개인 주택 대출 위험은 주로 대출자가 제때에 대출은행에 상환하지 못해 생긴 손실을 가리킨다. 현재 상업은행의 개인 주택 대출은 주로 다음과 같은 위험에 직면해 있다. 대출의 위험은 결국 대출자가 있는 나라에서 아직 완전한 개인 신용 평가 체계를 세우지 않았거나 주민의 개인 신용에 대해 객관적이고 공정한 평가를 하지 않았다는 것이다. (2) 개발업체의 경영 부실로 인한 위험 일부 주택은 분양된 주택이 제때에 개발자와 분쟁을 일으키거나 주택 구입 계약 해지를 요구하며 단시간 내에 해결하기 어려운 경우가 많다. 이런 상황이 발생하면 휴업으로 은행 대출금을 상환하여 고객과 개발자의 갈등을 은행으로 옮긴다. 또 개발상 개발 수속이 미비하여 분양주택 예매 허가증을 받지 않은 상태에서 부동산을 매각하고 자금을 회수하여 서명한 주택 구입 계약이 무효가 되어 대출 계약 이행에 영향을 미쳤다. (c) 유동성 위험 은행 부채 기간은 비교적 짧으며, 보통 몇 달밖에 안 되는 반면, 개인 주택 대출 기간은 대부분 l0 년 이상이다. 현재 중장기 개인 주택 대출은 소비 대출에서 상당한 비중을 차지하고 있다. 은행의 자금 흐름에 미치는 영향이 커질수록 은행의 자금 흐름에 위협이 될 수 있다. 상업은행 개인 주택 대출은 현재 국내 은행의 양질의 자산으로 성장이 빨라 위험이 크다. (4) 위험 관리란 은행 관리에 허점이 있어 발생하는 위험 (예: 의사 결정 위험, 내부 운영 절차의 위험, 은행 고객 자원 접근 메커니즘 부족 등 주택 융자 업무에 따른 위험) 을 말합니다.
둘째, 개인 주택 담보대출의 불량 위험 상승은 세 가지 특징을 보여준다.
현재, 우리나라 상업은행은 자금 유동성과 이익 압력의 곤경에 직면해 있으며, 상업은행들은 잇달아 신용구조를 조정하고, 개인 주택 대출 업무를 발전 중점과 새로운 업무 성장점으로 삼고 있다. 그러나, 위험관리의 지연으로 인해 상업은행 개인 대출 업무의 발전은 어려움에 직면해 있다. 한편, 국가 부동산 거시적 규제 정책이 더욱 풀려나면서 부동산 시장은 점차 이성으로 돌아가고 있다. 그러나 시장의 급격한 변동으로 개인 주택 대출 업무의 위험이 높아졌다. 따라서 개인 주택 대출 업무의 위험을 분석하고 예방하는 것은 상업은행이 개인 주택 대출 업무를 발전시키는 데 있어 관건이다.
현재 우리나라 상업은행은 자금 유동성과 이익 압력의 딜레마에 직면해 있다. 곤경에서 벗어나기 위해 각 상업은행들은 잇달아 신용구조를 조정하여 개인 주택 대출 업무를 발전 중점과 새로운 업무 성장점으로 삼았다. 그러나, 위험관리의 지연으로 인해 상업은행 개인 대출 업무의 발전은 어려움에 직면해 있다. 한편 은행의 경우, 은행은 신용 정책이 개인 주택 대출 업무에 기울어져야 한다는 것을 충분히 인식하고 있지만 효과적인 위험 식별 기술과 위험 통제 조치가 부족하여 상업은행의 개인 주택 대출 업무 발전에 영향을 미쳤다. 반면에, 사회적 관점에서 볼 때, 주민들은 개인 주택 대출 업무를 통해 주거조건을 개선하고 생활수준을 높일 수 있다. 하지만 일부 주택 구입자들이 부동산 시장에 대한 투기와 불법 기관 및 개인 이용 정책 법규가 미성숙하고 은행 운영이 불규칙하기 때문에 상업은행 개인 주택 대출 업무의 정상적인 발전에 심각한 영향을 미쳤다. 따라서 상업은행의 개인 주택 대출 업무에 존재하는 각종 위험을 탐구하고 밝혀내고, 이론 분석과 실천을 결합하여 일련의 위험 예방 조치를 총결하는 것이 특히 절실하다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
개인 주택 대출의 특성과 위험 특성
중국 인민은행이 지난 5 월 발표한' 개인주택대출 관리방법' 에 따르면 상업은행 개인주택대출은 대출자가 대출자에게 지급한 일반 주택 구입을 위한 대출이다. 일반적으로 중장기 대출을 위주로 차용인은 약속한 기한 내에 월 또는 연별로 대출금 원금을 상환한다. 개인 주택 대출에는 세 가지 특징이 있습니다. 대출 대상은 매우 구체적이며, 대상은 완전한 민사행위 능력을 가진 자연인으로, 구매한 주택의 집값을 지불하는 데만 사용할 수 있습니다. 대출 기간은 5 ~ 30 년 위주로 길다. 상환 방식은 특별해서 매달 대출금 원금을 상환한다. 개인 주택 대출이 분산성, 은폐성, 지연성의 특징을 지녔기 때문에 대출의 실제 관리에 어려움을 초래하여 이 사업의 진일보한 발전을 가로막았다.
