부동산공동개발이란 쌍방의 협의에 따라 한쪽은 건설용지 사용권을 제공하고 다른 쪽은 자금 기술 노무 등을 제공하는 부동산 개발 방식을 말한다. 토지 개발, 부동산 건설 등의 프로젝트를 공동으로 개발하여 위험을 감수하고 수익을 누리다. 토지 사용권을 제공하는 당사자를 토지 공급지라고 한다. 다른 쪽은 부동산 개발 경영에 종사하는 부동산 개발업체로, 우리는 이를 건축상이라고 부른다. 이 의미에서 부동산 공동 개발은 좁다. 넓은 의미에서 쌍방이 공동으로 부담하는 모든 부동산 프로젝트는 공동 부동산 개발의 범주에 포함될 수 있으며, 한쪽이 출자한 토지에 국한되지 않고 쌍방이 공동 출자할 수도 있다. 부동산 개발 경영에 국한되지 않고, 집을 짓는 데도 사용할 수 있다. 쌍방은 법인이나 다른 조직일 뿐만 아니라 법인이나 다른 조직과 자연인 또는 자연인 간의 협력이기도 하다. 도시 계획구 국유지 건설에 국한되지 않고 집단 토지에 연합하여 집을 지을 수도 있다.
실생활에서, 우리는 조직 형식과 계약의 성격으로 볼 때, 부동산 공동 개발은 전형적인 연합계약이라는 것을 알 수 있다. 쌍방의 협력 방식과 조직 형태에 따라 공동 개발 부동산은 다음과 같은 세 가지 방식을 취할 수 있다.
(1) 새로운 법인을 만들다. 중화인민공화국 도시부동산관리법 제 27 조에 따르면, "법에 따라 취득한 토지사용권은 본법과 관련 법률, 행정법규의 규정에 따라 합자, 협력개발경영부동산에 고정가격으로 사용될 수 있다" 며 토지사용권을 출자로 부동산 합작개발을 위한 법적 근거를 확립했다. 쌍방이 투자하거나 제공한 토지는 법에 따라 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 회사의 이름으로 개발한다. 쌍방은 투자 비율에 따라 또는 계약을 통해 위험을 감수하고 수익을 공유한다. 이런 사업회사 형식으로 개발하면 분쟁 발생 확률을 상대적으로 낮출 수 있다. 그러나 프로젝트 회사를 설립하는 것과 같이 규범적인 규제 기관을 설립하는 데는 시간이 걸리고 비용이 많이 들고 기회를 놓치기 쉽다는 단점도 많다. 예를 들어 토지사용권 출자는 토지사용권 양도 수속을 밟아야 한다. 한편으로는 일정한 주기가 필요하고, 반면에 토지사용권이 양도방식으로 획득되면 이 절차는 완성할 수 없다. 더 중요한 것은, 프로젝트 회사의 이윤은 소득세를 납부한 후에만 공동 개발측에게 넘겨질 수 있으며, 이는 당연히 협력측에게 비경제적이다.
(b) 공동 규제 기관을 설립하다. 즉, 양 당사자의 여러 인력으로 구성된 공동 규제 기관으로, 공동 개발에서 양 당사자 간의 다양한 관계를 조정하고 협력의 주요 문제에 대한 결정을 내리고 개발 프로젝트를 구체적으로 관리하는 것이 임무입니다. 공동 규제 기관과 프로젝트 회사의 가장 큰 차이점은 내부 관리 기관으로만 사용할 수 있고, 독립된 민사 주체가 될 수 없고, 계약 체결 등 민사권 능력도 없고, 민사 책임을 독립적으로 감당할 수 없다는 점이다. 공동 개발한 쌍방은 공동관리조직의 법적 지위에 대해 명확한 인식을 갖고 공동관리조직의 이름으로 관련 민사활동을 하지 않도록 주의해야 한다. 실제로 건설업체가 공사비를 지불하기 위해 모 프로젝트' 연합사무실' 을 법원에 고소한 사례가 있었던 것은 피고를 잘못 나열한 것이 분명하다. 또 다른 사례는 이렇게 간단하지 않다. 한 프로젝트가 공동으로 개발한 쌍방으로 구성된' 공동관리위원회' 는 내부 능력을 단련할 뿐만 아니라 공공연히 줄을 걸고, 도장을 새기고,' 건설공사 계약' 을 체결했고, 최종 시공단위는 공사비 체불을 이유로 쌍방을 법정에 고소했다. 이를 피하기 위해 공동 개발한 쌍방은 공동관리기구의 법적 지위에 대해 잘 알고 있어야 하며, 대외적으로 공동관리기구의 명칭을 사용하지 않도록 주의해야 한다.
