관련 발언에 근거하여 본인의 심사를 거치지 않았다.
부동산 투자신탁 (REITs) 의 개념이 중국에 들어온 지 여러 해가 지났지만 많은 사람들에게는 여전히 새로운 것이다.
2020 년 4 월 인프라 REITs 파일럿이 발표된 이후 관련 정책이 주목받고 파일럿이 활발히 진행되고 있습니다. 인프라 REITs 의' 새로운 것' 으로 인해 일부 시장 기관과 투자자들이 이에 대한 이해가 충분히 깊고 정확하지 않다는 것을 우리는 알고 있으며, 이는 어느 정도 이 일의 순조로운 진행에 불리하다는 것을 알고 있다.
인프라 REITs 는 재고 자산을 활성화하고 투자의 선순환을 촉진하는 중요한 조치이다. 인프라 REITs 시장을 건설하고 발전시키려면 인프라 REITs 의 의미를 포괄적이고 객관적이며 정확하게 이해해야 합니다.
첫째로, 그것은 인프라 프로젝트에 효과적인 지분 융자 도구를 제공하는 데 유리하다.
"융자난, 융자귀" 는 실물경제가 직면한 보편적인 문제이다. 특히 인프라 분야까지 가장 어려운 것은 자금을 모으는 것이다. 일반적으로 인프라 프로젝트의 투자 규모는 비교적 크고, 수익은 비교적 낮으며, 자금에 대한 수요는 매우 크다. 우리나라가 오랫동안 형성해 온 융자 구조는 간접 융자 위주로 직접 융자를 보조한다. 직접 융자는 사회 융자 총량의 10% 이상에 불과하며, 직접 융자에는 상당 부분 채권 융자도 포함됩니다. 채권 융자는 실제로 일종의 채무 융자로, 진정한 지분 융자가 우리나라 사회 융자 총량에서 차지하는 비율이 매우 낮다. 결과적으로 인프라 프로젝트는 자본금으로 대량의 지분 자금을 필요로 하고, 또 지분 융자가 한 자릿수에 불과한 융자 구조에 직면하고 있다. 이것은 인프라 프로젝트 자금 조달에 큰 문제를 가져왔다.
이전에 각 측은 여러 가지 방법으로 자금 조달 문제를 해결하려고 시도한 적이 있다. 그러나, 새로운 규제가 시행됨에 따라 시장에서 유행했던' 청주 실채' 등의 방법은 더 이상 조작성이 없다. 올해 들어 전염병의 영향으로 많은 지방의 재정적 압박이 커지고, 기업의 이익이 떨어지고, 인프라 프로젝트 자금 조달이 어려워졌다. REITs 는 주식 금융 도구입니다. 현재 전 세계 90% 이상의 REITs 펀드는 모두 권익형이며, 우리는 이번에 인프라류 REITs 를 실시하여 우리가 권익형의 특징을 고수할 것을 분명히 요구하고 있다. 따라서 REITs 는 기존 인프라 자산을 활성화하고 인프라 프로젝트의 자금 조달 문제를 해결하는 데 도움이 되는 지분 융자 도구입니다.
우리나라는 장기 투자 건설을 거쳐 교통에너지, 생태 환경 보호, 농림수리, 교육위생, 도시건설, 창고물류 등 인프라 분야에서 대량의 양질의 자산을 형성하고 있으며, 이들 중 많은 것이 REITs 에 적합하다. REITs 의 핵심은 기본 자산이 성숙하고 안정적인 현금 흐름이 있으며, 많은 인프라 프로젝트가 이 요구 사항을 완벽하게 충족한다는 것입니다. 하수, 쓰레기 처리 공사, 급수, 난방, 가스 공급 등 시정 인프라, 고속도로 등 교통시설. 고속철도처럼요. 예전에는 고속철도가 수익성이 없고 이득이 좋지 않다고 생각했지만, 사실 요 몇 년 동안 상황이 크게 달라졌다. 가장 유명한 베이징-상하이 고속철도가 출시되었으며, 다른 경제적으로 발달하고 인구 밀집 지역의 고속철도 프로젝트도 잘 운영되고 있습니다. 많은 인프라에는 물 공급, 난방, 가스 공급 인프라와 같은 자연 독점이 있는데, 그 수요는 강성하고 수익은 많은 상업용 부동산 프로젝트보다 안정적이며 REITs 발행에 더 적합합니다. 오피스텔이든 쇼핑몰이든 상업 부동산 프로젝트는 비교적 큰 시장 위험에 직면해 있다. 현지 경제 발전 상황의 변화, 인구 이동 및 새로운 상업 사무 모델의 출현에 따라 수익성은 더욱 불확실하다. 따라서 기초자산의 기한과 현금 흐름의 안정성을 보면 많은 기초자산이 실제로 REITs 발행에 더 적합하다.
