물권법' 이 공포된 후 철거 제도의 합법성에 의문이 제기되었다. 물권법은' 사유재산권과 기타 권리인의 재산권은 법으로 보호받고, 어떤 기관이나 개인도 침범해서는 안 된다 (제 4 조)' 고 분명히 선언했기 때문에 정부가 공익을 위해 징수해야 부동산권을 강제로 박탈할 수 있다. 그 외에 부동산권은 평등협상을 통해서만 얻을 수 있다. 현행' 도시주택철거관리조례' (이하' 도시주택철거조례') 는 도시주택철거가 공익과 상업이익을 구분하지 않는' 철거' 라고 규정하고 있다. 물권법' 이 발효된 후, 이런 모델의 합법성은 도전을 받았다. 현재 입법기관은' 토지관리법' 과' 도시부동산관리법' 을 개정하여' 중화인민공화국징수징용법' 을 제정하고 있다. 핵심 문제 중 하나는 도시 주택 철거 제도의 보존과 개조이다.
첫째, 철거 시스템에 공간이 있습니까?
현행 철거 정책은 크게 상업적 이익 철거, 공익 철거, 혼합이익 철거의 세 가지로 나눌 수 있다. 그러나 현실적으로 철거는 둘을 구분하지 않는다. 철거 행위는 불륜의 행정행위에 속하며, 그 자체의 정당성 문제가 있다.
철거 조례 (199 1 구 조례, 200 1 새 조례) 에 따르면 철거는 주택 철거 관리부 즉 현급 이상 인민정부 토지 행정 주관부의 허가 결과이다. 철거인은 주택 철거 허가증을 취득한 단위 (개발자 또는 건설 단위) 로, 철거 작업은 종종 철거 실시 기관 (철거 이전) 에 위탁된다. 철거의 주요 과정은 1, 철거는 주택 철거 허가 (제 6 조) 를 받아야 한다는 것이다. 둘째, 철거인과 철거인은 철거 계약 (제 1 13 조) 을 체결해야 한다. 셋째, 철거인은 반드시 철거된 사람을 보상해야 한다 (제 22 조). 넷째, 철거인은 판결서에 규정된 이전 기한 내에 이전되지 않고, 주택이 있는 시, 현인민정부가 관련 부처의 강제 이전을 책임지거나, 주택 철거 관리부서가 법에 따라 인민법원의 강제 이전을 신청한다 (제 17 조).
국가가 개인 재산에 대한 징수와 징용은 세계 각국의 관행이며, 그 법리 기초는 공익이 개인의 이익보다 높다는 것이다. 개인의 이익과 공익이 충돌할 때 개인은 개인의 이익을 희생해야 한다. 징용 징수는 개인 재산에 대한 제한과 박탈이므로 엄격한 조건을 설정해야 한다. 이 조건은 징수가 공익에 부합해야 하는 필요이며, 수용자는 합리적인 보상을 받아야 한다는 것이다. 우리나라의 철거 제도는 징수와 비슷하지만 징용과는 다르다. 중국의 현재 철거 제도는 다음과 같은 특징을 가지고 있다.
(1) 철거 행위는 명확한 포지셔닝이 부족하다. 공익이나 상업적 목적을 위해서든, 모든 도시 건설에는 구시가지 개조 등 주택 철거가 포함된다. 그래서 현실적으로 일부 철거는 대중의 이익 (예: 도로 건설, 다리 건설, 거리공원 건설 등) 을 위한 것이 분명하다. ), 일부는 명백한 상업적 목적 (예: 상권 건설 등) 을 가지고 있습니다. ), 혼합 용도 (종합 개발 프로젝트로 많이 표시) 가 더 많습니다.
(2) 철거 대상은 주택으로 제한되며 토지 (사용권) 는 포함되지 않습니다. 철거 조례' 제 2 조는 철거를 도시계획구 국유지의' 주택 철거' 로 분명히 제한하므로 철거 보상에는 토지사용권이 포함되지 않는다.
(3) 철거는 "징용" 에 해당한다. 철거는 재산권을 소멸하는 행위이다. 즉, 철거인에게 주택 소유권을 포기하도록 요구하고 그에 상응하는 경제적 보상이나 실물보상 (주택 교체) 을 주는 것이다. 따라서 어떤 의미에서 철거는 본질적으로 징용이지만, 정부가 직접 실시하거나 공익에 국한되지 않는다.