(3) 프로젝트 회사나 연합조직을 설립하지 않고 계약에 따라 의무를 독립적으로 이행하고 이익을 나눈다. 이 방법은 주로 비교적 간단한 프로젝트에 사용됩니다.
후자의 두 모델은 프로젝트 회사를 설립하는 운영 방식에 비해 상대적으로 느슨한 협력 모델이기 때문에 협력에서 양측이 분쟁을 일으키기 쉬우며, 실천 중 한 가지 논란은 공동 개발한 양측이 프로젝트에 대한 모든 책임 (어느 한 쪽의 이름으로 직접 발생하는 것) 에 대해 연대 책임을 지고 있는가 하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발) 만약 계약이 쌍방이 약속한 투자에 중점을 두고, 즉 한 쪽이 토지사용권을 제공하고, 다른 쪽이 자금을 제공하고, 프로젝트가 완공된 후 쌍방이 공동으로 매각하고, 위험을 공유하고, 수익을 누리는 것이라면, 이런 계약은 바로 합자계약이다. 이런 합작은 합작연합이고, 쌍방은 공동 개발 프로젝트로 인한 채무에 대해 연대 책임을 진다. 만약 계약상 공동 개발 중 합작 쌍방의 권리와 의무를 규정한다면, 만약 쌍방이 독립적으로 경영한다면, 계약 한쪽이 명시적으로 토지만 제공하고, 다른 쪽은 토지에서 일정한 건설 임무를 완수할 책임이 있고, 건설측이 건설 임무를 완수하면 일정 수량의 주택을 보상으로 받을 수 있다면, 이런 계약은 가공 도급 호혜의 혼합계약이고, 쌍방은 각자의 행위에 대해 독립책임을 진다. 만약 쌍방이 계약서에 합의하면, 한쪽은 자금만 제공하고, 프로젝트의 어떤 운영에도 참여하지 않고, 프로젝트가 완료된 후에만 일정량의 주택을 수익으로 취득하며, 계약에서 프로젝트 개발 과정에서 발생하는 어떤 위험과 책임도 부담하지 않기로 합의한다면, 형식상의 공동 개발에 속하여 상호 융자의 불법적인 목적을 달성하기 위해 우리 법률의 관련 규정에 부합하지 않고, 무효 계약으로 인정되어야 한다.
공동 개발 프로젝트는 쌍방이 공동으로 경영하고 손익을 함께 부담하는 것이라고 생각하는 사람들도 있다. 권리와 의무가 대등하다는 원칙에 따라 이익이 같은 쌍방은 어느 쪽이 프로젝트로 인해 발생한 채무에 대해 연대 책임을 져야 한다. 공동개발협정 중 각자의 책임 구분은 내부 회수의 근거로 삼을 수밖에 없다. 이런 견해에 따르면 법원이 채무가 공동 개발 프로젝트로 인한 것이라고 판단할 수 있는 한 공동 개발 당사자들에게 연대 책임을 맡길 수 있으며, 누구의 책임이나 어느 쪽이 서명하는지 구체적으로 구분할 필요도 없고, 공동 개발 계약에서 각자의 책임 분담의 영향을 받지 않아도 된다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발, 공동 개발) 이런 관점은 주로 공동 개발 행위가 법적으로 정의되지 않았기 때문이다. 실제로 공동 개발 행위는 쌍방이 체결한 계약 내용이 다르기 때문에 부담하는 권리와 의무가 다르기 때문에 법적 성격과 법적 결과도 다르다. 따라서 부동산 공동 개발 계약은 부동산 공동 개발 행위에서 가장 중요한 관건이 되고, 완전한 공동 개발 계약을 체결하는 것이 분쟁을 피하는 관건이다.
