부동산 업계의 주요 상장 회사: 반케 A (A(000002), 폴리 부동산 (600048), 신도시 지주 (60 1 155), 상인 뱀 입 (00/KLL)
본문 핵심 데이터: 중국 부동산업 발전 역사, 중국 부동산업계의 핵심 정책 요약, 전국 상품주택 판매 면적과 금액, 산업 체인 각 부분의 시장 점유율 비율.
공업개황
1, 정의
부동산업은 토지와 건물을 경영 대상으로 부동산 개발, 건설, 경영, 관리, 수리, 인테리어, 서비스에 종사하는 종합 업종으로 선도성, 기초성, 주도성, 위험성 업종이다. 용도에 따라 주로 주택지, 상업지, 공업지로 나뉜다. 주택부동산은 주거에 쓰이는 부동산으로, 일반 주택, 아파트, 빌라 등 부동산 형태를 포함한다. 상업용 부동산은 일반적으로 다양한 소매, 도매, 음식, 오락, 헬스, 레저 등의 경영 용도에 사용되는 부동산 형태를 가리킨다. 산업부동산이란 산업을 바탕으로 부동산을 전달체로 하여 토지 전체 개발 경영을 실현하고, 생산, 학습, 연구산업 클러스터를 건설하여 정부가 지역 환경을 개선하고 지역 경쟁력을 높이는 새로운 형태의 부동산을 말한다.
산업 체인 분석: 산업 체인 링크 시장은 엄청납니다.
중국 부동산업이 급속히 발전하면서 한 도시의 GDP 성장을 이끌면서 부동산 산업 체인의 관련 산업도 함께 성장했다. 산업 체인은 주로 상하 3 단계로 나뉜다. 부동산 상류는 주로 토지 공급, 건축 자재, 건설 기계를 포함한다. 중류 산업 체인은 엔지니어링 컨설팅 (계획, 조사, 설계 등) 의 세 부분으로 구성됩니다. ), 건축 및 부동산 개발; 하류에는 주로 인테리어와 부동산 관리가 포함된다. 이 가운데 상류 토지 공급 고리는 정부 부처가 주도한다.
산업 발전 과정: 산업은 규제 조정 기간에 있습니다.
65438 에서 0998 에 이르는 주택 시장화 개혁은 중국 부동산 시장 발전의 문을 완전히 열어 부동산 산업이 급속히 부상했다. 주택 건설이 급속히 발전함에 따라 경제에 미치는 영향은 무시할 수 없다. 중국 부동산 시장의 발전은 지금까지 다음과 같은 몇 단계를 거쳤다.
(1) 발아기 (1978- 1998). 개혁개방 전 20 년 동안 부동산 시장의 발전이 정체되었다. 당시 정부는 많은 시도를 했지만 효과는 크지 않았다.
(2) 초기 개발 단계 (1998-2002). 1998 은 우리나라 복지 분양제도의 완전한 종식, 주택제도 개혁과 시장화의 본격적인 시작을 상징한다. 지금까지 중국의 주택 제도는 이미 근본적인 변화를 겪었다. 금융업의 개혁과 외자 개입은 부동산업에 자금 지원을 가져왔다. 동시에 외자 유입은 오피스텔의 수요를 가져왔고, 부동산 시장의 공급과 수요는 더욱 확대되었다.
(3) 급속한 발전 단계 (2002-2009). 2003 년 부동산업은 중국 경제의 지주산업으로 등재돼 부동산 투자가 크게 늘면서 집값이 계속 오르고 있다. 한편, 이 시기 부동산 시장의 일부 성과에 대해 국가는 점차 부동산 신용 규제를 강화하고, 주택 융자 금리를 유연하게 조정하고, 부동산 시장의 발전을 촉진하고 규제한다.
(4) 빈번한 규제 단계 (2009-20 13). 집값 상승에 대비해 국가는 관련 규제 정책을 자주 내놓고 차별화된 주택신용정책을 더욱 강화하고, 첫 번째 스위트룸 신용정책을 엄격히 통제하고, 투자 투기성 주택 구입 수요를 억제한다. 신중국 8 조, 5 조의 반포와 함께 각 대도시들은 잇달아 구매제한정책을 내놓아 집값이 너무 빨리 오르는 것을 통제하려고 시도했다.
