주의가 필요한 문제
서혜희 우한 지방세무서 부국장
1. 부동산 개발업체가 상품 주택 개발과 관련된 세금과 기본 규정:
(참고: 1, "상품주택 판매 등." 주택, 상품 주택, 기타 건물, 부착물, 보조시설 등이 포함됩니다. 2, "관련 세금" 은 영업세, 기업소득세, 개인소득세, 토지부가가치세를 포함한다
(1) 영업세
-기본 규정
영업세 납부 = 판매소득 × 세율
1, 판매 수익 인식:
(1), 개발된 제품의 일회성 판매는 실제로 가격을 받거나 가격을 청구하는 증거 (권리) 를 받을 때 수익 실현을 인식해야 합니다.
(2) 개발 제품을 분할 판매하는 경우 판매 계약 또는 계약서에 명시된 지불 날짜에 따라 수익 실현을 인식합니다. 지불측이 미리 지불한 것은 실제 지급일에 수입의 실현을 인식한다.
(3) 개발 상품을 은행 담보로 판매하는 경우, 실제 접수일에 계약금을 확인하고, 잔액은 은행 담보대출 양도일에 확인한다.
(4) 제품 판매 및 개발을 위탁하는 사람은 다음 원칙에 따라 수익 실현을 인식해야 한다.
(1) 수수료를 지불하고 개발 제품을 위탁 판매하는 경우 위탁 단위의 위탁 판매 명세서를 받을 때 실제 판매로 수익 실현을 인식합니다.
(2) 구매와 같은 방식으로 제품 개발을 위탁한 경우 위탁 단위의 위탁서를 받을 때 계약이나 합의된 가격에 따라 수익 실현을 인식합니다.
(3) 인수 개발 제품을 위탁한 사람은 인수 계약이나 합의된 가격에 따라 지불일에 수입의 실현을 인식한다.
언더라이터가 미리 지불하면 실제 지급일에 소득 실현을 인식합니다.
(4) 기본 가격 (보증 기준 가격) 을 채택하여 개발을 위탁한 제품은 쌍방이 기준 가격을 초과하는 방식으로 판매되며, 위탁 기관의 위탁 판매 목록을 받을 때 수익 실현을 인식합니다.
의뢰인과 수취인은 월별이나 분기별로 개발된 판매 제품의 목록을 결산해야 한다. 판매된 개발 제품 목록에는 이름, 지리적 위치, 번호, 수량, 단가, 금액, 수수료 등이 명시되어야 합니다.
(5) 개발된 제품은 먼저 임대한 후 판매하며, 다음 원칙에 따라 수입의 실현을 인식해야 한다.
(1) 판매용 개발 제품을 경영자산으로 전환해 판매하기 전에 경영리스나 금융리스 방식으로 임대한 경우 임대기간 내에 취득한 가격은 임대료에 따라 소득 실현으로 인식되고, 매각시 이질 판매로 확인된다.
(2) 판매를 위한 개발제품은 임시임대방식으로 임대되고, 임대기간 내에 취득한 가격은 임대료에 따라 소득 실현으로 인식되며, 이후 판매 시 개발제품의 매출에 따라 수익 실현을 인식한다.
(6) 비화폐성 자산 공유로 수익을 얻는 경우 개발 제품을 분배할 때 수익 실현을 인식합니다.
2, 판매 수익 인식으로 간주:
(1) 다음 동작은 판매 인식 수익으로 간주되어야 합니다.
① 개발된 제품을 기업 자체 사용, 기부, 후원, 광고, 샘플, 직원 복지, 보상 등에 사용한다. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다
(2) 개발 된 제품을 운영 자산으로 전환한다.
③ 개발된 제품을 대외투자로 주주나 투자자에게 분배한다.
(4) 개발 제품의 채무 청산;
⑤ 생산을 발전시켜 다른 기업, 사업 단위, 개인의 비화폐 자산을 바꾸다.
(2) 판매 행위로 간주되는 수익 인식 시한: 판매 행위가 제품 소유권 또는 사용권 이전을 개발할 때 또는 실제로 수익권을 획득할 때 수익 실현을 인식해야 합니다.
참고: "사전 판매 수익" = 판매 수익.
전략 ""= 구현에 정통하다.
3. 세율: 5%
-사용 가능한 세금 정책
재정부 국세총국 영업세 정책 문제 통지 (재세자 [2003]0 16 호)
"단위와 개인이 구매한 부동산과 취득한 토지사용권을 매각하거나 양도한다."
