중화인민공화국 헌법 제 10 조 제 2 항은 "농촌과 도시 교외의 토지는 집단 소유이지만 법에 따라 국가 소유에 속하는 것은 제외한다" 고 규정하고 있다. 택지, 자류지, 자류산도 집단 소유이다. " 중화인민공화국 토지관리법 제 10 조는 "농민이 단체로 소유한 토지는 법에 따라 마을 농민이 집단적으로 소유하고 있으며, 마을 집단경제조직이나 촌민위원회가 경영한다" 고 규정하고 있다. 이미 본 마을의 두 개 이상의 농촌 집단경제조직에 속한 농민들이 집단적으로 소유하고 있으며, 본 마을의 각 농촌 집단경제조직이나 촌민팀이 관리한다. 이미 향농민들이 집단적으로 소유하고 있으며, 향촌 집단경제조직에 의해 경영관리된다. " 이 조 제 4 항은 "농촌 촌민이 집을 팔거나 임대한 후 택지를 신청한 사람은 비준을 하지 않는다" 고 규정하고 있다. 상술한 법률 규정은 실제로 농촌 농가의 다음과 같은 법적 속성을 확립하였다. 우선, 농촌 농가의 소유권은 농민 집단경제조직 전체 회원이 소유한다. 둘째, 우리 나라는 농촌 택지 3 급 소유권을 실시하고, 소유권자는 법에 따라 마을 집단경제조직, 그룹 집단경제조직, 향진 집단경제조직으로 나눌 수 있다. 셋째, 법에 따라 농촌 농가를 익물권으로 특정 주체로 확정하다. 마지막으로, 농촌 주택기지는 집단경제조직원들이 행정비준에 따라 무상으로 취득하여 농민을 기본 단위로 하여 집단경제조직원들에게 주택 보장을 제공하는 것을 목표로 한다. 한편 토지제도의 재생 불가능한 자원의 자연적 속성과 수급 관계의 현실적 긴장으로 농가의 유통은 법률의 제한을 받아야 한다. 따라서 택지사용권은 법적으로 제한된 이용권이다. 중화인민공화국 물권법' 제 153 조는' 택지사용권의 취득, 행사, 양도, 적용 토지관리법 등 법률과 국가 관련 규정' 을 규정하고 민사주체 법률 규칙 차원에서 택지사용권의 상술한 법적 속성을 재확인했다.

둘째, 농촌 농가에 있는 집의 법적 지위

중화인민공화국 토지관리법' 제 62 조 제 2 항은 "농촌 촌민이 주택을 짓는 것은 향토 (진) 토지 이용 마스터 플랜에 부합해야 하며, 기존 주택기지와 마을 내택지를 최대한 활용해야 한다" 고 규정하고 있다. 이 조의 제 3 항은 "농촌 촌민 주택지, 향민 정부가 심사하여 현급 인민정부의 비준을 보고한다" 고 규정하고 있다. 그중 농용지를 점유하는 것과 관련된 것은 본법 제 44 조의 규정에 따라 심사 수속을 밟아야 한다. "중화 인민 공화국 도시 및 농촌 계획법" 제 41 조 제 4 항은 "건설 단위 또는 개인이 농촌 건설 계획 허가를 취득 한 후에 토지 승인 절차를 처리 할 수있다" 고 규정하고있다. 상술한 법률 규정은 농촌 택지 주택 사용을 규범화하고, 농촌 택지 건설을 불법으로 취득하는 것을 부정하고, 농지와 농촌 택지의 불법 점유를 진정으로 통제하는 법적 가치 목표를 실현하는 것을 목표로 하고 있다. 따라서 이들은 모두 유효한 법률 규정이며, 상술한 법률 규정을 위반하면 법률의 부정적 평가를 받아야 한다.

농촌 농가에 집을 짓는 위법 행위는 다음과 같은 상황에서 흔히 볼 수 있다.

1, 마을 집단경제조직원들은 행정승인 절차에 따라 택지를 점유하지 않고 집을 짓는다. 이런 상황은 행위자가 불법적으로 토지를 점유하는 것에 속하며, 그 행위는 국가법의 강제성 규정을 위반한다. 행위자는 이미 지은 집의 물권을 얻을 수 없고, 당연히 택지 사용권을 누리지 못한다. 그는 그 투자에 의해 형성된 건물과 건축물의 실물 형태의 소유와 처분에 대한 이익만 누리고 있다.

2. 마을 집단경제조직원들이 농지를 불법으로 점유하여 집을 짓는다. 중국은 법에 따라 토지 사용 통제 제도를 실시하므로 토지 이용은 토지 이용 마스터 플랜에 부합해야 한다. 토지 용도 변경에 관한 법률 (예: 농업용지를 건설용지로 전환) 은 엄격한 행정등급 심사 절차를 규정하고 있다. 합법적인 수속 없이 농용지를 점유하고 집을 짓는 것은 심각한 위법용지 행위이며, 지은 집은 위법건물에 속하며, 행위자는 재산권을 얻을 수 없다.