(5) 사양 조정 (20 13 누계). 20 13 부동산 시장의 장기적 메커니즘은 부동산 시장 규제의 방향을 제시했다. 20 16 은' 주택불볶음' 포지셔닝을 제안했다. 20 18 은 재정, 세금 등의 수단을 종합적으로 운용하는 것을 강조하며, "다중 주체 공급, 다중 채널 보장, 임대 합병 주택 제도 구축 가속화" 를 강조한다. 202 1 부동산 시장의' 새로운 금지' 는 부동산 신용 공급과 수요 쌍방의 규모를 엄격히 통제하여 부동산 투기가 집값을 올리는 것을 막을 것을 제안했다. 일련의 정책에 따르면 중국 부동산업은 앞으로 오랜 기간 동안 조정과 규범 단계에 들어설 것으로 보인다. 이는 장기적인 국가전략이자 향후 여러 해 동안의 장기 제도 최상위 디자인이 될 것이다.
산업 정책 배경: 건전한 발전을 보장하기 위해 자주 규제합니다.
1990 년대 토지사용권 양도제도가 설립된 이래 중국 부동산업은 여러 차례 중대한 정책 조정을 거쳤다. 전반적으로 부동산을 자극하고 억제하는 정책은 그에 따라 부동산 투자를 자극하고 억제한다. 즉, 부동산의 공급은 부동산 규제 정책의 방향에 부합한다.
1998 년 7 월 국무부는' 도시주택제도 개혁을 더욱 심화시키고 주택건설을 가속화하는 통지' (이하' 23 번 문문') 를 발표하며' 주택산업은 새로운 경제 성장점이 되어야 한다' 고 분명히 밝혔다. 규제 효과는 몇 년 동안 부진한 부동산 시장을 활성화시켜 부동산 업계의 빠른 발전을 촉진하였으며, 우리나라 부동산 시장과 부동산 산업은 새로운 발전기에 접어들었다.
2003 년 국무부는' 부동산 시장의 지속적이고 건강한 발전을 촉진하는 통지' 를 발표하며 부동산업을 국민경제 발전을 촉진하는 지주 산업 중 하나로 포지셔닝하고 부동산업의 지속적이고 건강한 발전을 분명히 제안했다. 이 정책은 부동산업의 빠른 발전을 크게 촉진시켰다. 이와 함께 집값의 급격한 상승을 억제하기 위해 국무원 등은' 국무원 사무청 실질적 집값 안정에 관한 통지',' 구국팔조' 등 부동산 시장의 건강한 발전을 촉진하는 정책을 발표했다. 각종 정책 하에서 중국 부동산 업계는 규제가 잦은 시기에 처해 있다.
2065438+2006 년 말 중앙경제업무회의는 처음으로' 집은 살기 위한 것이지 볶기 위한 것이 아니다' 라고 제안했다. 이후 부동산 관련 부처는 주택 융자, 주택 구입자 신용 등을 포함한 해당 정책을 속속 내놓고 있다. 국가와 지역의 계획과 정책도' 주택불출' 의 위치를 강조한다.
202 1 년, 중앙은행, 은감회 등 기관은 주택 기업 3 개 레드라인 정책을 내세워 전국적으로 시행하기 시작했다. 세 가지 붉은 선은 각각 자산 부채율이 70% 를 넘지 않고, 순부채율은 100% 를 초과하지 않으며, 현금 단기 부채율은 1 보다 큽니다. 규제 요구 사항에 따르면 2023 년 6 월 말까지 12 시범주택업체' 3 개 레드라인' 지표는 모두 준수되고 2023 년 말까지 모든 주택업체들이 모두 기준을 준수해야 한다.
산업 발전 현황
1. 부동산 개발 투자 증가율이 둔화되다.
부동산 산업에 대한 국가의 엄격한 통제로 인해 개발 투자 규모 증가로 볼 때 20 10-20 15 기간 성장률은 지속적으로 하락세를 보이고 있습니다. 부동산 개발 투자 증가율은 20 16 부터 반등해 20 16-20 19 기간 동안 반등했다. 전염병과 부동산 업계 전반의 침체로 2020 년과 202 1 연간 성장률이 하락하기 시작했다. 2022 년 8 월 현재 2022 년 부동산업 개발 투자 규모는 9 1 조조 원이다.
개발투자 규모 증가 둔화를 배경으로 주택업체들도 큰 판매와 자금 압박에' 보증인도' 등 정책의 영향을 받아 주택업체들의 신규 착공 의지가 계속 하락하고 있다. 2022 년 10-8 월 65438, 주택 신규 착공 면적 85 10 만 평방미터로 전년 대비 37% 크게 하락하여 2020 년 같은 기간보다 39.2% 감소했다.
