소재산권실' 은 저렴한 가격으로 전국 각 대도시에서 급속히 확산되면서 주택 시장에서 큰 몫을 차지하고 있으며, 그 합법성과 그에 따른 일련의 문제들이 뒤따랐다. 얼마 전 베이징시 건설위는' 주택 구입과 관련된 문제에 대한 위험 힌트' 를 발표하며, 주택 구입자에게 무재산권이나 주택 소유권 논란이 있는 주택을 구입하지 말라고 경고하고, "현재 부동산 거래시장에 거래 안전에 영향을 미치고 거래 당사자의 합법적 권익을 손상시키는 문제가 있기 때문에, 시 건설위는 소비자들에게 무재산권이나 주택소유권 논란이 있는 주택을 사지 말라고 엄숙히 경고했다. 사용권',' 농촌재산권',' 소재산권' 을 표방하는 집을 사지 마세요. 이런 주택은 재산권 보호가 없고 소유권, 양도권, 처분권, 수익권 등이 없다. , 주택 소유권 이전 절차를 처리 할 수 ​​없습니다. 클릭합니다 。 이것은 다시 한 번' 작은 재산권실' 에 대한 관심과 법적 지위에 대한 논쟁을 불러일으켰다.

소재산권실은 도대체 합법적인지, 구매하거나 양도할 수 있는지, 우선' 소재산권' 이 무엇인지 명확히 해야 합니까? 사실,' 소재산권' 은 법적 개념이 아니라, 사람들이 사회 실천에서 형성하는 약속된 속칭 호칭이다. 따라서' 소재산권' 의 의미에 대한 규범적인 해석은 없다. 현재' 소재산권' 에 대한 세 가지 주요 해석이 있다.

첫 번째 해석은 개발자의 재산권을' 대재산권' 이라고 하고, 구매인의 재산권을' 소재산권' 이라고 한다는 것이다. 이 이름은 주택 구입자의 재산권이 개발자의 재산권에 의해 분할되었기 때문이다. 상대적으로 개발자들은 크고 구매자는 작다.

두 번째 해석은 주택 양도시 토지양도금을 내야 하는지 여부에 따른 것이다. 토지양도금을 낼 필요가 없는 것은' 대재산권' 이고, 토지양도금을 내야 하는 것은' 소재산권' 이다. 이런 설명에 따르면 일반 상품주택은' 대재산권' 방이고, 경제적용 주택은' 소재산권' 방이다.

세 번째 해석은 산권증 발급 기관으로 구분된다. 국가가 산권증을 발급하는 것을' 대재산권' 이라고 한다. 만약 국가가 산권증을 발급하지 않는다면,' 소재산권' 이라고도 하며,' 향재산권' 이라고도 한다. 주택 구입자들은' 농촌재산권' 이 법적 의미의 부동산권을 구성하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

"소재산권" 의 첫 번째와 두 번째 해석은 합법적이다. 주택 구입 대금을 청산하거나 양도시 토지 양도금을 청산하면 자유롭게 매매할 수 있으며, 그 법률 규정은 명확하다. 그러나' 소재산권' 을 설명하는 세 번째 법적 성질은 논란이 있어 진정한 합법적인 산권증이 없다. 이것이 우리가 오늘 토론할 주요 화제이다.

농촌 재산권실의 법적 성격은 무엇입니까? 합법적인지, 구매하거나 양도할 수 있습니까?