3. 비본 단체경제조직원이 택지를 점유하여 집을 짓는다. 농촌 토지는 법에 따라 특정 집단경제조직에 속하며, 집단경제조직의 전체 구성원이 생존과 발전에 의존하는 기본 생산자료와 생활자료에 속한다. 농촌, 농업, 농민의 근본 이익을 보호하기 위해, 도시 주민들이 농촌 농가를 점유하고 집을 짓는 행위를 포함하되 이에 국한되지 않는 우리 관련 정책은 줄곧 부정적인 태도를 취하고 있다. 국무원 제 39 호 문서 (1999) 제 2 조 규정 "... 농민의 집은 도시 주민들에게 팔 수 없으며, 도시 주민들이 농민 집단 소유를 점유해서는 안 된다. 마을 사람들이 본 집단경제조직 이외의 토지를 점유하여 집을 짓는 행위를 어떻게 처리합니까? 관련 법률 및 규정은 포함되지 않습니다. 헌법과 토지관리법의 입법정신에 따르면 농촌토지는 집단경제조직원 소유이며 집단경제조직원들이 해당 행정심사 절차를 통해 농가를 신청하고 취득할 수 있는 권리로 제한해야 한다고 본다. 따라서 도시 주민이든 비집단경제단체 회원이든 법에 따라 이 택지를 얻을 수 없으며, 그 집을 짓는 사실은 물권 취득의 원시 근거가 될 수 없다.

마을 사람들은 농촌 건설 계획을 위반하여 집을 짓는다. 사회주의 새 농촌 건설 속도가 빨라지고 도시와 농촌 통합이 추진됨에 따라 국가는 향규민약을 계획 통제 범위에 포함시켰다. 중화인민공화국 도시계획법 제 3 조 제 2 항은 "... 특정 지역 내의 향촌은 본 법에 따라 계획을 세워야 하고, 계획구 내의 향촌 건설은 계획 요구에 부합해야 한다" 고 규정하고 있다. 따라서 마을 사람들은 이미 법에 따라 시골 계획을 세운 지역 내에 집을 짓는 것은 반드시 농촌 계획의 요구에 부합해야 하며, 법에 따라 농촌 건설 계획 허가증을 취득해야 한다. 그렇지 않으면, 그들의 건축 행위는 위법 계획을 구성하는데, 그들이 지은 집은 바로 위법 건물이다.

셋째, 농촌 농가의 주택 매매 및 사법 판결

중화인민공화국 헌법 제 13 조 제 1 항은 "시민의 합법적인 사유재산은 침범받지 않는다" 고 규정하고 있다. 중화인민공화국 민법통칙' 과' 중화인민공화국 민법' 제 75 조는 "시민의 개인 재산에는 시민의 합법적인 수입, 주택, 저축, 생활용품, 문화재, 도서자료, 삼림, 가축, 생산자료 및 기타 합법적인 재산이 포함된다" 고 규정하고 있다. 농촌 농가의 주택은 마을 사람들의 기본적이고 중요한 생활자료에 속하며, 그 건설은 종종 농민들의 생활 축적의 대부분을 소모하며, 왕왕 마을 사람들의 가장 비싼 사유재산이다. 따라서, 물건의 경제적 가치를 최대한 활용하든, 마을 사람들의 투자와 소비를 긍정하고 자극하는 적극성에서 출발하든, 마을 사람들의 소유권은 법률에 의해 충분히 보호되어야 하며, 마을 사람들은 법에 따라 집의 소유, 사용, 수익, 처분에 대한 권리를 모두 법률의 표출을 받아야 한다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이, 마을 사람들은 그 집의 처분을 제한하는 것이 제한되어 있다. 즉, 주택 거래의 대상을 제한하는 것이다. 한편, 마을 사람들의 자연 흐름은 농촌 농가에 있는 집의 흐름과 관련될 수밖에 없으며, 반면에 이런 집의 이동은 법에 따라 제한되어야 한다. 따라서 사법실천은 이런 분쟁 판결에 대해 시기적절하고 효과적인 응답과 규제를 해야 한다.

1, 촌민들은 법에 따라 취득한 택지 사용권을 본 집단경제조직 회원에게 자건주택 분쟁 해결을 양도했다.

