키워드: 이익물권, 장애 평가 방법, 토지사용권 평가
기업의 전체 자산 평가에서, 우리는 일반적으로 재산권과 채권을 포함한다. 물권에서 법인기업은 본질적으로 위탁대리관계이기 때문에, 기업은 왕왕 법인재산권을 행사한다. 즉 재산권은 다른 사람에게 속한다. 단독 자본 기업만이 자신의 소유권, 즉 자주소유권을 완전히 처리할 수 있다. 자기 권리는 절대성, 배타성, 영구성의 세 가지 특징을 가지고 있기 때문에, 권리 행사 형식이 소유, 사용, 수익, 처분의 네 가지 권력으로 나눌 수 있지만, 권리의 경계는 매우 명확하다. 즉 재산 분쟁을 일으키기 쉽지 않다. 위탁 대리 관계를 통해 설립된 현대회사제 기업, 원국유기업, 새로 개편된 주식제 기업, 새로 설립된 첨단기술기업, 민영기업을 포함해 소유주의 허가를 통해 법인재산권을 행사해야 한다. 법인재산권은 다른 재산권 중 이용익권에 속한다. 즉, 타인이 허가한 제한된 범위 내에서 제한된 권리를 행사할 필요가 있다. 특히 익권으로 재산권 경계를 사용하는 것은 애매모호함을 가장 쉽게 야기할 수 있다.
자산 평가 대상과 관련된 양식은 일반적으로 유형 자산과 무형 자산으로 나뉜다. 각각에는 자체 정의 범위와 평가 기준이 있습니다. 그러나 양자의 교계에서의 익물권 형식은 인정하기 어렵고, 재산권 정의가 쉽지 않아 평가 작업에 많은 번거로움을 초래하고, 자산권과 평가 가치는 확정하기 어렵다. 익물권 중의 토지사용권으로서 그 성격, 거래, 가치 평가 방법은 모두 분석할 가치가 있다.
첫째, 토지 (사용권) 의 법적 특성
외국에서는 토지가 부동산으로 명확하게 정의되었다. 모든 건물 (건물, 구조물 포함) 은 반드시 토지에 지어야 하고 토지는 토지와 분리될 수 없기 때문에 건축 부하가 있는 땅도 부동산으로 확정됐다. 그러나 부동산의 측정과 평가에서 토지는 왕왕 별도로 나열해야 한다. 즉, 토지는 자신이 운반하는 건물과 관련하여 독립된 재산으로 간주될 수 있다. 서방 국가들이 토지를 징수할 때 징수하는 대상은 소유권과 토지 소유권에 첨부된 모든 민사권 (장, 왕, 2003 년 9 월) 이다. 징수 대상은 다음과 같습니다. ① 토지 소유권: ② 토지 소유권 이외의 토지 기타 권리 (채권 제외); ③ 토지 전환 성과 및 기타 권리의 소유권. 건물이 토지 징수를 수반하는지 여부에 관한 각국의 각 지역에는 두 가지 입법 체계가 있다. 하나는 강제 합병이다. 하나는 선택성입니다. 강제합병주의란 토지와 그 부속 건물을 합병하여 징용해야 한다는 뜻이다. 예를 들어, 유럽 국가들은 건물이 있는 토지를 징용하려면 건물, 나무 등의 부착물을 동시에 징용해야 한다고 규정하고 있습니다. 자연적이거나 인공적인 조합이기 때문입니다. 선택적으로, 대만성 토지법은 토지가 징용될 때 그 개량물도 징용되었다고 규정하고 있지만, 개량물의 소유자는 이전을 요구할 수 있다.