둘째, 부동산 공동 개발 계약 분쟁의 특성
부동산 개발 프로젝트는 건축 면적이 수천 무 () 에서 수십만 평방미터 () 에 이르는 동네에서 독립된 단체 건물에 이르기까지 크고 작다. 부동산 개발 투자가 크고 생산 주기가 길어 관련 법규 정책이 넓어 분쟁이 생기기 쉽다. 부동산 공동 개발 계약 분쟁의 특징은 소송의 대상이 크고, 분쟁 내용이 복잡하며, 분쟁 당사자의 소송 이익이 무겁고, 소송 주기가 길다는 것이다. 게다가, 이런 분쟁은 광범위하고, 법률 법규와 국가 정책을 포함한다. 최고인민법원이 발표한 사건이든 인터넷으로 발표된 사건이든 전국 각지에서 협력 개발에 관한 논란이 많다. 불완전한 통계에 따르면 협력개발분쟁은 부동산 소송 사건에서 큰 비중을 차지하고 있다.
온라인 보도에 따르면 청두 김지부동산회사와 신특업유한공사가 공동으로 정원 프로젝트를 개발했다. 김지부동산회사는 전체 개발, 신특사 주식토지사용권협력개발을 담당하고 있습니다. 두 회사는 모 정원 프로젝트를 공동으로 개발하는 과정에서 신특사가 제공한 토지가 크게 오르면서 개발수익을 늘리자고 제안했고, 전체 개발건설을 담당하는 김지사는 신특사의 요구가 계약의 원래 의도를 위반했다고 판단했다. 한편 김지회사가 집을 파는 실제 과정에서 신특사는 가격이 낮아 이익에 해롭다고 판단했다. 여러 차례 사람을 모 화원에 파견하여' 고객 주의사항' 을 게시하여 주택 판매에 영향을 주어 쌍방의 갈등을 불러일으켰다. 이로 인해 심각한 폭력 사건이 발생했고, 현지 공안국도 이를 위해 전담팀을 설립했다.
셋째, 부동산 공동 개발 계약의 주체.
부동산공동개발이란 각 측 * * * 공동출자를 의미하며, 각 측의 약속에 따라 국가기능부의 비준을 거쳐 * * * 가 공동으로 부동산 프로젝트의 공동경영을 개발하는 것을 말한다. 현행 법규에 따르면 부동산 공동 개발은 합법적이고 유효해야 하며, 협력 프로젝트는 정부 관련 기능부의 승인을 받아 계획, 토지, 고정자산 투자, 시공 등 관련 행정 심사 수속을 거쳐야 한다. 동시에 공동 개발 계약은 국내법 및 규정을 위반해서는 안 된다. 따라서 부동산 공동 개발 계약의 주체는 특별한 주체이다.
합법적인 부동산 개발 자질을 갖춘 기업만이 부동산을 개발할 수 있다. 국가법과 지방법규는 개발기업의 등록자본과 전문기술자 조건에 대해 모두 명확한 규정이 있다. 기업 자질등급 개발 조건과 각기 다른 등급의 기업이 개발할 수 있는 주택 면적도 규정했다. 이런 특별규정은 이 분야에 진출한 회사가 적절한 조건과 개발능력을 갖추고 개발 자격이 없는 기업을 엄격히 구분하기 위한 것이다. 부동산 개발 자질을 갖춘 기업은 독립적으로 개발할 수도 있고 공동으로 부동산 프로젝트를 개발할 수도 있다. 부동산 개발 자격은 없지만 토지사용권이 있는 기업사업단위는 토지사용권이 있는 공동부동산 개발 프로젝트에 참여할 수 있다. 토지사용권은 있지만 개발자격이 없는 기업사업단위는 단독으로 부동산 프로젝트를 개발할 수는 없지만, 자체 토지사용권과 자질이 있는 부동산 개발업체로 공동 개발해 국가 기능부의 승인을 받아 공동 건설계약이 유효하다고 판단했다. 이런 특수주체가 유효한 공동개발계약을 체결하기 위한 전제조건은 토지사용권이 있어야 하고, 토지사용권은 공동개발의 출자 형태여야 하며, 공동개발계약은 정부 기능부의 승인을 받아야 하며, 공동개발의 상대방은 해당 부동산 개발 자격증을 가지고 있어야 한다는 것이다.
