1. 판매자는 집을 팔 때 다른 사람과 합의하지 않았다는 이유로 주택 매매 계약이 무효라고 주장했다.
현행법에 따르면 매각할 집이 * * * * 소유라면 판매자는 매각할 때 전체 * * 인의 만장일치 동의를 얻어야 한다. 그렇지 않으면 매매 계약이 무효가 될 수 있다. 사법관행에서 * * 사람이 집을 팔 때 다른 * * 사람의 동의를 받지 않았거나 자신이 무효라고 생각하는 것을 핑계로 매매 계약이 무효임을 법원에 확인하는 경우가 많다. 그러나 주택 재산권이 한 사람의 이름으로 등록되어 있을 때, 구매자는 자신이 산 집이 한 사람이 소유하고 있는지 아니면 같은 사람이 소유하고 있는지 판단하기가 어렵다.
변호사 관점 우리나라' 물권법' 제 106 조는 "사람이 부동산이나 동산을 양수인에게 양도할 권리가 없다. 권리자는 되찾을 권리가 있다" 고 규정하고 있다. 법에 달리 규정되어 있는 경우를 제외하고, 다음 상황 중 하나가 있는 경우 양수인은 그 부동산이나 동산을 취득할 권리가 있다.
양수인은 부동산이나 동산을 받아들일 때 선의를 받는다.
(2) 합리적인 가격으로 양도한다.
(3) 법에 따라 등록해야 하는 양도된 부동산이나 동산이 이미 등록되어 있으며, 등록이 필요하지 않은 양도된 부동산이나 동산은 이미 양수인에게 전달되었다.
양수인이 전항의 규정에 따라 부동산이나 동산권을 취득한 경우, 원래 소유자는 처분할 권리가 없는 사람에게 배상을 요구할 권리가 있다. 당사자가 선의로 다른 물권을 획득한 것은 앞의 두 단락의 규정을 준용하는 것이다. "? 결혼법 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 설명' 제 17 (2) 조와' 중화인민공화국 민법통칙 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견' 제 89 조에도 비슷한 규정이 있다.
우리 나라 법률은 이미 부동산물권의 선의취득 제도를 확립하였음을 알 수 있다. 선의의 취득 조건에 부합하는 한 구매자가 합리적인 가격을 지불하고 선의로 집을 등록하면 주택 매매 계약이 유효한 것으로 인정되어 구매자가 선의의 제 3 자를 보호하고 거래의 안전을 지키기 위해 집을 얻을 수 있도록 허용한다.
둘째, 매매 쌍방은 두 가지 가격이 다른 주택 매매 계약을 체결했다. 주택 거래 가격에 논란이 생겼을 때, 판매자는 주택 매매 계약이 무효라고 인정할 것을 요구했다.
국가는 중고 주택 거래세, 특히 판매자 주택 거래세 인상을 통해 집값을 조절하고 있다. 교역을 성사시키기 위해 매매 쌍방의 가격 줄다리기에서 일부 중개 회사는 쌍방이 두 가지 계약 ("음양계약" 으로 통칭) 을 체결할 것을 건의합니다. 하나는 거래세 신고 이전 수속을 하는데, 이 계약의 거래가격은 실제 가격보다 낮습니다. 또 다른 하나는 매매 쌍방이 중개기관과 체결한 매매 계약이나 보충 계약인데, 이런 매매 계약이나 보충 계약서에 서명한 가격이 실제 거래가격이다. 세금을 적게 낼 수 있기 때문에, 매매 쌍방은 모두 그 성과를 보고 싶어한다. 그러나 음양계약은 위법행위이며 당사자에게 이익을 가져다주는 동시에 그에 따른 위험도 숨기고 있다. 판매자가 주택 재산권을 구매자에게 양도한 후 구매자가 실제 계약에 따라 주택 구입금을 지불하기를 거부하면 쌍방이 쉽게 분쟁을 일으킬 수 있다.
변호사는 이른바' 음양계약' 이란 계약 당사자가 같은 사항에 대해 두 개 이상의 내용을 서로 다른 계약을 맺는 것을 말한다. 하나는 내부, 하나는 대외, 하나는 대외적으로 말하는 것이 아니라 국세를 회피하는 것을 목적으로 한다. 내부 사본은 쌍방의 진실한 뜻으로, 보통 서면 형식을 채택한다. 매매 쌍방은 음양계약을 통해 영업세, 개인소득세, 증서세, 인화세, 도시건설세, 할증료 등 관련 세금을 회피해 국세의 대량 손실을 초래하고 국가규제정책의 효과적인 시행에도 부정적인 영향을 미쳤다.