국제 회계 기준 1 6--부동산, 공장 및 설비 (1998 개정,1,1999 년 7 월 시행) 다음은 부동산 및 공장 장비의 다른 범주입니다: 1. 땅; 2. 토지 및 건물; 3 ... ". 여기서' 토지' 와' 토지 및 건물' 은 두 가지 유형의 부동산으로 명확하게 나뉜다. 지침 제 30 조는 또한 "토지와 건물의 공정가치는 통상 그 시장가치이다" 고 명확하게 지적했다. 이 값은 자격을 갖춘 전문 평가자가 평가를 통해 결정한 것이다. " 제 45 조에서, 규범은 또한 "토지와 건물은 독립된 자산이며, 함께 구매해도 별도로 계산해야 한다" 고 지적했다.
대만성 학자 양조풍은 그의 저서' 부동산 금융' 에서 "부동산은 지표, 지하, 땅에 있는 부동산과 그 땅의 부착물 (건물, 기타 구조물, 울타리 등) 과 지상의 모든 재산, 권리, 개량물을 가리킨다" 고 지적했다. (P93, 10 1). 이 책은 또한 "부동산은 경제의 중요한 구성 요소" 라고 지적했다. 최근 연구에 따르면 건물과 토지는 국가 총부의 약 2/3 을 차지하며 1/3 에는 설비와 재고가 포함되어 있다.
중국에서, 도시 토지 소유권은 국가에 속하고, 농촌 토지 소유권은 집단에 속한다. 토지 소유권은 매매할 수 없고, 기업과 기관이 취득한 토지는 단지 그 사용권일 뿐이다. 토지사용권이란 토지사용자가 법률이 허용하는 범위 내에서 사용하는 토지에 대해 경영, 이용, 처분, 수익을 누릴 수 있는 권리를 말한다. 토지사용권은 토지소유권권 총중의 한 가지 권리일 뿐, 토지소유권에서 분리할 수 있다. 법인과 자연인은 법에 따라 양도나 구매를 신청함으로써 토지사용권을 얻을 수 있다. 토지사용권의 할당, 양도, 양도는 토지사용권의 소유자를 바꾸었다. 자산 소유권 방면에서 현재 우리는 토지사용권을 무형자산으로 분류하고, 토지사용권의 가치 평가와 회계를 무형자산으로 처리하고 있다. 그것은 명확하고, 유형적이며, 실제 땅이다. (측정 가능하고, 위치할 수 있고, 움직일 수 없다! ), 그러나 "무형 자산" 으로 처리; 그러나 그것이 실은 건물은 유형적인 실물자산으로 평가되고 채산되어 관리상의 많은 불편을 초래했다.
둘째, 토지 사용권 개념
현대 가치 평가는 외국에서 온 것이다. 1990 년대 이후 국유자산의 흐름과 유실 문제를 해결하기 위해 영미 등 서방 국가들이 재산가치를 평가하는 경험과 방법을 참고해 시장을 통해 국유자산의 흐름과 유통을 가능하게 했다. 이 가운데 토지는 국유 자산 중 중요한 자산이다. 토지는 희소자원이며 재생할 수 없지만, 그 가치는 수요의 성질의 변화와 수요의 증가에 따라 계속 증가할 것이다. 이것은 국가가 통일 된 배치와 계획이 필요하다는 것을 결정합니다. 토지는 만물의 근본이므로 마르크스는 1 1 장을 전문적으로 사용하여 자본주의 생산관계를 연구한다.
그러나 우리가' 생산자료가 상품인지 여부' 라는 인식에서' 진화' 에서 다른 상품처럼 교환하고 유통할 수 있을 때, 우리는' 소유권' 이라는 불가침한 분야에 대해 새로운 인식을 갖게 되었다. 그리고 우리가' 국유자산의 유동이 반드시 유실을 의미하는 것은 아니다' 라는 견해에 대해 * * 이해를 할 때' 토지소유권' 이라는 신성불가침의 영역도 느슨해질 수 있다고 생각하는가? 물론, 토지 소유권과 사용권을 통합해야 하는지 여부는 더 깊은 법적 문제를 다루고 있으며, 여기서는 논의하지 않는다.
