첫째, 현재 부동산 관리가 직면 한 현저한 문제
(a) 부동산 관리 회사와 소유주 간의 분쟁이 끊이지 않는다. 첫째, 재산 관리 구역의 구분이 명확하지 않다. 어떤 동네는 부동산 서비스와 업주위원회가 회의를 하는 방도 없다. 동네 내 주차, 수영장, 운동장 등 공공시설의 경영 수익은 개발자나 부동산 관리사가 소유하며 소유주와 개발자의 경쟁이 두드러진다. 둘째, 전문 운영 시설의 양도가 표준화되지 않았다. 급수, 전력 공급, 가스 공급 등 전문 운영 시설의 인수인계가 표준화되지 않아 유지 관리, 정비, 갱신, 관리 책임 주체가 불분명하고 건설 단위, 전문 운영 단위, 소유주가 서로 책임을 떠넘긴다. 셋째, 주택 계획 및 주택 설계 변경은 공개되지 않고 투명합니다. 일부 동네 소유주가 입주한 후 기획설계가 실제와 맞지 않아 업주와 개발상 간의 갈등을 빚고 있다.
(2) 산업위원회는 역할을 수행하기가 어렵다. 첫째, 준비가 어렵다. 산업위원회 직원의 자질이 들쭉날쭉하고, 대표가 다양하기 때문에, 그 제정된 관리 규정 등 서류는 종종 조작성이 없고, 법규에 맞지 않아 업무 공감대를 형성하기 어렵다. 둘째, 조작이 어렵다. 업위원회는 인격이 없는 자치단체일 뿐 주체적 지위가 명확하지 않아 민사 책임을 독립적으로 감당하기 어렵다. 운영 메커니즘의 부재로 인해 산업위원회 회의는 면적과 참석자 수의' 이중 절반 이상' 을 실현하기 어렵다.
(3) 부동산 관리 회사가 제대로 작동하지 않아 업주가 부동산 관리비 지불을 거부했다. 첫째, 서비스 품질이 높지 않습니다. 동네 안전검사가 제대로 되지 않아 위생청소가 제대로 되지 않고, 시설설비가 제대로 유지되지 못하고, 녹화조명이 제자리에 있지 않다. 둘째, 분쟁 해결이 부실하다. 차량 손상, 재물 손실, 공공시설 부상, 개인업주 난건 등의 문제는 해결하기 어렵다. 셋째, 요금이 불합리하다. 부동산 관리회사의 유료 투명성이 낮고, 유료기준이 다르며, 대부분의 부동산 관리회사는 관련 유료의 근거가 없다.
둘째, 부동산 관리 문제의 원인 분석
(1) 부서 규제가 부실하다. 첫째, 조직 조정이 열악하다. 동네 부동산 관리는 계획, 도시 관리, 건설, 전력 공급 등 여러 부문을 포괄하는 시스템 공사이다. 구주건설국의 기능이 완전하지 않아 정부 거리 지역사회 업무가 충분히 조화되지 않아 합력을 형성하지 못했다. 둘째, 사법부의 지지력이 부족하다. 업주가 물관비 납부를 거부하자 물관기업은 항소법원밖에 없었고, 다른 더 효과적인 방법이 없었고, 항소법원 절차가 복잡하고, 비용이 많이 들고, 집행난이 어렵고, 주기가 길어 결국 이중 패만 형성될 수밖에 없었다.
(2) 개발 건설 유류 문제는 부동산 관리 기업의 정상적인 경영에 영향을 미친다. 첫 번째는 변화를 계획하는 것이다. 주택 구조와 동네 환경은 업주 구매와 일치하지 않는다. 예를 들어, 한 주택단지는 반칙으로 층을 더하고, 동네는 무재산 상태에 처해 있다. 업주 대표는 여러 차례 시와 구청에 상방하고 심지어 도로 교통을 차단했다. 두 번째는 주택과 보조시설이 부족하다는 것이다. 동네 주택의 질이 좋지 않고, 배합이 완벽하지 못하여, 업주가 개발업자를 찾을 수 없는 것은 모두 부동산 관리 기업 탓이다.