우선, 농촌 재산권실은 법에 따라 관련 심사 수속을 밟는 한 합법적인 건물이며, 법률은 농촌 집단이 집단 토지에 집을 지을 수 있도록 허용한다는 것을 분명히 해야 한다. 따라서, 농촌 재산권실뿐만 아니라 불법 건물이다. 다만 판매 고리에 존재하는 일부 문제가 현행법과 법규와 상충돼 불법 건물이라고 오인했다. 합법적인 이상 농촌 재산권실은 양도를 구매할 수 있습니까? 중화인민공화국 토지관리법에 따르면 농민들이 단체로 소유한 토지사용권은 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다. 농촌 농가는 집단 소유이고, 마을 사람들은 택지 사용권만 가지고 있다. 농민들은 집을 도시 주민에게 팔아서 법적 인가와 보호를 받을 수 없고 토지사용증, 부동산증, 증서증 등 합법적인 수속을 할 수 없다. 또한 관련 법률에 따르면, 도시 주민들이 농촌에서 택지를 구입하는 것을 엄금하고, 도시 주민들이 농촌에서 구매하고 불법으로 건설한 주택에 토지 사용증을 발급하는 것을 엄금한다. 농촌 촌민들이 원래 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다. 따라서 농촌 재산권실은 비집단 회원의 제 3 자에게 양도하거나 판매할 수 없다. 따라서 농촌 집단 이외의 시민들이 농촌 재산권실을 구입하는 것은 법적으로 인정되지 않으며, 그 행위는 무효이다. 한편으로는 농촌 택지사용권이 마을 사람들이 누리는 집단 토지사용권일 뿐, 토지 소유권은 여전히 마을 집단에 속해 있기 때문이다. 따라서 마을 사람들에게 그들은 땅을 처분할 수 없다. 한편 농촌택기지 사용권은 집단 회원이 누리는 회원권이기 때문에 회원으로서 다른 사람에게 양도할 수 없기 때문이다. 회원권으로서 집단 구성원 이외의 제 3 자가 누릴 수 없다. 향정부가 발행한 산권증은 무효로, 주택 재산권을 증명할 수 없다. 향진 정부는 우리나라 법률에 규정된 주택재산권 발급 기관이 아니기 때문에 증빙할 자격이 없기 때문에 그 행위는 무효이다. 동시에 우리 법률은 부동산의 물권이 등록을 원칙으로 하고, 등록되지 않은 물권은 법률에 의해 인정될 수 없다고 규정하고 있다. 그러나 시골 정부나 촌민위원회가 처리한 이전 수속은 법이 인정하지 않는다. 그러나 이것은 농촌 재산권실이 양도할 수 없다는 것을 의미하지는 않지만, 양도나 매각의 대상이 제한되어 집단 구성원 내에서만 양도하고 교체할 수 있다는 것을 의미한다.

도시 주민들이 이미 농촌 재산권실을 구입하거나 구매할 준비가 되어 있는 위험은 무엇입니까?

첫째, 법적 위험은 앞서 자세히 논의한 바 있어 농촌 재산권실의 유통과 양도에 많은 제한이 있다. 농촌 재산권실은 일반 상품주택의 사용 성격만 있고 일반 상품주택의 법적 성질은 없기 때문에 상품주택이 아니기 때문이다. 따라서, 상업 주택의 관련 규정 및 시스템에 관한 법률 및 규정은 농촌 부동산 주택에 유효하지 않으며, 인민 법원은 상업 주택 매매에 관한 법률 규정 및 사법 해석 처리를 적용 할 수 없으며, 농촌 부동산 주택과 관련된 경우 구매자의 권리와 이익을 보호하기가 어렵습니다. 한편 농촌재산권실 구매 계약이 무효이기 때문에 법에 따르면 주택 구입자는 개발업자에게 주택 구입금을 환불하고 은행 동기 대출 금리에 따라 이자를 지급하도록 요구할 수밖에 없다. 그러나 기존 사례에 따르면, 매입자들은 매입한 주택이 여전히 향진 재산권실이라는 것을 알고 있으며, 자신의 잘못으로 손해배상을 청구하는 경우 인민법원이 지지하지 않을 수도 있다. 그리고 개발자가 위약한다 해도 구매자의 권리는 계약이 무효라는 이유로 보장되지 않는다. 농촌재산권실은 법적으로 인정되지 않고, 주택관리부에 신고하지 않고, 정부기관의 감독을 받지 않기 때문에, 주택 사용 과정에서 주택 품질 문제, 공공시설 수리 문제가 발생할 경우 구제경로가 매우 제한적이다.

