그러나 실제로 여러 가지 이유로' 도시 부동산 관리법' 제 39 조 규정을 위반한 운영이 대거 있다. 이에 대해' 도시부동산관리법' 제 39 조의 실전 적용 및 지방최신정책을 빗질하고 분석하고 현재 보편적으로 채택되고 있는 거래방식에 대한 법률분석을 실시할 계획이다.
첫째, 투자의 25% 를 충족시키는 정의
1. 법률 및 규정
"유휴 토지 처분 방법" 제 2 조 규정: "이 조치에서' 유휴 토지' 라고 부르는 것은 국유건설지 이용권자가 유상 사용 계약을 초과하거나 결정 기한을 1 년 이상 정하여 개발을 시작하지 않은 국유건설지를 가리킨다. 이미 개발을 시작했지만 개발건설지 면적이 착공해야 할 건설지 총 면적의 3 분의 1 미만이거나 투자액이 총 투자의 25% 미만이며 1 년 동안 개발을 중단한 국유건설용지도 유휴 토지로 인정될 수 있다. "
"베이징시 방산구 국유건설용지사용권 양도, 임대, 담보관리 잠행조치" 제 9 조 규정: "다음 조건 중 하나에 부합하는 것은 개발투자총액의 25% 이상을 달성한 것으로 간주될 수 있다. (1) 이미 착공한 토지면적은 개발건설을 시작해야 하는 토지총면적의 3 분의 1 이상을 차지한다. (2) 토지사용권인이 감사부에서 발행한 투자액이 개발투자 총액의 25% 이상에 달하는 합법적인 증명서를 제공한다. "
총 투자에는 토지 양도, 증서세 및 기타 비용이 포함되지 않습니다.
국토자원부의 유휴 토지 처분에 대한 의견' 에 따르면' 투자총액' 은 토지사용자가 토지개발에 직접 투입한 자금의 총액을 가리키며 토지사용권을 취득하는 비용과 국가에 납부한 관련 세금은 포함되지 않는다. 투자액' 은 토지 사용자가 토지 개발 건설에 투입한 자금의 총액을 가리킨다. ""
"유휴 토지 처분 방법" 제 30 조는 "투자액 및 투자총액: 국유건설용지 사용권을 취득하기 위해 국가에 지불한 양도가격, 양도가격 및 관련 세금은 포함되지 않는다" 고 규정하고 있다.
따라서 총투자 확정에는 개발업체가 납부한 토지양도금과 해당 증서세, 인화세 등의 세금이 포함되지 않고 토지취득 후 해당 토지에 시행된 건설 프로젝트에 대한 투자만 포함돼 있다.
3. 총 투자의 구성
중국가격협회 [2065 438+05]86 번 용어에 따르면 건설사업 총투자는 건설투자, 건설기간 이자, 고정자산투자 방향 조정세와 유동성으로 구성된다. 이 가운데 건설기간 이자에는 은행 대출, 기타 채무 자금 이자 및 기타 융자 비용이 포함됩니다. 건설 투자는 건설 프로젝트의 공사 비용, 기타 공사 건설 비용 및 준비 비용으로 구성되어 있다. 그 중에서도 공사비에는 시공비, 설비구매비, 설치비가 포함된다. 비축 자금에는 기본 비축 자금과 차액 비축 자금이 포함된다.
"베이징시 방산구 국유건설용지 사용권 양도, 임대, 담보관리 잠행조치" 제 9 조는 "개발투자총액은 건설프로젝트 입항기관이 승인한 개발투자총액에 따라 결정된다" 고 규정하고 있다.
총 투자를 결정할 때, 일반적으로 프로젝트가 성립될 때 프로젝트의 총 투자로 결정된 데이터를 근거로 해야 한다.
둘째, 양도 계약의 효과
사법실천에서 법원은 양도토지가 투자의 25% 이상에 미치지 못한다고 생각하는 경향이 있다. 토지사용권 양도계약의 효력을 확정하는 강제법 규정이 아니라 계약 표지물의 흠이며 토지사용권 양도계약의 효력에 영향을 미치지 않는다.