따라서 우리는 양질의 인프라 자산으로 REITs 제품을 발행하고, 재고를 활성화하고, 회수된 자금을 자본투자로 투입하고, 새로운 단판 프로젝트를 건설할 수 있다는 확신을 가져야 한다. 시범서류가 발표됨에 따라 사회 각계에서 인프라 자산에 대한 인식이 깊어지면서 인프라 분야가 REITs 를 통해 운영될 수 있는 관련 자산이 눈에 띈다고 생각하는 사람들이 많다.
둘째, 인프라 기업의 재투자 능력을 높이는 데 유리하다.
인프라 건설과 운영 위주의 기업은 현재 대량의 프로젝트에 투자하고, 총자산 규모가 크고, 자산 부채율이 높아 재투자 능력과 진일보한 발전을 제한하는 문제에 직면해 있다. 인프라 REITs 발행은 인프라 기업이 이 문제를 해결하는 데 도움이 될 것입니다.
첫 번째는 기업의 재융자 능력을 강화하는 것이다. 프로젝트의 원래 소유자는 REITs 제품 발행을 통해 등가현금 자산을 확보했으며, 차액, 밑창, 환매 등의 증신 조치를 제공할 필요 없이 기업이 대차대조표를 진정으로 개선하고 레버리지율을 낮춰 융자 공간을 확보하고 재융자 능력을 강화할 수 있도록 도와준다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 재융자, 재융자, 재융자, 재융자, 재융자, 재융자) 기업의 부채율은 기업의 융자 능력을 직접 결정한다. 부채율 80% 의 기업은 부채율 60% 의 기업과 다른 재융자 능력을 가지고 있을 것이다. 많은 인프라 기업들의 부채율이 매우 높아서 천장에 접근하거나 도달했으며, 재융자할 공간이 매우 제한되어 있다. REITs 발행을 통해 지분 자금을 얻을 수 있고, 다른 한편으로는 지렛대를 낮춰 기초기업의 재융자 능력을 높일 수 있다.
두 번째는 기업의 위험 방지 능력을 높이는 것이다. REITs 의 발행은 미래 수익의 조기 실현과 맞먹는다. REITs 투자자들에게 REITs 제품은 상대적으로 안정적인 투자 수익을 얻기 위해 구매한 반면, 인프라 프로젝트의 원래 소유자들에게는 미래의 현금 흐름을 조기에 회수하기 위한 것으로 향후 시장, 운영 등의 위험을 어느 정도 예방할 수 있습니다. REITs 가 발행된 후, 원래 보유자는 기초자산의 소유권과 수익을 공모 기금으로 이전했고, 그에 따른 위험도 공모기금으로 이전했다. 원래 지분 보유자 또는 동일한 통제하에 있는 관계자가 잠금 기간 동안 공개 발행 펀드 점유율의 20% 이상을 보유할 것을 요구하지만, REITs 발행 전과 비교했을 때 보유 지분 비중이 현저히 낮아져 위험도 낮아졌다. 한편, 자율부는 잠금 기간 이후 공개적으로 양도할 수 있으며 유동성이 크게 높아져 기업의 위험 방지 능력을 높이는 데도 도움이 된다.
셋째, 일일 현금 흐름 압력을 완화하십시오. 현금 흐름은 혈액과 신체의 관계와 같이 기업에 매우 중요하다. 한 사람이 혈액 공급이 부족하면 몸에 문제가 있을 것이다. 지난 몇 년 동안 많은 기업들이 PPP 프로젝트에 참여했고, 현금 흐름 부족으로 경영 문제가 발생한 기업이 있었다. 이들 기업은 PPP 모델을 통해 많은 인프라 프로젝트에 투자했으며, 프로젝트 건설을 지원하기 위해 많은 부채가 필요했고, 원금이자를 갚아야 한다는 압력이 컸다. 정책이나 시장이 변하면 현금 흐름이 너무 긴장되고 심지어 자금사슬이 끊어지면 기업은 즉각 생사존망의 위기에 직면하게 된다. REITs 발행은 부채를 줄이고, 기업의 현금 흐름 압력을 크게 줄이고, 기업의 유동성 부족 문제를 방지하며, 기업의 장기적이고 안정적인 발전에 도움이 된다.
