1980 년대 말, 선전과 상하이는 중국에서 토지 유상 사용 제도를 개시했다. 1988 헌법 개정안은 도시토지국가의 소유를 고수하는 전제하에 토지사용권을 법에 따라 양도할 수 있다고 명시했다. "도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례", "중화인민공화국 토지관리법" 등 일련의 법률법규가 반포되면서 중국은 기본적으로 국유지 유상양도 제도를 확립하고 점진적으로 보완했다.
국유지 양도제도의 중요한 구성 요소로서 양도기한과 만기처분이 줄곧 주목을 받고 있다. 해당 법령은 각기 다른 용도의 토지사용권 양도의 최대 연한을 정의하고 토지사용권 만료 처리 원칙에 대해 일부 규정을 내렸지만, 이들 규정은 대부분 모호하여 갱신비 납부 여부, 납부 기준 및 방식 등 핵심 문제를 피했다. 그러나 이러한 핵심 문제의 모호성으로 인해 국유건설지 사용권 만료 관리는 현재와 미래에 모두 법적 근거가 없는 상황에 직면해 토지 사용자의 미래 기대와 토지 행동에 영향을 미치고 있다.
따라서 국유건설지 사용권 만료 연구를 전개하는 것은 현재 국유지 관리의 절실한 수요를 충족시키기 위한 것이다. 오늘날, 토지 양도 최대 기한이 나오기 전에 양도된 일부 토지는 이미 만료되었거나 곧 만료될 것이다. 통일 된 규칙이 없기 때문에 지방 정부는 사용자와 협상 할 때 강한 사회적 반응과 갈등을 불러 일으켰습니다. 동시에, 90 년대에 양도된 종합용지와 공업용지도 10-20 년에 만료될 예정이며, 국유토지사용권이 만료되는 방법을 명확히 할 때가 되었다.
한편, 국유건설지의 만료 처리를 연구하는 것은 제도를 개선하고 경제사회의 지속 가능한 발전을 촉진하는 데도 중요한 의의가 있다. 현재 상황으로 볼 때, 새로운 건설지 양도소득을 경제사회 발전의 동력으로 계속 의지하는 것은 지속 가능하지 않다. 국유건설지의 적정한 처분을 연구하는 것은 지속 가능한 토지양도소득제도를 실현하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 세 가지 방면에서 깊은 의의를 가지고 있다. 첫째, 토지 유상 사용 제도를 더욱 추진하고 보완할 필요가 있다. 현재, 토지유상사용제도는 토지양도금 형식으로 지방정부에 토지수익을 주는 것은 국유토지소유권의 주요 실현 형식이다. 국유지 만료 후속기한의 명확한 비용은 현행 유상양도제도에 대한 보충과 보완이다. 둘째, 국유자산의 유실을 피하고, 가치를 보존하고 부가할 필요성을 실현하는 것이다. 우리나라는 토지공유제를 실시하고, 도시 토지는 국가의 가장 중요한 자산이다. 국유지 양도제도의 수립은 토지자산의 가치를 크게 높였으며, 기한이 만료되거나 회수되면 토지의 국유자산 성격을 효과적으로 보장해 가치를 보전할 수 있다. 셋째, 새로운 도시화의 발전을 지속적으로 추진할 필요가 있다. 토지 양도 수입은 도시화 과정 중 각종 인프라 건설과 공공 서비스에 필요한 보장을 제공한다. 신형 도시화는 우리나라의 미래 경제사회 발전의 중요한 동력이므로 합리적인 만기 회수 제도와 갱신 요금 제도를 형성하는 것은 신형 도시화 발전의 중요한 버팀목이다.
둘째, 현행 정책 법규를 빗질하다
국유 건설 토지 사용권 만료에 관한 중국의 법률 및 규정은 다음과 같습니다.
(1) "중화인민공화국의 도시 국유지사용권 양도 및 양도에 관한 잠정 규정" (1990)
첫째, 각종 국유건설용지 사용권의 최대 양도 연한을 규정하고 있는데, 그 중 주택용지는 70 년이다. 공업용 토지 50 년; 상업, 관광, 오락지 40 년; 종합 및 기타 토지 50 년.
두 번째는 국가가 토지사용권이 만료될 때 무상으로 토지를 회수할 권리를 확정하는 것이다. 제 40 조는 "토지사용권 만료, 토지사용권과 지상건물, 기타 부착물 소유권은 국가가 무상으로 취득한다" 고 규정하고 있다. 토지 이용자는 반드시 토지 사용증을 반납하고 규정에 따라 취소 등록을 처리해야 한다. "
다시 한 번, 사용자가 연장비를 신청할 권리를 제시하여 양도비를 다시 납부하겠다고 분명히 밝혔다. 제 41 조는 "토지사용권 만료, 토지이용자는 갱신 신청을 할 수 있다" 고 규정하고 있다. 계약을 갱신해야 하는 경우 본 조례 제 2 장의 규정에 따라 계약을 재체결하고 토지사용권 양도금을 납부하고 등록을 해야 한다.