참고: 토지사용권소득을 매각하거나 양도하는 경우, 토지사용권을 구매하거나 양도하는 원가는 무형자산을 양도하는 세목에 따라 세금을 징수할 수 있다.
부동산 준공 프로젝트 또는 건설중인 부동산 프로젝트-부동산 원가 구매 또는 양도는 부동산 판매의 세목에 따라 영업세를 징수할 수 있다.
(b), 기업 소득세
-기본 규정
과세 법인 소득세 = 과세 이익 × 세율 (33%)
1, 과세 소득 확인:
(1), 수익 인식 및 영업세 판매 수익.
(2) 개발 된 제품의 사전 판매 수익 인식. 부동산 개발업체가 분양방식으로 개발제품을 판매하는 경우, 현재 분양수익은 규정된 이익율에 따라 계산되며, 당기과세 소득액을 통합하여 기업소득세를 납부하고, 개발제품이 완공될 때 결산조정을 진행한다.
예상 영업 이익 = 사전 판매 개발 제품 수익 × 이익률
예매수익이익률은 15% (15% 포함) 보다 낮지 않다.
2. 비용 및 비용 공제
(1), 매출 원가 실용 영역의 단위 설계 원가 및 판매 원가는 다음 공식 계산에 따라 결정됩니다.
실제 영역 단위 품목 원가 = 원가 객체 총 원가÷ 실제 영역 합계
판매 비용 = 판매를 실현하는 판매 가능 면적 × 판매 가능 영역의 단위 엔지니어링 비용
(2) 토지 취득 및 철거 보상 및 공공 시설 지원 비용; 개발 제품 * * * 부품, * * 시설 장비 유지비 토지 한적료와 감가상각비 등.
(3) 판매 비용, 관리 비용 및 연체 수수료; 그 중에서도 부동산 개발업체가 제품 건설과 개발을 위해 자금을 빌려오는 차입비용은 원가 대상이 완공되기 전에 실제 원가율에 따라 원가 대상에 부과해야 한다. 원가 대상이 완료된 후 발생한 경우 연체 수수료로 세전에 직접 공제해야 합니다. 광고비는 영업소득의 8% 에 따라 실질적으로 공제되며, 초과분은 다음 해를 무기한 이월할 수 있으며, 규정된 기준에 따라 공제한다.
-수집 방법 결정
현행 조세 정책에 따르면 기업소득세는 두 가지 징수 방법, 즉 장부 징수와 승인 징수가 있다.
1, 장부 징수 방식을 채택한 부동산 개발업체는 장부 설정, 회계 수행, 정기 회계 보고서 작성 및 제출 등의 조건을 갖추어야 합니다. 기업의 수익, 비용, 비용, 손익을 진정으로 반영하고 각 과세 금액을 정확하게 계산해야 합니다.
2. 승인 징수 방식을 채택한 부동산 개발업체가 충족시켜야 할 조건: (1), 세법 규정에 따라 장부를 설치하지 않거나 세법 규정에 따라 장부를 설치하지 않을 수 있습니다. (2) 총 수익만 정확하게 계산할 수 있거나 총 수입을 확인할 수 있지만 비용과 비용은 정확하게 계산할 수 없습니다. (3), 원가 및 비용만 정확하게 계산할 수 있거나 원가 및 비용은 확인할 수 있지만 총 수익은 정확하게 계산할 수 없습니다. (4), 총 소득 및 비용 비용은 제대로 계산되지 않으며 관할 세무서에 진실하고 정확하며 완전한 세금 정보를 제공하기가 어렵습니다. (5) 계좌 설정 및 회계가 규정에 부합되지만 관련 장부, 증빙서 및 관련 납세 자료는 규정에 따라 보관되지 않습니다. (6) 세법에 규정된 기한에 따라 세금을 신고하지 않았거나 세무서가 명령한 기한에 따라 세금을 신고하지 않은 경우.
-사용 가능한 정책
"중화 인민 공화국 국세청 발행
문건 (국세발 [2000]38 호) 에 따르면 부동산 개발업체 매출 이익률은 10%-20% 로 나타났다.
1, 승인 징수 방식을 시행하는 부동산 개발업 기업소득세 징수는 정액징수, 즉:
기업 소득세 = (판매 수익+예매 수익+기타 소득) × × 승인된 판매 이익률 × 기업 소득세 세율.