셋째는 각종 사회자본을 끌어들여 인프라 건설에 참여하는 데 유리하다.
첫째, 민간 자본 참여의 적극성을 높이다. 국가는 관련 문턱 제한을 없애고 민영기업이 인프라 건설에 광범위하게 참여할 수 있도록 하는 문서를 많이 내놓았다. 그러나 실제로 민영기업이 인프라 프로젝트에 참여하는 것은 여전히 많은 문제와 어려움에 직면해 있다.
한편, 인프라 프로젝트 선행 작업은 복잡하고 관련 절차와 부서가 많으며, 징집철거 작업도 어렵다. 민영기업은 종종 힘겨워하지 않고 추진난도 많은데, 이는 민간자본이 인프라 건설에 참여하는 적극성과 가능성을 제한할 수밖에 없다. 민영기업은 새로운 프로젝트에 투자하는 것보다 인프라 REITs 를 통해 성숙한 재고 프로젝트에 참여하는 것이 투자자이자 운영 관리자로서 더 적합하다. 이렇게 하면 매우 복잡한 프로젝트 건설 전 작업을 감당할 필요가 없고, 보다 확실한 시간에 보다 적절한 방식으로 프로젝트에 뛰어들어 보다 안정적인 투자 수익을 얻을 수 있어 참여의 난이도와 투자 위험을 크게 줄일 수 있다.
한편, 인프라 REITs 발행은 인프라 분야' 투자-운영-탈퇴-재투자' 의 완전한 체인으로 투자 융자 폐쇄 루프를 형성하고 있다. 현재 인프라 투자에 참여하고 있는 민영기업은 일반적으로 원활한 투자 퇴출 채널이 부족하여 많은 기업들이 높은 레버리지 운영과 재투자 의지와 능력 부족을 초래하고 있다. 창업판과 과학혁신판 출시로 사회자본이 벤처 투자에 참여하는 것처럼 인프라 REITs 는 인프라 투자를 위한 표준화되고 표준화된 탈퇴 채널을 제공하여 인프라 자산의 유동성과 시장 평가를 크게 높여 민간 투자에 큰 호소력을 갖게 될 것이다. 이에 따라 인프라 REITs 는 민영기업의 인프라 투자 의지와 능력을 크게 강화할 것이다.
두 번째는 보험, 사회 보장, 재테크 기금, 공모 기금을 인프라 투자에 더 잘 끌어들이는 것이다. 사회자금을 인프라 투자에 끌어들이려면 환영의 태도뿐만 아니라 구체적인 방법과 조작 세칙도 있어야 한다. 관련 문제가 제대로 해결되지 않으면 각종 사회자금은 무기력하고 참여할 수 없을 것이다.
보험 자금을 예로 들다. 보험자금의 투자는 통상 주식투자와 채권투자의 두 가지로 나눌 수 있다. 보험자금은 매우 신중하고 위험에 대한 혐오도가 높다. 고정수익류 프로젝트는 투자 회수에 대한 보장을 형성할 수 있는 강력한 증신조치를 가지고 있어 보험자금 참여에 대한 열정이 높다. 그러나 보험자금이 지분 형식으로 신규 프로젝트에 투자할 수 있도록 허용하면 위험이 크기 때문에 보험자금의 수익요구도 그만큼 높아지고 인프라 프로젝트의 투자수익률은 주식투자수익률에 대한 보험자금의 요구 사항을 충족하기가 어렵고 유동성이 낮기 때문에 보험자금에 대한 흡인력이 부족하다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 보험금, 투자금, 투자금, 투자금, 투자금) REITs 는 주식과 채권 사이에 있고, 위험은 적당하고, 수익이 높고, 유동성이 좋으며, 표준화된 금융상품이다. REITs 의 발행은 인프라 투자에 참여하는 보험자금의 수익과 유동성 문제를 해결하여 인프라 분야에 더 많은 보험자금을 끌어들일 수 있다.