대법원의 공고안,' (2004) 민일말 제 46 호' 와 같이 대법원은' 도시부동산관리법' 제 38 조 토지양도시 투자총액의 25% 에 도달해야 한다고 판단했다. 재산권 변동 시 토지사용권양도 계약 표지물의 제한적인 조건으로 양도된 토지가 투자의 25% 이상에 미치지 못하고 있다. 전술한 조항은 토지사용권 양도 계약의 효력을 결정하는 강제성 조항이 아니다. 이에 따라 당사자는 25% 미만의 투자 개발 조건을 이유로 계약이 무효라고 주장하고 법원은 지지하지 않는다.
계약은 무효이지만 법원은 통상 이전 등록을 할 수 없다면 쌍방이 이에 따라 계약을 해지하고 계약서에 규정된 위약 책임에 따라 위약 책임을 나눌 수 있다고 생각한다.
그러나 법원과 중재기관이' 미완성 투자 총액의 25%' 가 부동산지 양도에 효과적이라고 생각하지만, 이를 상기시켜야 한다. 그러나 실제로 토지양도는 국토부서가 양도등록을 완료하는 데 협조해야 하지만' 도시부동산관리법' 제 38 조, 제 39 조의 규정에 따라 국토부는 사용권 양도를 지지하지 않을 것이다. 따라서 실제로 소송 단계에서 합의 효력에 대한 판단이 내려졌지만, 시행 과정에서 토지권리인은 소유권 변경 등록에 협조하지 않는 것이 어렵다.
셋째, 시범지역 토지부문의 태도를 실천에서 어떻게 대해야 하는가?
20 17 국토자원부는' 건설용지 사용권 양도, 임대, 저당 2 급 시장 시범 프로그램 개선에 관한 통지' 를 발표해 28 개 시범 지역에서 국유지 2 급 시장 시범을 실시하고 있다. 시범 지역은 다음과 같습니다. 베이징시 방산구, 천진시 무청구, 허베이 () 성 석가장 (), 산시 () 성 태원시, 내몽고 자치구 이연호특시, 랴오닝 () 성 푸순시, 길림성 장춘시, 흑룡강 () 모란강시, 장쑤 () 난징 (), 저장성 닝보 쓰촨 () 성 충칭 () 시 9 구, 여주시 (), 윈난성 쿤밍시 (), 산시 () 성 시 (), 간쑤 () 성 천수시 (), 청해성 시닝 (), 닝샤회족 자치구 석주산시
이에 따라 각지에서 해당 시범 규정을 내놓고 토지 2 급 시장 시범 사업을 규범화하고 25% 의 토지에 대해 획기적인 제도 설계를 진행했다. 시범 지역에서는 매매 양측이 토지의 25% 를 충족시키는 조건 하에서 무효가 아닌 강제 집행 가능한 토지 양도 계약을 체결할 수 있지만 소유권 이전 등록만 할 수 있으며 양수인이 25% 의 토지 개발을 완료한 후에만 완성할 수 있다.
"쿤밍시 국유건설지 2 급 시장양도관리 잠행규정" 제 14 조 규정에 따르면 "취득한 토지사용권은 국유토지사용권양도계약에 따라 건설을 시작하지 않았지만, 유휴 토지에 속하지 않거나 개발총투자가 총 투자의 25% 미만이면 2 급 시장양도에 들어갈 수 있지만 토지사용조건을 변경해서는 안 된다 ... 토지이용권 양도측이 건설을 시작하고 투자 강도가 달성된다.
석가장시 국유건설용지 사용권 양도, 임대, 저당 2 급 시장거래 잠행관리 시행방법 제 14 조 규정: "첫 분양 토지, 미완성투자총액 25% 이상,' 선투자 후 양도' 원칙에 따라 거래 양측이' 국유건설용지 사용권 양도계약' 에 서명한 후 법에 따라 예고등록을 할 수 있도록 허용한다. 예고등록권리자는 부동산 예고등록증명서 등 기타 필요한 자료를 가지고 발전개혁, 계획, 환경 보호, 행정심사 등에 건설공사 착공을 신청할 수 있다. "
남녕시 국유건설용지사용권 2 급 시장거래관리방법 (시범) 은 "총 투자의 25% 이하인 토지 (순지 포함) 양도에 대한 투자는 원토지증, 원양도계약, 거래증으로 해당 부처에 가서 프로젝트 착공 미승인 수속을 처리하고 착공이 25% 에 도달한 뒤 부동산 이전 등록 수속을 밟을 수 있다" 고 규정하고 있다.