(2)2004 년 개정된 중화인민공화국 토지관리법 (2004 년).
사용자가 갱신 신청을 신청하지 않고 갱신 신청을 승인하지 않을 경우 국가가 무상으로 토지사용권을 회수할 권리를 주장하다. 제 58 조 (3) 항, 즉 토지양도 등 유상 사용 계약의 사용 기간이 만료되고, 토지사용자는 갱신 신청을 하지 않거나 갱신 신청을 하지 않고, 국가가 국유토지사용권을 회수하는 범위에 포함되지 않고, 토지사용자에게 적절한 보상을 해준다.
(3) 2007 년 개정된 중화인민공화국 도시 부동산 관리법 (2007 년).
첫째, 사용권인의 만료 갱신의 권리와 절차, 갱신 신청이 승인을 받을 권리, 국가가 공익을 위해 갱신 신청을 거부할 권리, 국가가 갱신 신청을 거부하고 국유토지사용권을 무상으로 회수하는 권리에 관한 규정은 2000 년' 국유토지사용권 양도계약' 시범문과 일치한다. 제 22 조는 "토지이용자가 토지이용권 양도 계약서에 규정된 사용년수가 만료된 후에도 계속 토지를 사용해야 하는 경우, 늦어도 만료 1 년 전에 갱신을 신청해야 하며, 공익에 따라 토지를 회수해야 하는 것 외에 비준해야 한다" 고 규정하고 있다.
둘째, 유상 양도 원칙을 고수하고 2000 년 계약 시범문에서 이미 납부한 토지사용료의 어휘를 토지사용권 양도금 1990 으로 변경하였다. 제 22 조는 "갱신을 승인하는 사람은 토지사용권 양도계약을 재체결하고 규정에 따라 토지사용권 양도금을 납부해야 한다" 고 규정하고 있다.
다시 한 번, 국가가 국유지 사용권을 무상으로 회수할 때, 토지부동산에 대한 보상이 필요한지, 어떻게 보상해야 하는지는 분명하지 않다. 제 22 조는 "토지사용권 양도계약에 규정된 사용연수가 만료되고 토지사용자가 갱신을 신청하지 않았거나 전항의 규정에 따라 갱신 신청이 승인되지 않은 경우 토지사용권은 국가가 무상으로 회수한다" 고 규정하고 있다.
(d) "중화 인민 공화국 재산법" (2007)
첫째, 주택 건설용지 사용권의 자동 갱신 규정을 제시했지만, 속기에는 명확한 절차가 없고, 분담금이 필요한지, 어떻게 납부해야 하는지에 대한 규정이 있다.
둘째, 비주거건설용지 사용권에는 명확한 규정이 없다.
(e) "국유 건설 토지 사용권 양도 계약" 시범 텍스트 (2008)
첫째, 권리자가 1 년 앞당겨 연장전을 신청하는 절차를 분명히 했다. 제 25 조는 "토지사용자가 본 계약서에 규정된 사용년수가 만료된 후에도 본 계약에 따른 토지를 계속 사용해야 하는 경우 늦어도 만료 1 년 전에 연장신청을 제출해야 한다" 고 규정하고 있다.
두 번째는 사용자가 갱신 신청을 받을 권리를 보장하지만, 여전히 국가가 공익을 위해 토지를 회수할 권리를 부여하는 것이다. 제 25 조는 "양도인이 토지사용권인의 갱신 신청을 승인해야 한다. 단, 공익에 따라 본 계약에 따라 토지를 회수해야 하는 경우는 제외된다" 고 규정하고 있다.
셋째, 연장유상 사용 원칙을 고수하지만 기한은 토지양도금에서 토지유상 사용료로 바뀐다. 제 25 조는 "재계약에 동의한 양수인은 법에 따라 토지유상 사용 수속을 처리하고, 양도인과 토지유상 사용 계약을 재체결하고, 토지유상 사용료를 납부해야 한다" 고 규정하고 있다.
넷째, 국가가 사용자가 갱신 신청을 신청하지 않고 갱신 신청을 승인하지 않을 경우 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있는 권리를 부여한다. 국가는 부동산을 회수할 때 그 땅의 잔존가액을 보상해야 한다. 제 27 조는 "본 계약에 따른 토지사용권과 지상건물, 기타 부착물이 토지양도기한이 만료된 후 양수인이 연장신청을 하지 않은 경우, 양수인이 국가를 대표하여 무상으로 회수할 수 있도록 하고, 양수인은 지상 건물, 기타 부착물의 정상적인 사용 기능을 유지해야 하며 인위적으로 파괴해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 지상 건물 및 기타 부착물은 사용 기능을 상실하고, 양수인이 지상 건물 및 기타 부착물을 이동하거나 철거하여 부지 평정을 회복하도록 요구할 수 있다. 제 28 조는 "토지양도기한이 만료되어 양수인이 연장신청을 하고, 양수인이 본 계약 제 25 조 규정에 따라 갱신을 승인하지 않은 경우, 토지사용권은 양수인이 국가를 대표하여 무상으로 회수할 수 있도록 하지만, 양도인은 회수할 때 지상 건물 및 기타 부착물의 잔존가액을 기준으로 양수인에게 보상해야 한다" 고 규정하고 있다.