(3) 소유주의 소비 의식과 책임 의식이 희박하다. 첫째, 소비 의식이 부족하다. 업주 분담금 의식이 떨어지면서 부동산 관리 기업의 자금난으로 서비스 품질이 떨어지고 부동산 관리 서비스가 악순환에 들어갔다. 두 번째는 책임감이 부족하다는 것이다. 업위원회 위원들은 부동산 관리에 대한 지식이 매우 적고, 일에 대한 열정이 부족하다. 또 업위원회는 소집이 어려워 업주와 기업 간의 소통이 어려워져 동네 정상적인 관리에 숨겨진 위험을 안고 있다.
셋째, 부동산 관리 강화를위한 대책과 제언
(a) 각 부서는 각자의 직무를 수행해야 한다. 첫째, 전원 참여 제도를 수립한다. 관련 부서, 향진, 기업은 지역 사회 계획 논증, 건설 개발 등의 단계에서 전 과정에 참여해야 한다. 두 번째는 허가 제도를 수립하는 것이다. 주택구 종합검수 단계에서는 건설 주관부서가 주도하고, 부동산 관리 주관부와 향진 (거리) 이 참여하며, 부동산 관리 기업에 유리한 원칙에 따라 주택구 종합검수와 부동산 투입허가를 실시한다.
(2) 거리는 권리와 책임이 있어야 한다. 우선, 우리는 조직을 만들어야 한다. 거리사무소는' 재산관리실' 을 설립하고 분쟁 조정, 총선 교체, 건설 계획 등을 잘 아는 직원을 배치해 필요한 경비 보장을 실시하고 갈등 조정, 선거지도 교체, 건설감독을 계획해야 한다. 둘째, 책임을 명확히 해야 한다. 거리' 재산관리처' 는' 쓰촨 성 재산관리조례' 의 관련 규정에 따라' 관할 구역 내 부동산관리구역 설립 업주대회, 업주위원회' 를 실질적으로 책임지고 업주대회, 업주위원회가 법에 따라 의무를 이행하도록 독촉하고, 지역사회 건설과 부동산 관리의 관계를 조정하고, 부동산 관리 분쟁을 중재하는 책임을 져야 한다. 셋째, 우리는 규칙과 규정을 수립해야합니다. 거리' 재산관리처' 는 업주위원회 서류제도를 세우고 해당 서류를 보완해야 한다. 업주대회와 선거업주위원회를 설립하는 데 필요한 공고, 공시, 선거방법, 투표, 위탁서 등 서류자료의 규범적인 문건을 앞장서야 한다. 관할 구역의 부동산 실제와 연계하여 관리규정, 업주총회 절차 규칙, * * * 일부 부위관리, 사용, 경영규칙 등 시범문을 제정하여 준비팀과 업주대회에 참고할 수 있도록 해야 한다.
(3) 기업은 다각적으로 관리해야 한다. 첫째, 우리는 서비스 품질을 지속적으로 향상시켜야합니다. 부동산 회사는 업주를 충분히 존중하고 투명한 부동산 관리 유료제도를 세우고, 서비스 내용 등급과 유료기준을 공개하고, 재정수지 상황을 정기적으로 발표하고, 업주와 정부 부처의 감독을 받아야 한다. 원활한 커뮤니케이션 채널을 구축하고, 정기 답방 제도를 실시하며, 부동산 서비스의 품질과 수준을 지속적으로 높이다. 둘째, 부동산 요금 방식을 혁신해야 한다. 정부와 부처는 가능한 한 빨리 관련 지방성 법규를 내놓아 부동산 관리비가 진정으로 법적으로 타당하고 규정에 따라 따를 수 있도록 해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 해리포터스, 자기관리명언) 부동산 회사는 유료방식을 혁신하여 업주를 기다리는 것에서 주동전화 요금, 방문요금으로 바꿔야 한다. 셋째, 우리는 소유자의 개념을 적극적으로 변경해야합니다. 다양한 형태의 부동산 관리 홍보 활동을 전개하고, 부동산 관리와 관련된 법률 지식을 보급하고, 부동산 서비스 이념을 소유주의 마음에 묵묵히 주입하고, 많은 업주들이 부동산 관리의 중요성을 충분히 인식하게 하고, 업주들이' 유상 서비스',' 유상 소비' 라는 관념을 수립하도록 유도하고, 부동산 관리 소비의식, 관리의식, 계약의식, 법제의식을 강화해야 한다.
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