새로운 규정의 출범으로 총 투자의 25% 이하의 건설용지 사용권 양도 문제를 해결하고, 거래 쌍방의 이익을 효과적으로 만족시키고, 거래 쌍방의 합법적인 권익을 보호하고, 토지 요소의 원활한 유통을 촉진하고, 재고 토지를 활성화하며, 토지 자원의 배치 효율을 높였다.
넷째, 출자가격
실제로 토지정가 방식으로 투자사업회사가' 도시부동산관리법' 에 규정된 25% 투자한도의 제약을 받는지 의견이 다르다.
양도에 고정 가격이 포함되는지 여부에 대한 투자와 관련해 토지사용관리부는 장관 정보 형식으로 사회투자자들의 질문에 답했다. 이 승인서에서 토지사용관리부는' 중화인민공화국 토지관리법 시행조례' 제 29 조 규정에 따라 국유토지유상사용에는 국유토지사용권양도, 국유토지임대, 국유토지사용권가격출자 또는 주식입주가 포함된다고 보고 있다. 따라서' 고정가격 출자' 는 1 급 시장의 유상 사용에 대한 독점적 개념으로' 양도' 방식을 포함하지 않는다. 편지에 기술된 상황은' 고정가격 투자' 에 속하지 않으며 부동산 양도로 인정되어야 한다.
그러나' 도시 부동산 양도관리조례' 제 3 조는 "이 규정에서 부동산 양도라고 부르는 것은 부동산 권리자가 매매, 증여 또는 기타 합법적인 방식을 통해 부동산을 다른 사람에게 양도하는 행위를 가리킨다" 고 규정하고 있다. 전항에서 언급한 기타 합법적인 방식은 주로 다음과 같은 행위를 포함한다. (1) 부동산을 가격으로 다른 사람과 기업법인을 설립하여 부동산 소유권이 변경되었다. "
한편, 최고인민법원' 국유토지사용권계약분쟁 사건 적용 법률문제에 대한 해석' 제 7 조는 "본 해석에서 토지사용권양도계약이라고 부르는 것은 토지사용권인이 양수인으로서 토지사용권을 양수인에게 양도하고 양수인에게 가격을 지불하는 합의를 가리킨다" 고 규정하고 있다.
법조문과 권위 부처의 해석에서 토지가 토지 양도에 속하는지 여부에 대해 통일된 규정이 없다는 것을 알 수 있다.
이를 바탕으로 우리는 베이징 상하이 항주 청두 등 비시범 지역의 국토 부문과 상담했는데, 이들 행정부는 모두 구두로 대응했다. 토지양도든 토지가격 출자든 토지사용권 변경과 관련해 토지양도로 간주해야 하므로 투자총액의 25% 로 제한된다. 이와 함께 실제 운영에서 한 고객이 작가출자 형식으로 프로젝트 회사에 토지를 주입하려 했으나 토지부문과 조율할 수 없어 실시할 수 없는 사례도 발생했다.
요약하자면, 현행 법률프레임워크가 고정가격을 명확하게 요구하지 않는 토지투자는 투자액의 25% 이상의 강성 제한을 충족시켜야 하지만, 실제 운영에서는 대부분의 국토부문이 확실히 규모가 긴장되어 일반적으로 고정가격 투자에 동의하지 않는 것으로 보고 있다. 따라서, 우리는 이런 사건에 대해 일대일 토론 방식을 쉽게 채택할 수 있다고 건의합니다. 즉, 서로 다른 토지부문의 비준 의견을 기준으로 합니다.
다섯째, 주식 이전 분석:
앞서 언급했듯이 투자 개발 강도의 25% 를 충족시키는 것은 실천의 하드 요구 사항이므로 거래 상대는' 곡선구국' 방식을 채택하여 회사 지분 양도를 통해 토지사용권의 양도를 완성한다.
