미국 토지자산은 정부의 총부의 1 1.5%, 개인의 총부의 12%, 상공업의 총부의 18% 를 차지한다. 국가 부의 절반 이상은 부동산이고, 부동산 가치의 75% 는 토지 가치이다. 공공부문이 사용하는 토지는 미국 총토지의 1/3 에 불과하며, 도시 지역은 2% 미만이고 산업 국방 교통 엔터테인먼트 분야는 1 1.9% 이다. 전형적인 미국 가정은 약 1/6 에이커의 면적을 차지하고 있다.
미국의 부동산 시장은 매우 발달하여 제도가 건전하다. 토지는 전부 보상에 쓰인다. 정책이 허용하는 범위 내에서 토지는 자유롭게 매매, 임대, 담보를 할 수 있다. 사유지와 공유지는 거래에서 동등한 지위와 이익을 가지고 있다. 일반적으로 연방 및 주 정부는 계획과 법률이 허용하는 한 사유지 사용 방법에 개입하지 않습니다. 정부는 주로 등록비와 계획지도를 통해 사유지를 관리한다. 사유지 매매는 완전히 사적인 일이며 수속은 매우 간단하다. 쌍방이 자발적으로 협의한 후, 정부에 규정된 세금을 납부하고 등록하기만 하면 된다. 외국인 투자를 유치하기 위해 미국의 정책은 외국인이 미국에서 땅을 살 수 있도록 허용한다. 계획 허가의 경우, 정부는 공익을 위해 국민들로부터 토지를 매입할 수 있으며, 토지 가격을 평가해야 한다. 토지 소유자가 평가 가격을 받아들이지 않으면 그는 법원에 소송을 제기할 수 있고 법원은 정부의 개입 없이 판결을 내릴 것이다. 미국의 토지 거래는 사유지 거래와 공공토지 거래로 나뉜다.
둘째, 사유지 거래
사유지 거래는 사유지 소유자가 자신의 토지를 다른 사람에게 판매하는 것을 말한다. 계획과 법률에 부합한다면, 정부는 일반적으로 이런 판매지에 개입하지 않는다. 민간 토지 소유권 및 민간 부동산 거래 관리에 대한 정부의 제한은 다음과 같습니다.
1) 토지의 수, 유형 및 위치를 포함한 토지 소유권에 대한 제한
2) 사용, 건물 높이 및 용적률을 포함한 토지 사용권 제한, 유휴 토지 금지
3) 등록 및 임대 기간 변경, 토지 투기 통제를 포함한 토지 거래에 대한 제한
4) 공공시설을 발전시키고 사회적 이익을 보호하기 위해 설정한 제한 사항 (일부 산업에 값싼 토지를 제공하고 주택지를 우선적으로 고려하는 것 포함)
5) 도시 부동산 거래는 도시 계획 등 관련 법규에 의해 제한된다.
사유지 거래에 대한 관리는 주로 등록 변경, 가격, 세금 납부, 분쟁 해결의 여러 측면에 반영됩니다.
1) 변경 등록: 미국 법률에서 인정한 모든 사유지는 현 정부에 상세한 등록이 있습니다. 토지를 판매할 때 쌍방이 합의에 도달하여 변경 등록을 처리하면 토지 소유권이 바로 이전된다.
2) 가격: 토지 매매 가격은 매매 쌍방이 토지 당시의 시장 가치를 근거로 산정한다. 완전히 매매 쌍방이 협상하거나, 개인 평가회사가 쌍방이 합의를 이루고 거래를 완성하는 것을 도울 수 있다. 미국은 전국적인 부동산 평가체계가 없고 관련 부동산 평가협회와 학회가 부동산 평가사를 선발하고 관리한다.
3) 세금 납부: 미국에서는 모든 사유지 거래 활동이 합법적인 범위 내에서 진행되어야 하며 법률에 규정된 의무를 이행해야 합니다. 이에 따라 토지소유자는 개인소득세 형태로 부동산세와 토지양도소득세를 정부에 납부해야 한다.
4) 분쟁 해결: 정부의 개인 매매지 관리는 등록비로 제한된다. 토지거래에서 분쟁이 발생할 경우, 일반적으로 법원이 법률절차를 통해 해결하고, 정부는 중재와 중재의 역할을 하지 않는다.
셋. 연방의 모든 토지 거래
연방의 모든 토지 거래는 정부가 국유지를 판매하는 것을 가리키며 반드시 법률에 의해 엄격하게 정의되어야 한다. 연방의 모든 토지를 매각하는 데는 엄격한 제한이 있다. 예를 들면 공공목적, 관리가 불편하고, 나쁜 위치 등이 있다. 구체적인 상황은 다음과 같습니다.
1) 토지 위치가 좋지 않거나 독특한 특징을 가지고 있습니다. 예를 들어, 공공 토지의 일부로 관리하는 것은 불가능하거나, 수지가 맞지 않으며, 다른 연방부, 홀, 국에서 관리하기에 적합하지 않습니다.
2) 이 땅을 처분하는 것은 중대한 공공 목표를 달성하는 데 도움이 되며, 심지어 일반 공공 목표보다 더 중요하다.
3) 이 구획의 처분은 경제와 사회의 순조로운 발전을 촉진할 수 있다.
4) 국유지 양도가격은 시장 공정가격보다 낮지 않은 것을 원칙으로 한다.
5) 국유지 매각 면적이 2500 에이커를 넘으면 반드시 상하원의 비준을 받아야 한다.
정부가 국유지를 매각하는 절차: 미국 독립 이후 정부는 국유지를 개인에게 계획적으로 매각하고, 개인은 연방정부에 토지를 신청해야 하며, 법원의 심사를 거쳐 대통령 전임비서의 서명 비준을 거쳐 발효한다. 그러나 연방정부가 국가와 사회공익사업을 위해 사유지를 점유하고 철도 도로 등 공공시설을 건설해야 한다면 교환이나 구매도 해야 한다.