차이점 중 하나: 재산권의 소유권 기간
중국: 재산권 70 년.
호주: 영구 재산권
호주는 재산사유제의 경제 기반을 가지고 있으며, 법률은 소유주가 임대권 대신 영구적인 토지 소유권을 가지고 있다고 규정하고 있다 (국내 사용권은 소유권과 사용권의 분리이며, 그 사용권은 임대권과 맞먹는다). 본질적으로,' 영구재산권' 이라는 단어는 네가 영원히 토지의 소유권을 누릴 수 있다는 것을 의미한다. 당신이 소유한 땅이 정부가 계획한 군사 토지나 문화재가 아니라면, 보유 기한은 제한적일 수 있지만, 이 상황은 일반적으로 토지를 구매할 때 설명된다.
임대권이라면 일정 기간 동안에만 토지를 소유할 수 있다. 중국에서는 현재 기한이 70 년이다. 최근 중국에서는 사용권에 대한 열띤 토론이 있었다. 70 년 사용권은 갱신할 수 있을 것으로 예상되지만, 일정한 비용을 내야 한다. 이에 따라 부동산 평가에서는 일정 연한 후에 부동산의 가치가 떨어질 것으로 보인다.
영구적인 재산권을 가진 부동산에는 이런 문제가 없을 것이다. 따라서 영구 재산권은 투자보다 우수하며 장기적으로 가치를 유지할 수 있다.
차이 2: 부가 가치 잠재력
중국 경제의 빠른 발전은 부동산 시장의 빠른 성장을 이끌었다. 수많은 사람들이 부동산이나 아예 집을 되팔아 강소강 생활을 하고 있다. 친구의 말에 따르면 상하이 집값의 가장 과장된 상승폭이 3 개월 만에 두 배로 늘어난 것은 따라잡지 못한 것을 후회하게 할 뿐이다. 누가 먼저 부동산을 사게 한 사람이 나중에 돈을 벌게 했습니까?
오스트레일리아에서는 집값 시세가 상당히 안정되어 매년 7%- 10%, 약 7- 10 년 동안 두 배로 올랐다. 특히 1990 년대 이후 글로벌 경제 완화의 맥락에서 성장이 특히 빠르다. 이것은 주로 백인 문화로 인한 것이며, 외국인들은 사는 것보다 임대하는 것을 선호한다. 호주 주민의 거의 30% 가 집을 빌려 산다. 하지만 최근 수십 년 동안, 끊임없이 새로운 이민자들이 오스트레일리아에 대량의 주택 수요를 가져왔고, 집을 사서 정착한다는 관념도 가져왔다. 매년 2. 1% 의 인구 증가는 내수를 크게 끌어 경제를 자극한다. 이들 이민자 중 중국인이 가장 큰 기여를 했다.
호주의 집값 상승폭이 중국만큼 좋지는 않지만 성숙한 시장의 표현이기도 하다. 임대 문화가 성행하면서 호주의 부동산 산업은 다른 나라보다 건강하고 위험이 적다.
세 번째 차이점: 공실률과 수익률
공실률
공실률은 어느 순간 빈 주택 면적이 총 주택 면적을 차지하는 비율을 가리킨다. 한 나라의 부동산업 건강 정도를 측정하는 기준 중 하나이다. 국제관례에 따르면 상품주택 공실률 5%- 10% 는 합리적인 지역이며, 상품주택 공급과 수요의 균형은 국민경제의 건강한 발전에 유리하다. 공실률은 10% 에서 20% 사이에 부동산 시장의 정상적인 발전과 국민경제의 정상적인 운영을 보장하기 위해 일부 조치를 취해야 한다. 공실률이 20% 이상인 것이 바로 상품주택의 심각한 적체이다.
다음은 몇 가지 데이터 참조 세트입니다.
20 14 년 2 월 말 상하이 상업용 주택의 빈 면적은 2012117500 평방 미터 초의 735 만 460m2 로 거의 두 배로 늘었다 빈 연한을 보면, 1 년도 안 되는 상업용 주택 면적은 652 만 5500 평방미터로 총 빈 면적의 53.9% 를 차지한다. 1 년 미만 비어있는 상업용 주택은 333 만 4900 평방 미터로 전체 상업용 주택의 빈 면적의 60.2% 를 차지합니다.
베이징시 공안국 인구관리총대가 발표한 자료에 따르면, 지금까지 베이징은 이미 전 시 주택 표준 주소 데이터베이스를 기본적으로 건설한 것으로 나타났다. 이번 데이터베이스 수집 입력의 방 수는 13205000 개 중 빈 38 12000 개인 것으로 알려졌다. 이에 따라 베이징 공실주택 비율은 28.9% 에 이른다.