사실, 국가 토지 소유권의 침식 여부는 토지 흐름과 유통의 결과에 달려 있다. 유동유통은 반드시 소유권이나 사용권이 아니다. 현재 일부 부동산 개발업자들은 국유지를' 할당' 에서' 저가 양도' 로 바꿔 국유자산을 마구 횡령하고 있다. 농촌의 저비용' 인클로저' 는 토지 집단 소유권의 권익을 크게 손상시켰다. 그것의 사례는 비일비재하다.
재산권에 속하는 토지 소유권이든, 다른 재산권에 속하는 토지 이용익물권이든, 일련의 권리를 포함하는 일련의 권리 묶음이다. 전자는 소유, 사용, 이익, 처분 등 각종 권력을 포함한다. 후자는 많은 이익과 타인의 재산에서의 사용권을 포함한다. 선진국은 토지권, 지상권, 지하광업권, 지역권, 영소권, 임차권 등 토지권익에 대해 매우 엄격하고 상세한 규정이 있다. 우리나라에서는 토지사용권이 토지나 표층의 사용권만을 의미하는 것은 분명하지만 지하광산자원과 매장문물의 소유권은 포함되지 않는다. 그러나 여기에는 배제법만 채택했고, 구체적인 여러 지권은 아직 정확하게 정의되지 않았다. 그리고 현재 토지사용권에는 한 가지 결함이 있다. 서로 다른 유형의 토지 사용 연한이 다르기 때문에 토지사용권 구매자가 건설 발전의 장기 목표를 확정할 수 없다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 토지 사용권, 토지 사용권, 토지 사용권, 토지 사용권, 토지 사용권, 토지 사용권, 토지 사용권) 우리나라 무형자산회계기준에 정의된 식별가능한 무형자산으로는 특허권, 비특허 기술, 상표권, 저작권, 토지사용권, 특허권 등이 있다. 미확인 무형 자산은 영업권을 가리킨다. "여기서 토지사용권은' 하나의 권리' 로 무형자산으로 명확하게 열거되어 있다. 그러나 특허권, 비특허 기술, 상표권, 저작권은 모두 소유권이 될 수 있지만 토지사용권, 특허권은 다른 물권의 이용권에만 속할 수 있다는 것을 알 수 있다. 본 회계규범 제 2 1 조에서는 특히 "기업이 부동산을 개발할 때 관련 토지사용권을 이월해야 한다" 고 명시했다. 차기 이월할 때 토지사용권의 장부 가치를 한 번에 부동산 개발 비용에 포함시켰다. " 준칙 제 23 조에서는 "토지사용권에 대해서는 토지사용권의 취득 방식과 취득 비용도 공개해야 한다" 고 규정하고 있다. ""
우리나라 토지사용권의 취득은 분할, 양도, 양도로 나눌 수 있다. 토지 사용권을 취득하는 방법에 따라 비용도 다르다. 무형자산회계기준에 따르면, "관련 토지사용권은 이월될 것이다. 차기 이월할 때 토지사용권의 장부 가치를 한 번에 부동산 개발 비용에 포함시키면 드러난 부동산 개발 비용이 크게 달라질 수밖에 없다. 분명히, 회계규범의 이 원칙과 이념은 필연적으로 토지사용권 평가의 혼란을 초래하여, 사람들이 평가하는 토지사용권 가치에 대해 착각하게 한다.
셋째, 토지 사용권의 가치를 평가하는 방법
부동산은 판매, 양도, 거래할 때 토지사용권과 건물을 별도로 평가하고 건물의 가치를 토지사용권의 가치와 결합하여 완전한 부동산 가치를 형성해야 하는 경우가 많다. 이것은 또한 판매, 양도 및 거래를 용이하게 한다.
