미납 주문 면제 조건. 예를 들어, 지진, 홍수, 악천후 등과 같은 일부 자연사건으로 인해 부동산 개발업체의 인도 기간을 합리적으로 연장할 수 있다는 계약을 체결할 수 있습니다.
6. 집의 성격. 주거용 건물, 사무실 건물 또는 생산 건물입니까?
7. 위약 책임. 구매자가 계약대로 가격을 지불할 수 없는 책임과 예매자가 제때에 품질을 보장하고 보증할 수 없는 책임을 포함한다.
8, 부동산 소유권 등록 의무.
9. 재산 관리 조항.
10, 분쟁 해결. 소송이나 중재와 같은.
1 1, 기타 조항 또는 당사자가 동의한 조항.
현실 구입시 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 부동산 개발 기업이 상업용 주택을 판매하는 조건에 중점을 둡니다.
200 1 년 4 월 4 일 건설부는' 상품주택 판매 관리 방법' 을 발표하고 그해 6 월 1 일부터 시행했다. 현재 부동산 개발업체가 분양주택을 판매하는 것은 다음 조건을 충족해야 한다고 규정하고 있다.
(1) 현재 분양주택을 판매하는 부동산 개발업체는' 기업법인 영업허가증' 과' 부동산 개발기업 자격증' 을 가지고 있어야 한다.
(2) 토지 사용권 증명서 또는 토지 사용 승인 서류를 취득하다.
(3) 건설 프로젝트 계획 허가 및 건설 허가 보유;
(4) 준공 검수를 통과했다.
(5) 철거 및 재 정착이 시행되었다.
(6) 급수, 전력 공급, 난방, 가스, 통신 등의 보조 인프라는 인도조건을 갖추고 있으며, 기타 보조 인프라 및 공공시설은 인도조건이나 건설 진도 및 인도날짜가 정해졌다.
(7) 재산 관리 방안이 이미 시행되었다.
분양 주택 판매 조건에 부합하지 않는 경우, 부동산 개발업체는 분양 주택을 판매할 수 없으며, 구매자에게 어떠한 선불성 비용도 부과할 수 없습니다.
부동산 개발 기업은 본전으로 돌아가거나 변상본으로 돌아오는 방식으로 상품주택을 판매할 수 없습니다. 또한 판매 후 전세 또는 변상 판매 후 전세 방식으로 미준상품 주택을 판매할 수 없습니다.
분양주택 매매 조건에 부합하는 부동산 개발업체는 분양주택 매매 계약을 체결하기 전에 구매자에게 선불성격의 비용을 청구하며, 받는 비용은 분양주택 매매 계약을 체결할 때의 집값으로 사용되어야 한다. 당사자가 분양 주택 매매 계약을 체결하지 않은 경우, 부동산 개발업체는 부과한 비용을 구매자에게 반환해야 한다.
둘째, 상품 주택 매매 계약을 이해하는 것은 명확해야 한다.
(a) 당사자의 이름 또는 이름, 거주지;
(b) 상업용 주택의 기본 상황;
(c) 상업용 주택 판매 방법;
(4) 상품주택 가격과 총가격의 결정 방법, 지불 방법 및 지불 시간
(5) 인도 조건 및 날짜;
(6) 장식, 장비 표준 약속;
(7) 급수, 전력 공급, 난방, 가스, 통신, 도로, 녹화 등 지원 인프라와 공공시설 인도 약속 및 관련 권리와 책임
(8) 공공 건물의 소유권;
(9) 면적 차이 처리 방법;
(10) 재산권 등록과 관련된 문제를 처리한다.
(11) 분쟁 해결 방법;
(12) 계약 위반에 대한 책임
(13) 쌍방이 합의한 기타 사항.
세트 내 건축 면적 또는 건축 면적에 따라, 쌍방은 계약에서 계약 면적과 재산권 등록 면적 오차 처리 방법을 명확히 해야 한다. 계약은 합의가 없으며 다음 원칙에 따라 처리됩니다.
1, 면적 오차가 절대치보다 3% 이내 (3% 포함) 로 집값을 실질적으로 결산한다.
2. 면적 오차가 절대치보다 3% 를 넘으면 구매자는 체크아웃할 권리가 있다. 구매자가 체크아웃하는 경우 부동산 개발업체는 구매자가 체크아웃을 제안한 날로부터 30 일 이내에 이미 지불한 집값을 구매자에게 돌려주고 이미 지불한 집값 이자를 동시에 지불해야 한다. 구매자가 체크아웃을 거부한 경우 재산권 등록 면적이 계약면적보다 크고 면적 오차가 3% 이내 (3% 포함) 인 집값은 구매자가 보충한다. 집값의 3% 이상이 부동산 개발업체가 부담하고, 재산권은 매수인에게 귀속된다. 재산권 등록 면적이 계약면적보다 작을 경우 면적 오차가 절대치가 3% 이내 (3% 포함) 인 부분의 집값은 부동산 개발업체가 구매자에게 반송한다. 집값 절대값이 3% 를 넘는 부분은 부동산 개발업체가 구매자에게 두 번 돌려준다.
마지막으로 다음과 같은 측면에 유의하십시오.
하나는 개발자의 오증 두 권인데, 이것이 가장 중요하다.