(4) 철거는 정부가 직접 참여하는' 민사 행위' 이다. "철거 조례" 에 따르면, 철거 법률 관계의 당사자는 철거인과 철거인이다. 철거인은 주택 철거 허가증을 취득한 단위이다. 철거된 사람은 철거된 집의 소유자이며, 그들 사이에는 직접적인 보상 관계가 있고, 정부는 철거된 관리 기관일 뿐이다. 하지만 철거 제도에는 정부가 철거 관계에서 벗어나지 않도록 특별한 안배가 있다. 우선, 철거는 반드시 정부의 비준을 받아야 한다. 철거인은 주택 철거 허가증을 취득해야 하고, 허가증 없이는 철거할 수 없다. 허가증이 있으면 모든 철거 활동이 합법화될 것이다 (정부의 지지를 받을 것이다). 둘째, 철거 행위는 종종 철거 자격증을 갖춘 사업 단위인 철거에 의해 이루어진다. (윌리엄 셰익스피어, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거) 실제로 철거청 직속철거 관리국은 일부 정부 권력을 행사한다. 셋째, 철거 보상 배치는 철거인과 철거인이 협상하고, 일단 합의가 이루어지지 않으면 주관 부서에서 행정 판결을 내린다. 그러나 판결이 내려진 후, 원래 민사 범주에 속한 철거는 행정집행권을 갖게 되었다. 철거된 사람이 판결에 규정된 이전 기한 내에 이전되지 않은 경우, 주택이 있는 시, 현인민정부가 관련 부서에 강제 철거를 책임지거나, 주택 철거 관리부서가 법에 따라 인민법원의 강제 철거를 신청한다. 이 때문에 정부는 철거 과정에서 줄곧 적극적인 역할을 해 왔다. 형식적으로 철거는 평등주체 간의 민사행위에 기반을 두고 있지만 실제로는 정부 행위의 흔적이 뚜렷하거나 철거 자체의 명확한 위치가 부족하다는 것은 성격과 경계가 불분명한 행위다.
분명히 물권법이 공포된 후 철거 제도의 정당성은 도전을 받을 것이다. 물권법' 의 기본 정신은 개인 재산이 타인의 불법 침범도 아니고 정부의 불법 침범도 아니라는 계명을 선언한다는 데 있다. "재산법" 은 헌법의 정신을 고수했다. 물권법' 제 42 조는' 단위와 개인의 주택과 기타 부동산' 을 징수 범위에 포함시키지만, 징수는 공익에만 국한되며 정부의 개입이 필요하다. 따라서 공익을 목적으로 다른 사람에게 재산권을 포기하도록 강요하는 행위는 재산권 침해에 속하며, 공기업 (국유기업 포함) 은 유사한 징용 행위를 실시할 수 없다. 주택 징수를 공익과 보상으로 제한하는 목적은 정부의 권력을 제한하고 정부가 징용권을 남용하는 것을 방지하는 것이다. 그래서 이런 맥락에서 기존 철거 제도는 물권법의 정신에 맞지 않아 제도 조정에 직면하고 있다. 공익을 실현하기 위한 철거는 정부가 법에 따라 징수할 수 있다. 공공 * * * 이익을 위해 사용되지 않고 정부에 의해 강제로 제거되는 사람들은 행위의 합법성 문제에 직면할 수 있다.
요약하자면,' 물권법' 제 42 조는 집을 징수 범위에 명시적으로 포함시키고, 어떤 철거 사유주택에 대한 문턱을 설정하였다. 공공의 이익을 위해서가 아니라면, 정부 자체는 정부의 권력을 이용하여 건설지를 목적으로 다른 사람의 집을 강제로 철거할 수 없다. 이런 식으로 현실에서 두 가지 유형의' 철거' 를 구분할 것을 요구하는데, 하나는 공익을 위해 징수 범위에 포함될 수 있는 철거 (앞으로 철거 대신 징수라는 단어를 사용할 것) 이다. 하나는 상업적 목적이나 자신의 이익을 위한' 철거' 로, 완전히 평등주체 간의 계약 행위이다.
