납품 연기 가능성 증가
전염병으로 인한 공사장은 휴업하거나 복직을 연기하여 많은 건물들이 주택 인도를 연기할 수 있는 곤경에 처하게 되었다.
최근 우한 수십 채의 건물이 인도 연기를 발표했는데, 대부분 조업 중단의 영향을 받아 단기간 내에 제대로 복귀할 수 없어 프로젝트 건설에 큰 악영향을 미쳤다고 밝혔다. 고객이 구입한 상품주택은 쌍방이 체결한 상품주택 매매 계약서에 규정된 인도 시간에 따라 배달되지 못했다.
통계에 따르면 2 월 중순 이후 전염병의 영향을 가장 많이 받은 우한 시에서는 이미 50 여여여개의 이동루가 납기 연기 통보를 발표하고 "복공 날짜가 아직 정해지지 않아 공사 진도가 늦어져 상업용 주택 인도가 연기될 것" 이라고 밝혔다.
우한 외에도 전국 여러 지역의 상품 주택 사업도 휴업으로 영향을 받아 납기일을 미룰 뿐만 아니라 프로젝트 판매에도 영향을 미쳤다. 우한 뿐만 아니라 전국의 많은 공사장도 있어 공사 기간을 분명히 지체했다. 현재 대부분의 주택 기업의 기능 부문은 이미 복역하거나 재택근무를 하고 있으며, 오프라인 판매처도 점차 개방되고 있지만 건설사업 재개공은 여전히 느린 것으로 알려졌다.
3 월 5 일, 주건부 사무청은 지역별 등급별 정밀 재개공 조치, 건설현장 폐쇄 관리, 건설노동자 실명제 관리 전면 실시, 입장노동자에 대한 일일 온도 측정 등록을 실시할 것을 분명히 했다.
정책 차원에서 배치 복직을 권장하지만 구체적인 집행에도 적지 않은 어려움이 있다. 익명을 원하지 않는 한 업계 관계자는 영업소보다 프로젝트 현장 복공이 직면한 어려움과 도전이 더 많다고 말했다. 예를 들어, 방역 물자가 충분한지, 숙소를 격리하기에 충분한 근로자가 있는지, 어떻게 근로자의 식사 위생 등의 문제를 해결할 수 있는지 등이 있다. 이것들은 모두 사이트 복공 전에 종합적으로 고려해야 할 문제들이다.
이 인사에 따르면 그의 회사는 명확한 복공 날짜가 없어 한 공사장에서 현재 상황에서 마스크, 소독액, 온도계, 음식, 위생 기준이 높은 기숙사를 충분히 구입해야 복공할 수 있다고 추정했다. 이렇게 하면 매일 원가가 수천 원을 증가시켜야 하고, 전국 각지의 사업이 함께 복공해야 한다. 이 추가 비용의 부담은 매우 클 것이다.
엄격한 방역 조건 외에 현장 복공에 또 하나의 큰 도전이 있는데, 바로 인력 부족이다. 어떤 지방에서는 심지어 용공 황량까지 나타나고, 용공 비용도 배로 올랐다. 이런 상황에서 공사장 재개는 여전히 느리다.
지방정부는 연기에 적극 대응했다.
인도 지연으로 인해 발생할 수 있는 권리 분쟁을 적절히 처리하기 위해, 여러 성시가 밀집해 정책을 내놓았는데, 여기에는 상품주택 예매 조건 인하, 주택 전용 수리자금 납부 지연 등이 포함돼 있어 개발상이 가능한 한 빨리 안전하게 복공할 수 있도록 돕고 있다.
지난 3 월 6 일 산둥 주 주택과 도심건설청은' 주택과 건설에 대한 전반적인 전염병 예방·통제 추진과 경제사회 발전에 대한 실시 의견' (이하' 의견') 을 발표해 지연 인도 문제를 적절히 처리한다고 밝혔다. 전염병 원인으로 예정대로 완공할 수 없는 부동산 개발 프로젝트에 대해서는 불가항력의 관련 규정에 따라 실제 상황에 따라 납품 날짜를 합리적으로 연장할 수 있다. 2020 년 6 월 30 일까지 종합 검수를 기록한 부동산 개발 프로젝트를 신청해 개발업체가 3 개월 동안 미분양 주택 특별 수리자금을 납부할 수 있도록 했다.
이와 함께' 의견' 은 부동산 경영장소 통제 강화를 강조했다. 분양소, 부동산 중개점, 주택임대기관 등 경영장소는 복공 전에 각종 방역 조치를 시행하기 위해 반드시 계획을 잘 세워야 한다. 고객 실명등록과 체온검사제도를 엄격히 시행해 전염병 기간 동안 인원이 모이는 대형 현장 프로모션을 개최해서는 안 된다.
불가항력을 정의하는 방법
양도가 불가항력에 속하는지 후베이성은 우선 정의한다. 3 월 8 일 후베이 () 성 인민정부 홈페이지에서' 복산법 서비스 지도 의견' 문서를 발표했다. 이 문서는 후베이 () 성 비공유제 기업 전염병 예방·통제 전용 법률 서비스 가이드로, 성공상련 () 성 사법청 () 이 코로나 전염병 공익 변호사 서비스단을 위해 발행했다. 문건 제 29 조는 주택기업이 코로나 전염병의 영향에 따라 분양 연기를 연기할 수 있을지에 대한 문제를 상세히 풀었다.
첫째, 전염병은 법적으로 불가항력적인 사건이지만 구체적인 상품주택 예매 계약의 이행이 불가항력 면책을 구성하는지 여부도 구체적으로 분석해야 한다.
