첫째, 장식과 건설의 차이점
주택 임대 분쟁에서 증설물 처리를 논의하기 전에, 필자는 먼저 인테리어와 증건의 개념을 구분해야 한다고 생각한다. 건설부가 발표한' 건축장식관리규정' (1995 년 9 월 1 일 시행 장식은 건물이나 구조물에 설치, 장식된 인테리어 재료를 가리켜야 하며, 건물이나 구조물에 증설된 중앙에어컨, 엘리베이터, 물, 전기 등의 서비스 시설이나 설비는 포함해서는 안 된다는 것을 알 수 있다. 현재 법원에 고소한 주택 임대 분쟁 사건에서 처리해야 할 임차인의 손실은 인테리어 재료 손실뿐만 아니라 위에서 언급한 증가된 설비 손실도 포함된다. 이러한 설비는 집에 내장해야 하기 때문에 설치 및 철거 비용이 매우 높다. 일단 철거되면, 그 자체의 가치는 심각한 영향을 받게 되고, 집 자체도 손상될 것이다. 따라서 법원은 일반적으로 임대인이 이러한 장비의 판결을 부담하고 임대인이 임차인의 손실을 적절히 배상한다고 판결했다. 그러나 법률 문서에서 일부 법원은 임차인의 설비 손실과 인테리어 손실을 통칭하여 인테리어 손실이라고 부르는 것은 비과학적이다. 건설부의 규정에 따르면 인테리어 내용에는 설치된 엘리베이터, 에어컨 등 보조장비가 포함되지 않고' 장비 추가' 라는 개념은 인테리어의 내용을 완전히 포함할 수 없기 때문이다. 필자는 이 두 가지 손실을 총칭하여 증가나 손실이라고 해야 한다고 생각한다. 관련 법률 규정에 따라' 도시주택임대관리법' 제 23 조,' 도시공공주택관리조례' 제 25 조,' 더하기' 라는 단어로 이 두 가지 내용을 요약하기 때문이다. 법률 법규의 규정과 일치하기 위해서 필자는' 추가' 라는 개념으로 인테리어와 첨가된 설비를 요약하는 것이 더 적절하다고 생각한다.
둘째, 부가 물의 성격과 특성
민법 이론에서 동산의 소유권은 압수를 통해 얻을 수 있다. 첨가란 서로 다른 소유권자들이 하나로 결합해 새로운 재산을 형성하는 것을 말한다. 압수는 동산과 부동산의 압수와 동산과 동산의 압수로 나눌 수 있다. 동산과 부동산의 부착, 일반적인 원칙은 부동산 위주이며, 부동산 소유자는 부착물의 소유권을 얻는다. 법은 일반적으로 재산 소유자가 성실성을 가지고 있는지 여부에 달려 있다. 재산 소유자는 선의로 부착하고 부당이득법에 따라 재산 소유자에게 배상을 요구할 권리가 있다. 주택 소유자가 악의적으로 부착한 경우 (예: 임대 주택 내에 주택에 불리한 건물을 설치하는 경우) 피해를 없애는 책임을 져야 한다. (1) 대만성 민법 제 8 1 1 조는 동산이 부착으로 인해 부동산의 중요한 부분이 되는 것을 규정하고 있으며, 부동산 소유자는 그 동산의 소유권을 얻는다. 그러나 원동산 소유자는 부당이득의 규정 (대만성 민법전 제 8 16 조) 에 따라 동산가치의 보상을 요구해야 한다. 독일 민법전 제 946 조는 "동산과 토지가 토지의 일부로 부착되고, 토지 소유권이 연기되고 동산이 된다" 고 규정하고 있다. 그러나 동산 소유자의 손실 (제 95 1 조) 은 배상해야 한다. 영미법에서는 동산도 부동산에 붙을 수 있다. 우리나라 법률은 동산과 부동산의 첨가에 대한 직접적인 규정이 없지만, 대법원' 민법통칙 집행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 (시행)' (이하' 의견') 제 86 조의 규정은 기본적으로 이러한 이론을 반영하는데, 그 중' 비재산 소유자가 타인의 재산에 첨가물을 증설하고, 재산 소유자가 증설에 동의하며, 재산 반환에 동의할 때 약속도 없고 협상도 안 되는 것은 철거할 수도 있고, 철거를 명령할 수도 있다. 철거할 수 없다면, 재산권자에게 할인해 줄 수도 있다. 재산권자에게 손해를 입히는 것은 배상 책임을 져야 한다. "
주택 임대 분쟁 사건에서 첨가와 원임대주택은 동산과 부동산의 첨가에 속한다. 부가물은 액세서리이고, 집은 주요 대상이다. 부가물은 부동산으로 주체주택에 부착되어 있기 때문에 그 소유권은 주택 소유자가 취득한다.