둘째, 주택 징수 또는 토지 징수
물권법' 에 규정된 주택 징수는 필연적으로 토지사용권의 회수로 이어질 것이며, 심지어 주택 징수는 목적이 아니며, 진정한 목적은 토지 징수이다. 본질적으로 도시 주택 철거는 집을 파괴하여 토지를 얻는 것이고, 철거는 건설지를 얻는 한 가지 방법일 뿐이기 때문이다. 현행 철거 제도의 또 다른 결함은 철거 보상이 집만 포함하고 토지는 언급하지 않거나 상징적으로 약간의 보상을 준다는 것이다. 그러나, 철거의 주요 목적은 토지를 획득하고, 토지를 재개발하는 것이지, 집을 철거하거나 점유하는 것이 아니라, 철거는 단지 토지를 얻는 수단일 뿐이라는 것은 잘 알려져 있다.
현행 철거 제도는 집만 다루고 토지는 포함하지 않는 중요한 이유는 토지가 국가 소유이고, 주택 소유자는 토지를 소유하지 않거나 토지 사용권만 가지고 있기 때문이다. 그러나 문제는 철거한 것은 정부도 국가도 아니고 개발업자이기 때문에 개발업자들은 주택 소유자가 토지사용권을 소유해야만 토지사용권을 회수할 수 있다고 말할 이유가 없다는 것이다. 철거가 정부 또는 국가에 의해 시행되더라도,' 도시 부동산 관리법' 제 22 조는 공공이익을 위해서만 국가가 토지사용권을 앞당겨 회수할 수 있도록 명시적으로 규정하고 있다. 토지사용권을 양도하기 위해' 국유도시 토지사용권 양도와 양도잠행조례' (이하' 잠행조례') 제 40 조는 지방정부가 도시건설 발전의 필요와 도시계획의 요구에 따라 무상으로 회수할 수 있도록 허용했다. 즉, 정부는 토지사용권을 회수할 수 있을 뿐, 토지사용권을 양도하여 도시 건설에 사용할 수는 없다는 것이다.
게다가,' 물권법' 제 149 조는' 주택 건설용지 사용권 만료 자동 갱신' 을 규정하고 있다. 이 조에 규정된 건설용지 사용권에는 두 가지 토지사용권을 양도하고 양도하는 것이 포함된다. 토지사용권의 양도는 기한이 있고, 토지사용권의 양도는 기한이 없기 때문에 기한이 만료되는 문제는 없다. 토지사용권의 양도가 자동적으로 갱신될 수 있기 때문에 시민이 거주하는 안정성을 보장할 수 있기 때문에, 우리는 또한 할당된 토지사용권이 함부로 소멸되거나 회수되어서는 안 된다고 믿을 만한 이유가 있다. 따라서' 물권법' 이 공포된 후' 잠행조례' 제 40 조의 합법성은 의문이 되었다. 필자는 주택지 이용권이 자동으로 갱신된다는 것은 우리나라의 미래가 주택과 함께 존재하는 제도를 완전히 실현할 수 있다는 것을 의미하며, 주택이 자연적으로 소멸될 때까지 마음대로 회수할 수 없다는 것을 의미한다.
이 같은 판단이 성립되면 주택 건설용지 사용권은 회수 제도를 마음대로 적용할 수 없다. 본질적으로 주택주택 징수는 토지사용권과 함께 고려해야 한다. 공익에 따라 사유주택을 징수할 때는 징수를 참조하거나 적용하고 토지사용권을 보상해야 한다는 것이다. 물권법' 제 12 1 조는 건설용지 사용권을 징수와 보상 범주에 명시적으로 포함시킨다. 이것은 큰 변화이다. 내 의견으로는, 보상 금액은 잔여 기한의 토지 수익이나 주택 사용 연한 내의 토지 수익이어야 한다.
셋째, 공익: 우회하기 어려운 문턱
철거 정책은 개혁이 필요하다. 이상적인 방안은 진정한 공익목적의 철거로 징수 방식을 채택하는 것이다. 공공목적이 아닌 철거는 기존 철거 제도를 계속 따를 것이지만, 철거 규칙은 행정 판결과 강제 철거를 채택하는 대신 철거 쌍방의 민사조치 (분쟁이 발생하면 민사소송으로 바로 들어갈 것) 로 철저히 바뀌어야 한다. 즉, 철거에서 정부는 중립적이어야 하며, 철거에 직접 참여하지 않아야 한다는 것이다. 또 다른 옵션은 철거 제도를 보존하는 것이지만 정부가 나서서 토지사용권을 매입하여 주택 철거를 실시하는 것이다. 현행 도시 토지 비축제도는 실제로 이런 방법을 채택했다. 이는 사실상 현행 철거 정책을 폐쇄징수로 바꿔 보상 배치와 절차를 보완한 것과 같다. 물론, 이 방안은 여전히 모든 도시 토지가 공익에 부합하는지에 대한 문제에 직면해 있기 때문에 정부의' 철거' 는 여전히 합법성의 시험에 직면해 있다.