2005 년 8 월 1 일부터 최고인민법원' 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석' 제 3 조, 협력부동산개발계약은 당사자가 맺은 토지사용권과 자금을 * * 투자, * * * 수익, * * * * 위험으로 하는 것을 가리킨다 부동산 개발 계약에 협력한 당사자 일방이 부동산 개발 경영 자격을 가지고 있는 경우 계약이 유효하다고 판단해야 한다. 쌍방 모두 부동산 개발 경영 자질을 갖추지 못한 이 계약은 무효이다. 그러나 당사자가 기소하기 전에 이미 부동산 개발 경영 자질을 취득하거나 이미 법에 따라 합작하여 부동산 개발 경영 자질을 갖춘 부동산 개발 기업을 설립한 경우 계약이 유효하다고 판단해야 한다. 비준권이 있는 인민정부의 비준 없이 토지사용권인이 토지사용권을 투자로 다른 사람과 계약을 맺고 공동으로 부동산을 개발하는 경우 이 계약은 무효로 인정되어야 한다. 그러나 기소 전에 승인 절차를 완료한 경우 계약은 유효한 것으로 간주해야 합니다.
넷째, 여러 유형의 부동산 공동 개발 계약 분쟁.
(a) 무효 계약으로 인한 분쟁
1, 부동산 공동 개발이라고 하는데 사실 대출입니다. 개발 자질이 없는 기업은 출자 방식으로 부동산 프로젝트의 공동 건설에 참여한다. 이런 합건은 (1) 합건계약의 참가자 중 적어도 한 쪽은 부동산 개발 자격도 토지 사용권 출자도 없는 것이 특징이다. (2) 공동건설계약은 보증조항을 명확하게 명시하고 있다 (어떤 것은 현금 담보이고, 어떤 것은 주택 담보이다). 일부 보증 조항은 구체적으로 규정되어 있지 않지만, 프로젝트가 완료된 후 원금과 이자를 반환하거나 배당금을 지불하거나 이윤을 나누는 합의가 있는 경우가 많습니다. (3) 개발 자격이 없는 투자자는 공동건설 과정이나 개발 운영에 참여하지 않는다.
2. 부동산 공동 개발이라고 하는데 실제로는 프로젝트 양도입니다. 부동산 프로젝트의 양도는 반드시 법률, 법규에 규정된 조건과 절차에 부합해야 한다. 일부 사업주들은 합영계약 형식으로 개발사업을 다른 기업에 양도하고, 관련 부처가 프로젝트 이양 및 토지사용권 양도 수속을 처리하지 못한다. 이런 공조의 특징은 (1) 이런 계약의 양도측은 일반적으로 프로젝트 개발권을 가진 부동산 기업이고, 양도측은 부동산 개발회사이고, 어떤 것은 부동산 개발회사가 아니며, 어떤 것은 자연인까지 있다. (2) 이런 항목의 양도는 프로젝트 양도의 조건도 없고, 기능 부서의 비준을 거치지 않은 경우도 있다. (3) 합영계약 쌍방은 공사 양도 절차도 처리하지 않고 토지사용권 양도 절차도 처리하지 않는다. (4) 이런 계약의 제목은 공동건설계약이며, 내용은 개발사업권리의무의 완전한 이전이다.
부동산 개발 자격이 없는 기업이 공동 건설에 참여한다. 부동산 개발 자격이 없는 기업은 연건계약 형식으로 연건에 참여한다. 이런 공조의 특징: (1) 공건자 중 한 쪽이 개발 자질을 가지고 있지 않다. (2) 무개발 자질측은 출자할 뿐만 아니라 프로젝트 개발과 운영에도 참여한다. (3) 합작 계약은 기능 부서의 승인 절차를 처리하지 않았다.