은행 재테크를 예로 들 수 있습니다. 지난 몇 년 동안 자금지, 시한 불일치, 실채 등을 통해 인프라 투자 분야에 진입할 수 있었다. 그러나 새로운 규제가 나온 후 재테크 자금 투자 비표준 제품에 대한 규제가 크게 제한되고, REITs 등 표준화된 제품의 발행은 은행 재테크 투자 인프라의 통로 문제를 해결할 수 있는 것으로, 완전히 새로운 규제에 부합한다. (윌리엄 셰익스피어, 재테크, 재테크, 재테크, 재테크, 재테크)
공공 투자자를 보세요. 중국증권감독회가 발표한 업무지침에 따르면 인프라 REITs 의 일부 점유율은 반드시 공공투자자가 구독해야 한다. 많은 인프라 투자 프로젝트가 규모가 크고, 회수 기간이 길고, 투자 문턱이 높아 일반인들이 직접 참여하기가 어렵기 때문이다. REITs 의 출시와 함께 일반인들은 주식처럼 REITs 의 주식을 매입하고, 인프라 투자에 참여하고, 투자 수익을 공유하며, 많은 사람들이 개혁 발전의 성과를 누리도록 촉진하고, 혁신, 조화, 녹색, 개방, * * * 의 새로운 발전 이념을 이행할 수 있다.
넷째, 인프라 운영 및 관리의 효율성을 향상시키는 데 도움이됩니다.
인프라 운영 관리는 비효율적이고, 운영 관리 방식이 방대하며, 인프라 분야에서 흔히 볼 수 있는 문제이지만, 미래에는 더 큰 개선의 여지가 있다는 것을 의미한다. 인프라 REITs 는 운영 관리의 효율성을 높이는 중요한 수단 중 하나입니다.
내재적인 동기로 볼 때, REITs 는 투자자 자금을 공모하여 기초자산을 매입하고 펀드 매니저가 대신 관리하는 등 펀드 매니저에게 더 높은 요구를 했다. 투자자의 수익은 주로 인프라 자산에서 나온다. 인프라 자산을 관리하고 투자자에게 더 높은 수익을 창출하는 방법은 펀드 매니저가 중점적으로 고려해야 할 문제입니다. 펀드 매니저의 관리 효율이 낮고 수익이 낮으면 투자자의 자신감에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 동종 제품이 시장의 인정을 받을 수 있을지는 의문이다. 이러한 압력 하에서 펀드 매니저가 좋은 시장 명성을 얻고 펀드가 장기적으로 지속 가능한 발전을 이루려면 인프라 자산을 관리하고 프로젝트 수익과 자산 가치를 높이기 위해 모든 노력을 기울여야 합니다. 투자자의 합리적인 수익을 보장하다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
외부 압력에서 인프라 REITs 발행은 자산 IPO 에 해당하며 정보 공개는 규범, 완전성, 공개, 투명해야 하므로 투자자들은 하수 처리장, 고속도로와 같은 유사한 자산을 비교합니다. 왜 다른 기업과 같은 유형의 다른 REITs 가 더 잘하고 수익이 더 높습니까? 시장은 어떻게 생각합니까? 펀드 매니저는 합리적으로 설명할 수 있습니까? REITs 에 대한 투자자의 인정은 REITs 의 가격에 반영될 것이며, 어떤 자산이 더 잘 운영되는지 시장의 인정을 받을 수 있다는 것을 한눈에 알 수 있다. 이를 통해 인프라의 운영 관리에 더 큰 외부 규제 압력을 가할 수 있으며, 정교하고 효율적인 운영 관리 메커니즘을 구축하고 운영 관리 효율성을 높일 수 있습니다.
다섯째, 중앙의 일련의 중요한 의사결정 배치를 실시하고, 인프라 단편을 보완하고, 국가 중대 전략 시행을 추진하는 데 유리하다.