물권법' 은 현행 징집철거 제도에 장애를 일으켰는데, 이 장애의 핵심은' 공익' 의 정의다. 물권법의 주도 사상 중 하나는 합법적인 재산권이 법률의 보호를 받고, 공공의 이익을 법적 근거로 해야만 개인과 개인 주체가 재산권을 포기하도록 강요할 수 있다는 것이다. 물권법' 제정 과정에서' 물권법' 에서 공익의 범위를 정하려고 노력하지만, 너무 복잡해서 합의할 수 없어' 징수법' 이나 기타 법률로 해결할 수 있다.
왜 중국에서 공익을 정의하기가 어렵습니까? 우리의 관념이 여전히 전통적인 계획경제시대에 머물러 있기 때문에 모든 공유제는 대중의 이익을 위한 것이며, 국가도' 공' 이라고 불리기 때문이다. 시장경제체제 하에서, 이 두 판단은 모두 틀렸다. 시장경제체제 하에서 양공유제 하의 많은 재산은 사유재산권을 설치하여 개인의 이익을 합법적으로 실현할 수 있다. 물권 귀속과 주체 성격만으로 물건의 사용이 공익인지 아닌지를 판단하는 것은 시대에 뒤떨어진 관념이다. 따라서 우리는 시장 경제의 개념에 따라 재산 이용의 기본 질서를 조정하기 위해 새로운 공익 개념을 세워야 하는데, 이 개념은 아직 형성되지 않았다.
본질적으로, 우리는 양도가능한 토지사용권 제도를 수립할 때 이미 공익을 정의했다. 국무원 잠정 규정 1990 이 창설한 토지사용권은 본질적으로 공익을 위한 것이지만, 현실에는 대량의 역사가 남아 있는 경영이나 상업목적을 위한 토지사용권이 있어 조례에서 명확히 해서는 안 된다. "도시 부동산 관리법" (1994) 제 23 조는 새로 할당된 토지사용권의 용도, 즉 (1) 국가기관이 사용하는 토지와 군사지 등을 규정하고 있다. (2) 도시 인프라 및 공익사업지; (3) 국가가 지원하는 에너지, 교통, 수리 및 기타 프로젝트 토지; (4) 법률 및 행정 법규에 규정된 기타 토지. 이러한 용도는 현행법에 의한 공익의 정의이다.
다만 우리는 철거 징수에서 이 정의를 관철하지 않았고, 인위적인 확대와 철거 징수의 범위를 모호하게 했다. 공익에 관해서는, 현재의 조작 규칙은 기본적으로 주체에 근거하여 공익을 판단하는 것이다. 정부의 비준이라면 공익과 같다. 정부는 항상 공공의 이익이나 공공의 이익을 대표하는 것 같다. 즉, 공익은 토지 용도나 용도가 아니라 주체에 의해 결정된다.
결론적으로, 위의 분석에 근거하여, 현행 철거 제도는 물권법 시행 후의 거류나 개혁 문제에 직면해 있다. 관건 중 하나는 공익을 어떻게 정의하느냐 하는 것이다. 어려운 점은 정부의 옛 도시 개조, 도시 건설의 공간뿐만 아니라 기존 부동산 소유자의 이익도 보호해야 한다는 것이다. 가능한 출구는 도시 확장 2 궤도제를 실시하는 데 있다. 공공이익을 목적으로 집을 징용하고 토지를 회수할 수 있는 권리를 정부에 부여하고, 능력 있는 개발업자에게 토지 사용권과 협상을 할 수 있는 권리를 부여하여 상업 개발을 위한 경로를 마련하는 것이다. 기존 철거 제도를 상업적 목적으로 계속 사용할 수 있지만, 철거 규칙은 반드시 더 조정해야 하고, 정부는 퇴위해야 하며, 행정 판결과 강제 철거를 채택하는 대신 철거 쌍방이 협의하여 해결하는 민사마련으로 바꿔야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거)