합법적인 정식 부동산 개발업자는 반드시' 오증'' 두 권의 책' 이 완비되어야 한다. 이른바' 오증' 이란 국유토지사용권증, 건설토지계획허가증, 건설공사계획허가증, 건설공사시공허가증 (건설공사착공허가증이라고도 함), 상품주택 판매예매허가증을 말한다. 2 서' 는' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 를 뜻하며, 이는 판매자에 대한 법률의 기본 요구이기도 하다. 그들은 각각 주택 관리국 건설국 계획국을 분관한다.
둘째, 계약에서 쌍방의 권리와 책임의 형평성 원칙에 주의를 기울이십시오. 불분명하거나 의문이 있는 곳을 명확히 해명한 후 계약서에 서명하세요.
셋째, 최소 면적 108 제곱은 일반적으로 문제가 되지 않습니다. 두 가지 70% 의 규정이 각 개발자를 위한 것이 아니라 면적의 전체 구조이기 때문입니다.
넷째, 방을 낼 때는 방을 제출한 후 수속을 밟아야 한다.
집의 질을 살펴보고, "두 권의 책 한 표" 를 보고, "주택 검수서" 에 서명하다
입주는 건물 폐쇄의 정상적인 절차이지만, 현재 주택 구입자에게 미리 수속을 할 수 있는 개발자는 많지 않다. 통상적인 방법은 업주가 먼저 건물 서류에 서명을 한 다음 승인서를 발행하여 업주가 부동산 관리처에 가서 열쇠를 가져오게 하는 것이다. 업주가 집에 들어오자마자 문제를 발견하고 약하게 불평했다. 이런 상황을 피하기 위해 업주들은 검실 전 수속을 견지하고 검실 과정에서 발견된 문제 (예: 주택 품질, 실내 유해 가스 초과, 공공 분담 불공정 등) 를 제출해야 한다. 뒤환이 남지 않도록 서면으로 개발자에게 제출하고 서명하게 하다. 또는 건물 파일에 "실내 조건이 명확하지 않다" 또는 "건축 조건이 명확하지 않다" 라는 글자를 표시할 수 있습니다.
이미 구입한 상품주택을 검수할 때, 다음 사항에 주의해야 한다.
첫째, 벽, 창문, 발코니 등의 부위에 균열이 있는지 등 집의 질을 상세히 점검한다.
두 번째는 매매 계약서에 명시된 시설 설비가 누락되어 있는지, 브랜드와 수량이 일치하는지 확인하는 것이다.
셋째, 물, 전기, 천연가스, 배수관이 원활한지, 정상적으로 사용할 수 있는지 점검한다.
넷째, 계획, 설계 변경 또는 동네 수축 등의 문제가 있는지 확인합니다.
다섯째, 관련 품질 문제와 실내 유해 가스가 기준을 초과했는지 점검한다.
여섯째, 발견 된 문제는 검사 목록에 표시되어야합니다. 만약 확실히 건물을 받을 수 없다면, 건물을 받지 않는 이유를 상세히 설명하고, 개발업자에게 서명하고 도장을 찍으라고 요구해야 한다.
"책 두 권 한 표" 를 구하다
개발업자에게' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 를 요청하여 앞으로 품질문제가 발생할 경우 계약대로 수리할 수 있도록 합니다.
주택 품질 보증서는 개발자가 주택 품질, 보증 기간 및 범위에 대한 약속입니다. 주택사용설명서' 는 주택 설계 시공 검수 중 구체적인 기술 지표 (예: 내진 지표, 벽 구조 유형 등) 에 대한 설명이다. 현재 우리나라 부동산업계는' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 에서 대체적으로 통일된 규범을 형성하여 문제가 적다. 현재 주요 문제는' 준공 검수 기록표' 이다.
관련 규정에 따르면 준공 검수 기록표의 각 항목은 반드시 주관 부서에 신고해야 한다. 방을 검사할 때 개발업자가 이' 기록표' 를 가지고 있는지 여부만 볼 수는 없다. 동시에, 소방 시설과 같은 모든 항목들이 기록되었는지 자세히 검사해야 한다. 준공 검수 기록표' 는 부동산 개발업자에게 엄격한 구속력을 가지고 있다. 프로젝트가 주관 부서에 신고하기만 하면 개발자는 반드시 부동산에 대해 평생 책임을 져야 한다. 문제가 생기면 개발자의 잘못이라면 그의 책임을 추궁할 수 있다.
"주택 검수증" 에 서명하다
당신은 부동산을 검사하고 주택 검수서에 서명할 준비가 되면 반드시 먼저 부동산 관리 협약에 서명하고, 앞으로 분쟁이 발생하지 않도록 미리 약속을 해야 합니다. 앞으로 내야 할 부동산 관리비가 어떤 구성인지, 청소비, 보안비, 녹화비가 어떻게 결정되는지 알아야 알 수 있다. 동시에 당신이 있는 동네 부동산 관리 회사의 자질을 조사하여 당신이 요구한 관리 기준에 부합하는지 확인해 보세요.
그 후에 너는 네가 산 부동산의 분담 면적이 얼마인지 알아야 한다. 당신은 개발자가 베이징시 주택토지관리국이나 구국 직속 측량팀이 발행한' 준공 측량표' 를 발행하도록 하여 마음속으로 헤아릴 수 있게 해야 합니다. 기본 수속을 모두 마쳤으니, 주택 검수서에 서명할 수 있습니다.