이 글은 내가 비교에 참여한 집값을' 중심도시' 로 제한하고 중고 집값을 기준으로 한다. 베샹선전과 같은 많은 도시들이 중심 도시의 신판이 매우 적기 때문에 가격은 종종 단일 속성에 의해 통제된다.
10 년 후' 도심지' 집값 상위 10 위 안에 드는 도시 명단은 다음과 같다.
홍콩, 베이징, 상하이, 심천, 타이베이, 샤먼, 광저우, 항주, 싼야, 난징, 천진, 복주, 청도, 소주, 우한, 정주, 충칭, 청두, 닝보, 대련, 합비
내 판단은 10 년 후 다음 도시가 10 년 중 가장 비싼 도시가 될 것이라는 것이다.
1 위: 홍콩
지진, 전쟁, 쓰나미 등과 같은 중대한 의외의 사건의 심각한 영향은 없다. ), 10 이후에도 홍콩은 여전히' 중국 집값 1 위' 의 위치를 유지할 것이다. 현재 홍콩 중심부의 집값은 기본적으로 북상광심중심 도시의 두 배 정도이다.
홍콩의 경제총량은 더 많은 내지도시에 의해 추월될 것이지만,' 중국 경제가 세계로 향하는 가장 큰 포털' 으로서의 지위는 변하지 않을 것이다. 중국의 65% 의 대외투자와 거의 60% 의 대외투자는 모두 홍콩을 통해 이뤄졌다. 홍콩도 중국 내지자금이 해외에서 자산을 할당하는 첫 정거장이다. 방대한 내지자금과 희소한 공급은 계속해서 홍콩의 집값을 올릴 것이다.
2 위: 베이징
베이징의 현재 부동산 시장 규제는 내륙 도시 중에서 가장 엄격하다. 미래를 전망하다 10 년, 베이징은 중국 유일의' 초일류 도시' 가 될 것이다. 북경은 세 가지 큰 장점을 가지고 있는데, 모두 대체할 수 없는 것이다. 첫째, 베이징은 공기업 본부의 집결지이며, 현재 세계 500 대 본부를 보유하고 있다. 둘째, 베이징은 중국 최대 수도의 중심지이다. 현재 모은 자본은 상해의 1.3 배, 홍콩의 1.3 배 정도입니다. 셋째, 베이징은 세계 유니콘 기업의 가장 집중된 도시로, 전 세계 4 분의 1, 중국의 절반 이상을 차지한다.
세 번째 요점은 베이징에서 가장 큰 장점이다. 이것은 베이징의 새로운 경제의 매스가' 선전+상하이+항주' 에 해당할 수 있다는 것을 의미한다. 미래의 유니콘 기업은 베이징에 더 많은 자금을 가져다 억만장자를 대량으로 만들 것이다. 숑안신구 출현은 베이징 부동산 시장의 구매력을 분류할 수 없다. 숑안신구 집은 기본적으로 팔지 않기 때문에 화북 부자들은 여전히 베이징에 모여 집을 살 것이다. 경진 허베이의 자연환경은 앞으로 10 년에 크게 개선될 것이다.
3 위: 심천
현재 심천에 모인 자본은 상해의 약 60% 이다. 심천의 실제 거주 인구는 상해의 약 80% 이다. 그러나 심천의 면적은 상하이의 30% 에 불과하다. 즉, 심천의 인구와 자본 밀도는 상해의 두 배 이상이다.
선전이 소유하고 있는 PCT 국제 발명 특허는 전국 반벽강산을 차지한다. 심천 상장 회사의 총 시장 가치는 "상하이+광저우" 와 같습니다. 심천의 유니콘 기업 수는 상해보다 약간 적다. 심천의 대형 과학 기술 기업은 상해보다 많다. 사실 선전은 베이징에 버금가는 중국에서 두 번째로 큰 경제센터이며, 시장 자유도와 혁신 문화 분위기도 상해보다 눈에 띄게 좋다.