둘째, 토지 인수 방식이 다르기 때문에 인수 비용의 차이가 크다. 따라서 비용 근사법을 채택해도 시간, 장소, 환경 등 많은 데이터를 조정해야 합니다. 따라서 필자는 토지사용권 가치 평가가 가능한 시장법을 채택해야 한다고 생각한다. 토지의 재생 가능성과 희소성, 그리고 지역, 방향, 섹터에 따라 환경과 공급과 수요가 가격에 큰 차이가 있기 때문에 시장법이 가장 설득력이 있다. 시장법은 동종 시장의 토지사용권 양도가격 (최소 3 가지 경우) 을 참고로 시간, 장소, 용도 등의 요소를 조정해 평가치를 확정해야 한다. 여기서 강조해야 할 점은 1990 년대 이후 중국의 부동산 거래 시장이 매우 활발하고 시장 데이터가 많아 거의 모든 종류의 부동산 데이터가 있지만 이러한 데이터는 적절하게 조정되어야 한다는 점이다.
토지 양도 사례가 부족한 상황에서 수익법은 차차 좋은 방법이다. 부동산에서는 연간 임대료를 확정하여 부동산의 가치를 환산한 다음 건물, 건축물의 개별 가치 또는 기타 토지 변환 결과를 빼서 토지 사용권의 가치를 돌출시킬 수 있다.
다시 한 번, 필자는 토지사용권을 자산 분류로 단독으로 분류하여 유형 자산 감가 상각이나 무형 자산 손실의 영향을 받지 않도록 하는 것을 주장한다. _ 거대한 토지사용권은 주변 환경과 수급관계의 변화에 따라 부가가치가 높아질 수 있으므로 장부 가치는 즉시 조정해야 한다.
마지막으로, 토지 사용권 가치 평가의 거래 함정에 주의해야 한다. 어떤 상황에서도 부동산 거래의 토지 가치를 평가할 필요는 없지만 토지 평가 가치는 종종 부동산 거래의 기초이다. 토지 사용권의 가치는 많은 구체적인 요인의 영향을 받는다. 예를 들어 지상 건물은 제한되어 있습니다 (예: 일부 도시 계획의 높이 제한, 인접한 건물 채광에 영향을 미치는 제한 등). ); 부동산에 분쟁이 있다. 부동산 재산권이 불분명하다. 토지사용권, 임차권, 담보권 등 이용익물권이 있다. 몇 년 동안 임대 계약을 맺은 부동산과 임대가 없는 부동산이 같은 가치를 가질 수 있다고 상상해 보십시오. 또 담보가 있는 부동산과 같이, 그 판매 가치도 영향을 받을 것이다. 특히 국유자산에 속하는 토지사용권과 건물. 토지는 이미 할당되었을 수도 있고 양도할 수도 없지만, 거래할 때는 시장가격에 따라 가격을 책정하여 구매자에게 함정을 설치하였다. 따라서 가치를 평가할 때 토지사용권의 구체적인 권력 상태를 고려해야 한다.
필자는 새로운' 물권법' 에서 토지로서의 이익물권이 더욱 명확하게 나뉘어지기를 바란다. 예를 들어, 토지 사용권 할당, 토지 사용권 양도, 고정 가격 또는 소유권으로 토지 투자, 임대권, 어느 정도의 양도권 및 파산 청산에서 토지를 처분할 권리로 나눌 수 있습니다. 새로운 물권법이 토지사용권의 정확한 정의를 명확히 정의한다면 토지사용권의 다른 권력지위에 따라 평가 결과는 더욱 정확하고 과학적일 것이다.
참고 자료:
1. 장과 왕. 중국과 서양의 토지 징용 대상과 범위의 차이. 국토자원 정보 2003 년 9 호
2.2000 국가 회계 기준. 중국 재정경제출판사, 2000 I 1.
3. 양조풍. 부동산 금융. 산둥 과학기술출판사 1994 3 월.
4. 기버민. 재산권과 법률. 생활. 책을 읽다. 신지삼련출판사, 200 1 9 월.
다섯째, 이효봉. 실권법에서의 익물권의 지위를 논론하다. 토지용익물권을 예로 들다. 중국 인민대학 학보, 2000 년 제 4 호. (저자 단위: Xi 교통대학 관리학원) 출처:' 중국자산평가', 2005 년 2 호.