도시 주택 철거 정책은 중국 경제와 정치 체제의 개혁에 따라 끊임없이 조정되었다. 1953 국가가 반포한' 국가건설징용토지방법' 은 주택 철거법규의 초기 형태를 만들어 철거된 주택과 그 부속물에 대해 공정하고 합리적인 가격 보상을 규정하고 있다. 당시 주택 거래가 매우 적기 때문에, 주택 철거 보상은 실물 위주였다. 방법' 의 지도 아래 각지의 주택 철거 정책은 이미 탐사 단계에 들어섰다. 65438-0989 년 산시 () 성은' Xi 시 건설철거안치법' (이하 노후방법) 을 제정해 정식 호구와 장기 주거인구에 모두 안치집을 제공하고, 재산권 교환, 가격보상, 재산권 교환, 199 1 년, 국무부는 전국 최초의 주택 철거 법규' 도시 주택 철거 관리 조례' (이하 구' 조례') 를 반포해 철거를 법제화 궤도에 올려놓았다. 산시 성은 1993 과 1998 에서 두 차례 낡은 방법을 개정하여 주요 내용을 그대로 유지했다. 200 1 년 국무원은 새로운' 도시주택철거관리조례' (이하 새 조례) 를 반포해 호적 요소를 안치면적 기준으로 정한 규정을 없애고 건축면적 및 관련 요소를 안치기준으로 시장가치보상의 원칙을 충분히 반영했다. 낡은' 조례' 에 따르면 가격 보상 금액은 철거된 주택 건축 면적 재설정 가격에 따라 새 결제로 통합되고, 새로운' 조례' 는 화폐보상 금액이 철거된 주택의 위치, 용도, 건축 면적 등에 따라 결정되며, 집의 토지 가치를 고려하도록 조정한다. 국무원이 반포한 새 조례와 맞물리기 위해 산시 () 성은 2003 년 세 번째로 낡은 방법, 즉 현행' Xi 시 도시 주택 철거 관리 방법' 을 수정했다.
철거 보상 방식은 실물 배치 보상, 실물보상과 가격보상의 결합, 실물보상 또는 화폐보상의 세 단계를 거쳤다는 것을 알 수 있다. 보상 대상은 "머리" 에서 "벽돌" 까지 진행됩니다. 보상 기준이 재설정 가격에서 시장 평가 가격으로 변경되었습니다. 보상 기준이 원래 사용 면적 1989 에서 건축 면적으로 변경되었습니다. 위의 발전에서 볼 수 있듯이, 철거 정책은 끊임없이 탐구하면서 우리나라의 개혁, 발전, 정치 체제 개선에 점진적으로 적응하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거, 철거)
2. 참고할 수 있는 기타 도시 주택 철거 정책
새로운' 조례' 의 틀 아래 각 성시는' 사람 중심' 의 지속가능한 발전 이념을 고수하고 공개, 공평, 정의의 원칙을 관철하며 현지 발전에 적합한 철거 정책을 제정하여 철거 당사자의 합법적인 권익을 절실히 보장한다. 항주를 예로 들자면 항주는 실천을 바탕으로 철거 정책을 지속적으로 혁신하고 중국의 도시 주택 철거 정책을 발전시켜 여러모로 참고할 만하다.
2. 1 새집 시장가격을 보상기준으로 합니다.
새로운' 조례' 의 지도 아래 항주는' 철거된 집의 화폐보상 기준가격' 을 규정하고 있으며, 주택 철거 주관부와 시 물가부서가 신설주택 시장 반기 동년층, 동종 용도의 평균 단가에 따라 확정해 시 인민정부의 비준을 보고하고 매년 3 월 말, 9 월 말 이전에 발표한다. 철거인은 새 집의 시세에 따라 철거인의 손에서 낡은 집을 매입한 후 다시 집을 철거한다. 철거 된 사람들을 위해, 집 철거는 뿐만 아니라 적당 한 보상이 있고, 또한 철거 프로젝트의 이득을 얻고, 개혁 및 발달의 결과를 즐기고, 효과적으로 철거 모순을 감소 시키고, 철거 일의 매끄러운 실시를 승진 시킬 수 있다. 그러나 그에 상응하는 철거 비용도 증가하여 철거인의 이익에 맞지 않는다.
