1, 중고 주택 거래의 전 과정은 대략 다음과 같은 단계로 나뉜다.
(1), 구매자와 판매자는 정보 통신 채널을 구축하고, 구매자는 집의 전반적인 상황과 재산권 상황을 이해하고, 판매자에게 주택 소유권 증명서, 신분증 등을 포함한 합법적인 증명서를 제공하도록 요구한다.
(2) 판매자가 제공한 주택이 합법적이고 상장할 수 있는 경우 구매자는 주택 구입 계약금 (주택 구입 계약금 지불은 상품 주택 매매의 필수 절차가 아님), 매매 쌍방이 주택 매매 계약 (또는 주택 매매 계약) 을 체결할 수 있다. 매매 쌍방이 협상을 거쳐 집의 위치, 재산권, 거래가격, 인도 시간, 인도 방식, 재산권 처리 등에 합의한 후, 쌍방은 주택 매매 계약 최소 3 부를 체결하였다.
(3) 매매 쌍방이 부동산 거래 관리 부서에 검토를 신청하다. 매매 쌍방이 부동산 관리 부서에 신청서를 제출한 후, 관리 부서는 관련 증명서를 검사하고 재산권을 심사하며, 상장 조건에 부합하는 주택에 대해 양도 수속을 허가해야 하며, 재산권이나 일부 재산권은 다른 재산권의 서면 동의 없이 신청을 거부하고 상장거래를 금지해야 한다.
(4), 주택 증서. 부동산 거래관리부는 거래주택의 재산권 상태와 구매 대상에 따라 거래부서가 미리 설정한 승인 권한에 따라 단계적으로 승인을 에스컬레이션해야 거래 양측이 증서 계약 수속을 할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산거래관리명언) 현재 베이징은 이미 거래 과정에서 부동산 매매 계약, 즉 속칭' 백계약' 을 취소했다.
(5) 세금을 납부하다. 세비의 구성은 비교적 복잡하며, 거래주택의 성격에 달려 있다. 예를 들어 주택 개조, 위태로운 개조 철거, 경제 적용 주택 등 상품주택의 세금 구성은 다르다.
(6), 재산권 양도 이전 절차를 처리합니다. 거래 쌍방은 부동산 거래 관리 부서에서 재산권 변경 등록을 마친 후 거래 자료를 발급 부서에 넘겨주고 구매자는 주택 소유권 통지서를 수령해서 발급 부서에 가서 새로운 산권증을 신청한다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산)
(7) 대출 구매자의 경우 판매자와 주택 매매 계약을 체결한 후 매매 쌍방이 대출은행에 가서 대출 수속을 밟는다. 은행은 구매자의 신용을 검토하고, 쌍방이 거래하고자 하는 집을 평가하고, 구매자의 대출 한도를 결정하고, 구매자 대출을 승인합니다. 쌍방이 재산권 등록 변경을 완료하고 구매자가 주택 소유권증을 수령한 후 은행은 한 번에 대출을 지급한다.
(8) 구매자가 주택 소유권을 취득하고 모든 주택대금을 청산하고, 판매자가 집을 납품하고 모든 재산비를 청산한 후, 쌍방의 중고 주택 매매 계약이 모두 이행되었다.
중고 주택 거래에 대한 10 가지 주요 고려 사항
(1 ..) 집 수속이 완비되어 있나요?
부동산증은 집주인이 주택 소유권을 가지고 있다는 유일한 증거이다. 부동산증 없이 주택 거래를 하는 것은 바이어에게 집을 얻지 못할 위험이 크다. 집주인은 부동산증을 담보하거나 전매할 수 있으며, 앞으로 취득하지 않아도 집주인은 담보와 전매를 할 수 있다. 따라서 부동산증이 있는 집을 선택해 거래하는 것이 좋다.
(2) 주택 재산권이 명확한지 여부.
어떤 집들에는 상속인, 가족, 부부와 같은 여러 소유자가 있다. 이를 위해 구매자는 모든 업주와 주택 매매 계약을 체결해야 한다. 일부 * * * 사람이 무단으로 * * * 소유한 부동산을 처분하는 경우, 다른 * * * 사람의 동의 없이 구매자가 체결한 매매 계약은 일반적으로 무효입니다.
(3) 거래 주택이 임대되는지 여부.
일부 중고주택은 양도할 때 물질적 부담이 있는데, 바로 다른 사람이 임대한 것이다. 주택 구입자가 부동산증만 보고 이전 수속은 주목하고 임대 여부는 신경쓰지 않는다면, 주택 구입자가 제때에 입주하거나 사용할 수 없는 부동산을 받을 가능성이 높다. 중국은 대부분의 국가를 포함해' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 는 것을 인정하기 때문에, 주택 매매 계약이 이전에 성립된 임대 계약과 경쟁할 수 없다는 것이다. 이 점은 실제로 많은 바이어와 중개사에 의해 간과되고 많은 판매자들이 이용돼 더 많은 분쟁을 일으키고 있다.
(4) 토지 상황이 분명합니까?