개인 주택 융자 사업의 위험 요소
(a) 신용 정보 시스템의 저개발 및 차용인의 상환 능력으로 인한 위험
상업은행은 통상 대출 신청자의 신용을 조사할 수단이 별로 없다. 예를 들어, 현재 상하이는 상해시징신유한공사의 신용네트워크를 통해서만 자신의 신용상태를 신분증으로 인덱싱할 수 있고, 상해시징신유한공사는 연년에 설립되어 현재 개인신용기록은 856 만 개에 불과하다. 이 기록들은 대부분 상해의 각 주요 상업은행에서 대출을 받거나 신용카드를 신청한 사람들의 기록이다. 유틸리티 프로젝트에는 현재 통신비만 포함되어 있습니다. 대출, 신용카드, 통신카드 충전이 없는 고객은 일반적으로 신용기록이 없다. 이러한 고객들에게 은행 대출은 상당히 맹목적이며 대출자의 도덕적 위험을 초래할 수 있다.
(b) 부적절한 개발자 관리로 인한 위험
일부 부동산 개발업체들은 관리실수로 판매된 경매주택을 제때에 업주에게 넘겨줄 수 없어 구매자가 개발자와 분쟁을 일으키거나 주택 구입 계약 해지를 요구하며 단시간에 해결하기 어려운 경우가 많다. 이런 상황이 발생하면 개인 주택 대출 업무를 사용하는 고객은 은행 대출 상환을 보류하여 고객과 개발자의 갈등을 은행으로 옮기는 경우가 많다. 또한 개발자 개발 절차가 미비하여 분양주택 예매 허가증을 받지 않은 상태에서 부동산을 매각하고 자금을 회수하여 서명한 주택 구입 계약이 무효가 되어 대출 계약 이행에 영향을 미쳤다.
(3) 비현실적인 거래로 인한 위험
일부 중소 개발업자들은 판매가 부진하여 어려움에 부딪히면 수십 명 또는 수십 명의 가상 바이어와 매매 계약을 체결하고 이에 따라 상업은행에 주택 담보대출을 신청해 자금을 회수하는 목적을 달성하려고 한다. 일부 중고주택 중개업자들은 공동으로 기관과 대출자를 평가하고, 주택 거래가격을 올리고, 계약금을 낮추는 목적을 달성하여 은행의 대출 위험을 증가시켰다. 중개 기관은 차용인의 허구 업무 거래를 돕고, 은행 담보 대출을 받고, 자금을 다른 용도로 옮기고, 은행 자금 정책 투자 제한을 피하고, 은행 대출 자금의 위험을 증가시킨다.
(d) 상업 은행 자체의 약한 관리로 인한 위험
1. 의사 결정 위험. 현재 각 은행들은 개인 주택 대출 업무를 매우 중시하고 있으며, 시장 경쟁도 점점 뜨거워지고 무질서해지고 있다. 많은 금융 기관들은 아직 과학적 발전관과 정확한 경영 이념을 완전히 확립하지 못했다. 외부 시장과 내부 평가의 이중 압력 하에서 그들은 일방적으로 지표를 추구하고, 시장을 선점하고, 대출 조건을 완화하고, 고객 접근 문턱을 낮췄다. 또한 의사 결정 과정에서 고객의 자질이 세분화되지 않아 의사결정을 집행하는 사람들이 모든 차용인에게 동일한 기준을 사용하게 됩니다. 시장과 위험의 선택에 직면하여 은행 의사결정자들은 종종 시장을 선택하는데, 이는 필연적으로 경영의 위험을 증가시킬 것이다.
2. 내부 운영의 위험. 개인 주택 담보대출 업무가 급속히 늘어남에 따라 은행은 처리 속도를 높이기 위해 대출 운영의 엄격함을 간과해 관련 법률 문건과 절차의 누락을 초래하고, 예를 들면 계약 요소의 오필, 누락, 임의 수정 등 계약 자체의 법적 효력에 영향을 미치고 법적 인정시 발생한다. 차용인의 신분을 엄격하게 심사하지 않아 차용 계약 및 관련 법률 문건이 타인에 의해 서명되거나 위조되어 계약이 무효가 되었다. 담보등록 절차가 미비하기 전에 대출금을 지불하여 대출 담보를 실시할 수 없게 하다.
(5) 법률 법규가 불완전하여 주택 융자 업무에 가져온 위험.