4. 위법건설공사에 기초하는 연합계약. 예를 들어, 프로젝트는 국가 기능부의 비준을 거치지 않고, 합건 쌍방이 모두 위법건설을 하고, 한쪽은 토지사용권이 없다. 강서성 남창시 공상행정관리국과 중국 인민보험회사 남창지사 부동산계약 항소안이 있는 경우 2 심 법원은' 공동개발사업협정' 이 시공상국 만신사와 시보험회사가 체결한 공동개발부동산사업 합의라고 판단했다. 협의에 서명할 때, 시공상국은 기운지로서 그 건물의 토지사용권을 누리지 못하며, 그 건물의 건설과 토지의 합법적인 수속을 밟지 않았다. 남창시 국토국은 5438+0997+ 10 월 동호구 상품주택 개발회사에 원래 배정된 토지를 시 공상국에 양도하는 것을 승인했지만, 토지 양도는 양도하거나 공동 개발을 할 수 없다고 명확하게 규정하고 있다. 본 사건 2 심 기간 동안 남창시 국토국은 토지사용권을 국유토지사용권으로 이전하기로 동의하고, 시공상국에 국유토지사용권증서를 발급했다. 그러나 시공상국은 지금까지 시국토국과 토지사용권 양도계약을 체결하지 않고 토지양도금을 납부하지 않았고, 연건승인 절차와 토지사용권 변경 등록 수속을 밟지 않았다. 이에 따라 1 심 법원은 국가 관련 법률 규정에 따라 공동개발협정이 무효라고 인정하는 것이 옳다.
(b) 부동산 공동 개발 계약 위반으로 인한 분쟁
1. 계약대로 제때에 공동건설자금을 투입하지 않았다. 이런 위약은 비교적 흔하다. 위약측은 여러 가지 이유로 계약 약속에 따라 투자할 수 없는 경우가 많다. 주요 해결책은 출자 비율과 배당 비율을 수정하거나 실제 출자 비율에 따라 이익 분배를 다시 약속하는 것이다. 일부는 위약측이 일정한 위약금을 부담하고, 다시 공동건설 계약을 보충하는 방식으로 해결되는 경우도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 위약자, 위약자, 위약자, 위약금)
계약 위반자는 계약에 따라 집이나 이익을 분배하지 않았습니다. 이런 분쟁은 왕왕 연합계약의 후기에 나타난다. 이런 사건 대리인의 관례에 따르면 합건각 측이 가장 흔히 볼 수 있는 분배 방식은 주택 분배이다. 집의 약정이 가장 간단하고 실용적이며 조작하기 쉽기 때문이다. 이익 분배에는 많은 불확실성과 변수가 있다. 이런 분쟁의 위약측은 종종 상대방이 분배한 집을 매각하거나 담보대출에 사용함으로써 계약자의 이익을 심각하게 손상시킨다.
3. 한쪽은 근본적으로 위약했고, 장기적으로는 위약했고, 더 이상 약속대로 투자할 수 있는 실력을 갖추지 못하며, 자발적으로 공건에서 탈퇴하기를 원하지 않는다. 이런 분쟁은 종종 수비수가 소송을 제기하여 위약측이 위약 책임을 지고 계약을 해지할 것을 요구한다.
4. 쌍방 혹은 쌍방이 모두 위약했는데, 어느 것이 더 중요합니까? 이런 공건분쟁의 소송은 종종 시간이 오래 걸리고 당사자 간의 갈등이 깊어 해결하기 어렵다.
5. 한쪽은 다른 쪽을 업고 다른 쪽과 재구성한다. 공건계약 위반으로 인한 분쟁이 수비수의 이익을 손상시켰다. 이 분쟁들 중 일부는 수비수가 발기한 것이고, 어떤 수비측은 피고나 제 3 자가 소송에 참여하는 것으로 분류된다. 위약측이 상대를 등에 업고 연건하는 것은 종종 위약측이 자금이 부족해 연건으로 상대방의 자금을 도입했기 때문이다. 이른바 연건이라고 하는 것은 사실상 대출이다.
