인민법원 민사 집행 중 경매, 재산 매각에 관한 최고인민법원의 규정 (법석 [2004]16 호, 이하 "규정") 제 28 조 제 2 항에 따르면, "제 3 차 경매 실패, 신청인 또는 기타 집행채권자가 받아들이기를 거부하거나 할 수 없다 공고일로부터 60 일 이내에 매수인이 제 3 차 경매의 최저가로 이 재산을 구매할 의향이 없고, 신청인과 기타 집행채권자는 여전히 그 재산을 받아들이지 않고 채무를 청산하는 것을 받아들이지 않는 경우, 압류, 동결을 해제하고, 그 재산을 집행인에게 돌려주지만, 그 재산에 대해 다른 집행 조치를 취할 수 있는 경우는 제외한다.
따라서 담보물은 세 차례의 경매를 거쳐 신청인이나 기타 집행채권자가 접수를 거부하거나 법에 따라 담보를 받을 수 없는 경우, 법원은 세 번째 경매가 끝난 날로부터 7 일 이내에 매각통지서를 발행해야 한다. 매매 절차를 통해 거래를 성사시킬 수 없다면 주택으로 빚을 갚는 것만 선택할 수 있다. 그렇지 않으면 법원은 압류를 해제하고 담보주택을 동결해 집행인에게 돌려보낼 것이다. 단, 주택에 대해 다른 강제집행 조치를 취할 수 있는 경우는 제외된다.
법원 경매장을 사면 어떤 좋은 점과 나쁜 점이 있습니까?
"이익" 분석
제한 구매 명령을 회피할 수 있으며, 법원 경매를 통해 주택 소유권을 얻는 방식에 대해서도 제한구매 명령에 따라 집행해야 하는지, 명확한 법률 규정이나 정책 규정이 없다. 그래서 우리는 그것이 여전히 "회색 지대" 라고 말합니다. 그러나 실제 집행에서는 주택경쟁자가 법원이 발행한 부동산권 변경 사법결정서, 경매 거래확인서, 보조집행서, 신분증으로 주택이 있는 지역의 부동산관리국에 가서 양도 수속을 밟아야 한다.
일부 세금은 피할 수 있다. 일반적으로 재산권 양도를 처리할 때 법원이 협조 집행서를 낸 후 법원 경매를 통해 얻은 주택은 증서세만 내면 되고 소득세와 영업세는 납부할 필요가 없다. 그러나 현재로서는 이런 운영 모델에 대해 약간의 논란이 있다.
"단점" 분석
인민법원 민사 집행 중 경매, 재산 매각에 관한 최고인민법원의 규정 제 1 조는 집행절차 중 집행인의 재산이 압류, 압류, 동결된 후 인민법원은 제때에 경매, 매각 또는 기타 집행 조치를 취해야 한다고 명시했다.
상술한 법률 규정은 우리가 법원 경매를 통해 집을 얻는 기본적인 법적 근거이다. 많은 사람들은 법원에서 얻은 경매주택이 매우 안전보험이어야 한다고 생각하지만, 실제 상황은 종종 역효과를 낸다. 법원이 전문 주택재산권 관리 기관이 아니기 때문에 실제 집행에서는 보통 주택 구매자가 예측할 수 없는 위험이 자주 발생한다. 예를 들면 사법권과 행정권의' 싸움' 이 있다.
위험 1: 주택 소유권 영장은 결정하기가 어렵습니다.
개발상이 부동산을 개발할 때 정부 주관계획, 주택, 토지 등에서 상응하는 비준서류를 받아야 하기 때문에 법원은 관련 사건을 집행할 때 정확하고 시기 적절한 부동산증 처리 정보를 제공하기 어려워 경매장의 소유권 증명서 처리에 문제가 생겼다.
이런 위험이 있는지 어떻게 판단할 수 있습니까? 경매 전 집의 소유권 상황을 봐야 한다. 법원이 압수하기 전에 가옥이 합법적으로 등록되어 재산권 수속이 완비된 경우 법원의' 협조집행통지서' 에 따라 주택 소유권증을 신청할 수 있다.
그렇다면, 법원이 압수되기 전에 재산권권이나 초기 재산권 등록을 처리하지 않고 등록을 하지 않은 이유는 원래 소유자가 위법행위를 했거나 재산권 등록 조건을 갖추지 않았기 때문이라면 정부 관련 주관부는 등록하지 않는다. 이런 상황에서 압수된 집을 구입하는 것은 주택 소유권증을 처리하는 것이 불가능하다. 그러나 원래 소유자가 주관기관이 요구하는 조건이 없어 재산권 등록을 할 수 없는 경우 구매자는 조건이 구비된 후나 법원 집행 후 소유권 등록을 할 수도 있다.
위험 2: 집의 품질이 보장되지 않습니다.
법원이 경매기관 경매를 의뢰할 때, 보통 명백한 흠집에 대한 간단한 묘사만 할 뿐, 집의 다른 숨겨진 것이나 일시적으로 볼 수 없는 품질 문제는 반영되지 않기 때문이다. 따라서 현장 조사를 해도 그에 상응하는 품질 결함 위험이 있다.
