我國即將頒布的民法典的內容可能包括主體、合同、財產權、債權和責任五個部分。物權編是物權編的核心和基礎部分。為此，全國人大常委會法工委成立了以梁慧星和王黎明為首的兩個工作組起草物權法。2007年3月6日，第十屆全國人民代表大會第五次會議高票通過了《物權法》。這標誌著中國民法典的誕生邁出了關鍵壹步。
1，物權法制定和實施的現實背景
（1）市場經濟發展的需要
任何法律的起草、立法和實施都必然有其內在的多重原因。物權法的制定和實施主要是由於社會經濟的發展。人們非常關心財產的所有權和使用，人們有必要從法律上規範自己的社會財富。人的物的權利即財產權，是特定社會中人與人之間占有關系的法律表現，是法律認可的主體依法支配物的排他性、排他性權利。法律是現實社會的調節器。人們不同的社會地位、財產歸屬等現實問題都是由國家的強制力來確認的。物權法是調整因物的所有權和使用權而產生的財產關系的基本民事法律，包括明確國家、集體、私人和其他權利人的財產權及其保護。
②法律完善的需要。
我國民事法律制度的制定和完善正在逐步推進。20世紀80年代以來，以我國制定頒布的《民法通則》為基本抓手，90年代末制定實施的統壹合同法，以及其他與婚姻家庭繼承相關的法律制度、知識產權法律制度、相關侵權法律制度和司法解釋等相繼制定實施，使得物權法的制定和實施尤為迫切。可以說，物權法的制定和實施恰逢其時，應需而生。
（3）現實法律問題的需要。
與此同時，社會經濟的發展導致人與人之間的財產法律關系越來越復雜，其中許多涉及物的所有權和占有權的法律關系，迫切需要壹個規範完整的產權法律制度。現實中涉及財產權的法律糾紛很多，迫切需要壹部強有力的物權法來保護合法人的權益。《物權法》的制定和實施解決了許多實際法律適用問題。
2.物權法起草和制定的學術背景。
作為物權法起草的前期準備工作，NPC法工委委托中國社會科學院梁慧星教授和中國人民大學王黎明教授撰寫了物權法專家建議稿。在此基礎上，NPC法律委員會於2006年5月形成了物權法草案並提交專家討論。之後，在專家的建議下，於同年年底完成並於2002年6月5438+10月公布了《物權法草案》征求意見。
《物權法》打破了我國的立法記錄，是立法史上審議次數最多的法律。它是向社會公開征求意見的12部法律之壹。在公開征求意見的過程中，它在全國範圍內引起了廣泛的爭論，涉及相關政治問題。壹些專家認為，物權法草案沒有堅持社會主義的基本經濟原則，違反了憲法。起草小組的梁慧星、王黎明等民法專家表達了不同的觀點:首先，對合法財產的承認和平等保護是物權法的規範。第二，物權法是民法，不是憲法。沒有必要說明國家財產不可侵犯，因為憲法已經規定，沒有必要重復物權法；如果重復這壹規定，很容易引起誤解。第三，貧富分化是社會現實問題，不是物權法問題。這個論點得到了大多數人的支持。清除人民心中的困惑。物權法立法進程繼續推進。
《物權法》即將審議通過之際，重慶九龍坡區“史上最佳釘子戶”出現恰逢其時，房屋拆遷和釘子戶問題引發全國高度關註。各方法學專家對此各抒己見，壹場關於物權法和房屋拆遷“釘子戶”的學術爭論由此展開。物權法中“國家的、集體的、私人的財產權和其他權利人的財產權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的法律原則與生活中的現實發生了激烈的碰撞，使廣大人民群眾自覺不自覺地接受了物權法教育的洗禮。憲法中“公民的合法私有財產不受侵犯”的原則和物權法中“私有財產權受法律保護”的理念進壹步深入人心。
二、物權法的必要性
為什麽會有物權法？
在城市中，房主和物業公司為樓梯、車庫和其他空間的所有權而爭吵的情況並不罕見。
——在農村，壹些農民對宅基地歸屬不清存在爭議，結下了幾代人的仇恨。
數據顯示，2001年北京法院受理的房地產糾紛案件數量達15000余件，且呈逐年上升趨勢。
不在物權法律關系中。壹些委員認為，社會主義市場經濟和社會財富並不熟悉產權的概念。在生活中，人們壹直在增加，老百姓逐漸變得富裕。有了財產，普通人自然關心自己的財產安全和自己的利益，也就有了更多的財產糾紛。適用於解決這些糾紛的具體法律是物權法。它可以設置點和停止爭端，使人們可以永久生產。
