1, 여객류 계획은 상가의 합리적인 부지 선정에 중요한 요소이다.
상가는 부지 선정에 대한 일정한 요구가 있고, 상가마다 상업용 부동산의 부지 선정도 다르다. 승객 흐름 계획은 상업 부지 선정 과정에서 가장 중요한 요소입니다. 상업센터는 소비센터다. 경제적 이익의 관점에서 볼 때, 상업 센터는 전체 도시 소비 시장의 요구를 충족하고 가능한 많은 고객을 확보해야 한다. 비용 효율성의 관점에서 볼 때, 최대한의 집결 효과를 얻기 위해서는 다양한 도시 기반 시설을 최대한 활용해야 하므로, 도시 인구 분포의 공간 구조는 상업 센터의 형성과 발전에 중요한 제약 요인이다.
쑤닝 전기 그룹 부사장, 화북구 지역 집행 총재 범지군은 큰 공동체가 반드시 그곳에 가게를 열 필요는 없고, 지역 사회의 여객류도 고려해야 한다고 생각한다. 예를 들어, 팡 주앙 (Fang Zhuang) 지역에서는 지역 사회가 충분히 크지만 까르푸나 메드롱 (Madron) 을 여는 것은 문제가되지 않습니다. 인구가 많고 일상 용품이 많이 소비되지만 가전 제품 및 기타 내구성 소비재 매장을 여는 데는 적합하지 않기 때문입니다. 동네는 일정한 용량이 있기 때문에 비교적 성숙한 동네로, 가전제품에 대한 수요가 이미 포화되어, 가전제품 교체 주기가 비교적 길어서 가전제품 가게를 다시 열 필요가 없다. 그리고 다른 동네 사람들은 컬러텔레비전이나 냉장고를 산다고 해서 굳이 방장에 가지 않을 것이다. 동질화 제품이 너무 많아요. 이렇게 여객류는 보장할 수 없고, 거기에서 가게를 여는 것은 현명하지 못하다.
김비홍 텔레콤 마케팅 사장인 조립동은 "그들의 위치는 일반적으로 상가가 모이는 곳에 선정된다" 며 "주변 형식이 풍부해 여객유량이 비교적 커지고 여객류가 서로를 보완하고 서로 이끌게 된다" 고 말했다.
2. 교통 조건이 비교적 좋습니다.
사실, 교통 상황은 여객류에 직접적인 영향을 미친다. 해외 대형 상업지의 발전 경험에 따르면, 한 도시가 자동차 사회에 진입하거나 자동차 사회에 진출하기 시작해야 쇼핑센터가 진정으로 한 도시에서 발전할 수 있다. 그렇지 않으면 도시 쇼핑센터일 수밖에 없다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
세련지고문유한공사 상업사업부 하소천은 교통조건이 어떤 부동산 형태든 매우 중요하다고 판단했다. 상품의 최대 판매 범위를 추구하는 원칙에 따라 선택지는 교통비용을 최소화해야 한다. 상업센터의 최적 교통접근성의 본질은 모든 쇼핑객이 센터에 도착하는 여행 시간의 합이 가장 적다는 것이다.
현재 우리나라 대부분의 도시의 교외화는 보편화되지 않아 가정차 보급률이 높지 않다. 따라서 대형 쇼핑몰은 일반적으로 도심을 선택하는데, 이런 위치는 교통이 편리하고 더 많은 여객류를 끌어들일 수 있기 때문이다. 예를 들어 베이징의 동방광장은 번화한 상업중심인 왕푸징에 위치해 있으며, 전체 상권에 의해 이끌려 동방광장의 여객류를 보증한다.
조립동은 올해 새로 개업한 가게는 교통이 편리하고 주차가 편리한 곳을 골라야 한다고 말했다. 더 많은 사람들이 이곳에서 쇼핑하는 것을 좋아하게 해 판매에 도움이 될 것이라고 말했다.