1. 세무처리 방면에서 국세총국은 여러 차례 지분 방식으로 토지를 양도하면 토지부가가치세를 납부할 것을 요구하였다.
중화인민공화국 국세총국은' 지분 양도의 이름으로 부동산 양도에 관한 토지 부가가치세 징수에 관한 회답',' 중화인민공화국 국세총국 토지부가가치세 관련 정책 문제에 대한 회답', [20 1 1] 을 발표했다. 4 15 호' 중화인민공화국 국세총국 천진 TEDA 항생 양도토지사용권 징수토지부가가치세 문제에 대한 회답' 은 단독으로 명확하다. 일회성 양도 100% 의 회사 지분, 이러한 지분 형태의 자산은 주로 토지사용권, 지상건물 및 부착물이다. 연구에 따르면 지분 양도방식으로 토지사용권을 양도하는 것은 본질적으로 부동산 거래에 속하며,' 토지부가가치세 잠행조례' 의 규정에 따라야 한다.
2. 각 지역에 잇달아 대책을 내놓다.
투자 개발 강도가 25% 의 강경한 요구 사항을 충족해야 하는 것을 피하기 위해 각 지역은 토지 경매를 할 때 토지 경매자들에게 그에 상응하는 양도하지 않고 지분 구조를 유지하겠다는 약속을 할 것을 요구한다. 중국 상해시' 국유건설용지 사용권 양도계약 (경영용지)' 제 32 조, 프로젝트 회사 지분 양도는' 개발투자총액의 25% 완료' 를 직접 규정하고 있다. 한편 광둥 중산은' 토지사용권 양도에 관한 몇 가지 사항에 대한 통지' 에서 개발 투자 진도가 25% 에 이를 때까지 프로젝트 회사 지분은 변하지 않겠다고 약속해야 한다고 명시했다.
3. 형사범죄의 위험을 구성한다
실제로 전체 토지양도금 납부, 토지사용권증 미처리, 실질투자개발 없이 주식을 모두 다른 사람에게 양도하면 형사범죄가 된다.
예를 들어, 20 19 년 4 월 2 일 안후이성 고등인민법원은' (20 19) 류용파는 지분 양도의 형태로 토지사용권을 되팔아 이윤을 챙겼고, 주관적으로는 영리목적, 줄거리가 심하며, 그 행위는 토지사용권을 불법 되넘기는 범죄의 구성요건과 일치한다. ""
4. 요약
요약하면, 실제로 많은 성공 사례가 있지만, 토지 사용권은 주식으로 양도되지만, 모든 후속 사례가 성공적으로 집행될 수 있는 것은 아니며, 부적절한 조작은 형사책임을 추궁받을 위험이 있을 수 있다.
따라서, 우리는 지분 양도토지사용권 결정을 내릴 때, 책임을 묻지 않기 위해, 단순히 토지를 소유하는 것이 아니라 양도할 대상 회사에서 적절한 기타 업무를 진행할 것을 건의합니다.
자동사 법률 조치.
위의 분석과 함께, 실천 중 비시범 지역이 투자 강도의 25% 에 미치지 못한 토지 직접 양도에는 여전히 실질적인 장애가 있어 쌍방이 직접 양도할 수 없다. 이에 대해 Dell 은 실무에서 흔히 볼 수 있는 몇 가지 운영 방법을 결합하여 거래 처리에 대한 경험과 사고를 제공합니다.
1. 양도자는 건설 모델을 책임진다.
이런 모드에서 쌍방은 협력 프레임워크 협의를 체결하여 양도측이 목표 구획의 25% 건설을 완료하기로 합의했다. 토지 건설이 완료되면 협력 프레임워크 협의에 따라 구체적인 토지사용권 양도협의를 체결하여 목표 토지의 양도를 완성하였다.
실제로 구체적인 운영에는 (1) 양도측이 대출을 제공하고 양도측이 건설을 완료하는 것을 포함할 수 있습니다. (2) 양도측은 자체 자금으로 25% 의 투자건설을 완성했다. 동시에 양도측은 목표 구획 건설 관리에 참여하고 양도측은 양도측의 요구에 따라 해당 설계 승인 절차를 처리한다.