공동건설계약에서 위약의 형태는 다양하며, 절대다수는 위의 다섯 가지 유형이다. 다른 위약 상황이 있는 경우, 예를 들면 연건측이 제때에 토지를 넘겨주지 않았거나, 약속에 따라 제때에 연건승인 수속을 밟지 않은 것 등이 있다. 요컨대 위약의 형태는 다양하다.
다섯째, 부동산 공동 개발 계약을 체결할 때 주의해야 할 문제.
부동산 개발은 토지 사용권 취득, 철거 배치, 입찰, 프로젝트 설계, 건설, 감독, 장비 설치, 주택 판매, 부동산 관리에 이르는 전 과정을 포괄하는 광범위한 시스템 프로젝트이기 때문에 모든 측면을 포괄하는 완전한 시스템 프로젝트입니다. 부동산 공동 개발 계약은 부동산 개발 과정에서 내외부의 권리와 의무를 상세히 규정해야 한다. 쌍방의 이익은 협력에서 모순적이고 통일되어 있고, 이익의 전반적인 일관성에 상대적 이익 충돌이 있기 때문에 쌍방의 관계는 협력 과정에서 부주의하게 처리되면 분쟁이 발생하기 쉽다. 일단 분쟁이 발생하면, 현재 우리나라의 상응하는 법률 규정이 구체적이지 않기 때문에, 실천 중 그 법적 성격에 대한 이해도 다르다. 소송 주기는 일반적으로 길어서 결과를 예측하기 어렵다. 따라서 공동 개발 계약을 체결할 때 일반 부동산 개발에서 주의해야 할 문제와 명확해야 할 내용 외에도 부동산 공동 개발 계약의 내용과 요점을 여러 방면에서 파악해야 한다.
(a), 계약 책임은 명확해야합니다. 각 의무의 이행 방식, 시간, 장소에 대해 상세한 합의를 하여 모호한 조항을 근절하다. 첨부 파일과 첨부된 그림으로 구체적인 설명을 하는 것이 좋습니다. 공급자는 위치, 면적, 사용 연한, 토지 사용권의 성격, 승인 서류 또는 인증서, 책임 등과 같은 정확한 정보를 제공해야 합니다. 건설측은 주로 자금 지불에 대한 명확한 약속을 해야 한다.
(2) 계약 쌍방은 이익과 위험과 손실을 명확히 분담해야 한다. 부동산의 면적과 위치에 대해 명확한 약속을 하다. 공동 개발의 궁극적인 목적은 수익을 얻는 것이며, 일반적으로 부동산의 분배 방식에 나타난다. 이 단계에서 쌍방의 이익 충돌이 가장 첨예하기 때문에 갈등이 빈발하는 일환이기도 하다. 부동산의 가치는 섹터와 큰 관계가 있는데, 같은 프로젝트에도 불구하고 섹터의 차이는 종종 가치의 차이를 초래한다. 일부 공동 개발 계약은 단순히 분배 비율에 합의했을 뿐, 구체적인 위치는 언급하지 않았기 때문에 분배상의 분쟁도 이해하기 어렵지 않다. 또 계획 변경 등으로 공동개발계약에 합의된 면적과 준공 면적이 다를 경우가 많으니 어떻게 처리해도 미리 합의해야 한다.
(3) 계약 내용은 합법적이어야 한다. 중국 인민은행이 발표한' 대출 통칙' 제 6 1 조는 "기업은 국가 규정을 위반하여 대출이나 위장 융자 업무를 처리해서는 안 된다" 고 규정하고 있어 계약이 무효가 되고 당사자가 공동 개발을 통해 달성하고자 하는 이익 목적도 허사가 되고 있다. 또한 우리나라 법률 규정에 따르면 토지사용권을 양도하는 것은 다른 사람과 공동으로 개발해서는 안 된다. 무상, 저보상으로 인해 법률은 양도에 대한 특별 규정이 있다. "도시 부동산 관리법" 에 따르면, 양도방식으로 국유지 사용권을 취득하는 경우, 부동산 양도는 국무원의 규정에 따라 비준권을 가진 인민정부의 승인을 받아야 한다. 비준권이 있는 인민정부가 양도를 허가하는 경우 양수인은 국가 관련 규정에 따라 토지사용권 양도 수속을 처리하고 토지사용권 양도금을 납부해야 한다. 따라서 상술한 수속을 밟기 전에 다른 사람과 토지를 나누는 방식으로 체결한 합동부동산 개발 계약은 무효로 인정되어야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 마지막으로, 협력건축협정은 국가 주관부에서 심사 수속을 밟아야 하며, 처리하지 않으면 당연히 무효이다.