일반적으로 개발업자의 자금사슬이 끊어져 주택 거래가 연기된다면, 이런 집들은 시공시 자재를 훔치고 개발자가 사용하는 건설재가 차차 충전되어 품질 결함이 발생하는 경우가 많다. 그러나 이 집들은 장기간 사용되지 않아 숨겨진 문제를 발견할 수 없다. 이러한 문제는 소송을 통해 해결하기가 어렵습니다. 법원은 일반적으로 집 소유주가 경매 전에 경매사 집에 어떤 흠집이 있다고 알려주면 경매사는 경매인에게 이 상황을 사실대로 알리고 주택 현황에 따라 경매를 진행하겠다고 선언하는 것은 법에 따라 결함 통지 의무를 이행한 것으로 간주되기 때문이다. 경매인은 자신이 경매하는 물품에 대해 신중히 주의를 기울여야 할 의무가 있으며, 경매 대상을 명확하게 알고 경매에 참여해야 하기 때문에 실제 참여만 하면 법원은 자발적으로 이 현실을 받아들이는 것으로 추정하기 때문에 일반적으로 경매인의 호소를 지지하지 않는다.
위험 3: 법률 조항 집행 유턴.
민사소송법은 "집행 후 집행의 근거가 되는 판결, 판결 및 기타 법률문서가 확실히 잘못되어 인민법원에 의해 철회된 경우 인민법원은 이미 집행된 재산에 대해 판결을 내리고 재산을 취득한 사람에게 돌려주도록 명령해야 한다" 고 규정하고 있다. 돌려주지 않으면 강제로 집행한다. " 이 규정은 바로 우리가 말하는 집행 반전이다. 법원이 잘못된 판결을 내린 후 이 규정에 따라 집행할 수 있다.
일반적으로' 집행역전' 은 집행 절차가 끝난 후 법정절차를 통해 원래 집행된 법률문서를 철회하고 재산을 취득한 당사자가 재산을 취득하는 법적 근거를 상실한 것을 의미하며, 법원은 집행 조치를 다시 취해 집행된 재산을 원래 집행자에게 돌려주고 집행 절차가 시작되기 전의 상태로 복원한다는 것을 말한다.
어떻게 집행력 회전에 대항할 것인가? 우리는 선의취득 제도를 적용하여 대항해야 하며, 법률의 기본 가치 지향은 거래의 안전을 보장하는 것이라고 생각한다. "재산법" 은 선의의 취득 제도를 확립했다. 판매자나 타인을 위해 담보권익을 창설한 사람은 그 담보권익을 처분할 권리가 없다. 구매자와 담보권익을 취득한 사람이 선의의 당사자 (알 수 없고 잘못이 없는 당사자) 일 때 선의로 재산의 소유권이나 담보권을 얻을 수 있다. 따라서 거래의 안전을 보장하기 위해 경매를 통해 부동산을 획득한 당사자의 이익을 극대화하기 위해 법률은 선의를 부여하여 집행 교체에 대항하는 효력을 얻어야 한다. 한편 오판으로 피해를 입은 사람은 사법경로를 통해 보상을 받아야 한다.
이런 집행 반전은 드물지만 입찰자에게 미치는 피해는 크다. 현재 선의취득 제도로 구제할 수 있는 명확한 법적 규정이 없기 때문에 가장 현실적인 방법은 관련 당사자와 화해협의를 맺고 약간의 양보를 하는 것일 수 있다.
위험 4: 주택 구입 비용 위험
여기에는 일반적으로 두 가지 측면이 포함됩니다. 첫째, 부동산 경매는 대출을 받지 않고 경매인은 반드시 일회성 지불을 해야 한다. 둘째, 실제 구매 비용에 경매 커미션을 더하면 같은 유형의 같은 면적의 집보다 높을 수 있다. 시장의 일반 중고 주택 거래와는 달리 경매장 거래에는 두 가지 중요한 비용이 관련되어 있는데, 하나는 경매보증금이고, 다른 하나는 경매가 완료된 후 경매회사에 지불해야 하는 커미션이다.
이 가운데 보증금은 경매인이 경매에 참여하는' 통행료' 이다. 경매인은 경매가 열리기 며칠 전에 보증금을 전용 계좌에 예금하고 보증금 영수증으로 경매회사에 가서 경매 등록을 해야 한다.
경매가 완료되면 경매인의 보증금이 구매가격을 상쇄할 것이다. 경매가 완료되지 않으면 보증금이 환불됩니다. 경매가 성공한 후 중고주택 거래와 관련된 관련 세금 외에 경매인은 구체적인 거래액에 따라 경매회사에 일정 비율의 커미션을 지급해야 한다. 커미션 비율은 일반적으로 1% 에서 총 집값의 5% 사이입니다.
또한 경매된 주택이 점유한 토지가 토지사용권을 양도하는 것이라면, 주택 경매 후 모든 권증을 처리할 때 토지양도금을 납부해야 한다. 따라서 경매에 참여할 때 토지사용권 취득에도 주의해야 한다.