이 방법은 실제로 가장 준수되며 구매자와 판매자에 대한 위험은 상대적으로 작지만 일반적으로 실현 가능하지 않습니다. 양도측은 목표지를 양도할 때 보통 자금 회전율의 어려움을 겪기 때문에 양도하기 전에 투자의 25% 를 완성하는 것은 종종 불가능하다. 양도측이 대출을 제공하는 것은 해결책이지만 양도측이 강력한 담보조치를 제공할 수 없다면 양도측의 대출은 청산을 보장할 수 없다.
2. 위탁 기관 건설 모드
양도측은 양도측과 위탁대행계약을 체결하고 양도측이 양도측이 대상 구획에 대해 대행 프로젝트를 의뢰하기로 약속하고, 양도측은 시공사, 설계사를 초빙하고, 프로젝트 계획, 시공허가 등 토지건설증서를 처리하고, 양도측은 전과정 실제 거래를 책임지기로 합의했다. (윌리엄 셰익스피어, 양도자, 양도인, 양도인, 양도인, 양도인, 양도인) 양도측이 자금을 지불하지 않으면 양도측은 양도측에 대출을 제공하고 양도인의 감독하에 양도자 계좌로 지불할 수 있다. 또는 세무사의 의견에 따르면 위탁지불협의를 체결할 수 있으며 양도측이 양수인에게 위탁한 대출을 건설주체에게 직접 지급할 수 있다.
대상 구획의 투자 강도가 25% 에 이를 때까지 쌍방은 구체적인 토지사용권 양도협정을 체결하여 대상 구획의 양도를 완성하였다.
이런 모드에서 토지사용권이 실제로 양도되기 전에 양도측은 목표지 건설에 직접 참여해 목표지의 건설, 시공 및 거래를 진행한다. 양도측은 명목 보유자일 뿐 구매자에게 위험은 상대적으로 통제할 수 있다. 판매자에게 있어서, 토지 분양 자금을 추가로 투입할 필요가 없다.
이 모드에서는 두 가지 주요 위험이 있습니다.
(1) 양도측이 토지 건설을 위해 막대한 자금을 제공하고 투자의 25% 를 완료한 후 양도측은 전체 활성화 프로젝트를 통해 쌍방의 협력을 일방적으로 해제하고 목표 구획의 개발 건설을 스스로 완성할 수 있다. 이 경우 양도측은 양도측이 일정한 위약 책임을 지고 투자비용을 회수하도록 요구할 뿐 목표지의 개발권을 계속 누릴 수는 없다.
(2) 대상 구획에 대한 투자는 전체적인 가치를 크게 높일 수 있으며, 토지사용권 양도는 토지부가가치세 납부를 포함한다.
3. 회사 분리 모드
양도측은 양도측의 원래 실제 주체와 상공부문이 별도로 설립한 대상지의 주체로 나뉜다. 분할이 완료되면 양도측은 양수인 주주로부터 별도로 소지한 토지의 신설 실체 100% 지분을 직접 매입하여 대상지의 양도를 완료합니다.
회사가 분립된 방식으로 토지 양도를 완성하면 상공부문과 미리 소통할 수 있는지 여부와 회사 분립의 구체적 절차가 필요하다. 실제로 많은 상공부문들이 회사 분립 처리에 대해 많은 제한적인 요구를 가지고 있다. 회사 분립이 순조롭게 처리될 수 있는지, 반드시 회사 소재지의 상공업등록부와 적극적으로 소통해야 한다.
이와 함께 앞서 언급했듯이 단순히 회사 지분을 양도하는 것도 국토부에 의해 검사될 위험이 있어 국토부와 미리 협의해 국토부가 지분 양도로 대상을 양도하는 것에 동의하는지 확인해야 한다.
실제로 상공부는 종종 분립회사에 가서 협의를 체결하고, 분립회사가 분립전 채무에 대해 연대 책임을 지는 경우가 많다. 이에 따라 양도측의 경우 분립후 회사 지분 취득은 이러한 분립협정의 요구에 따라 분립전 양도측의 대외부채를 부담할 위험에 직면하게 된다.