상황
A. 부동산 개발회사 개발사업 부지 10000㎡, 토지비용 발생화폐지출 5000 만원 중 땅값 3500 만원, 철거금 15 만원 지불. 또한 이 프로젝트는 1: 1 의 비율 (평균 150m2 세트 당) 에 따라 60 채의 주택 이전을 해야 합니다.
개발 프로젝트는 두 단계로 나누어 건설한다. 1 기 공사는 6000m2, 2 기 공사는 4000m2 를 차지하고 있다. 2009 년 9 월 첫 준공 500 채 75,000 ㎡, 12 석, 실제 지출 건안 건설비 7000 만원 (기반시설, 공공시설비 등) 입니다. 일시적으로 포함되지 않음). 1 호에는 40 채의 귀환집이 있고, 나머지 20 채는 2 기에 완공될 예정이다. 1 기 집의 대외판매가격이 3,000 원/㎡이라고 가정해 봅시다. 1 단계에서 제품 개발에 대한 회계 및 세금 비용을 완료했는지 확인하십시오.
회사는 1 기 완료 12 * * 500 채의 주택 중 40 채의 이전 주택 설치 비용은 나머지 460 채의 판매가능 주택 중 분담해야 한다고 보고 있다. 즉 460 채의 판매가능 주택은 500 채의 주택 비용을 부담해야 하며, 1, 2 기 이전 주택의 수와 면적이 다르기 때문에 1 기 비용이 높다.
이런 관점이 정확합니까? 회계의 기본 원리와 국세 발행 [2009]3 1 호 문건에 따르면 우리는 다음과 같이 분석했다.
상업용 주택 회계 비용:
1. 토지비용의 화폐지출은 3500+ 1500=5000 (만원) 이다.
차용: 개발비용-징집철거 보상비 5,000 원.
대출: 화폐 자금 5000.
2. 1 기 40 채 이전 주택 건설 지출: (7000÷75000)×40× 150=560 (만원).
차용: 개발 비용-토지 취득 및 철거 보상 비용 560
대출: 개발비-건축설치공사비 560.
3. 2 기 20 채 이전실은 실제로 일어나지 않았다. 비용의 무결성을 반영하기 위해 예산 비용이나 1 기 비용으로 각각 (7000÷75000)×20× 150=280 (만원) 을 계산합니다.
차용: 개발 비용-토지 취득 및 철거 보상 비용 280
대출: 예상 비용-건설 설치 공사 비용 280 원.
총 토지 비용: 5000+560+280 = 5840 (만원)
5. 1 기 토지비용 할당: 5840÷(6000+4000)×6000=3504 (만원).
6. 매판가능한 건축면적당 토지비용: 3504÷ (75000-40 ×150) = 507.83 (위안/평방 미터).
7. 단위 실용 건축면적 건설비: (7000-560) ÷ (75000-40 ×150) = 933.33 (위안/㎡)
상업용 주택 세금 계산 비용의 첫 번째 단계:
부동산 개발 업무에서 철거 보상 방식은 주로 재산권 교환, 가격 보상, 재산권 교환, 가격 보상의 세 가지가 있다. 본안은 재산권 교환과 가격 보상 두 가지 방식을 포함한다. 가격 보상은 비교적 간단하며, 재산권 교환은 세금 비용을 결정하는 데 어려움이 되었다.
재산권 교환은 부동산 기업이 자체 개발 상품을 철거인의 토지사용권과 교환하는 것이다. 기업소득세의 세무처리에서 일반적으로 비화폐성 거래, 즉' 물물 교환' 으로 취급된다. 국세발 [2009] 31번호 7 조에 따르면 기업은 개발된 제품을 기부, 후원, 직원 복지, 인센티브, 대외투자, 주주 또는 투자자에게 할당, 채무 상환 및 다른 기업, 사업 단위 및 개인과의 비화폐 자산 교환에 사용한다. 수익 (또는 이익) 을 인식하는 방법과 순서는 다음과 같습니다.