2. 납세자의 연간 적자는 다음 해의 소득으로 메울 수 있고, 다음 해의 수입이 부족한 것은 해마다 계속 메울 수 있으며, 최대 5 년을 넘지 않는 시간을 메울 수 있다. (회계 징수 기업만 해당)
3. 납세자가 납세연도 내 생산경영 과정에서 발생한 재산 손실은 세무서의 심사나 비준을 거쳐 기업소득세를 납부하기 전에 공제할 수 있도록 한다. (수금 기업만 해당)
(3) 개인 소득세
-기본 규정:
1, 임금 및 임금 소득 항목
(1) 임금, 임금 소득은 개인이 기관, 단체, 학교, 부대, 기업, 사업 단위 및 기타 조직에서 일하거나 고용된 보상, 임금, 임금 소득을 의미합니다. 임금 소득은 월별로 지급되는 임금 외에도 개인이 획득한 각종 상여금, 연말 임금 인상, 노동 배당, 이중임금, 수당 보조금 등을 포함한다. 쿼터상 출석상 특별 산업 수당 및 보조금; 특별 분야의 수당 및 보조금; 급식 보조금, 통신보조금, 교통보조금 등.
(2) 계산 방법:
개인소득세 = (소득 -880 원-세법에서 공제를 허용하는 항목) × 적용세율-속산공제.
세율: 5% ~ 45% 9 급 초과 누진세율이 적용됩니다.
이자, 배당금 및 배당금 소득 항목
(1) 이자, 배당금, 배당금 소득은 개인이 소유한 채권, 지분이 획득한 이자, 배당금, 배당금 소득을 가리킨다.
이자, 배당금, 배당금 소득은 개인소득세를 징수해야 하며, 지급 시 얻은 소득은 한 번에 한 번씩 계산한다.
(2) 계산 방법:
과세 개인 소득세 = 과세 소득 * 적용 세율
세율은 20% 입니다.
(4) 토지 부가가치세
-기본 규정
1, 예감률
모든 부동산 개발은 토지 부가가치세를 예징해야 한다. 분양주택 수입을 얻은 납세자는 월별로 세금을 신고해야 한다. 공사가 준공된 후 주관 세무서에 환결산을 신청하고, 과세금은 주관 세무서가 청산하고, 많이 환불하고 적게 보충한다. 구체적인 징수 비율은 다음과 같습니다.
(1) 납세자 예매 일반 표준실 0.5%;
(2) 납세자는 호텔, 음식, 오피스텔, 미분양 일반 표준실, 빌라, 고급 아파트 등을 포함한 다른 상품실을 예매한다. , 예고율 2%;
(3) 단순 토지 양도의 예징률은 3% 이다.
(4) 비부동산 개발업체와 기관이 부동산이나 부동산 개발업체가 재고실을 양도하는 경우 예정률은 2% 이다.
토지 부가가치세 예징 = 예매 수입 x 적용 예고율
2, 세금 링크 및 징수 방법
토지부가가치세는 국유토지사용권, 지하부동산, 건물 양도에서 징수한 것이다. 일반적으로 다음과 같은 두 가지 방법이 있습니다.
(1) 부동산 개발 사업, 먼저 세금을 징수한 후 결산하고, 많이 환불하고 적게 보충한다.
(2) 낡은 주택, 건물에 대해서는 양도 과정에서 토지 부가가치세를 징수한다.
3, 토지 부가가치세 특혜 정책
(1) 납세자는 일반 표준 주택을 건설하여 판매하고, 부가가치세는 공제액의 20% 를 초과하지 않으며, 토지 부가가치세를 면제한다.
(b) 국가 건설로 인해 법에 따라 징용되고 회수되어야 하는 부동산.
4, 실제로 문제에주의를 기울여야한다
(1) 일반 표준 주택 결정
현재, 우한 시의 일반 표준실은 1 채 건축 면적이 5500 원/평방미터 이하이거나 1 채 판매총액이 70 만원 미만인 주택, 고급 아파트, 별장, 연합빌라, 리조트, 마을은 일반 표준실에 속하지 않는다.
(2) 납세자는 부동산 원가를 계산할 때 일반 표준실을 다른 상품실과 별도로 계산해야 한다. 따로 계산하지 않으면 할인을 받지 않는다.
위의 표준은 2004 년 3 월 1 일부터 시행되며 이후 2 년마다 고정됩니다.
(3) 토지 부가가치세 과세 소득의 계산 요구 사항 및 방법이 기업 소득세 과세 소득의 계산 요구 사항 및 방법과 다르기 때문에 납세자는 자체 계산된 부가가치가 없을 수도 있지만 세무서는 계산 시 부가가치가 있습니다. 주요 문제는 부동산 개발비 계산에서 토지부가가치세는 소득세 전에 규정에 따라 징수할 수 있고 일정 비율으로만 징수할 수 있다는 점이다.