공실률 10%-20% 는 빈 위험 지역, 상하이는 60.2% 입니다. 북경은 도저히 면적별로 계산하지 못하고, 공실집 수/총 방 수로 계산한다. 공식 통계에 따르면, 중국의 빈주택은 적어도 42 년이 걸려야 소화할 수 있다. 정상적인 경제체계에 따르면 42 년 안에 집값이 떨어지지 않아도 계속 오를 이유가 없다는 것이다. 호주 최대 도시인 시드니를 예로 들어 보겠습니다. 공실률은 얼마입니까? 1.6%-1.8% 부동.
앞서 언급했듯이 호주인의 30% 가 집을 빌려 산다. 그래서 호주에서 집을 사는 것은 임대에 대해 전혀 걱정하지 않는다. 100 채에 사람이 한 두채밖에 살지 않아서 아직 먼 사건일 수 있습니다.
유학생들에게는 대부분 집을 빌려 본 경험이 있다. 수십 명이 줄을 서서 집을 빼앗는 경우는 드물지 않다. 사람이 많으면 방이 적고 공급이 적으면 수요보다 적다. 이것은 호주 도시의 실상이다.
투자 수익률
요컨대, 임대료 수익률은 연간 임대료를 집값으로 나눈 것이다. 현재 베이징 상하이 광저우 선전 등 4 개 일선 도시에서 일반 주택의 평균 투자수익률은 3.5% 미만인 것으로 조사됐다. 그중 베이징의 투자 수익률은 더 낮았고, 북방 지역을 제외한 대부분의 지역은 2.5% 이하였다. 북경은 고아가 아니다. 상해의 전체 임대료 수익률은 2 ~ 3% 에 불과하다.
대조적으로 호주 부동산의 임대료 수익률이다. 시드니 부동산의 임대료 수익률은 약 5.3% 로 유지되었다. 브리즈번 도시 인구의 폭발적인 팽창으로 수익률은 6 ~ 6.5% 에 이른다. 멜버른은 도시 면적의 약 7% 를 차지한다. 만약 그라드스톤, 탕스빌 등 광산이나 군구 사람들이 많고, 집이 적고, 고층 건물이 없다면, 임대료 수익률은 1 1%- 13% 를 상상하기 어려울 것이다!
네 번째 차이점: 대출이 어렵다
대출난
오스트레일리아에서는 부동산 투자자들이 은행에 대출을 신청하는 것이 중국보다 훨씬 어렵다. 유학생이라도 대출을 신청할 수 있다. 브로커의 전문지도를 거쳐 보통 80% 의 대출을 신청할 수 있다. 너는 추가적인 담보품이 필요하지 않다. 집 자체가 바로 너의 담보물이다. 이것은 은행업이 오스트레일리아 집의 부동산 시장에 대해 충분한 자신감을 가지고 있음을 보여 준다! 상환 능력에 문제가 있거나 파산하면 은행은 부동산을 회수하고 현재의 가격에 따라 입찰해야 한다고 상상해 보십시오. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 돈명언) 은행은 감히 이렇게 할 수 있지만, 회수된 시장가격이 대출할 때 지불한 가격보다 확실히 높다고 말할 수 있을 뿐이다. 이것은 수익성 있는 사업이다! 시드니에서는 일주일에 평균 10 채의 부동산이 은행에 회수되고 경매됩니다 ... 부동산 거품이 자해되지 않는다는 논점.
게다가, 최근의 경제지표와 수치에 따르면 오스트레일리아의 부동산 거품은 매우 적다. 호주는 S&P, 혜예, 무디 AAA 주권 등급을 유지하는 유일한 선진국이다. 이 나라의 신용위험이 커지는 시대에 오스트레일리아 20 1 1- 14 회계연도의 예산 적자는 GDP 의 약 3% 에 불과했다. 오스트레일리아 달러는 피신천당이라고 불리는 엔화 자산 (20 1 1- 14 회계연도 예산 적자가 GDP 의 195%) 에 비해 이미 일부 피신기능을 갖추고 있다 10 년 만에 닥친 경제 위기조차도 오스트레일리아의 부동산 시장에 눈에 띄는 영향을 미치지 않았다. 부동산 시장이 오스트레일리아의 경제 발전을 균형있게 하는 역할을 했기 때문이다. 세계 경제에 대한 불안정한 기대가 나타날 때마다 오스트레일리아 정부는 부동산 시장을 장려하고 내수를 자극하기 위한 일련의 조치를 취한다. 이러한 정책에는 금리 인하와 정책 보조금이 포함됩니다.
