사례 1 어느 대학의 청년 교사가 백주 대낮에 주택가에서 악당에게 살해되었다. 살인자가 정의에 처해졌지만, 노년에 아들을 잃은 것은 피해자의 부모를 매우 고통스럽게 했다. 그들은 살인범이 백주 대낮에 입실하여 강도짓을 하는 것은 동네에 보안이 없고, 경비원이 퇴근하고, 외부인이 자유롭게 출입할 수 있는 것과 직접적인 관계가 있다고 생각한다. 그래서 그들은 동네 개발자와 동네 부동산 관리 회사에 불만을 제기했다. 현지 인민법원은 이 사건을 두 차례 개정하여 심리했다. 법원은 피해자가 집에서 피해를 입는 것은 범인 범죄의 직접적인 필연적인 결과이며, 범죄 결과로 인한 형사와 민사침해 책임은 이미 범인이 부담한 것으로 심리했다. 피고개발회사나 부동산 관리회사와 범죄자는 주관적인 의도도 객관적인 행위도 연루되지 않았다. 원고가 피고에게 배상 책임을 요구한 이유는 불충분하다. 피해자의 인신피해와 두 피고인의 관리행위 사이에는 직접적인 인과관계가 없다. 따라서 피고는 침해에 대한 민사 책임을 져야 한다. 원고는 피고에게 침해 민사 책임을 맡길 것을 요구하는데 법적 근거가 없어 지지하지 않는다.
사례 2: 미리 계획한 후 두 명의 범죄자가 날카로운 칼 등 흉기를 들고 모 시의 한 동네의 한 건물에 왔다. 건물 내 당직 경비원이 검열을 하지 않았기 때문에, 그들은 부동산 인원을 가장해 가스관을 정비한다는 이름으로 한 업주의 집에 들어가 강도짓을 하고 외아들과 그의 아내를 살해했다. 범죄자 두 명이 이후 법원에 사형 선고를 받고 경제적 손실 4 만 원을 배상했다. 업주 부부는 모 동네 관리를 담당하는 회사가 안전관리 책임을 다하지 않았다고 판단해 법정에 고소했다. 지방 법원은 1 심 판결로 동네 관리를 담당하는 한 회사가 사망보상금 및 기타 비용을 배상하기로 했다 * * * 합계 1.6 만원. 법원은 건물 보안이 두 명의 범죄자를 검사하지 않았다고 생각한다. 건물 안의 안방시설, 출입금지 시스템, 시각적 인터콤 시스템이 파괴되어 제대로 사용할 수 없어 범죄자들이 어떤 정찰도 없이 원고가 거주하는 집 안으로 들어가 장기간 범행할 수 있게 했다. 따라서 이 회사는 원고의 손실에 상응하는 배상 책임을 져야 한다.
사례 분석 두 건 모두 업주가 집에서 살해됐고 피해자 가족들은 물관회사에 법적 책임을 맡길 것을 요구했지만 두 지방 법원의 판결은 완전히 달랐다. 같은 사건이 전국 각지에서 여러 차례 발생했고, 판결 결과는 상술한 두 사건과 같다. 어떤 사람은 부동산 관리 회사가 책임을 지고, 어떤 사람은 부동산 관리 회사가 책임을 지지 않는다고 판정한다. 업주가 집에서 살해된 경우, 부동산 관리 회사는 법적 책임을 져야 합니까? 이 문제에 대하여 우리는 다음과 같은 여러 방면에서 분석한다.
1) 부동산 관리 보안은 어떤 임무를 수행해야 합니까?
안전은 부동산 관리의 기본 기능 중 하나이며 부동산 관리 회사가 부동산 서비스를 제공하는 중요한 내용 중 하나이다. 그래서, 부동산 회사의 보안 보호는 무엇입니까?
"부동산 관리 규정" 제 2 조 규정: "본 조례에서 부동산 관리라고 부르는 것은 업주가 부동산 관리 기업을 선임한 것을 의미하며, 업주와 부동산 관리 기업은 부동산 서비스 계약에 따라 주택, 보조 시설 및 관련 장소를 수리, 정비 및 관리하고, 관련 지역의 환경 위생 및 질서를 유지하는 활동을 말한다." 제 47 조 규정: "부동산 관리 기업은 부동산 관리 구역 내의 안전 예방 업무를 잘 하는 데 협조해야 한다. 안전사고가 발생할 때, 부동산 관리 기업은 긴급 조치를 취하여 구조작업을 돕는 동시에, 제때에 관련 행정관리부에 보고해야 한다. 부동산 관리 기업은 보안 인원을 채용할 때 국가 관련 규정을 준수해야 한다. 보안 요원은 재산 관리 구역의 공공질서를 지킬 때 의무를 이행해야 하며 시민의 합법적인 권익을 침해해서는 안 된다. "
위의 규정에 따르면, 우리는 부동산 관리 안전의 의무가 다음과 같다고 생각합니다.
(1) 질서를 유지하다. 즉, 부동산 지역 내의 정상적인 업무 생활 질서를 유지하고 업주를 위해 양호하고 안정적인 업무 생활 환경을 조성하기 위해 노력하는 것이다.
(2) 안전 예방 업무를 잘 수행할 수 있도록 도와주다. 공안기관이 안전예방 조치를 취하는 것을 돕는 것이다.