憲法修正案加強了對公民合法私有財產的保護，並強調對國家征用土地和房屋應當實行合理補償。王黎明認為，物權法的頒布是憲法原則的具體化。將普通人的權利明確寫入法典，有利於制止那些踐踏普通人財產權的人。“物權法和合同法是支撐市場經濟的兩大支柱。“王黎明教授引用壹位外國經濟學家的話說，有必要制定壹部物權法。
唐德華:《物權法》的制定和頒布至少有四個重要意義。壹是有力推動了依法治國、建設社會主義法治國家的進程。也可以說它是壹項重大舉措或具有裏程碑意義的法律。第二，物權法維護了我國的基本經濟制度。我國的基本經濟制度已在憲法中明確規定，這是壹項以公有制為主體、多種經濟共同發展的基本經濟制度。這是第二個方面的意義。第三，我認為這是維護社會主義市場經濟秩序的必要法律。眾所周知，我們正在建設社會主義市場經濟，並逐步與國際社會接軌。在建立市場經濟的過程中，需要完善的法律體系，其中壹部非常重要的法律應該說是物權法。第四個方面，我認為也是非常重要的壹個方面，就是物權法關系到或者涉及到公民、法人和其他組織的權利。有人說物權法屬於財產所有權，財產所有權對每個人都很重要，對每個企業或法人或組織都很重要，但這種財政權力屬於誰呢？這壹點非常重要。如果說合同法是交易法，那麽物權法就是所有權法，所有權法在壹定意義上比教育法更重要。每個人都知道合同法的重要性，經過多年的實踐，它已經證明了它在經濟生活和社會生活中的作用。物權法在十幾年的歷程中，對公民、法人和其他組織權利的保護必將更加重要和突出。因此，我認為至少可以說《物權法》的頒布在四個方面具有重要意義。所以人們非常關註這條法律。
第三，物權法的亮點引用采訪
【關鍵詞】不動產登記制度
房子登記在誰的名下，就是誰的產權。
【案例】張女士和丈夫在奧體中心購買了壹套商品房。當時，由於各種原因，產權人只將夫妻出資的這套房子登記在未成年女兒的名下。張女士不清楚如何確定這套房子的主人。
【解析】根據物權法的規定，不動產的產權實行嚴格的登記制度，登記即生效。不登記就不生效，即登記就有產權，不登記就有產權。雖然這套房子是張女士和她的丈夫出資購買的，但他們自願將房屋所有權登記在他們未成年女兒的名下。事實上，他們處理了自己的財產，他們的未成年女兒是唯壹的財產所有者。張先生夫婦既不是權利人，也不是權利人。
當然，有壹種情況例外，即夫妻壹方或雙方在婚姻關系存續期間購買的房產，即使登記在壹人名下，只要夫妻雙方對該房產沒有特別約定，也應認定為夫妻財產。因為這屬於“其他有關法律對產權有特別規定的，依照其規定。”
沒有登記，房子就不屬於妳。
【案例】三年前，李女士的壹位非常親密的朋友想出售房產。她和這個朋友協商，以654.38+0.3萬元的價格買了下來。隨後，在向朋友支付了65438+萬元後，李女士與家人搬了進來，住了三年。三年來，3萬元余款仍未支付，對方從未催過。李女士也因手頭緊未能及時還清。同時，李女士沒有要求對方配合辦理過戶登記，此事拖延了三年。前段時間，李女士突然接到朋友的通知，說她不願意出售房子，並把李女士三年前購買的654.38+萬元退還給她。目前房價已經翻了壹倍，這個朋友已經把房子以26萬的價格賣給了別人。李女士有權對這套房子主張權利嗎？
【解析】《物權法》第十五條規定:“當事人之間就不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅訂立的合同，自合同成立時生效，但法律另有規定或者合同另有約定的除外；未辦理產權登記不影響合同效力。”根據物權法的本意，這裏的“合同效力”僅指債權效力，而不指也不包括物權效力。也就是說，我國物權法區分了物權設立的原因行為、基礎行為（合同）和設立行為（不動產登記），它們必須在買賣特別是不動產登記中同時具備，物權的設立、變更和轉讓才能生效。雖然李女士與她的好朋友協商簽訂了購房合同，並付清了大部分購房款，但由於未辦理過戶登記（轉移登記），該房屋仍屬於李女士的朋友，李女士的朋友仍有權處置（出售）其名下的房產。李女士不享有該房屋的物權。她只能要求她的好朋友根據購房合同承擔賠償損失等違約責任。
提前預告登記，防止“壹房多婚”
【案例】2006年5月，秦小姐在某新樓盤購買了壹套128平方米的房子。與開發商簽訂房屋買賣合同並支付首付款後，開發商未按合同約定交房。上周，秦小姐再次去協商時，發現開發商擅自將房子賣給了她的售樓小姐，而且合同已經備案，對方已經裝修入住。