(1) 최근 또는 올해 최근 한 달 동안 동종 개발 제품의 시장 판매 가격을 기준으로 합니다.
(2) 주관 세무서가 현지 동류 개발 제품의 공정가치를 참고하여 결정한다.
(c) 제품 개발의 비용 이익률에 의해 결정됩니다. 제품 개발의 원가이익률은 15% 보다 낮아서는 안 되며, 구체적인 비율은 주관 세무서에서 결정한다.
이전 주택은 판매로 간주되고, 판매 수익은 40× 150×3000= 1800 (만원) 이다. 또한, 재산권 교환의 비화폐 거래의 경우, 교환 자산 (토지) 세금 계산 비용 확인과 관련된 국세총국 3 1 호 문서 제 31 조에 따르면, 기업이 비화폐 거래를 통해 토지사용권을 취득하는 것은 다음 규정에 따라 처리한다.
1. 교환된 개발제품은 이 토지 개발을 위해 건설된 것으로 투자기업이 토지사용권을 받을 때 잠시 비용을 확인하지 않는다. 개발제품이 처음 분리될 때 분리해야 할 개발제품 (첫 분리 및 이후 분리 포함) 의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부해야 할 관련 세비 계산에 따라 해당 토지사용권의 원가를 확인한다. 프리미엄과 관련하여 토지 사용권 취득 비용은 미지급프리미엄을 더하거나 미지급할증에서 공제해야 합니다.
2. 교환된 개발제품은 다른 토지개발건설을 위해 투자접수업체가 투자거래가 발생할 때 개발제품의 공정시장가치와 토지사용권 양도 과정에서 납부해야 할 관련 세비 계산에 따라 토지사용권 비용을 확인한다. 프리미엄과 관련하여 토지 사용권 취득 비용은 미지급프리미엄을 더하거나 미지급할증에서 공제해야 합니다.
본 사건에서 부동산 개발업체는 토지사용권을 받을 때 과세 비용을 잠시 확인하지 않았다. 40 채의 이전 주택을 납품한 후 공정가치에 따라 판매 수입 18 만원으로 토지 세금 계산 비용을 부과한다.
2 기 20 채 이전주택은 아직 건설되지 않았고, 불공평한 가치로 국세발부 [2009]3 1 호 문서 제 32 조에 규정된 평가가능 과세비용은 잠시 원가 0 으로 계산된다.
또한 국세 발행 [2009]3 1 호 문서 제 34 조에 따르면 기업이 과세 비용을 결산할 때 실제로 발생하는 비용은 과세 비용에 부과되지 않지만, 실제로 법적 증빙을 받을 때 과세 비용에 포함되어야 한다. 이 20 채의 이전 주택의 세금 비용은 부동산 2 기 중 직접 지출할 수 있으며, 향후 2 기 세금 원가 결산 시 1 기 세금 원가를 조정할 필요가 없습니다.
본 프로젝트의 1 기 개발 제품이 완료된 후 부과할 수 있는 과세 비용은 3500+1500+1800 = 6800 (만원) 입니다.
프로젝트가 2 기 개발로 나뉘어 있기 때문에 매 기간마다 점유하는 면적에 따라 토지 비용을 분담해야 한다. 첫 번째 할당 된 토지 비용은 6800÷(6000+4000)×6000=4080 (만원), 단위 실용 건축 면적 토지 비용은 4080÷75000=544 (위안/평방 미터), 단위 실용 건축 면적 건설 비용은 7000 입니다
위의 세금 원가는 회계 입력 원가보다 높으며, 차이 발생 사유는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.
1. 이전실을 판매 처리로 돌려줍니다.
2. 이전한 토지사용권의 가치를 계산할 수 있는지 여부. 제 1 기 양도를 분배할 때도 2 기 양도의 공정가치를 결정할 수 있다면, 국세총국 3 1 호 문서 제 31 조의 규정에 따라, 모든 양도주택의 공정가치를 교환된 토지세 비용에 부과하여 재분배할 수 있다.