대출계약금
주택 대출은 투자에서 재무 지렛대 역할을 하여 적은 투자로 더 큰 투자 수익을 얻는다. 집세가 대출 이자와 같은 호주에서는 계약금이 낮을수록 좋다. 호주 부동산 선불금 10% 만 사세요. 한편, 2005 년 국무부는 개인 주택 대출 선불을 30% 로 올리고, 두 세트의 주택 융자 선불은 50% 이하로 올리라고 명령했다. 만약 2 호실이 투자와 임대에 사용된다면, 이론적으로는 이미 투자가치를 잃었다. 단순히 주택 평가절상으로 수익을 얻기를 기대하는 것은 이성적이고 부정확한 투자이기 때문이다.
현재 오스트레일리아 주택 시장을 알고 있는 유학생 학부모들은 이미' 방양학' 의 주판을 내놓기 시작했다. 확실히 멜버른은 올해 60 만 2 베드룸 집값의 중앙값을 예로 들었다. 썩은 미루에 대한 계약금은 5%-65,438+00%, 즉 3 만 ~ 6 만 호주 달러로 유학생 1 년 미만의 학비와 생활비에 불과하다. 2 년 후 부동산이 완공되면서 매년 7% 의 성장률에 따라 주택원은 이미 68 만 4000 명으로 증가했고, 정부 보조금 654.38+0,000 호주 달러를 더하면 이윤은 약 2 년의 등록금이다.
앞으로 집이 자생하는 데 쓰이면 집세 같은 대출을 한 통 더 내면 집이 생기게 된다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언) 집이 임대대출에 쓰이고 집값이 높은 연도를 찾아 팔면 더 큰 자본수익을 얻을 수 있다. 만약 당신이 이 집의 주인 집세를 내고 작은 방에서 산다면, 당신은 매년 세입자에게 임대료를 인상합니다. (대출금이 집값에 따라 증가하지 않습니다.) 이렇게 하면 임대료를 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 집을 팔 때 자본 이익을 얻을 수 있습니다. 물론, 이런 전문적인 나라에서는 반드시 전문 투자 컨설턴트를 찾아 프로젝트 추세를 연구하고, 전문 브로커를 찾아 대출을 실현하고, 전문 변호사를 찾아 최대한의 권익을 보호하고, 전문 회계사를 찾아 조세 회피를 도와야 한다.
이자만 지불하다
오스트레일리아 은행은 주택 구입자들이 대출금리만 갚고 원금은 돌려주지 않도록 허락한다! 왜 이자만 낼 수 있습니까? 이전의 재산권 소개에 따르면 우리나라의 주택 사용권은 70 년이므로 당연히 주택 사용 기한 내에 돈을 갚아야 한다. 그리고 호주의 집은 사유재산으로 무한정 돌려주고 싶다!
왜 이자만 내나요? 첫째, 부동산을 사는 것이 투자이기 때문에 수익을 극대화하고 위험을 최소화하는 것이 우리의 추구이다. 투자자는 위험 선호도와 위험 혐오형으로 나눌 수 있으며, 투자 프로젝트에 대한 자신감은 각각 다르다. 자신이 없다면 투자를 적게 하고 여분의 돈을 주머니에 넣어라. 자신이 있다면, 매입한 돈으로 다른 지역에서 부동산을 몇 채 더 사면 수익을 극대화하고 위험을 분산시킬 수 있습니다. 둘째, 이자만 지불하면 연간 장부 손실을 극대화하고 가능한 한 많은 환급을 받을 수 있다. 반대로, 상환 후 임대료 수입이 감가 상각을 초과하면 어떻게 합니까? 세금 환급을 받을 수 없을 뿐만 아니라, 당신이 투자한 이윤 때문에 세금을 내야 합니다!
재자금을 제공하다
집값이 올랐을 때, 예를 들어 60 만 채의 집이 70 만 원까지 올랐다면, 이 654.38+ 만 상승폭은 은행에 재대출을 신청하는 데 사용될 수 있다. 이' 보이지 않는' 654.38+ 만원을 두 번째 집의 선불로,' 무료' 로 두 번째 집을 사세요. 이런 식으로 몇 년마다 은행에 재보증을 신청해 투자재테크의 바른 길로 쉽게 갈 수 있다. 서양판 암탉이 알을 낳고 계란이 암탉이 되는 이야기다. 선진국에서는 하룻밤 사이에 벼락부자가 될 확률이 낮고, 거대한 재산은 종종 모두의 노력을 통해 서서히 축적된다. 정확한 투자 이념이 있으면 누구나 좋은 나날을 보낼 수 있다.