선전' 판매가능 주택' 용지 공급 20 17 0. 평균 10, 실제 거주 인구가 2 천만 명이 넘는 4 대 일선 도시 중 선전 주택지의 평균 공급량은 베이징 상하이의 4 분의 1 도 안 된다. 선전의 매년 호적 인구와 상주인구는 모두 4 개 도시 중 가장 많다. 심천의 미래 집값을 어떻게 통제할 것인지는 상상도 할 수 없는 일이다.
4 위: 상하이
상하이는 여전히' 끊임없이 베이징에 대관된다' 는 도시이다. 일단 좋은 일이 생기면, 베이징은 또 자기 소유를 위해 준비하지 않고, 가장 먼저 생각하는 것은 기본적으로 상해이다. 20 18 년, 상하이는 내지의 첫 자유항을 건설하여 중국을 대표하여 새로운 시대로 진입하는' 중국 국제수입박람회' 를 개최한다. 지난해 2035 판' 총규칙' 에서 상하이는 중국 도시의 최고 기준으로 자리매김했다.
현재 상해에 모인 자금은 이미 홍콩을 제치고 베이징에 버금가고 있다. 중국의 금융 요소 시장은 기본적으로 상해에 있다. 이 밖에 상하이는 중국 경제가 세계와 접목하는 두 번째로 큰 포털이다. 하지만 유감스럽게도 상하이는 새로운 경제 발전에서 베이징보다 훨씬 뒤처졌을 뿐만 아니라 선전에 의해 초월되어 항주에 접근했다. 상해의 문화 내면은 질서와 정서를 중시하며, 신경제의 풀뿌리성, 야성, 인성과 어울리지 않는다. 이것은 상해의 약점이라 바꾸기 어렵다.
5 위: 항주
항주의 경제는 매우 활발하다. 현재 유니콘 기업의 수는 선전을 능가하고 있으며, 일부 통계에서는 상해를 능가하기도 한다. 항주 상장 회사의 총 시가가 광저우를 초과하다. 종합평가에 따르면 항주는 신경제에서의 지위가 북상 광심 다음으로 상위 4 위에 올랐다. 현재 항주에 모인 자금의 총량은 약 3 조 7000 억 원으로 북상 광진에 버금가고 있다.
항주는 중국 민영기업이 가장 발달한 저장성을 등에 업고 경제구조가 합리적이고 소유제가 활력이 넘치는 강제 2 선 도시 중' 북상광심' 에 가장 가까운 도시이다. 우월한 자연조건과 두터운 문화축적까지 더해져 항저우의 미래 집값도 매우 낙관적이다.
6 위: 싼야
하이난 부동산 시장은 20 17 년 9 월에 중대한 전환이 발생하여 많은 사람들이 아직 완전히 깨닫지 못했다. 2065438+2007 년 9 월 22 일 하이난 (Hainan) 은 매립을 전면 금지하고 중부 생태 핵심 지역의 신규 수출 부동산 프로젝트 개발을 영구적으로 중단했다. 9 월 29 일 하이난성 주택과 도심건설청은 건축 면적100m2 (100m2 포함) 상품 주택 건설 승인을 중단하라는 통지를 발표했다.
20 18' 양회' 에서 하이난성 위원회 서기는 하이난은 부동산의' 가공공장' 이 될 수 없고,' 외부가 원하는 만큼 건설할 수 없다' 고 강조했다.
이는 하이난의 부동산 공급이 엄격히 통제된다는 것을 의미한다. 특히 해경실은 매우 희소해질 것이다. 싼야 등 해안선이 좋은 해남도시들은 고품질의 주택의' 귀족' 시대로 접어들게 된다. 미국 부동산 시장의 진화는 두 가지 유형의 도시의 집값이 장기적으로 높아질 것이라고 말한다. 첫 번째 범주는 금융센터와 과학기술센터, 특히' 금융과 과학기술이 모든 것을 포괄하는' 도시다. 두 번째 범주는 휴양지로 해안선이 아름답고 기후가 따뜻하다.
미국에서는 두 번째 유형의 도시가 하와이와 플로리다에 위치해 있다. 중국에서는 해남에만 분포할 수 있다. 가장 전형적인 것은 물론 싼야.
7 위: 샤먼
샤먼 집값이 그렇게 높아서 많은 사람들이 이해하지 못한다. 하문은 인구와 경제 총량이 두드러지지 않기 때문이다. 푸젠성에서도 GDP 는 취안저우 못지않고, 조정자금도 푸저우보다 못하다.