중국 경제는 이미 고속 성장 단계에서 고품질 발전 단계로 옮겨갔고, 앞으로 상당한 기간 동안 인프라에 대한 투자 수요가 여전히 커질 것이다. 첫째, 20 19 년 우리나라 상주인구의 도시화율은 60.6% 로 선진국에 비해 80% 가 넘는 수준에 비해 여전히 큰 차이가 있어 도시화 건설 투자 잠재력이 크다. 둘째, 생태 환경, 사회 민생, 수리, 에너지 등 업계 단판이 여전히 두드러지고, 광대한 농촌 지역 기반 시설이 여전히 낙후되고 있다. 쇼트보드 분야의 투자는 계속 유지되어야 한다. 셋째, 베이징, 톈진, 하북성, 숑안신구, 창강 삼각주, 광동, 홍콩, 마카오 베이 지역, 양쯔강 경제 벨트, 하이난 및 기타 주요 국가 전략의 구현은 인프라 건설에 대한 새롭고 높은 요구 사항을 제시했습니다. 넷째, 일부 기존 인프라에는 장비 노후화, 용량 부족 등의 문제가 있어 사회의 신흥 수요를 충족시키고 경제 전환 업그레이드를 지원하기가 어렵고, 전환 업그레이드 공간이 크다. 이것들은 모두 대량의 자금 지원이 필요하다. 지방재정 압력이 갈수록 커짐에 따라 일부 기업의 이익이 이상적이지 않아 자금 조달이 어려워졌다. REITs 를 잘 활용할 수 있다면 중대한 전략의 시행을 효과적으로 지원할 수 있을 것이다.
20 18 이후' 허베이 숑안신구 전면 심화 개혁 확대 개방에 관한 국무원 중앙의 지도 의견',' 해남 자유무역항 건설 총체적 방안',' 국가급 경제기술 개발구 혁신 업그레이드 추진에 관한 국무원 의견' 등 여러 문건들이 분명히 제기되어 REITs 의 적극적인 역할을 발휘해 국가 중대를 추진해야 한다. REITs 라는 금융수단을 잘 활용하면 국가 중대 전략의 실행에 세 가지 중요한 추진 작용이 있다. 하나는 주식을 현금으로, 장부에 침전된 자산을 현실적인 유동성으로 바꿀 수 있다는 것이다. 둘째, 사회 자본에 표준화되고 표준화 된 출구 채널을 제공하여 새로운 투자 프로젝트에 사회 자본의 참여에 대한 열정을 높이는 데 도움이됩니다. 셋째로, 그것은 또한 새로운 인프라 프로젝트의 건설을 위한 새로운 아이디어를 제공한다. 앞으로 새 프로젝트에 투자할 때, 미래의 REITs 발행을 미리 준비하고 기초를 다질 수 있다.
여섯째, 새로운 인프라 프로젝트 건설을 촉진하는 데 도움이된다.
신기술이 발달하면서 5G, 인공지능, 공업인터넷, 사물인터넷, 데이터 센터 등 새로운 인프라 건설을 추진하는 투자가 갈수록 절실해지고 있다. 가속과 빠른 배치의 맥락에서 새로운 인프라 건설 융자 수요는 매우 크지만, 전통적인 금융 지원에는 여전히 약간의 장애물이 있다. 인프라 REITs 를 추진함으로써 금융 지원 신축 인프라의 장벽을 허물고 시장 참여의 활력을 충분히 북돋우는 데도 도움이 된다. 데이터 센터의 경우, 데이터 센터의 수요는 두 배로 증가할 것이며, 데이터 센터 건설에 대한 투자는 매우 높습니다. 외국이 데이터 센터를 이용해 REITs 를 발행하는 것은 매우 성숙한 모델이다. 국내에서도 이런 모델을 보급하면 데이터 센터 투자 건설의 롤링 사이클을 실현할 수 있다. 투자 건설, 대외임대 취득 수익, REITs 퇴출, 스크롤 재투자 등 새로운 인프라 분야에 양성 투자주기를 형성할 수 있다.
요약하자면, 인프라 REITs 는 인프라 투자 융자 메커니즘의 중대한 혁신으로, 현재' 육안정' 을 추진하고' 육보' 임무를 이행하는 중요한 출발점이자 금융지원 실체 경제를 강화하고 경제의 고퀄리티 발전을 촉진하는 장기적 조치다. 투자 관리는 증가뿐만 아니라 주식에도 관심을 기울여야 한다. 기반 시설인 REITs 를 잘 활용해 재고 활성화와 신규 투자를 결합하는 것은 큰 의미가 있다.
인프라 REITs 는 중국에서 여전히 새로운 것입니다. 우리는 자신감이 충만해야 하지만, 서둘러 성공을 추구해서는 안 된다. 점진적이고 꾸준히 추진해야 하며, 적시에 시범 경험을 총결하고, 관련 문제를 적극적으로 해결하고, 인프라 REITs 시장의 장기적이고 건강한 발전을 촉진해야 한다.