3, 도시 계획과 결합
부지 선정 과정에서 상가들도 도시 발전 과정을 면밀히 주시해야 한다. 상업시설의 선정은 도시 발전 계획의 요구에 부합해야 하며, 계획 구획 내에 충분한 주차 공간을 설치하는 것과 도시 교통 시스템의 지원을 고려해야 한다.
범지군은 "우리가 선정할 때 문외한의 관점에서 이런 지역을 고르는 것은 좋지 않지만, 지난 2 년 동안 이 가게의 판매는 점점 좋아지고 있다. 주로 정부의 계획과 동기화되어 있다" 고 말했다. -응?
정부의 전반적인 계획에 부합하는 것은 부지 선정 과정에서 반드시 고려해야 할 문제이다. -응? 11 차 5 개년 계획? 계획에서 전체 도시 계획과 상업 계획은 양축, 양대, 다센터로 나뉜다. 이때 상업지가 여전히 과거의 사유에 따라 3 환 주변 선거점, 2 환 주변 선거점에서 정부의 전반적인 계획 발전에 맞지 않는 것 같다면 이런 상업지 문제도 형성될 것이다. -응? 그는 말했다.
예를 들어, 고속도로를 따라 국제적으로 유명한 체인인 월마트의 위치를 찾아 고속도로까지 뻗어 있는 곳에 따라 고속도로 출구에 가게를 짓는다. 아마도 이 지역은 아직 개발되지 않았고, 집과 땅값이 모두 비교적 싸지만, 1, 2 년 후에는 곧 번화한 상업지역이나 땅값이 급속히 오를 것이다. 따라서 상업적 위치는 정부 계획과 결합되어야 한다.
4. 커스터마이징은 대세의 흐름이다
위의 세 가지 요소 외에 개발자가 상가에 제공하는 제품도 중요하다. 상이한 상업 품종은 상업토지에 대한 요구가 다르므로 상가의 요구를 충족시켜야 한다. 상가는 선정할 때도 자신에게 맞는 제품을 선택하게 된다. 그 결과, 많은 상업용 부동산 개발업자들이 맞춤형 서비스를 출시하여 제품 커스터마이징이 대세의 흐름이 되었습니다.
내일, 제 1 도시 부동산 상업개발센터 주임 진운봉은 기자들에게 상업용 부동산을 개발할 때 커스터마이징에 더 많은 관심을 기울이고 있다고 말했다. 예를 들어, 그들은 매드롱에게 12000 평방 미터 전체의 상업 면적을 완전히 맞춤화했는데, 결과는 뜻밖이었다. 메드롱이 온 후 까르푸가 왔고, 까르푸가 왔고, 월마트가 왔다. 이 과정에서 누가 전체적으로 살 수 있는지, 누가 사용자 정의할 수 있는지에 대한 원칙이 형성되었다. 예를 들어, 수영장을 짓고 싶다면, 이전 토목 공사가 당신의 요구에 따라 완성될 것이며, 반복적으로 수정하지 않아도 되며 불필요한 낭비를 초래할 수 있습니다.
범지군은 개발업자들이 개발한 집이 어떤 장사를 하는지 거의 고려하지 않는다고 덧붙였다. 예를 들어, 초기 부지 선정으로 집의 작은 칸막이와 소방이 다 된 것을 발견했지만, 실제로는 우리 매장의 수요에 맞지 않아 중복 건설로 이어질 수 있다. 칸막이는 또 뜯어야 하고, 소방도 다시 해야 하는데, 어느새 비용이 많이 올랐다.
그래서 그는 현대적인 사유로 상업상품을 개발해야 한다고 생각한다. 상업은 체재를 재야 하는데, 그래야만 상업부동산의 양성 건강 발전을 촉진할 수 있다.
가게 부지 선정을 고려한 요소 1. 이 지역 상권은 당신이 경영하고 싶은 업종에 적합합니까?