2. 우리나라 상품주택 판매면적과 판매액 규모가 둔화되었다.
전반적으로 20 10-202 1 기간 동안 전국 상품 주택 판매 면적과 판매 금액이 상승세를 보이고 있다. 20 17 년, 전국 상품 주택 판매 면적이 16 억 평방미터를 초과하고, 판매액은 13 조 위안을 초과했다. 20 17
-202 1 기간 동안 판매 면적과 판매 금액은 모두 높은 구간으로 유지되며, 판매 면적은 약간 증가하고 판매 금액은 일정한 성장 규모를 유지합니다. 2022 년 8 월 현재 전국 상품주택 판매면적은 8 억 7900 만 평방미터, 판매액은 8 억 6 천만 위안이다.
3. 부동산 개발 기업의 자산 부채율은 해마다 증가하고 있습니다.
20 14-2020 년 동안 우리나라 부동산 개발 기업의 자산 규모는 해마다 상승세를 보이고 있으며, 20 18 년에는 80 조 위안을 돌파했다. 한편 자산부채율도 20 14 년 77% 에서 2020 년 80.7% 로 상승세를 이어가고 있다.
부동산 경기 지수가 하락하다.
부동산 업계의 전반적인 경기도를 보면 코로나 전염병의 영향으로 전국 부동산 업계 전체 경기지수는 20 16-20 19 년 상승세를 보이고 2020Q 1 년 하락세를 보이고 있다. 전염병이 점차 통제됨에 따라 전국 부동산 전체 경기 지수가 상승해 2020 년 4 분기에 1 18.2% 에 달했다. 202 1 2 분기 이후 우리나라 부동산 전체 경기 지수가 하락하여 2022Q2 가 98.5% 에 달했다.
5.2022 년, *** 10 주택기업이 피뢰되었다.
최근 몇 년 동안 정부의 거시적 규제가 긴박한 맥락에서 부동산 기업들은 여전히 빠른 확장 과정에 있어 업무 규모와 확장 속도를 제때 조정하지 못했다. 많은 기업들이 자금사슬이 끊어진 지경에 빠져 뇌우를 선포했다. 현재 * * 30 개 부동산 기업이 이미 천둥을 신고했다. 이 가운데 202 1 9 월 항대 위기가 주택 기업의 집단 벼락을 맞았다. 202 1, 15 주택기업 신뢰 (항대, 정융, R&F 등 상장주택 포함) 2022 년 10 연말까지 2022 년에는 총 *** 10 개 주택 기업 (WTO, 융창 등 선두 주택 포함) 이 있었다.
산업 경쟁 구도
1. 지역 경쟁: 광동, 장쑤 상품 주택 판매 면적이 앞서고 있습니다.
국가통계청에 따르면 202 1 년, 3 1 성시 상품주택 판매면적 상위 5 위는 각각 장쑤, 광동, 산둥, 쓰촨, 하남이다. 이 가운데 장쑤, 산둥, 쓰촨, 안후이, 푸젠성, 후베이, 상하이시는 전년 대비 긍정적인 성장을 보이고 있다. 202 1, 장쑤 성 상품주택 판매면적은 7.2%, 안후이성은 9.7% 증가했다. 광동성, 허난성, 저장성은 전년 동기 대비 마이너스 성장을 기록했다. 202 1 년 광둥성 상품주택 판매면적 증가 -6%, 허난성 증가 -5%. 동시에 도시 간 상품 주택 판매 면적 분포가 뚜렷하다는 것을 관찰할 수 있다. 예를 들어 202 1.88 만 평방미터로 10 위 상하이 상품 주택 판매 면적은 장쑤 주와 1.467 1.00 만 평방미터 차이가 난다.
기업 경쟁: 각 링크에는 많은 경쟁자가 있습니다.
부동산 업계의 산업 고리는 복잡하고, 시장 참여자가 많으며, 각 분야의 경쟁자도 다르다. 202 1 이 과정의 모든 상장 회사의 총 수익을 계산하여 시장 점유율 비율을 얻을 수 있습니다. 중류, 공사 컨설팅 방면에서 태극실업이 주도적 지위를 차지하며 시장 점유율이 거의 3 분의 1 에 육박하고, 이어 화건그룹,11%가 뒤를 이었다. 건축 방면에서 중국 건축은 절대적인 시장 지위를 차지하고, 거의 4 분의 3 의 시장 점유율을 차지하며, 그 다음은 상하이 건설공과 산시 건설공이다. 부동산 개발 방면에서 시장 경쟁자가 많기 때문에 선두 기업의 절대적 지위는 분명하지 않다. 상위 3 위는 각각 녹색지대지주, 벽계원, 반케 A 로, 그 중 녹색지대지주의 시장 점유율은 8% 였다.