65438 년 6 월 이후 최고인민법원' 민사집행중 압류, 압류, 동결재산에 관한 규정' 의 반포는 연체대출의 독촉과 집행에 큰 법적 위험을 가져왔다. 이 규정은 채무자의 매각 경매 담보물에 제한을 두어 담보물이 압수됐지만 자유롭게 양도할 수 없어 은행 담보가 사실상 중단됐다. 처분 조건을 충족시킬 수 있는 부동산이라도 은행들은 일반적으로 절차가 길고 시간이 많이 걸린다고 생각한다. 그리고 관련 법률에 따르면, 은행은 저당 부동산 소득을 처분하고 토지사용권 양도금 (할당과 집단토지) 을 공제한 후, 다음과 같은 순서로 분배해야 한다. 저당 부동산을 처분하는 비용을 지불해야 한다. 모기지 부동산 과세 공제; 모기지 원금을 상환하고 위약금을 지불하다. 일반적으로 대출금 원금을 상환하기 전에 소송비, 경매비, 부동산 양도비를 지불해야 한다. 남은 돈은 대출금을 상환하는 데 쓸 수 있지만, 결국에는 전체 원금을 회수하기에 충분하지 않을 수도 있다.
(6) 상업 은행의 외부 경제 환경 변화로 인한 위험
1. 부동산 업계의 변동 위험. 개인 주택 대출 상환 주기가 길기 때문에 부동산 업계는 전체 경제 동향과 거시경제 주기의 변화와 밀접한 관련이 있다. 부동산 거품이 터지면서 공공 주택 구입 욕망이 좌절되고 부동산 가치가 크게 하락하면서 은행 대출 자금 회수를 크게 위협하고 있다. 경기 침체로 일부 대출자들이 실직하고, 상환원이 없어, 불량대출이 생겼다.
2. 금리 변동의 위험. 현재 개인 주택 대출은 변동 금리를 채택하고 있다. 금리는 지금까지 줄곧 하락 추세여서 차용인의 상환에 영향을 주지 않았다. 2004 년 말 이후 대출 금리가 여러 차례 인상되면서 차용인의 월별 상환액이 증가하고 월별 상환 부담이 가중되며 대출 위약률도 어느 정도 높아질 것으로 보인다.
유동성 위험. 유동성 위험은 개인 주택 대출의 자금원이 주로 주민저축예금으로 단기 자금원에 속한다는 것으로 나타났다. 개인 주택 대출 기간은 보편적으로 길어 현재 현금을 제때 통합하는 수단과 채널이 없어 상업은행이 항상 유동성 위험에 직면하고 있다.
상업 은행의 개인 주택 융자 위험에 대한 예방 조치
(a) 가능한 한 빨리 완벽한 개인 신용 시스템 구축
정부는 건전한 신용체계를 현재의 중대 공사로 삼아야 한다. 합동금융기관, 정법부문, 상공부, 사법기관, 인사단위, 호적, 사회의료기관, 세무서, 유틸리티, 부동산회사 등 관련 기업사업단위, 건전하고 완벽한 신용체계를 갖춰야 한다. 정보 사용자들이 조회인의 자산, 신용, 점차적으로 사회 전반에 걸쳐 완전한 개인 신용 체계를 세우다.
3. 저는 판매자입니다. 구매자가 은행 대출에 위험이 있다고 요구합니까? 이해가 안 돼요. 집을 처음 팔아요?
안녕하세요
일반적으로 소유주, 주택 구입자, 은행, 중개업자들은 모두 대출협정에 서명했으며, 일부 소유주나 매입자들은 특별한 이유로 단독으로 대출협정에 서명할 시간이 없었다.
하지만 대출카드는 은행신용원이 차주를 위해 미리 준비한 것이다. 이체당일에는 중개사가 고객업주와 함께 대출은행에 가서 이체를 확인하고 각자의 은행 카드를 받을 것이다. 차주는 은행에서 지정한 새 카드 한 장을 받아서 대출을 하고, 대출자는 새 카드 한 장을 받으면 매달 상환해야 한다. 동시에 은행 직원들은 차주에게 대출이 입금된 날짜를 통지할 것이다. 대출 신청자는 월별 상환 내역도 받을 수 있어 상환이 편리하다.
부동산 증명서가 나온 지 20 일 만에 은행에 가는데, 즉 새 집은 은행에 저당 수속을 해야 한다. 즉 은행 직원들이 새 집을 들고 건설위원회에 가서 집 위에 도장을 찍고 담보를 찍으면 갈 필요가 없다.
현재 개인 대출, 특히 주택 융자 관리는 이전보다 더욱 엄격해졌다. 이전에 대출은 기본적으로 이전 후 3 일 (영업일 기준) 이내에 대출할 수 있었고, 업주는 돈을 받을 수 있었는데, 지금은 한 달 이상 걸릴 것으로 예상되므로 업주가 마음의 준비를 해야 한다.
내 대답이 너를 도울 수 있기를 바란다.
상업 은행의 개인 주택 융자 위험의 특징은 무엇입니까?
할 수 없어요.