주택 임대 활동에서 부가물은 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
1. 할증료는 임차인이 소유한다. 첨가는 임차인의 투자와 증가 행위의 산물이기 때문에, 그 소유권은 당연히 임차인에게 속한다.
2. 임대한 집에 부가물을 부착한 후 원본을 식별할 수 있지만 이미 불가분의 수준에 이르렀다.
3. 가산이 주택과 강제로 분리되면 재산이 손상되거나 비용이 너무 많이 들 수 있다.
이 글에서 언급한 가건은 위와 같은 특징을 동시에 갖춘 인테리어 또는 추가 장비로, 자신의 가치에 심각한 영향을 주지 않고 철거할 수 있다면 이 글에서 언급한 가건설에 속하지 않는다.
셋. 임차인이 추가한 물품 처리
우리나라 민법통칙' 에 부가처리에 대한 직접적인 규정이 없고, 대법원' 의견' 제 86 조의 규정이 너무 일반적이기 때문에 사법실천의 구체적인 사례는 천차만별이다. 동산과 부동산에 대한 부가이론은 법원이 주택 임대 분쟁 심리에서 유사한 문제를 처리하는 중요한 근거가 되었다. 필자는 주택 임대 분쟁에서 임차인의 추가 및 보상 문제를 처리할 때 다음과 같은 원칙을 고수해야 한다고 생각한다.
첫째, 사회 경제적 이익의 원칙. 이것은 민법 부착 이론의 근본 목적이다. 법이 첨부로 주물을 강제하는 모든 사람이 종물의 소유권을 얻는 것은 바로 부속물의 사회경제적 가치를 극대화하기 위한 것이다. 일단 액세서리가 철거되면 부품 자체의 손상을 초래할 수 있기 때문에, 부품 주인은 부품을 철거하기 위해 돈을 써야 하고, 어떤 것은 매우 높으며, 부품 주인은 또 한 푼의 돈을 들여 주물의 원상태를 회복해야 하기 때문에 엄청난 사회적 낭비를 초래할 수 있기 때문이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부품명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부품명언) 이에 따라 세계 대다수 국가의 민사입법은 주물 소유자가 부착으로 물소유권을 취득하는 제도를 명확히 규정하고 있다. 필자는 우리나라의 현재 민사입법이 아직 명확하지 않은 상황에서 우리 사법실천자는 과감하게 압수이론에 근거하여 제때에 판결을 내려야 한다고 생각한다. 구체적으로, 주택 임대 분쟁 사건에서 쌍방의 임대 계약이 무효로 확인되거나 해지된 후 임차인이 임대 주택 안에서 한 첨가물이 선의인 한, 이 첨가물은 임차인이 소유하며, 임대인은 임차인에게 상당한 가치의 부가물 보상을 해야 한다. 이곳의 선의에는 임대인이 명시적으로 동의한 첨가물과 임차인이 쌍방이 약속한 사용 범위 내에서 임대물을 더 잘 사용하기 위해 진행하는 합리적인 첨가가 포함되어야 한다. 임대인이 명시적으로 동의하지 않았지만 나중에 반대를 표명했다.