하지만 잊지 마세요: 샤먼은' 따뜻한 기후+아름다운 해안선' 을 가지고 있는데, 이 한 가지만 싼야 못지않게 높은 집값의 첫 번째 원인을 찾았습니다. 또한 샤먼은 문화 유산이 있는 도시이기도 하다. 물론 샤먼에도 활발한 민영경제와 신경제가 있다. 20 17 년 샤먼 A 주 IPO 회사 10 개, 대부분의 성도시 이상.
그래서 하문은 "심천+싼야" 를 의미합니다. 샤먼도에 관해서는 바다에는 섬이 있고, 섬에는 호수가 있지만, 하늘이 주신 숨길 수 없는 우아함이 있다. 인구 증가율은 요 몇 년 동안 샤먼을 전국 상위 8 위까지 유지해 왔다. 푸젠에서 샤먼은' 지역 특색 제한' 에서 벗어난 유일한 도시이다. 따라서 샤먼의 집값은 다소 대월되었지만, 특히 공간이 부족한 샤먼 섬에서는 오랫동안 높은 지위를 유지할 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
8 위: 광저우
최근 우시장에서 일선 도시의 집값 상승 순서는' 선전-상하이-베이징-광저우' 로, 광저우는 일선 도시를 따르고 보충하는 성격에 속한다. 다음 시세도 아마 그럴 것이다.
현재 광저우에 모인 자금의 총량은 5 조 2000 억 원으로 베이징의 절반도 안 돼 선전의 72%, 항주의 1.40% 에 해당한다. 이것은 광저우의 경제력이 매우 강하여' 강제 2 선 도시' 로서 여전히 상당한 우세를 유지하고 있음을 보여준다. 하지만 문제는 유니콘 기업 수, 상장회사의 시가, 민영기업 활동도 등에서 광저우가 항저우에 의해 이미 추월되었다는 점이다. 따라서 앞으로 10 년은 광저우에 매우 중요한 10 년-잘 하면 선전과의 거리를 줄일 수 있다. 항주에 의해 정말 추월될지도 모른다. 집값은 광저우가 여전히 남사라는 대도시를 발전시키고 있기 때문에 광저우 중심구가 확대되고 있어 중심구 집값 상승폭이 제한될 것으로 보인다.
아홉 번째, 열 번째
앞으로 10 년 동안 타이베이, 난징, 청두, 천진, 청도 사이에 9 ~ 10 개 중심지의 집이 생길 것이다.
현재 주하이의 집값은 비교적 높지만 앞으로 10 년 순위는 아래로 내려갈 수 있다. 주해시 수준이 낮고 인구가 적기 때문에 (지하철 건설 기준에 미치지 못함) 공공서비스 자원은 노패 성도 직할시 (예: 천진) 보다 못하다.
온주의 경우, 중심 도시에서 멀리 떨어져 있기 때문에 중심 도시로 발전하기가 어렵고, 집값은 높은 횡판으로 지속되며, 상당한 투자 가치가 없다. 온주 상인은 대량의 부를 장악하여 장기적으로 온주의 집값을 잡을 것이다. 20 15 년 말에서 20 17 년 말까지 온주 초등학생 수가 줄어든 것은 좋지 않은 신호다.
스타급 도시의' 암담한 별빛' 과 강성도시의 발흥은 과거 10 년 중국 도시 경쟁의 기본 특징이며 향후 10 년을 관통할 것이다. 향후 10 년 동안' 이류 직할시' 도' 어둡다' 고 말했다. 앞으로 항주 난징 청두 우한 정주 창사 Xi 합비 등의 도시는 대발전기를 맞이할 것이다.
세계에서 부동산 거품이 가장 큰 8 개 도시
UBS 그룹 (UBS Group AG) 은 전 세계 일부 도시의 집값 상승 속도가 잠재적으로 지속 불가능한 상태로 나타났으며, 그 중 8 개 도시는 거품 위험에 직면해 빨간색으로 표시되어 있다고 경고했다.