만약 상품주택 예매 계약의 인도 시간이 정부가 내놓은 연장 휴가, 복공 연기 기한 내에 있고, 주택이 이미 완공되어 검수 조건을 갖추었다면, 이런 경우, 주택기업이 정부가 내놓은 연장 휴가, 복공 연기 규정으로 인도를 연기하면, 정부는 전염병 예방을 위한 연장 휴가, 복공 통지 연기를 의무적으로 할 수 있으며, 원칙상 주택업체들은 납기일 연기를 주장할 수 있다.
분양 주택 예매 계약의 인도 시간은 정부가 발표한 공휴일 연장, 복공 기한 연기 내에 있지만, 전염병 예방·통제 등 실질적 영향으로 주택이 인도조건을 충족시키지 못할 경우, 주택업체들은 인도일 연장을 주장하고 일부 또는 모든 책임을 면제할 수 있다.
상품 주택 예매 계약의 인도 시간은 공휴일 연장, 정부가 발표한 복공 연기 이후, 그리고 주택업체들이 신종코로나 전염병의 근본적인 영향을 받지 않은 경우, 주택업체들은 제때에 인도 의무를 이행해야 하며 불가항력의 규정에 따라 일부 또는 모든 책임을 면제해서는 안 된다.
예를 들어, 분양 주택 예매 계약의 인도 시간이 정부에 의해 연장되고 복공 기한이 연기된 후, 주택업체들은 신종코로나 확진 의혹으로 다른 노동자들에 의해 격리되고, 현장이 폐쇄되고, 전염병 기간 동안 정부부처가 휴업을 요구했다. 주택업체와 시공기관 근로자들은 대부분 호북계 직원으로, 교통통제가 제때에 재작업할 수 없어 기업이 제대로 운영되지 못하고 있다. 정부 통제로 인해 프로젝트에 필요한 장비, 원자재 공급업자가 제시간에 도착하지 못하고 공사 기간이 지연되는 등의 이유로 부동산 기업들은 납품 연기를 주장하고 일부 또는 모든 책임을 면제할 수 있습니다.
예를 들어, 신종코로나 전염병이 발발하기 전에, 주택업체들은 이미 주택 납부를 연기했다. 계약법' 등 관련 법률에 따르면 당사자가 이행 지연 후 불가항력이 발생하는 경우 책임을 면제할 수 없으며 계약 약속이나 법률 규정에 따라 위약 책임을 져야 한다.
따라서 기업은 단순히 신종코로나 전염병을 높이 들 수 없으며, 불가항력으로 인해 실적이 연기되고 면제될 수 있으며, 지역 범위, 시간 범위, 관련 산업에 미치는 영향의 정도에 따라 차별적으로 대처해야 한다고 당연하게 생각합니다.
베이징 김소송 로펌 설립자인 다금화는 개발자의 책임을 면제할 수 있는지 여부는 양측이 체결한 계약서에 전염병에 대한 면책 약속이 있는지 여부에 따라 달라진다고 밝혔다. 계약서에 합의가 있으면 개발자의 책임을 면제할 수 있다. 계약서에 약속이 없다면 개발상이 분양 연기를 연기한 원인이 전염병의 영향을 받는지, 전염병과 연교방 사이에 인과관계가 있는지 여부에 달려 있다. 전염병과 배달 지연 사이에 인과 관계가 있다면 개발자는 전염병이 불가항력이며 면책될 수 있다고 주장할 수 있다. 인과관계가 없다면 개발업자는 면책할 수 없다.
올해의 특수한 상황을 감안해 볼 때, 다이금화 변호사는 주택 구입자들에게 다음 두 가지 상황에 주의를 환기시켰다.
1, 온라인 쇼핑은 조심해야 한다
(1) 개발자의 홍보 자료 및 커뮤니케이션 정보는 반드시 스크린샷으로 보관해야 합니다.
(2) 관련 부동산의 설립, 계획, 건설, 예매 등의 정보를 반드시 이해하고 개발자의 자질과 신용상태를 이해해야 한다. 건설위원회와 같은 공식 홈페이지에 가서 해당 건물의 전자 서류를 조회해 자신이 조회한 정보와 개발자의 홍보 자료를 하나하나 볼 수도 있다.
(3) 가능한 한 많은 주변 업주에게 건설중인 건물의 실제 상황을 알린다.
(4) 대금을 지불하기 전에 반드시 주택 구입 계약서에 서명해야 한다. 주택 구입 계약 및 지불에 관한 증거를 보유하다.
(5) 주택 구입 계약은 반드시 자세히 읽어야 하며, 지불시간, 납품시간, 처리시간, 위약 상황 등에 대해 일일이 점검해야 한다. 변경 사항이 있는 경우 수정된 커뮤니케이션 기록을 유지해야 합니다.
마지막으로, 주택 매매 계약이 전염병 예방·통제 기간에 체결된 후 불가항력으로 인해 계약이 계속 이행되지 않을 경우 법원이 지원하기가 어렵다는 점을 상기시켜 드립니다. 그래서 구매는 편리함 때문에 충동적이어서는 안 되고 신중해야 한다.
2, 중고 주택 거래는 무엇에주의를 기울여야합니까?
중고주택 거래가 절반으로 진행되면서 전염병 중단으로 중고주택 매매 계약을 체결할 때 먼저 전염병이 계약 이행에 영향을 미치는지 알아야 한다. 전염병의 영향을 예견할 수 있다면 계약에 따라 이행해야 한다. 계약을 체결할 때 중고주택 매매가 전염병의 영향을 받을 것을 예측할 수 없다면, 양측은 전염병의 크기에 따라 불가항력이나 정세 변화를 주장할 수 있어 발생하는 손실은 일반적으로 공평한 원칙에 따라 처리된다.
문/이위, 진팅팅