(6) 요약
기존의 법률법규들은 모두 국유지 사용권 만료와 관련이 있으며, 관련 규정도 점차 변화하고 개선되고 있다. 몇 가지 분명한 특징과 문제점은 다음과 같습니다.
첫째, 토지 이용자에 대한 토지 권리의 보호가 점차 심화되고 있다. 1990' 도시국유토지사용권양도 및 양도잠행조례' 는 국가가 만기사용권을 회수하는 것을 더욱 두드러진 위치에 두고, 사용자가 갱신 신청권을 신청할 권리가 있다는 것을 보여주지만, 국가가 갱신 신청을 승인할지 여부를 규정하지는 않는다. 2000 년' 국유토지사용권 양도계약' 시범문과 2007 년 개정된' 도시부동산관리법' 요구 사항, 국가는 공익에 따라 만기가 된 토지를 회수하는 것 외에도 권리자의 갱신 신청을 승인해야 한다. 2007 년' 물권법' 은 주택건설용지 사용권이 만료된 후 자동으로 갱신하도록 직접 규정하고 있다. 즉, 정부는 만료된 주택건설용지 사용권을 무상으로 회수할 수 없다. 법률과 법규의 변화로 볼 때, 국가는 시민의 합법적 재산권 보호에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있으며, 점차 정부 권력을 제약하고 있다.
둘째, 국유지 유상 사용 원칙은 견지하지만 앞으로 연장비 납부 방법에 대해서는 명확한 태도가 없다. 갱신 분담금 기한은' 양도금-토지사용료 납부-양도비' 의 변화를 거쳐 본질적으로 규칙의 불분명함을 반영했다. 토지 양도금은 국유지 사용 연한을 일회적으로 지불하는 것으로, 유상 토지 사용료라고 할 수 있다. 하지만 이미 납부한 토지사용료는 토지양도금처럼 한꺼번에 납부하거나 매년 할부로 납부할 수 있다. 이 용어의 변화는 본질적으로 제도 설계의 모호성을 반영한다.
셋째, 국가는 공익을 위해 만료된 주택건설지 이외의 국유상용지를 회수할 수 있지만 잔존가액에 따라 그 부동산을 보상해야 한다. 2000 년' 국유토지사용권양도계약모델' 이후 국가가 토지사용권을 회수할 때 지상건물과 기타 부착물은 회수시 잔존가액으로 양수인에게 보상해야 한다고 분명히 규정했다.
셋째, 국내외 실천의 본보기
(1) 상하이
상하이는 토지사용권 만료 무상회수 규정을 제시했다. 20 10 상하이시는' 국유건설지 사용권 양도 사전 신청 공고' (상해 사전 신청 공고 (20 10) 제 02 호) 에서' 해당 잔존가액을 회수하고 보상한다' 또는' 무상으로 해당 잔존가액을 회수한다' 고 제안했다. 이 규정들은 토지 양도 거래사에서 처음이다.
이 신청 통지는 광범위한 토론을 불러일으켰다. 논란의 주요 내용은 주거지가 주택건설지에 속하는지, 물권법의 보호를 받는지에 있다. 주택 건설지에 속하거나 부분적으로 속하는 경우, 전체 또는 일부는 물권법의 보호를 받아 자동으로 갱신해야 합니다. 주택 건설 토지에 속하지 않는 경우, 공공이익 필요인지 아닌지를 명확히 하기 전에 상하이 시 정부는 이미 토지 한 조각을 회수하는 것에 대해 규정을 했다.
② 청도
청도는 주로 역사의 유류 문제를 고려하며, 안건을 피하는 관점에서 양도금을 납부하는 방식으로 양도기한을 연장하고, 만료된 건설용지 사용권을 국가 현행법에 규정된 최대 양도기한에 포함시킨다.
청도 황도구 아리산단지의 대부분의 토지는 1980 년대 말에 양도되었다. 통일규정이 부족하기 때문에 양도기한은 비교적 임의적이어서 각각 20 년, 30 년, 35 년이다. 현재 아리산동네 1 * * 총 507 1 가구 소유주 중 3 10 가구 소유주의 토지사용권은 2009 년 6 월 30 일에 만료된다. 이런 주택지 사용권은' 물권법' 규정에 따라 자동으로 갱신될 수 있지만, 갱신 기한이 어떻게 결정되고 갱신 비용이 어떻게 지불될지는 논란의 가장 큰 문제가 되고 있다.
청도 아리산 동네는 사건별로 처리하는 방식을 채택하고 업주가 당시 납부한 권리에 따라 주택 소유권을 취득했다.