【評析】《物權法》創設了預告登記制度，進壹步完善不動產登記，可以有效防止“壹房多賣”，即當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產權利的協議後，可以根據協議向登記機構申請預告登記；預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。之前有很多類似的案例，買賣雙方簽訂買賣合同，支付部分房款，等待房產證的頒發。在此期間，賣方將房屋轉賣給他人，並給了他人產權證。結果，兩名買家“搶了房子”，並開始與賣家打官司。
今後，買受人在與出賣人簽訂買賣合同後，可以按約定到房屋登記機構辦理預告登記，然後辦理產權登記。只要購房人辦理了預告登記，如果出賣人將房屋單獨出售給他人，這種“追加出售”就不會生效，也就是說，房屋只能出售給已辦理預告登記的購房人，其他任何人都不能取得房屋的產權。這樣可以有效避免“壹女二婚”。需要註意的是，自登記之日起3個月內，應當進行不動產產權登記，否則預告登記將無效。
如果登記有誤，應申請更正；如果您不同意註冊，您將在15天內被起訴。
【案例】小王和愛人小李決定壹起買房，他們壹起申請了登記，但後來發現房產證上只登記了小李的名字。小王很著急。他該如何維權？
【評析】《物權法》還新設立了更正登記制度和異議登記制度，以及時更正登記錯誤，防止損害發生。更正登記制度是指權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。本案中，小王粲申請更正登記。小李書面同意更正或者小王有證據證明登記確有錯誤的，登記機關應當予以更正。
如果小李不同意補正，小王粲申請異議登記。異議登記相當於“臨時凍結”，其效果是使原不動產登記失去正確性推定。但特別需要註意的是，異議壹經登記，必須在15天內起訴，否則無效。
【關鍵詞】會所所有權需要進壹步明確
《物權法》第七十三條規定:建築區劃內的道路屬於業主共有，但屬於城鎮道路的除外。建築區劃內的綠地屬於業主所有，但城市公共綠地或者明示個人的除外。除道路和綠地外，建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房屬於業主共有。
劉克希表示，會所的所有權，即屬於開發商還是業主所有，是物權法立法中爭議最大的問題之壹。他介紹，此前的物權法草案曾規定會所的所有權，但爭議很大。因此，在2005年8月29日全國人大法律委員會和全國人大常委會法律委員會召開物權法草案座談會後，直到“第七次審議”之前，這個問題壹直被回避。屬於業主* * *的“其他公共場所和公共設施”的內容是在“提請人民代表大會審議的草案”之後才增加的。但是，“其他公共場所和公共設施”的抽象概括表述與“建築區劃內的會所”“人防工程”等具體概念之間的關系是什麽？是否可以認定為屬，即後兩者是否屬於前兩者？從物權法的規定來看，總的原則和方向是有利於業主的。但目前不能簡單認為會所和人防工程屬於業主所有。
劉克希認為，這壹問題需要在今後的法律、行政法規、立法解釋和司法解釋中進壹步完善和明確。
【關鍵詞】車庫所有權
停車位和車庫不是按成本擁有的。
物權法規定:建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的權屬由當事人通過出售、贈與或者出租等方式約定；占用業主所有的道路或其他場地停放汽車的車位屬於業主所有。
據了解，《物權法》起草之初，本意是將車位、車庫是否進入成本作為界定業主或開發商所有權的唯壹依據。劉克希認為，“按成本歸屬”的制度設計不科學，對業主不利。因為什麽是“成本”實際上極難界定，而且業主沒有商品房開發成本等信息。
此外，劉克希認為，《物權法》規定“先滿足”的出發點和立法本意是好的，但在實踐中不夠明確、具體和可操作性。而且，這壹規定沒有考慮保留業主擁有的必要的公共停車位和訪客停車位，給公眾的安全留下了壹定的“隱患”。
新車位是新的，老車位還是用老方法。
劉克希表示，《物權法》中關於車位、車庫的規定僅適用於2007年6月65438日+10月65438日+0日之後新建的車位、車庫，不適用於此前已建成的車位、車庫。至於什麽是“2007年6月65438+10月1之後新建的車位、車庫”，也存在理解上的差異。有些人認為，只要車位和車庫是在2007年6月65438日+10月65438日+0日之後建成的，就適用物權法，而不管該項目是何時開始建設和批準的。也有人認為，嚴格來說，新建停車位是指從6月65438日+10月65438日+0日領取規劃許可證和施工許可證後建設的停車位。