베이징시 고등인민법원의 사법문서에 따르면 앞뒤 계약에서 약속한 집값이 일치하지 않고, 후후 계약이 이전 계약보다 우선한다는 원칙에 따라 원칙적으로 후후 계약이 우선한다. 만약 한쪽이 확실히 양측이 세금을 회피하고 대출을 사기 위해 후속 계약에서 의도적으로 허위 가격을 책정했다는 증거가 있다면. , 이 변경은 쌍방이 집값을 변경한다는 진정한 의미가 아니기 때문에 위법적인 목적을 가지고 있기 때문에, 이전 계약에서 약속한 거래가격에 따라 이행해야 한다는 것을 인정해서는 안 된다. 판단을 내릴 때 이의측이 증명 책임을 지는 것 외에도 계약 체결 전후의 이행 상황, 거래 가격과 시장 가격의 차이 합의, 계약 등록 기록 등을 결합해야 한다. 또 당사자가 세금을 회피하고 대출을 사취하는 행위가 있다면 관련 부처에 처리하도록 권장할 수 있다.
3. 판매자는 주택이 소유권 증명서를 받지 못했다는 이유로 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청했다. 부동산권증이 없는 주택 양도는 실천 중 주로 주택 양도이다. 판매자가 분양주택을 구입한 후, 산권증을 취득하지 않고 집을 팔았다. 이후 집값 상승을 이유로 계약 파기를 요구하며 우리나라' 도시부동산관리법' 제 37 조' 법에 따라 소유권 증서를 취득하지 않은 사람은 양도할 수 없다' 와 베이징시' 경매주택유한양도조례' 에 따라 주택 매매계약이 무효임을 확인하도록 요청했다.
변호사의 관점은 현재 우리나라 법률법규가 분양주택 양도를 명시 적으로 금지하지 않고 있다. 판매자는 산권증을 취득하기 전까지는 주택 권리를 누릴 수는 없지만 매매 계약의 채권을 누리고 있다. 채권 양도는 우리나라 계약법이 계약 당사자에게 부여한 권리 중 하나이며 당사자가 계약권을 양도할 수 없도록 할 이유가 없다. 따라서 판매자의 경매장 재양도는 법률의 금지성 규정을 위반하지 않는다. 따라서 실제로 매매 쌍방은 다음 두 가지 방법으로 무권주택의 양도를 처리할 수 있다.
첫 번째 방법은 쌍방이 체결한 주택 매매 계약에 추가 계약이 발효되는 조건입니다. 즉, 매매 계약을 체결할 때 구매자에게 아직 소산증을 취득하지 않았음을 알리고, 판매자가 부동산증을 취득한 후 제때에 주택 거래 양도 수속을 밟는 것입니다. 우리나라' 계약법' 제 45 조는 당사자가 조건부 계약의 효력, 발효 조건을 첨부한 계약, 조건이 성취될 때 효력을 발휘할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나 판매자가 악의적으로 산권증을 처리하지 않고 구매자와 체결한 주택 매매 계약이 무효라고 주장하는 경우, 우리나라 계약법 제 45 조에 따르면 당사자가 자신의 이익을 위해 부당한 수단으로 조건 실현을 막는 것은 조건이 이미 실현된 것으로 간주된다. 따라서 구매자는 판매자에게 주택 매매 계약을 계속 이행하고 위약으로 인한 경제적 손실을 배상할 것을 요구할 수 있습니다.
두 번째 방법은 매매 쌍방이 먼저 주택 구입 의향협의를 체결하고, 판매자 부동산증을 잘 처리한 후, 쌍방이 정식 상해시 부동산 매매 계약을 체결하여 이전 수속을 밟는 것이다. -응? 경매장 양도에는 많은 제한과 불확실성이 있기 때문에 매매 계약 또는 의향협의에서 위약책임조항을 늘리고 위약액을 올리고 위약비용을 늘리고 악의적인 위약을 제한하며 자신의 합법적인 권익을 최대한 보호할 것을 건의한다.
위에서 알 수 있듯이 중고 주택 거래 과정에는 계약 체결, 자재 준비, 구체적인 권리 의무 구분 등 주의해야 할 점이 많다는 것을 알 수 있다. 또한 부적절한 세부 사항이 있으면 중고 주택 거래가 위약될 수 있어 쌍방의 이익과 재산에 큰 손실을 초래할 수 있다. 따라서 경험이 많은 친구나 첫 번째 조작의 친구는 가능한 한 많이 참고해 필요한 경우 실제 상황과 결합해 적절한 계약과 구매를 해야 한다.
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