[사례 소개]

1998 년 4 월, 쇼 씨는 장모씨에게 한 부동산회사에 의뢰를 받아 집을 보러 갔는데, 장씨의 대리인으로 그 부동산회사와 국내 상품주택 인수서를 체결하고 계약금 10000 원을 지불했다. 쇼 씨는 책을 인수한 대리인의 일란에 자신의 이름을 서명했지만 장 씨는 인수서에 서명하거나 도장을 찍지 않았다. 장 씨는 현장에서 방을 본 뒤 주택 구조에 불만을 품고 쇼 씨와 함께 부동산회사에 인수서 취소 및 계약금 반환을 요청했다. 그러나 부동산 회사에 의해 거절당했다. 여러 차례 협상하여 결실을 맺지 못하자, 장 () 쇼 () 가 법원에 고소했다. 법원은 심리를 거쳐' 국내 상품주택 인수서' 가 무효라는 판결을 내렸고, 피고부동산회사는 계약금 10000 원을 반환해야 한다.

[사례 연구]

본 사건과 관련된 법적 문제는 주로 주택 매매 중 대리할 권리가 없다.

대리권이 없다는 것은 대리권이 없거나 대리권을 초월하거나 대리권이 종료된 후의' 대리행위' 를 의미하며 효력이 미정인 민사행위다. 본 사건에서 쇼의 행위는 명백히 두 번째 대리인, 즉 대리 권한을 넘어 다른 사람을 대신하여 법적 행위를 실시하는 두 번째 권리가 없는 것으로 드러났다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 명예명언) 장 씨는 집 구입이 아닌 방 구경만 의뢰했고, 쇼 씨는 장 씨를 명의로 부동산 회사와 인수서를 체결하는 것은 월권행위이며, 인수서의 효력은 미정이다. 동시에, 관련 법률 규정에 따르면 피대리인은 대리할 권리가 없는 것에 대해 합법적인 추인권을 가지고 있다. 추인을 통해, 대리할 권리가 없는 행위는 허가대행 행위로 전환될 수 있다. 그러나 본 사건에서 장 씨는 인수서에 서명도 도장도 찍지도 않고 뒤늦게 체크아웃을 제안했다. 분명히 장은 인수서의 효력을 인정하지 않았다. 이에 따라 인수서는 장에 법적 효력이 없다.

우리나라 법률 규정에 따르면 계약금은 계약의 일종의 보증이자 종속계약이다. 주계약 (주택청약) 이 무효일 때 계약금 계약 (또는 조항) 도 무효이며, 부동산회사는 취득한 계약금을 기준으로 장에 반납해야 한다.