쌍방이 모두 집단경제조직의 일원이기 때문에, 그 주택 매매 행위는 집단경제조직의 제한된 주택기지 자원 손실로 이어지지 않는다. 따라서, 마을 사람들 사이에 자주적 의사를 표명한 기초 위에서 맺은 주택 매매 계약은 유효로 인정되어야 한다. 그러나' 중화인민공화국 토지관리법' 제 62 조 제 4 항에 따르면 농촌 촌민들이 집을 팔거나 임대하고 택지를 신청하는 것은 비준되지 않는다.

2. 마을 사람들은 법에 따라 취득한 택지사용권을 비본 단체경제조직원 자건주택으로 양도하는 분쟁을 해결한다.

농촌 토지는 재생할 수 없는 천연자원으로 농촌의 장기적이고 안정적인 발전을 결정한다. 마을 사람들은 법에 따라 무상으로 농가를 취득하는데, 그 양도행위에서 반드시 함축해야 할 토지 가치 수익은 본 집단경제조직 이외의 회원이 누릴 수 없다. 거래 대상이 도시 주민이든 비본 집단경제조직의 구성원이든, 마을 농가의 주택을 계약 표지물로 하는 매매 계약은 무효로 인정되어야 한다. 중화인민공화국 계약법 제 58 조에 따르면, 이 매매 계약에 따라 취득한 재산은 반드시 반환해야 한다. 양수인이 집을 취득한 후 가옥을 개축, 확장, 인테리어한 것은 민법의 첨가이론에 따라 그 첨가물의 소유권을 누리고, 평가 잔존가액 할인에 따라 양수인에게 보상해야 한다. 쌍방은 다른 손실이 있는 사람이 있는데, 매매 쌍방은 같은 책임에 따라 상응하는 책임을 진다.

3. 비본 단체경제조직원들은 택지에 건설된 주택 양도 논란을 해결했다.

위의 분석에서 알 수 있듯이, 비본 단체경제조직원들이 주택지 건물을 점유하고, 해당 행정승인을 받든 안 받든, 주택지 사용권을 누리지 못하므로, 건설한 주택은 물권을 얻을 수 없고, 그 집을 기반으로 한 매매계약은 당연히 무효이다. 사법실천에서 두 가지 문제도 주의해야 한다. 하나는 건설인이 행정비준을 통해 택지를 확보한 것이고, 민사소송 과정에서 사법건의나 행정소송절차로 행정절차를 가동해 해당 행정허가를 철회해야 한다는 것이다. 둘째, 판매자는 법에 따라 택지 사용권과 주택 소유권을 취득하지 못했지만 투자자로서 불법 건물이 철거되기 전에 직업이익을 보호하여 정해진 경제질서를 유지해야 한다. 이에 따라 법원은 사법재판에서 관련 택지 침해에 대해 토지행정 주관부에 사법의견을 내고 계약이 무효임을 확인하기로 결정하고 무효 계약의 법률 규정에 따라 쌍방의 책임을 명확히 하기로 했다.

4. 마을 농가의 주택이 행정에 징수된 후 매매 쌍방의 매매 계약이 무효로 확인되었다.

중화인민공화국 물권법' 제 28 조는 "인민법원, 중재위원회의 법률문서 또는 인민정부의 징수 결정으로 물권을 설립, 변경, 양도, 소멸하는 것은 법률문서 또는 인민정부의 징수 결정이 발효될 때 법적 효력이 발생한다" 고 규정하고 있다. 일반적으로 인민정부의 징수 결정이 법적 효력이 발생한 후 관련 징수 실시 단위는 수용자와 징수 보상 협의를 체결한다. 이때, 법률 규정에 따르면, 징수된 주택의 재산권은 이미 징수 결정을 내린 인민정부로 이전되었다. 이에 따라 관련 당사자가 체결한 주택 양도 매매 계약이 무효라는 사실이 확인될 경우 구매자는 체크아웃을 할 수 없게 된다. 이 전제하에, 이러한 분쟁의 처리는 다음과 같은 원칙을 따라야 한다. 구매자가 불법적으로 택지를 취득하기 때문에 택지에서 주택과 관련된 건축 장식 재료에 대해서만 상응하는 권리를 누리기 때문에 건축 장식 재료의 상응하는 가치에 대한 징수 보상에서만 권리를 주장할 수 있다. 주택지 가치의 일부에 대해서는 주택기지가 있는 집단경제조직이 누리거나 사법제재의 형태로 몰수해야 하며, 매매계약 쌍방의 관련 손실은 쌍방이 공동으로 부담해야 한다. 또 원판매자는 여전히 집단경제조직 멤버십을 가지고 있다는 점도 지적해야 한다. 주택기지가 소속된 집단경제조직 회원의 소유로 인해 주택기지의 징수 이익은 판매자가 단독으로 누릴 수 없고, 집단소득으로 집단경제조직에 의해 향유되어야 한다는 점도 지적해야 한다. 판매자는 원택지를 별도로 신청한 주택지로 징수할 수 있다.