2. 대중소비가 필요한 시장이라면 교통이 편리하고 인파가 끊이지 않는 일류 상권을 고려해 방문객률을 높이고 영업수입을 늘릴 수 있다. 하지만 충성도를 강조해야 하는 소종 소비시장이라면 2 급 상권에서 운영하고 집세 등 비용 부담을 줄이는 것을 고려해 볼 수 있다.
3. 영업시간이 긴 업종은 인파가 몰리는 번화한 상가에서 경영하고, 장시간 영업함으로써 영업수입을 늘릴 수 있다.
4. 커뮤니티 매장을 개설하려면 커뮤니티 내 소비 패턴이 폐쇄적이기 때문에 해당 상품이 커뮤니티 내 시장 채도와 기존 상가의 시장 점유율을 고려해야 합니다.
5. 창업의 유동성은 장소의 임대료 부담을 충당하기에 충분합니까?
6. 이 위치에 있는 점포 수가 부족해서 나중에 장비나 상품을 확충할 수 있습니까?
7. 이 상업지역의 인구와 가정은 상승, 하강 또는 평평해지고 있다.
8. 이 지역의 주요 주민이 노인이든 젊은이든 간에.
9. 이 동네는 옛 동네입니까 아니면 신흥 동네입니까?
10. 당신이 경영하고 싶은 업종의 소재지가 현지 규정을 준수합니까?
가게 위치 전략 1. 교통전략
매장을 선택할 때는 먼저 그 형식의 특징을 고려해야 한다. 슈퍼마켓, 편의점 등 규모가 작고 고객 편의 요구를 충족시키며 생필품 위주로 선별적으로 낮은 소매형식을 원칙적으로 고객에게 접근해야 하고, 백화점이나 창고식 쇼핑몰 등 규모가 크고, 제품 종류가 다양하며, 경영 선택성이 비교적 강한 상품을 위주로 하는 소매형식으로 고객을 끌어들일 수 있으며, 원칙적으로 사람이 많고 교통이 편리한 곳을 선택해야 한다. 편리한 교통은 먼 곳에 있는 사람들을 들여올 수 있고, 쇼핑객이 외출하는 것도 편리하다. 편리한 교통은 이미 현대 소매업에서 고려해야 할 중요한 요소가 되었다. 예를 들어, 교통편리는 까르푸 부지의 최우선 요소이며, 까르푸 개점에는 세 가지 조건이 있습니다. 교통이 편리합니다. 인구 집중 두 길의 교차점. 사실 까르푸의 프랑스어 이름은? 까르푸? 확실히 이렇다. 사거리? 의 의미.
2. 포지셔닝 전략
지리적 위치 세분화 전략은 기후, 지형, 토지 형태, 도로 연결 등 지리적 조건을 자세히 분석한 후 점포 위치를 선택하는 전략이다. 주로 다음과 같은 측면에서 세분화할 수 있습니다.
첫째, 상점 위치는 도로와 지형에주의를 기울여야합니다. 일반적으로 상가의 위치는 선택한 장소의 도로와 포장 지형을 고려해야 한다. 이는 상가의 건축 구조와 여객 흐름에 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 일반적으로 상점의 바닥은 도로와 같은 수준에 있어야 하는데, 이는 고객이 상점을 드나드는 데 이상적인 선택이다. 그러나 실제 부지 선정 과정에서 도로 지형이 좋은 땅값이 상대적으로 높아 상가들이 부지 선정에 경쟁이 치열하다. 따라서 어떤 경우에는 상가가 상점의 위치를 경사나 노면이 상점 지면과 높이가 매우 다른 섹터로 선택해야 하는 경우도 있습니다. 이 경우, 가장 중요한 것은 점포의 인구, 외관, 계단, 간판 디자인을 고려해 고객 편의를 위해 눈에 띄어야 한다는 것이다.
둘째, 점포 부지 선정은 지형을 고려해야 한다. 지형과 지형이 상점 위치 선택에 미치는 주요 영향은 다음과 같습니다.