2.2 동시 이전
항주는' 선건후 철거, 현방 배치' 모델을 실시하여 철거인의 이익을 겸비하고, 무과도기를 실현하며, 안치주택이 제때에 배달되지 못하는 현상을 효과적으로 근절하고, 도시 건설 속도를 가속화하였다. 2008 년 항저우 철거 안치주택 프로젝트 착공 380 만 평방미터, 완공 220 만 평방미터, 점차' 등' 의 목표를 달성했다. 필자는 많은 주민들이 철거안치를 받아들이기를 꺼리는 것으로 조사됐다. 철거인이 보상안치자금을 피해 제때에 안치주택 건설을 완료하지 못해 철거인의 장기 전환을 초래하고 있기 때문이다. 동시 배치는 철거된 사람들의 우려를 해소할 뿐만 아니라, 철거된 사람들을 위해 과도기적 배치 비용을 절약했다. 이것은 윈-윈 모델이며 널리 보급되어야 한다.
2.3 철거 및 재 정착 정보 시스템 구축
항주는 전국 최초로 도시 주택 철거 정보 시스템을 개척했으며, 정보 네트워크를 플랫폼으로 하여 개방적이고 투명하며 효율적인 민민을 주선으로 하여 철거 배치' 등' 을 목표로 하는 새로운 철거 배치 관리 모델이다. 프로젝트 정보, 철거 정보, 배치 정보를 통합하는 철거 배치 정보 시스템을 구축했을 뿐만 아니라 재산권 거래, 주택 관리, 주택 개조, 공공 주택 관리 등의 시스템 정보와 연계해 데이터 공유, 자원 통합, 종합 승인, 공동 감독 등 다양한 관리 목표를 달성했습니다. 철거 배치 정보 시스템은 조회 방식을 완전히 바꾸었고, 데이터 수집은 불완전했고, 철거 배치 동적 상황은 파악하기가 어려웠고, 철거가구는 철거 계약 서류 처리, 주택 재산권 수속 복잡 등의 문제를 처리했다.
3 Xi 기존 철거 보상 정책 부족
3. 1 통화 보상
Xi' an 의 위치 기준 가격 기준은 정부가 정한다. 조정이 제때에 이루어지지 않아 화폐보상 기준이 낮아 철거 평가 가격이 부동산 시장 가치에서 심각하게 벗어나 철거 과정의 갈등이 날로 두드러져 도시 개조 과정에 직접적인 영향을 미쳤다. 주택주택 철거를 예로 들면, 현재 Xi 안의 주택보상가격은 다음과 같이 단순화할 수 있다. 주택주택 철거보상가격 = 구위기준가격? 그리드 ×? 건축 면적+주택 부속물 및 새 가격+토지 양도 수속을 처리한 주택집은 남은 토지 연한에 따라 계산한 토지 양도금이다. 구위 기준가격은 정부 지도가로, Xi 시청이 2004 년 처음 반포했으며, 현행 기준은 2006 년 조정된 가격이다. 철거 지역은 5 가지 범주로 나뉘며, 철거 기준가격은 원래 기준에 따라 5% 인상됩니다. 아래 표에 나와 있습니다.
국가발전개혁위원회가 발표한 Xi 중고주택가격지수에 따르면 2005 년 5 월, 2006 년 5 월, 2007 년 5 월, 2008 년 5 월, 2009 년 5 월의 전년 대비 가격지수 (지난해 같은 달 가격은 각각 104.4,/Kloc) 입니다 2006 년 Xi' an 중고주택 가격은 2004 년보다 8.37%, 구위 기준가격은 5% 올라 조정폭에 가까워 합리적이다. 2009 년 xian 중고 주택 가격은 2006 년보다 19.5 1% 올랐다. 부동산 시장이 크게 변화하는 환경에서 철거 구위 기준가격은 시장에 따라 제때에 갱신되지 않고 2006 년 수준에 머물러 낙후를 조정하고 있다. 부동산 구매 가격은 올랐지만 철거민들이 차액 손실을 부담해 화폐보상을 선택한 철거민들은 집을 살 수 없었다.
