첫째, 재산권의 설립과 귀속.
먼저 법에 따라 물권을 세워야 하고, 그 다음이 권리의 귀속이다.
물권법 제 9 조: 부동산물권의 설립, 변경, 양도, 소멸은 법에 따라 등록한 후 효력이 발생한다. 등록하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다. 단, 법률에 별도로 규정된 경우는 예외입니다. 법에 따라 국가가 소유한 천연자원은 등록하지 않을 수 있다. 따라서 물권의 설립은 법에 따라 등록해야 법적 효력이 발생하고 법률의 충분한 보호를 받을 수 있다.
등록 및 재산권 등록증을 받을 수 없다면 공신력이 없고 선의의 제 3 자에 대항할 수 없다. 쌍방이 계약을 통해 권리 귀속을 약속할 수는 있지만, 완전히 법률의 보호를 받을 수는 없다. 합의 내용이 국가의 관련 법규를 위반한 것은 이 조항이 무효이다.
둘째, 매매 계약 보충 협정의 효력.
1. 실제로 개발자는 보충 계약을 통해 관련 권리의 귀속을 약속하는 경우가 많습니다. 법률 규정에 따르면 개발자가 상대방과 협상하지 않고 미리 작성한 계약 조항은 형식 조항이다. 형식 조항을 제공하는 당사자는 공평한 원칙에 따라 쌍방의 권리와 의무를 결정하고, 합리적인 조치를 취하여 상대방의 주의를 끌고 책임을 면제하거나 제한하는 조항을 취하며, 상대방의 요구에 따라 조항을 설명해야 한다.
2. 형식 조항이 유효하지 않습니다. 계약이 불법이거나 형식 조항을 제공하는 당사자가 상대방의 책임을 면제하고, 상대방의 책임을 가중시키고, 상대방의 주요 권리를 제외하는 경우 무효입니다.
3. 계약조항이 유효한지의 여부는 법원이나 중재기관이 결정해야 합니다. 어느 쪽도 일방적으로 계약이 무효라고 선언하고 계약의무 이행을 거부할 권리가 없다.
셋째, 관련 재산권의 귀속에 관한 법률의 규정과 제한
(a) 주차장 및 주차 공간의 소유권
물권법' 제 74 조는 자동차를 주차하는 데 사용할 주차 공간, 차고를 계획하는 것은 먼저 업주의 요구를 충족시켜야 한다고 규정하고 있다. 건축 구역 내에서 자동차를 주차하는 데 사용되는 주차 공간, 차고의 소유권을 계획하는 것은 당사자가 판매, 증여 또는 임대를 통해 합의한다. 업주의 모든 도로나 다른 장소를 점유하여 차를 주차하는 자리는 업주가 소유한다.
1.' 물권법' 의 상술한 규정은 건축면적 내 주차 공간, 차고의 소유권을 계획하는 데만 적용되며, 위의 규정은 위법 개조로 증가한 계획 지역 밖의 주차 공간, 차고에는 적용되지 않는다.
2. "계획 라이센스" 는 계획 설계 파일과 일치하는 것을 의미합니다. 계획 설계 문서는 규정이 없으며 국유지 사용권 양도 계약의 규정에 따라 집행할 수 있다.
3. 건설구역 내 도로, 공터에 설치된 주차 공간 (차고) 은 반드시 업주 (공공지 제외) 가 소유해야 하며, 매매계약이 판매자가 소유하기로 약속한 경우에도 무효조항이다.
4. 개발자는 등록이나 계약을 통해 주차 공간, 차고를 판매자가 소유할 수 있지만 제한이 있습니다.
1) 동네 소유주는 우선 임차권을 가지고 있다.
2) 동네 자체의 차수가 업주의 요구를 충족시키지 못하면 동네 밖의 업주에게 차를 판매하는 것은 물권법 정신에 어긋난다.
3) 개발자가 소유 할 수있는 주차 공간이나 차고는 다음 조건을 충족해야합니다: 주차 공간은 상업용 주택 거래 지역에서 배분되지 않으며 불법 장식에 속하지 않습니다.
(b) 기타 공공 시설의 소유권
물권법' 제 73 조 건축구역 내의 도로는 업주가 소유하지만, 도시도로에 속하는 것은 제외한다. 건축 구역 내의 녹지는 소유권자에 속한다. 단, 도시 공공녹지나 개인을 명시하는 것은 제외된다. 건축 구역 내의 기타 공공 * * * 장소, 공공시설 및 부동산 서비스는 소유주가 소유한다.
1, 법은' 공공시설' 의 범위를 명확하게 정의하지 않았다. 일반적으로 수돗물, 펌프장, 오수 처리, 변전, 가스, 난방, 쓰레기 처리, 위생, 공중화장실, 소방 등 공공기능을 갖춘 주택을 말한다. "물권법 초안" 은 "회소, 차고의 소유권은 당사자가 합의한다" 고 규정했다. 약속이나 약속이 명확하지 않은 것은 소유권자에 속한다. 단, 건설기관이 그 소유권을 증명할 수 있는 것은 예외다. " 그러나 이 조항은 결국 채택되지 않았다. 물권법' 규정에 따르면, 회소는 소유주의 소유로 완전히 간주해서는 안 된다.
2. 회소 또는 기타 독립주택은 재산권 등록을 할 수 있으며, 권리는 완전히 등록자가 소유한다.
3. 회회회소 또는 기타 독립주택은 재산권 등록을 할 수 없고, 계약은 판매자가 소유할 수 있으며, 상품주택 거래면적에는 부동산 면적을 분담해서는 안 되며, 위반개조에 속하지 않는다.
4. 개발업자의 소유를 전제로, 개발업자는 클럽의 원래 계획 용도를 마음대로 바꿀 수 없다.
회소 또는 기타 독립방은 부동산 관리 (서비스) 에 사용되며, 상술한' 물권법' 과 새로운' 재산관리조례' 에 따라 소유권은 소유주가 소유하며 용도를 바꿀 수 없다.
부동산 관리 조례 제 38 조 부동산 관리용 주택의 소유권은 법에 따라 업주에 속한다. 업주 대회의 동의 없이 부동산 서비스 업체는 부동산 관리용 주택의 용도를 변경해서는 안 된다.
물권법이 이미 발효되었지만 규정이 비교적 일반적이어서 시행 세칙이 아직 발표되지 않았으며 각지의 구체적인 상황도 다르다는 점에 유의해야 한다. 따라서 이 의견의 일부 내용에는 명확한 법조문이 결여되어 있으며, 주로 법률해석에 의지하여 개인의 관점을 대표하며 참고가치만 있다.