정향 상황. 방향은 가게가 있는 방향을 가리키며 정문의 방향을 표지로 한다. 방위의 선택은 상점이 있는 지역의 기후 조건과 직접적으로 관련이 있다. 우리나라 북방 도시를 예로 들면, 보통 북방을 꼭대기로 하기 때문에, 일반 상업 건물은 북조남으로 앉는 것이 가장 이상적인 지리적 방향이다.
추세 형세. 트렌드란 점포가 선택한 위치의 고객 흐름 방향을 말한다. 예를 들어 우리나라의 교통관리제도는 인차가 오른쪽으로 주행하도록 규정하고 있기 때문에 사람들은 일반적으로 오른쪽으로 주행하는 습관을 길렀다. 이렇게 가게는 지리적 위치 가져오기를 선택할 때 오른쪽을 상단으로 선택해야 한다. 예를 들어 점포가 있는 길은 동서방향이고 여객류는 주로 동부에서 나온다면 동북길목이 가장 좋은 방향이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 만약 도로가 남북으로 향하고 있다면, 여객류 이남 북주, 남동 길목이 가장 좋다.
길목 상황. 사거리는 일반적으로 사거리와 갈림길을 가리킨다. 일반적으로 이 길목에서 점두 건물의 가시도는 크지만 길목의 한쪽을 선택할 때는 도로의 양쪽을 자세히 살펴보아야 한다. 일반적으로 각 면의 교통 흐름과 유량을 비교적 정확하게 조사하고, 가장 유량이 많은 거리를 점두의 최적 위치와 점두 향으로 선택해야 한다. 갈림길이라면 가게를 갈림길 앞에 두는 것이 가장 좋다. 이렇게 하면 가게가 가장 눈에 띈다. 하지만 T 자형 길목이라면 가게가 길목에 있지 않을까요? 코너? , 효과가 더 좋습니다.
3. 대출 전략
가게 주변의 경쟁은 가게 경영의 성패에 큰 영향을 미치므로, 부지를 선택할 때는 반드시 부근의 경쟁자를 분석해야 한다. 상가가 상대적으로 집중된 곳에서는 경영 특색, 가격, 서비스 등에서 특색을 만들기 위해 노력해야 성공할 수 있다. 기능이 단일한 소매점의 경우, 업무가 단일하고 규모가 작기 때문에 고객에게 흡인력이 약해 큰 여객류를 갖기가 어렵다. 이 상점들은 의존성과 차입성의 특징을 가지고 있어 선택지에 차입전략을 채택하고 있다. 한 가지 방안은 상가나 대형 쇼핑몰 옆에 상점을 설치하여 더 큰 고객을 얻는 것이다. 또 다른 선택은? XX 프로가? 가게를 열면 전문거리에는 같은 업종의 점포가 많기 때문에 집합 효과가 있어 영향력을 넓히고 인기를 모으기가 쉽다. 소비자들은 전문 거리에서 상품을 세 집보다 더 쉽게 시작할 수 있어 객류가 더 많다. 이렇게 하면 상가가 혼자 하는 것보다 장사를 하는 것이 더 쉽다. 예를 들어 맥도날드, 켄드키 패스트푸드점은 거의 큰 쇼핑몰 옆에 지어져 있는 것도 이치다. 같은 장소에서 같은 종류의 소매업체의 경영 실적과 상품 가격 수준을 조사하면 가능한 수익성을 초보적으로 산정할 수 있다. 또한 미래에 자신의 상품의 위치를 확정하는 데 도움이 되며, 적은 투자로 경쟁이 치열한 시장에 진출하는 데 도움이 되며, 확고한 입지를 다질 뿐만 아니라 빠르게 성장하고 있습니다. 따라서 집중된 매장들 사이에는 경쟁도 있고 협력도 있으니, 이런 관계를 따져보고 잘 파악해야 한다.