3.2 재산권 교환 보상
(1) 철거 과도기가 길어' 선철거 후 건설' 모델로 Xi 안치주택 부족이 발생했고, 철거된 사람들이 제때에 안치되지 못한 것은 민원의 초점이 되어 정부의 명성 이미지에 어느 정도 영향을 미쳤다.
(2) 과도보조비가 낮아 철거인의 과도기간 임대 수요를 충족시킬 수 없고, 철거인의 생활부담을 증가시킬뿐만 아니라, 옛 도시 개조의 원래 의도에도 어긋난다.
(3) 주택은 시내에서 멀리 떨어져 교통 의료 상업 공공시설 자녀 교육 등의 문제가 속출하고 있다.
4 문제 해결 방법 및 제안
4. 1 정부 가격 대신 평가된 위치 기준 가격을 사용합니다.
정부는 관리 모델을 바꿔 시장경제의 발전에 적응하고 철거보상기준 제정 분야를 탈퇴해야 하며, 평가회사는 시장 지향적으로 구위기준가격을 평가해야 한다. 화폐보상은 철거인의 주택조건과 원래 생활수준을 회복하는 기준에 도달해야 한다. 섹터란 주로 한 도시나 지역 내 위치, 다른 곳과의 의사 소통 편리도, 중요한 장소 (예: 도심, 공항, 항구, 역, 정부기관 등) 와의 거리를 포함하는 집의 지리적 위치를 말합니다. ), 주변 환경, 경관 및 도시 시설. 부동산 가격의 구성으로 볼 때, 구위 기준가격은 평가시 철거된 주택의 종합 평균 가격을 가리키며, 건물 가격을 포함한 지역 종합 요인을 고려한다. 구위 기준가격은 같은 수급 지역 내 부동산 가격에 의해 형성된 * * * 성분을 반영한 것이다. 구위 기준가격은 잉여법으로 결정되며, 그 가치는 부동산 시장 평가가격에서 주택 재설정 가격을 공제한 후의 나머지 부분이다.
구체적인 평가는 다음과 같은 아이디어를 참고할 수 있다: ① 현장 조사. 철거 지역에 대한 현장 조사를 실시하여 실제 및 내부 상황을 이해하다. ② 비교 가능한 예를 선택한다. 철거 지역 주변 시장을 조사하고 인근 같은 수급권 중고주택과 신설 주택 최근 거래가격 및 관련 정보를 수집합니다. ③ 비교 가능한 사례의 위치 가격을 계산한다. 비교 가능한 인스턴스 위치 가격 = 비교 가능한 인스턴스 거래 가격? 창-? 주택 리셋 가격 ④ 위치 기준 가격을 계산하다. 거래 시간, 거래 상황, 지역 요소, 개별 요소 등에서 비교 가능한 인스턴스의 위치 가격을 수정합니다.
4.2 배치 경로를 넓히고 가까운 곳에 배치하다.
과도기장, 과도보상이 낮은 문제에 대해서는 항주시 철거 동시 배치 정책을 참고해 먼저 안치집을 짓고 철거를 잘 배치한 뒤 철거 재건을 실시할 수 있다. 다른 방법도 있습니다. ① 이전을 실시하고, 이미 건설된 보장실을 구입하여 사람들을 정착시킬 수 있습니다. (2) 이전 배치를 실시하는 경우, 철거인은 철거인에게 과도기 회전방을 제공할 수 있으며, 정부는 철거인의 임대를 위해 일정량의 회전방을 저장해야 한다. (3) 시장 중고 주택 평균 임대 가격에 따라 철거인에게 과도보조금을 준다. 안치주택의 외진 문제에 대해 가능한 한 도심지 근처의 안치집을 늘리고, 가까운 곳에 철거인을 배치하고, 안치주택 프로젝트에 대한 상세한 계획을 세우고, 건설 품질을 높이고, 안치동네 주변의 보조시설을 완비하다. 이러한 관행은 철거 과정에서 모순을 효과적으로 줄일 수 있습니다.
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