(4) 계약 위반에 대한 책임에주의를 기울이십시오. 부동산 프로젝트 주기는 일반적으로 길고 프로세스는 복잡합니다. 구체적인 위약 책임을 부당하게 구체화하면 당사자가 선의로 의무를 이행하도록 유도할 수 있고, 프로젝트의 원활한 진행을 보장할 수 있다. 예를 들어, 공급자는 합의 시간 내에' 삼통 일평' 조건에 부합하는 토지를 제공하지 못하고, 계약에 대응할 수 있는 위약 조항이 부족해 공급자에게 압력을 가할 수 없을 뿐만 아니라 시공측이 자신의 이행 능력과 성의에 심각한 의문을 제기하여 갈등을 격화시켜 협력을 타파하기 쉽다. 그러나 하루 지연과 같은 명확한 위약 책임이 있다면 몇 평의 부동산 분배가 그에 따라 줄어든다. 며칠 이상 지연되면 상대방은 계약을 해지하고 일정 금액의 위약금을 지불할 수 있다.
(e) 공동 개발은 절차의 완전성에주의를 기울여야한다. 공동 개발에는 프로젝트 회사 설립과 같은 많은 관계와 절차가 관련되어 있으며, 현지 토지사용권은 개발 시기를 늦추지 않도록 제때에 프로젝트 회사 이름으로 이전해야 합니다. 부동산 개발에 종사하는 회사에는 특별한 자질이 필요하며, 제때에 처리하지 않으면 프로젝트 건립과 비준에 영향을 줄 수 있다.
(6) 공동 개발 주택의 성격을 명확히 하다. 공동 개발과 주택 협정의 성격과 유효성을 보장하는 데 주의를 기울이다. 쌍방은 계약서에 협력 의사를 분명히 밝히고 공동으로 부동산을 개발하는 책임을 져야 한다. 동시에 토지사용권 양도계약, 주택구매 계약, 공동개발주택계약의 성격을 혼동해서는 안 되며 분쟁을 줄일 수 있다.
(7) 부동산 공동 개발 프로젝트의 대외 계약을 체결하다. 부동산 공동 개발 프로젝트에서는 섭외 계약 체결이 비교적 혼란스럽다. 예를 들어 모든 협력자들이 계약서에 서명하고 도장을 찍는 등 대외적 연대 책임을 떠맡게 된다.
(8) 공동 개발주택 각 방면의 권리와 의무를 보장하는 방법과 건의. 출자자 명의로 진행된 개발 건설에 토지 제공자의 이익을 보호하는 것이 중요하다. 실제로 부동산 개발의 절차적 요구 사항으로 인해 프로젝트 예매 전에 토지사용권을 개발자의 이름으로 이전해야 한다. 프로젝트 명의개발상이 주로 프로젝트 건설과 판매를 통제하기 때문에 토지사용권을 프로젝트 명의개발자에게 양도한 후 토지제공자는 협력측에 효과적으로 구속하기 어렵다. 따라서 부동산 공동 개발 계약을 체결하는 과정에서 공급처는 토지사용권 양도와 자신의 이익 보호 관계 (담보권 설립, 프로젝트 건설자금 사용 감독 방식 등) 에 합의해야 한다. 자금 제공자도 보호해야 하기 때문에 공동 개발 프로젝트에 참여하기 전에 전문 로펌을 초빙하여 전 과정 법률 서비스를 제공하는 것이 좋다. 변호사를 초빙하여 분쟁을 처리하는 것은 미리 예방하는 것보다 훨씬 효과적이다.