4. 승객 흐름 분석 전략
모든 상점은 가게를 열 때 반드시 인기 있는 곳을 찾아야 한다는 것을 알고 있다. 승객 수는 부지 선정 결정에서 반드시 고려해야 할 중요한 문제이다. 충분한 사람이 있어야 점포의 이윤 보답이 보장되고, 충분한 인기가 있어야 구매량을 지탱할 수 있다. 상점의 위치는 여객류의 특징을 분석해야 한다. 옛말에 구름이 있습니까? 한 걸음 멀리 세 도시? 점포의 위치는 판매에서 한 걸음 떨어져 있어 객류 활동 노선과 관련이 있다는 뜻입니다. 같은 거리라도 교통상황이 다르기 때문에 기초문화오락시설이 다르거나 지역이 다르고 위치가 다르면 판매 실적도 크게 다를 수 있습니다. 승객 흐름 소비 목표를 이해하고, 승객 흐름 조사 결과를 분석하고, 쇼핑, 통근, 환승, 여행 또는 걷기와 같은 승객 흐름 목적을 연구합니다. 학교 부근의 문점은 한여름방학 시간을 고려해야 하고, 기관, 회사 집중 지역의 문점은 반드시 자신의 출퇴근 시간을 잘 파악해야 하고, 역 부근의 문점은 출퇴근 법칙을 잘 파악해야 한다. 이는 개업 후 영업시간에 영향을 미치고, 이에 따라 문점의 실적에 영향을 미칠 수 있다.
5. 잠재적 가치 평가 전략
잠재적 상업적 가치 평가는 개점 장소의 미래 상업 발전 잠재력에 대한 분석과 평가를 말한다. 매장지 선정의 우열을 평가할 때는 현 상태뿐 아니라 미래의 상업적 가치도 평가해야 한다. 일부 유망한 점포 위치는 도시 건설의 발전에 따라 더위에서 추워질 수 있고, 과거에는 눈에 띄지 않았던 지역도 가까운 장래에 번화하게 될 수 있기 때문이다. 따라서 점포를 선정할 때는 잠재적 상업적 가치에 대한 평가에 더욱 신경을 써야 한다. 이에 대해 우리는 다음과 같은 측면에서 평가할 수 있습니다.
첫째, 도시 계획에서 부지 선정의 위치와 상업적 가치.
둘째, 대형 기관, 단위, 공장 광산에 근접하는지 여부.
셋째, 미래 인구 증가의 속도와 규모와 구매력의 증가.
넷째, 있습니까? 농도 효과? 즉, 중앙 비즈니스 지구에 점포를 건설할 경우, 점포는 여러 경쟁자에 직면할 수 있지만, 많은 상가들이 한 거리에 모여 소비자의 다양한 요구를 충족시킬 수 있기 때문에 더 많은 고객을 끌어들여 쇼핑을 함으로써 상업적인 밀집 효과를 낼 수 있다는 것이다. 그래서요? 도시가 될 수 있을까요? 상가는 상점의 위치이기도 하고 집중해야 할 목표이기도 하다.
6. 서프라이즈 전략
점포 위치를 선택할 때 과학적 조사와 분석이 필요하며 예술로 간주해야 한다. 경영자는 예리한 통찰력을 가지고 시장 기회를 포착하고 기습적인 전략과 독창적인 시각으로 점포 위치를 선택하는데, 종종 예상치 못한 수확을 거둘 수 있다. 예를 들어 미국 최대 소매업체? 월마트? 샘, 연합상점의 총지배인? 월씨가 입양했어요? 사람이 나를 버리고 가져갈까? 역운영전략은 대형 할인점을 일반 상가가 중시하지 않는 시골과 소도시로 옮기는 것이다. 그곳의 시장은 아직 개발되지 않았기 때문에 잠재력이 매우 크며, 동시에 도시 상업이 갈수록 치열해지는 경쟁을 피할 수 있다.