산업 발전 전망 및 추세 예측
1,' 주택불출' 의 포지셔닝과 변화 업그레이드를 견지하다.
20 16 이 처음으로' 주택불볶음' 개념을 제시한 이후 국가급과 각 성시가 잇따라 관련 부동산 규제 정책을 내놓아 부동산 시장의 건강하고 지속적인 발전을 촉진하고 있다. "중화인민공화국 국민경제와 사회발전 제 14 차 5 개년 계획 개요" 와 "2035 년 비전 목표 개요" 는 집이 사는 데 쓰이는 것이지, 해고에 쓰이는 것이 아니라, 다주체 공급 촉진, 다채널 보장, 현재 3 1 주 자치구 직할시가' 10' 기간 동안 부동산 시장의 발전 목표와 방향을 제시했다. 이 중 일부 지역은' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 업계의 구체적인 목표를 계획했다. 예를 들어, 강서성은' 강서성 도심 주택 건설 발전' 제14차 5개년 계획 계획에서 부동산 개발 투자 6543.8+0 억 2500 만원을 지적하며 강서성은' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 부동산 개발 투자 6543.8+0.25 억원을 지적하며 흑룡강은 도시 1 인당 거주 면적이 385 평방미터에 달한다고 지적했다. 일부 지역에서는 부동산 산업의 발전 방향을 계획했다. 예를 들어 푸젠성은' 푸젠성 15' 계획과 2035 년 비전 목표 건의' 에서 주택불출을 견지하고 다주체 공급, 다채널 보장, 임대 병행 주택 체계를 가속화해야 한다고 지적했다.
한편, 중국이 이산화탄소 배출 최고치 탄소중립 진입의 관건이 됨에 따라 저탄소 경제는 미래 각 업종의 중요한 발전 기회 중 하나가 될 것이다. 녹색 탄소 감축의 중점 분야로서 부동산 업계는 발전 모델 전환의' 진통기' 에 직면하고 있다. 저탄소 발전은 의심할 여지없이 부동산 산업 경제 발전의 중요한 장기 논리이며, 또한 업계의 난국을 돌파할 새로운 계기가 될 것이다. "이중 탄소" 정책을 통해 디지털 기술을 통해 저탄소 발전으로 전환하는 것은 의심할 여지 없이 부동산 업계의 새로운 출구가 될 것이며, "높은 레버리지, 높은 부채, 고위험" 을 실현하는' 3 고' 모델을 실현하는' 고품질, 고품질, 고효율' 으로 나아가는' 신삼' 이다.
2. 2022 년 부동산 시장이 점차 회복될 것으로 예상된다.
2022 년에는 거시경제 하행, 새로운 코로나 전염병 반등, 전기 규제 정책이 시장 전도에 미치는 지연 효과로 국내 부동산 시장이 계속 하락하고 있다. 시장 경기가 가속화되면서 업계의 체계적인 위험을 방지하고 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 유지하기 위해 2022 년 이후 중앙은 여러 차례 안정신호를 보내 하반기 업무 중점 중 하나로' 보교방' 을 꼽았다. 구체적인 조치는' 부동산 구조기금' 설립, 자산 처분, 자원 통합 개편 등을 통해 문제부동산 활성화, 어려운 주택 기업 지원 등의 구조작업에 참여하는 것을 포함한다. 그러나' 주택불출' 은 여전히 정책의 주요 기조다.
부동산 정책이 비교적 안정된 조건 하에서' 부동산 블루북: 중국 부동산 발전 보고서' (제 19 기 2022) 는 연중 상품 주택 판매 면적이 둔화되고 증가1.7% 가 될 것으로 전망했다. 부동산 개발 투자 증가율은 0.8%, 주택 개발 투자는 양수에서 마이너스로 0.2% 하락했다. 땅값이 오르는 상황에서 평균 판매가격은 소폭 상승해 연간 2.8% 상승할 것으로 보인다.
더 많은 업계 관련 데이터는 전전망 산업연구원' 중국 부동산업계 시장 수요 예측 및 투자 전략 계획 분석 보고서' 를 참고하세요.