對於如何處理《物權法》頒布實施前已出售的“房改房”、老舊小區房屋、小區車位車庫等歷史遺留問題，劉克希表示，全國人大法律委員會於2007年3月12日作了《關於〈中華人民共和國物權法（草案）〉審議結果的報告》。
劉克希認為，歷史遺留的車位、車庫不適用物權法的規定，但適用物權法之前的相關地方性法規、規章等形式的規定，或按當時的約定處理。這裏的“當時的協議”是壹個相當寬泛的概念，沒有法律限制。比如南京壹些老舊小區的車位、車庫的歸屬問題，就應該沿用老辦法，即南京市房管和物價部門2004年6月5438+2月65438+5月發布的《關於商品房附屬房屋轉讓的若幹規定》。根據這壹規定，小區內相當於15%總標準配置的室內停車位和所有室外停車位歸業主所有，其余為可由房地產開發企業出售的業主專用停車位。
【關鍵詞】土地使用權
使用權自動續期，是否收取費用暫無規定。
《物權法》第壹百四十九條第壹款規定:“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”
劉克希認為，物權法的這壹規定是當代中國人民民法智慧的最高結晶，是物權法最亮眼的亮點，也是對廣大人民群眾最有利的規定。什麽是“自動續費”？劉克希解釋說，時限將自動延長，無需用戶申請或政府及其部門審批。能持續多久？無限時限:如果房屋在100年內不倒，則在100年內理所當然地安全使用；如果妳300年沒有失敗，妳可以想當然地大膽使用它300年。100，300年後是否應該收歸國有？不壹定。我們到時候再研究。
此外，劉克希介紹，關於“自動續期”後是否收費，第四稿和第五稿均曾提出，建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當繳納土地使用費；續期的期限、土地使用費的標準和支付方式由國務院規定。自第六次草案以來，這壹條款已被刪除，通過時沒有這壹內容。這主要是關於要不要收土地使用費、收多少、怎麽收（是收70年還是按年收、是收土地使用費還是收土地稅、房產稅等。），沒有深入討論過，也沒有成熟的經驗，而且這壹規定關系到廣大群眾的切身利益，需要特別謹慎對待，建議不要在物權法中作出規定。屆時可以根據中國經濟發展的實際情況仔細研究。
值得壹提的是，《物權法》第壹百四十九條第二款規定:“非住宅建設用地使用權到期後的續期，應當依法辦理。”劉克希表示，從這壹規定可以看出，非住宅房屋不享受房屋“自動續期”的特殊保護，但仍適用現行法律、行政法規的規定。
“小產權房”糾紛沒有統壹規定
根據《物權法》，宅基地是指農村集體經濟組織成員占用、使用的集體所有的土地。《物權法》生效後，“宅基地”及其“宅基地使用權”將成為農村村民住宅占用的土地及其權利的專用名稱。
劉克希介紹，能否放開農民住房及其宅基地使用權的轉讓和抵押是物權法制定過程中的熱點和爭議問題，壹直存在不同意見。
據了解，物權法已從草案五次審議稿中刪除了相關規定。劉克希表示，《物權法》對宅基地使用權沒有新的規定，原則上仍適用現有規定。在轉讓和流轉問題上，與土地承包經營權采取了相同的方案和態度，即從國家角度來看，放開土地承包經營權和宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。為了保持現行法律和國家對農村土地的現行政策，並為將來修改相關法律留有余地，《物權法》規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”
劉克希表示，目前對所謂“小產權房”的處理沒有統壹規定，全國的做法不壹致，全省的做法也不壹致。壹些農民賣掉了他們的房子。當出現征地拆遷的情況時，有些地方保護買方，而有些地方只保護買方的房屋補償，土地補償確定屬於村集體或賣方。我省13個城市的做法也不壹致。目前有兩個城市“合同無效並有效處理”，即房屋買賣合同無效，但給予購房人與當地村民相同的補償，而其他11個城市“合同無效並有效處理”，即合同無效，房屋補償歸購房人，土地補償歸村集體或賣方。