상품주택 도매에는 내부와 외부의 세 가지 법적 관계가 있다. 내부 관계는 개발자와 언더라이터의 관계이고, 외부 관계는 언더라이터와 개발자, 구매자의 관계이다.

1. 개발자와 구매자 간의 매매 관계

상품주택 매매 과정에서 개발상은 상품주택 소유권을 가지고 있고, 상품주택 매매 주체 자격을 가지고 있으며, 위탁업자는 개발업자의 명의로 판매할 수밖에 없다. 따라서 개발자와 구매자는 상품 주택 매매 계약의 당사자이며, 개발자와 구매자는 매매 관계를 형성한다.

2. 개발자와 대리점 간의 도급 관계.

이런 도급 관계는 두 가지 수준으로 나뉜다. 도급 기간 동안 도급업자는 개발업자라는 이름으로 주택 구입자에게 분양 상품을 판매하고, 도매인과 개발업자는 대리관계이다. 도급이 만료되자 도매인은 남은 도급집을 매입하여 도급업자와 개발업자 간의 매매 관계를 구성하였다.

3. 언더 라이터와 구매자 간의 관계

앞서 언급했듯이 언더라이터와 구매자 사이에는 직접적인 매매 관계가 없지만 언더라이터는 여전히 매매 계약의 실질적이고 중요한 참여자이다.

둘째, 상업용 주택 인수의 법적 특징은 무엇입니까?

1, 브로커가 말했다

이런 견해는 "보험행위는 민법 중 대리행위의 일반적인 특징에 부합한다" 고 생각한다. 민법통칙에 따르면 대리인은 대리인이 대리인 범위 내에서 피대리인의 이름으로 제 3 인과 진행하는 독립법행위로, 그로 인한 법적 효력은 피대리인의 법률제도에 직접 속한다. " 상품주택 전세 판매에서 개발업자는 상품주택의 전부 또는 일부를 독점대리판매에 맡기고 개발자의 이름으로 판매한다. 구매자도 개발자와 주택 구입 계약을 체결하고, 분양 주택 판매의 법적 결과도 개발자가 부담하며 민법 이론에서 대리에 대한 정의에 부합한다. 따라서 언더라이팅은 일종의 대리 행위이자 특수한 대리 행위이다. 대리점의 대리 책임은 다른 대행 방식보다 더 엄격하고, 대리 권한이 더 넓으며, 대리 위험은 일반 대리인보다 더 크기 때문이다.

"일부 학자들은 민사법률행위의 관련 이론에 근거하여 대리 이론을 조건대리 이론과 유한대리 이론으로 나누었다." 조건부 프록시 동작 이론은 실제로 종료 조건이 있는 프록시 동작입니다. 첨부된 조건은 전세기간이 만료되어 모든 상품실을 판매하지 않은 경우, 도매인이 구매하고 대리권이 종료된다는 것이다. 부기한 대리행동이론은 쌍방이 약속한 보험기간을 기한으로 하는 대리행위이며, 대리권은 약속된 마감일이 되면 종료된다.

2. 비즈니스 이론

이런 견해는 상품주택 도매의 최종 결과는 종종 도매상이 집을 매입하는 것이며, 도급업자가 판매를 시작하기 전에 도급업자와 개발상이 이미 주택 판매 가격에 합의한 것이지만, 이 계약은 조건이 첨부된 민사 법률 행위이다. 즉, 도매상이 계약 범위 내의 주택을 모두 팔지 않을 때, 계약은 법적 효력이 발생하고, 도급업자는 나머지 미매된 주택을 모두 구매해야 한다. 민법이론의 관점에서 볼 때, 매매 계약은 사실상 두 가지 의미를 가지고 있다. 첫째, 매매 계약은 판매자가 재산 소유권을 구매자에게 양도하고 구매자가 판매자에게 가격을 지불하는 계약이다. 둘째, 매매 계약은 판매자가 재산권 (재산소유권 및 기타 재산권 포함) 을 구매자에게 양도하고 구매자가 판매자에게 가격을 지불하는 계약이다.