둘째, 정책위험이다. 건설중인 농촌재산권실을 매입한 후 구매자와 개발업자가 계약을 체결하고 주택대금을 지불하고, 관련 부처가 농촌재산권주택 건설 프로젝트를 정비하면 일부 프로젝트가 정지될 수도 있고 강제 철거될 수도 있다. 그러면 주택 구입자가 개발자에게 주택 구입금을 요구할 수밖에 없고, 주택 구입자는 집을 구할 수도 없고, 제때에 주택 대금을 청구하지도 못하는 난처한 상황에 직면할 수도 있다. 또한, 집을 산 후 토지 취득 철거가 있을 경우, 농촌재산권실에는 국가가 인정한 합법적인 재산권이 없기 때문에 구매자는 합법적인 재산권자가 아니며, 재산권 철거 보상금을 받지 못할 가능성이 높으며, 실제 이용인으로서의 철거 보상금은 재산권 보상금에 비해 미미하다.

셋째, 현재 농촌 재산권실의 개발건설에는 명확한 규범이 없고, 개발건설의 감독도 부재중이다. 그러나 농촌 재산권실의 발전은 은행 대출 지원이 없다. 개발 과정에서 대량의 개발자금은 정부와 은행의 규제를 받지 않고 주로 개발업자의 자율에 의존한다. 개발단위의 자금이나 기타 부분에 문제가 생기면 썩은 꼬리 공사가 될 가능성이 높다. 자격과 규제가 없는 상태에서 주택 구입금을 개발기관에 선불하면 주택 구입자에게는 자금 안전, 개발상 자금이 제 시간에 도착하는지 여부, 주택이 품질에 따라 제때에 배달될 수 있는지 여부 등이 큰 위험에 처해 있다. 동시에 개발자의 자질이 없으면 집의 품질과 집의 애프터보증을 보장하기가 어렵다. 그리고 입주 후 부동산 관리도 문제가 생기기 쉽다.

넷째, 구매한 농촌재산권실은 국가부동산주관부의 인가와 법률보호를 받지 않아 합법적인 재산권 수속을 할 수 없고, 구매 후 합법적으로 양도할 수 없다. 동시에 집의 보전과 부가가치에도 큰 영향을 미친다.

농촌 소재산권실이 대재산권실이 될 가능성이 있습니까?

많은 사람들은 물권법이 출범함에 따라 시민의 재산권이 충분히 인정될 것이며, 농촌의 재산권실도 법률의 인가를 받아 결국 합법적인 재산권실로 전환될 수 있을 것이라고 생각한다. 향진 재산권실은 진정한 재산권실로 전환될 수 있습니까? 우리나라의 현행 관련 법규로 볼 때 농촌 재산권실을 재산권실로 개조하는 것은 아직 법적 근거가 부족하다. 우리나라 토지관리 이념과 토지관리의 가치취향을 보면 우리나라는 단기간에 집단토지의 유통을 놓지 않을 것이다. 따라서 농촌 재산권실을 개조하는 데는 아직 시간이 오래 걸린다. 한편, 미래의 농촌재산권방이 재산권실로 전환될 수 있더라도 기존 토지제도로 볼 때 주택 구입자들은 여전히 토지양도금을 내야 한다. 이렇게 되면 주택 구입자가 농촌 재산권실을 구입하는 데 드는 비용은 분양 주택 구입 비용과 비슷할 것이다.

그래서 우리는 농촌재산권실을 사지 않는 것이 가장 좋다. 이미 산 너도 빨리 체크아웃해야 한다. 만약 당신이 이 글에서 언급한 위험을 감당할 수 있다고 생각하거나, 당신이 정말로 농촌 재산권실을 구매해야 한다고 생각한다면, 우리는 당신이 현집을 구입하고, 프로젝트가 상응하는 승인 수속을 거쳤는지, 개발자의 자격과 신용도를 거쳐 주택 구입 위험을 최소화할 것을 건의합니다. 만약 당신이 이러한 위험을 감당할 수 없거나 감당할 수 없다면, 농촌 재산권실을 사고 싶다면, 현재 당신은 호적을 농촌 재산권실이 있는 마을 집단으로 옮겨야 합니다.

위의 내용은 모두 변호사의 개인적인 관점으로, 참고용으로만 쓰인다!