둘째, 침해 피해 보상 원칙. 임차인의 악의적인 증축 (예: 임대인의 동의 없이 또는 임대 목적을 초과하여 합리적으로 필요한 증축) 은 침해행위이다. 임차인이 이때 한 일부 증건은 이미 임대주택에 대한 침해를 구성했기 때문이다. (3) 따라서 임차인이 집을 반납할 때 원칙적으로 임대주택을 원상회복해야 하며, 임대인에게 초래된 손실에 대해서도 배상 책임을 져야 한다. "도시 주택 임대 관리 방법" 제 23 조는 "임차인은 임대한 주택과 부속시설을 아끼고 합리적으로 사용해야 하며, 제멋대로 철거, 개조, 확장 또는 증설해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 확실히 변경이 필요한 것은 반드시 임대인의 동의를 구하고 서면 계약을 체결해야 한다. 임차인의 잘못으로 인한 주택 파손은 임차인이 수리하거나 배상할 책임이 있다. " 단, 임대인은 추가 부분을 부담하고 적절한 보상을 주는 것에 동의하는 경우는 예외입니다. 현재 사법관행에서 임차인에 대한 악의적인 첨가가 정상적인 상황에서 임대인에게 여전히 사용가치가 있고 철거가 부가가치에 심각한 영향을 미칠 경우 적절한 보상을 할 수 있다는 주장이 제기되고 있다. 필자는 이런 방법은 근거가 없다고 생각한다. 임차인의 악의적인 추가는 우선 침해 행위이기 때문에 민법의 침해 행위 이론에 따라 침해자는 원상 회복이나 손해 배상을 책임져야 한다. 만약 임대인이 부담하는 것에 동의하지 않는다면, 단지 증액 물품이 임대인에게 사용가치가 있기 때문에 법원은 임대인에게 임차인의 손실을 부담하고 배상하도록 강요할 것이다. 이것은 침해권의 보호로, 법률 법규의 규정을 위반하여 임대인의 합법적인 권익을 손상시켰다. 객관적으로도 임차인이 영리를 목적으로 하는 무질서한 인테리어로 이어질 수 있으며, 임대인은 배상할 힘이 없다. 법적 규정이든 실제 효과든 이런 방법은 바람직하지 않다.
셋째, 잘못된 책임과 공정하고 합리적인 결합의 원칙. (4) 임차인의 선의의 증가에 대하여 임차인이 집을 반납할 때 임차인은 임차인이 이미 소유권을 취득하여 입은 손해를 배상해야 한다. 현재 해외 통행 관행은 부당이득의 관련 규정에 따라 배상하는 것이다. 우리나라 대법원' 의견' 제 86 조는 배상을 할인할 수 있다고 규정하고 있다. 이 조항들은 계약이 만료될 때 쉽게 적용된다. 그러나 계약이 만료되기 전에 일방 또는 쌍방 원인으로 인해 계약이 무효이거나 해지되는 경우 임차인의 추가 손실을 어떻게 보상할 것인지는 쉽게 적용할 수 없습니다. 이에 대해 필자는 임대인의 정상적인 상황의 필요와 이용 가능한 가치에 따라 잘못책임 원칙을 결합해 상황에 따라 공정하고 합리적으로 배상해야 한다고 생각한다. 구체적으로 다음과 같다.
1. 임대인의 잘못인 경우 임차인의 부가물에 대한 보상은 계약이 만료될 때의 원칙에 따라 처리될 수 있습니다. 즉, 부가물의 현재 가치를 평가하고 임차인은 상당한 가치로 보상합니다. 그러나 실제로 일부 동지들은 이런 상황에서 임차인의 추가 투자는 임대 기간 내에 분담되어 비례적으로 계산해야 한다고 주장했다. 보상 금액은 총 신규 투자를 총 리스 기간으로 나눈 다음 만료되지 않은 리스 기간을 곱한 것과 같습니다. 저자는이 계산 방법이 공정하지 않다고 생각합니다. 한편으로는 부가물의 사용 가치가 대부분의 경우 임대가 만료될 때 여전히 존재하고, 임대가 만료될 때 부가물은 아무런 가치도 없을 수 있기 때문이다. 반면에 임차인에 대한 총 투자는 종종 논란이 있어 정확하게 계산하기 어렵다. 부가물의 현재 가치를 보상의 기초로 평가해야만 상술한 불공평하고 불합리한 상황을 피할 수 있다.