중고 주택 구매자는 토지 사용의 성격, 양도 또는 양도에 주의해야 한다. 토지를 할당하는 것은 일반적으로 무상으로 사용되며, 정부는 무상으로 회수할 수 있다. 양도는 업주가 이미 토지양도금을 납부했고 바이어가 주택에 대해 더 완전한 권리를 누리고 있다는 것을 의미한다. 토지의 사용 연한에도 주의해야 한다. 집 한 채의 토지사용권이 40 년밖에 되지 않고 소유주가 10 여 년을 사용했다면, 바이어에게 같은 토지 사용권 70 년의 상품주택 가격을 기준으로 해야 하는지 측정하는 것은 좀 수지가 맞지 않을 것이다.
(5) 도시 계획이 영향을 미칩니 까?
일부 집주인들은 약 5 년에서 10 년 사이에 집을 철거해야 한다는 것을 알고 있거나, 집 근처에 고층 주택을 지어야 한다는 것을 알고 조명, 가격 등 시정계획 조건에 영향을 미칠 수 있기 때문에 자신의 중고집을 서둘러 팔고 있다. 바이어로서 구매 시 디테일을 충분히 이해해야 합니다.
복지 시설은 합법적입니까?
주택 개조, 안거공사, 경제 적용 주택은 모두 복지형 주택 정책으로, 양도시 일정한 제한을 받는다. 그리고 이 집들은 토지 성격과 주택 소유권 범위에 대해 일정한 국가 규정을 가지고 있으며, 주택 구입자는 구매 시 매매 계약과 국내법의 충돌을 피해야 한다.
(7) 단위 주택이 침해 당했습니까?
일반 단위의 주택은 원가가의 직원 주택과 표준가의 직원 주택을 포함한다. 두 토지의 성질은 모두 갈라져 양도할 때 토지 사용료를 내야 한다. 또한, 표준 가격 주택의 경우, 일반 단위는 일부 재산권을 누리고, 근로자가 양도할 때, 단위는 우선 구매권을 누린다. 구매자가 이런 것에 주의하지 않으면 업주와 함께 단위의 합법적 권익을 침해할 수 있다.
(8) 부동산 관리비를 체납했습니까?
일부 업주들은 양도할 때 부동산 관리비, 전기세, 삼기 (가스, 난방, 가스) 비용이 장기간 연체되어 이미 적지 않은 비용을 빚졌다. 바이어가 모르는 상태에서 집을 샀으니 바이어가 모든 비용을 부담해야 할 것 같다.
(9). 중개 회사가 법을 어겼습니까?
일부 중개 회사는 중고주택 대출시 주택 구입자에게 제로지불 서비스를 제공하는 등 불법 중개 서비스를 제공한다. 즉, 주택 구입자가 지불한 돈은 모두 은행에서 대출을 받을 수 있다. 바이어는 자신이 이득을 보았다고 생각한다. 만약 은행이 발견한다면, 모든 책임은 그 자신이 부담할 수 있다는 것을 모른다.
(10.) 계약이 명확합니까?
중고 주택 매매 계약은 상품 주택 매매 계약만큼 전면적일 필요는 없지만 계약 주체, 권리 보장, 주택 가격, 거래 방식, 위약 책임, 분쟁 해결, 서명 날짜 등과 같은 세부 사항도 명확히 규정해야 한다.
베이징: 중고 주택 매매는 은행을 찾아 지불 중개를 할 수 있다.
처음 장사를 한 두 사람은 서로 이해하지 못했기 때문에 대금 지불의 안전성에 대해 완전히 파악하지 못했다. 특히 중고방 거래에서는 불량중개인이 자금을 가로채거나 문제가 발생한 후 도망칠 위험을 방지해야 한다. 만약 이 돈이 은행에서 대리 지불한다면, 매매 쌍방이 모두 차분하게 교역을 이야기할 수 있을 것 같다. 상하이 푸둥발전은행은 최근 이런 개인 상품 거래에 대한 지불 서비스를 내놓았다. 부동산과 자동차에서 엽서, 수공예품, 골동품 거래에 이르는 개인 고객은 모두 은행의' 관리' 통화 인도를 신청할 수 있다.
중고 주택 거래를 예로 들자면 매매 쌍방이 주택 구입 협의를 달성한 후 구매자는 먼저 은행에' 보증통통' 계좌를 개설하여 자금 보관을 할 수 있으며 계약금, 재산권 양도, 전액 지불 절차와 시간을 약속할 수 있다. 구매자는 필요에 따라 보험통계좌 내 자금의 전부 또는 일부를 은행 감독에 위임할 수 있다. 거래가 완료되면 은행은 쌍방의 거래 증명서에 따라 직접 자금을 판매자에게 할당한다.
전통적인 중고 주택 거래 은행은 중고 주택 거래를 "감독" 한다.
거래 원가 플로우 거래 원가 플로우
● 주택거래금융의 5 ~ 6 ‰, 즉 매매 양측이 각각 2.5 ~ 3 ‰ 의 수수료를 받는다.
● 기타 비용은 중개 회사를 통해 처리되며, 절차가 번거롭다. ● 주택 거래액 2.5‰ 의 수수료를 받는다.
● 대출 신청에 대한 첫 지불은 수수료가 면제되며, 쌍방이 판매 협의를 달성한 후 은행이 직접 처리한다.
베이징일보 기자 Geng Cai Qin 에서 발췌
무료 강의 간접 주택 지식 및 구매 질문.
웹 사이트: www.5 1qingbao.com 주택 수요 및 문제: 5 1906858 (이 소식은 베이징 석간지' 51 집 공략' 에서 온 것이다.
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