토론토: 서은의 보고서에 따르면 토론토의 거품 위험 지수는 2. 12 로 세계 1 위다. 지난 5 년 동안 이 캐나다 도시의 평균 집값은 20 1 1 보다 50% 가까이 올랐고 거품 위험은 크게 상승했다.
스톡홀름: 거품 위험 지수는 토론토에 이어 2.02 로 세계 2 위다. 인플레이션지수가 조정된 후 이 북유럽 도시의 집값은 지난 12 년 동안 두 배로 늘었다.
뮌헨: 거품 위험 지수는 1.92 로 토론토와 스톡홀름에 이어 세계 3 위다.
밴쿠버/시드니: 거품 위험 지수는 모두 1.80 입니다. 시드니의 경우 1980 이후 호주 최대 도시의 집값은 연평균 3.5% 상승했다. 이 지표로 볼 때 시드니는 세계 각 대도시에서 손꼽힌다.
런던: 거품 위험 지수는 1.77 입니다. 지난 10 년 동안 이 영국 도시의 집값은 15% 올랐다.
홍콩: 거품 위험 지수는 1.74 입니다. 홍콩의 1 인당 거주 면적은 14 제곱미터, 합 150 제곱피트에 불과하다. 반면 이탈리아 밀라노에서는 5.7 년만 일하면 60 평방미터나 650 평방피트의 아파트를 살 수 있다. 밀라노의 거품 위험 지수가 0.09 까지 낮은 것도 놀라운 일이 아닙니다!
암스테르담: 거품 위험 지수는 1.59 로 1.50 수준을 초과합니다.
서은의 정의에 따르면 지수가 1.50 을 초과하는 도시는 부동산 거품 위험이 있다. 지수가 클수록 위험이 높을수록 위의 8 개 도시가 모두 이런 상황에 속한다.
지수가 0.5 에서 1.5 사이라면 부동산이 과대평가된 도시에 속한다. 이런 종류의 유럽 도시는 파리 (1.3 1), 취리히 (1.08), 독일 프랑크푸르트 (0.92), 스위스 제네바 (0.92) 입니다 미국에는 샌프란시스코 (1.26) 와 로스앤젤레스 (1..13) 가 있습니다. 아시아에는 도쿄 (0.90) 가 있습니다.
지수가 -0.5 에서 0.5 사이인 경우 보스턴 (0.45), 싱가포르 (0.32), 뉴욕 (0.20), 밀라노 (0.09) 등 부동산 평가가 합리적인 도시에 속합니다.
지수가-1.5 에서 -0.5 사이라면 부동산 평가가 낮은 도시에 속한다. 미국 시카고의 경우 지수는 -0.66 에 불과합니다.
지난해 전체 집값 상승폭을 보고 인플레이션지수를 조정한 뒤 토론토는 20% 로 세계 최고, 이어 홍콩은 20% 가까이, 암스테르담 시드니 뮌헨은 10% 를 넘어섰다.
지난 5 년 동안 인플레이션 지수를 조정한 후 샌프란시스코, 뮌헨, 시드니는10% 를 충족하거나 초과했습니다. 토론토와 스톡홀름은 10% 에 가깝다.
은행원들은 한 도시의 연평균 집값이 10% 로 오르면 7 년 연속 두 배가 될 것으로 예상되는데, 이는 오래 지속되지 않을 것으로 보고 있다.
지난해 서은이 추적하는 도시에서는 런던, 밀라노, 싱가포르 등 3 개 주요 도시의 집값만 눈에 띄게 오르지 않았다.
다른 관점에서 볼 때, 중국과 홍콩은 집값의 감당 능력에 비해 세계 최고다.
미국 도시계획상담기관인 Demographia 의' 20 17 년 국제주택부담능력' 목록을 인용해 홍콩이 8 년 연속 1 위를 차지했으며 현지 집값은' 극도의 부담' 에 속한다고 밝혔다.
보고서는 홍콩의 주택 부담 능력이 지난 2 년 동안 더욱 악화되어 20 16 년 18. 1 배에서 19.4 배로 증가한 것으로 나타났다. 이것은 보통 홍콩 가정이 먹고 마셔야 집을 살 수 있다는 것을 의미한다.