2. 임차인의 잘못인 경우 신규 상품의 현재 가치를 평가한 후 임차인의 이용 가능성에 따라 할인하여 배상합니다. 임대인의 사용 가능 여부를 판단하는 것은 보통 일반인에 대한 부가물의 사용 가치를 기준으로 하고, 임대인의 특수한 상황을 적절히 고려해야 한다. 임대인이 첨가물의 현재 가치를 전액 보상하지 못해 임차인에게 초래된 손실은 계약이 계속 이행할 수 없는 잘못이 전적으로 임차인 쪽에 있기 때문에 이 부분의 손실은 당연히 임차인 자신이 부담해야 한다. 현재, 사법 관행에서 일부 동지들은 임차인의 잘못으로 인해 임대 계약을 이행할 수 없고 임차인이 증가한 손실은 배상하지 않는다고 생각한다. 내 의견으로는, 이 견해는 실제로 임차인의 첨가물에 대한 임대인의 적절한 보상으로, 임대인의 계약 불이행으로 인한 손실로 간주되기 때문에 논의할 만하다. 관련 첨가이론에 따르면 임차인의 선의로 인한 손실은 증여물 소유권을 획득한 후 임대인은 부당이득의 관련 규정에 따라 적절히 보상해야 한다. 임차인이 계약을 이행하지 않아 생긴 손실은 늘어난 화물의 현재 가치와 임대인의 실제 배상의 차이일 뿐이다. 이 부분은 임차인이 스스로 부담해야 한다. 임대인이 첨가물 소유권을 취득한 후 임차인에게 추가 보상을 하는 것은 공평하고 합리적이며 법적 근거가 있으며 임대인이 지불해야 한다. 임대인의 손실이 아니라 당연히 임차인이 부담해서는 안 된다. 상술한 관점의 잘못은 임대인이 지불해야 할 비용을 임대인의 손실로 임차인이 부담할 수 있도록 하는 것은 근거가 없다는 것이다.
3. 쌍방 모두 잘못이 있으니, 임대인은 공정원칙에 따라 임차인의 추가 손실을 먼저 배상해야 한다. 부가물의 현재 가치와의 차이는 임차인의 손실로 쌍방이 잘못에 따라 분담할 수 있다. 이에 대해 일부 동지는 부가된 현재 가치를 임차인의 손실로 직접 평가하고, 잘못책임 크기에 따라 쌍방이 분담할 것을 주장한다. 저자는이 접근법의 고려가 포괄적이지 않다고 생각합니다. 이 시점에서 첨가물이 사라지지 않았기 때문에, 임대인이 첨가물의 소유권을 획득한 후, 첨가물은 대부분의 경우 임대인에게 여전히 사용 가치가 있으므로, 임대인은 먼저 임차인을 적절히 보상해야 한다. 임대인의 배상과 현재 가치를 보충하는 것의 차이는 임차인의 실제 손실이며 쌍방의 잘못에 따라서만 분담할 수 있다. 위의 관행의 본질은 임대인이 지불해야 할 합리적인 보상도 임차인과 임대인이 공동으로 부담하고 임차인에게 불공평하다는 것이다.
물론, 상술한 원칙을 적용할 때, 쌍방이 서명한 임대 계약에서 임차인의 첨가물을 어떻게 처리하고 보상할 것인가에 대한 명확한 합의가 있을 경우, 먼저 당사자의 약속을 적용해야 한다. 당사자가 약속이 없거나 약속이 명확하지 않은 경우에만 위 원칙을 적용할 수 있다. 동시에, 이 원칙들은 고립되고 분열된 것이 아니다. 구체적인 사건을 처리할 때, 때로는 하나의 원칙만 적용될 수도 있지만, 대부분의 경우 종합적으로 적용된다. 그래야만 진정으로 공평하고 합리적으로 분쟁을 해결하고 쌍방의 합법적인 권익을 효과적으로 보호할 수 있다.
참고 사항:
① 손손' 부동산물권 취득 연구' 는 법률출판사' 민상법 총서' 제 3 권, 1995 년판, 43 면에 실렸다.
(2) 사재권' 민법물권론' (위), 중국 정법대 출판사, 1999, 254 면.
(3) 왕여명' 물권법 이론' (개정판), 중국 정법대, 2003 년, 203 면.
4 위와 같습니다.