일반적으로 첫 번째 매매 계약, 즉 어떤 종류의 재산 소유권을 양도하는 계약은 일종의 매매로 여겨진다. 두 번째 의미의 매매 계약은 실물 매매 외에 권리 매매도 포함한다. 이 이론에 따르면, 상품주택의 위탁은 제 2 의 업무에 속한다. 개발업자와 도급업자가 도급계약을 체결할 때, 개발업자는 실제로 계약 범위 내 주택에 대한 판매권을 상실하고, 도급업자가 집을 성공적으로 판매할 수 있는지를 간접적으로 이전했다. 이 집의 소유권은 결국 모두 이전될 것이다. 그러나 이런 소유권 이전 대상은 불확실하며 도급이 만료될 때만 최종 확정될 수 있다. (존 F. 케네디, 소유권 이전, 소유권 이전, 소유권 이전, 소유권 이전, 소유권 이전, 소유권 이전, 소유권 이전) 왜 직접 매매가 아닌 도급 형태를 취하는 것은 주로 현행법제도 하에서 도급업자가 직접 상품주택 판매에 종사할 수 없고 개발자의 이름으로 판매할 수 있기 때문이다. 또 대리점도 상품주택을 되팔아서 매매 고리 (2 차 매매) 를 늘려 2 차 과세를 피하려 하지 않는다. 언더라이터 자체의 실력으로 볼 때, 언더라이터는 보통 자금 규모가 작고 실력이 제한되어 모든 돈을 미리 집을 사는 데 투자하고 싶지 않다. 한 번의 판매에 참여하고, 개발자의 판매권을 구매하고, 매매 고리를 줄이고, 자금 투입을 줄이고, 개발자와의 전문 분업을 실현하고, 이윤을 누리는 것이다.

매매론을 바탕으로 일부 학자들은 인수 행위를 특수한 매매 행위로 명확하게 정의해 인수 행위가 직접 매매와 간접 매매의 결합이라고 주장하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매, 매매) 구체적으로 말하자면, 세 가지 상황으로 나눌 수 있습니다. 첫째, 인수 기간 내에 인수된 주택이 모두 판매된 경우, 위탁업자와 개발업자 간의 매매 관계는 인수 대행 행위의 완성으로 함께 이루어지며, 간접 매매는 직접 매매를 대신합니다. 둘째, 전매 기간 동안 모든 전매 주택을 판매하지 않으면 전매 행위가 발생하지 않아 전매인과 개발상 간의 매매 관계가 직접 완성되고, 전매인은 모든 전매주택을 직접 구매한다. 셋째, 인수 기간 동안 일부 인수 주택을 판매하는 경우, 대리점과 개발자의 판매 관계는 인수를 통해 간접적으로 이루어집니다. 전매주택의 나머지 부분은 전매업자가 전매협의 약속에 따라 개발자로부터 직접 완성하고, 쌍방은 전매주택의 매매 수속을 처리한다. "

3. 부부 행동 이론

이런 견해를 가진 사람들은 도급 행위가 역동적인 과정이며, 도급업자와 개발자 간의 법적 관계는 역동적인 과정이라고 생각한다. 만약 판매상이 모든 주택을 판매한다면, 판매업자와 개발자 사이의 법적 관계는 대리관계일 뿐이다. 만약 판매상이 단지 주택 부문일 뿐이라면, 판매상은 여전히 집을 살 책임이 있다. 이때, 판매업자는 구매자로서 개발자와 법적 관계가 있다. 따라서 상품주택 전세는 단순한 대리 행위도 매매 행위도 아니라 대리점과 매매 특징을 겸비한 새로운 민사법적 행위로, 도매행위는 단순히 법적 행위로 정의될 수 없다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 상품명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 상품명언) (윌리엄 셰익스피어, 상품명언)

4. "알 수없는 계약 이론"

이 관점은 또한 학자들이 최근에 제기한 관점이기도 하다. 현재의 경제생활의 복잡성과 다양성으로 인해 법적 규제가 모든 측면을 포괄할 수 없다고 생각하기 때문에 독점적인 판매 계약을 어떤 종류의 계약으로 분류할 필요는 없다. 계약법은 유명 계약을 규정했을 뿐만 아니라 무명 계약의 존재의 합법성도 인정한다. 쌍방의 뜻이 진실이고 내용이 법률의 금지성 규정을 위반하지 않는 한 계약은 성립될 수 있다. 무명계약은 당사자의 의미 자치 원칙과 계약 목적에 따라 처리해야 하며 계약과 유사한 유명 계약의 법률 규정을 적용해야 한다. 유명한 계약과 비슷한 것은 없고,' 계약법' 제 8 조의 규정에 따라 계약법과 민법의 원칙을 적용한다. 이 견해는 또한 보험행위가 실제로는 복합행위이며, 여러 민사 법률 행위의 복합체라고 생각한다. 단계마다 행동 특성이 다르기 때문에 인수 행위가 있는 단계에 따라 인수 행위의 행동 특징을 분석하여 법을 적용하기만 하면 됩니다. 인수 행위를 어떤 종류의 행위로 분류할 필요는 없습니다. 이로 인해 법적 적용상의 오류가 발생할 수 있습니다.