③ 안전 사고 응급 처치. 안전사고가 발생했을 때, 즉시 응급조치를 취하여, 즉시 관련 행정관리부에 보고하고, 관련 부서가 구조작업을 잘 하도록 돕다.
2) 부동산 관리 안전 책임은 법률 법규의 규정과 부동산 서비스 계약의 약속에 따라 결정해야 한다.
부동산 관리의 법적 책임은 부동산 관리 당사자가 부동산 관리의 법적 규범이나 부동산 관리 계약 위반으로 인해 반드시 부담해야 하는 법적 결과를 말합니다. 부동산 관리 법규 위반은 위법이고, 부동산 관리 계약 위반은 위약이다. 위법 행위와 위약 행위는 법적 책임의 기초이며, 법적 제재는 법적 책임의 필연적인 결과이다.
부동산 관리의 법적 책임은 부동산 관리 법률 규범의 효과적인 시행, 부동산 관리 계약의 전면적인 이행 및 부동산 관리 법률 주체의 합법적 권익을 보장하는 데 필요한 조건이다. 만약 법률 규범과 계약이 법률 관계 주체의 권리와 의무만 있고, 부당하거나 의무를 이행하지 않는 법적 책임을 사용할 권리가 없다면, 권리와 의무는 공문이 되어 구속력이 없다. 법적 책임의 가장 기본적인 기능은 네 가지 측면에 나타난다: 하나는 위법위약의 결과를 명확히 하는 것이다. 법적 책임은 일반적으로 위법 위약이 있는지, 어떤 위법 위약이 있는지, 반드시 어떤 결과를 감수해야 하는지를 분명히 한다. 둘째, 위법 행위를 징벌하다. 법률 법규를 위반하는 행위에 대해 경제, 행정 또는 법률 제재와 처벌을 실시하다. 셋째, 손실을 배상하다. 위법자는 위법 위반으로 인해 법을 준수하는 계약자에게 초래된 각종 손해 (직접 손실 및 간접 손실 포함) 를 배상해야 한다. 넷째, 사람들에게 법률을 준수하도록 교육한다. 법적 책임을 명확히 하는 목적은 처벌과 징계를 위한 것이 아니라, 법을 잘 지키도록 교육하고, 법과 위법의 경계를 이해하고, 위법위약의 심각한 결과를 알고, 스스로 법을 지키도록 하는 것이다.
부동산 관리의 법적 책임은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
(1) 부동산 관리에 대한 법적 책임에는 부동산 관리에 대한 법적 규범과 부동산 서비스 계약의 사전 약정이 있어야 합니다.
부동산 관리에 대한 법적 책임은 사전에 합의해야 한다. 첫째, 법률 규범은 부동산 관리의 법적 책임 유형을 미리 규정하고, 법률 규범이 규정하지 않은 새로운 부동산 관리 법적 책임은 추궁하지 않는다. 둘째, 부동산 관리의 법적 책임 내용은 법률 규범이 미리 규정해야 하며, 법률 규범 규정 이외의 법적 책임을 추궁해서는 안 된다. 셋째, 부동산 관리 법적 책임의 처벌 범위와 기준은 법률 규범이 미리 규정하고, 법률 규범의 범위와 기준을 초과하는 법적 책임은 추궁하지 않아야 한다. 따라서 부동산 관리 법규와 부동산 서비스 계약은 법적 책임이나 위약 책임에 대한 명확한 규정과 조항이 있어야 합니다. 부동산 관리에 대한 법적 규범과 부동산 서비스 계약의 사전 합의가 없으면 당사자가 부동산 관리에 대한 법적 책임을 맡길 것을 요구할 수 없습니다.
(2) 부동산 관리의 법적 책임은 반드시 부동산 관리 위법 행위에 근거해야 한다.
부동산 관리 위약은 부동산 관리 당사자가 의무나 법률, 규정 및 계약 금지를 거부하는 행위를 가리킨다. 위법위약에는 세 가지 구성 요소가 있다. 첫 번째는 위법위약, 즉 당사자가 부동산 관리법규의 규정이나 부동산 서비스 계약을 위반한 약속이다. 둘째, 위험성, 즉 위법 위약으로 국가, 집단 또는 개인의 합법적인 권익을 침해함으로써 해로운 결과를 초래한다. 셋째, 처벌성, 즉 당사자의 위법 위약 행위는 부동산 관리의 법률 규범과 부동산 서비스 계약에 규정된 처벌 조건에 부합한다. 위와 같은 요건을 동시에 만족시켜야 당사자가 부동산 관리의 법적 책임을 맡을 수 있다.
(3) 부동산 관리에 대한 법적 책임은 위법 위약 당사자에 대한 제재이다.
부동산 관리의 법적 책임은 위법위약 당사자가 법적 결과를 부담할 것을 요구하며, 부동산 관리 법규의 권위성과 부동산 서비스 계약의 진지함을 반영한다. 부동산 관리 당사자가 법을 어기고 위약하면 그에 상응하는 처벌을 받게 된다.
(4) 부동산 관리에 대한 법적 책임은 국가 강제력에 의해 보장된다.
법적 책임은 주법이 부여한 강제성과 구속력이다. 부동산 관리 법규를 위반한 경우 국가 사법기관과 법률법규가 허가한 기타 기관이 법적 책임을 추궁한다. 부동산 관리 계약의 약속을 위반하면 계약 수비측은 인민법원에 법에 따라 위약측의 위약 책임을 추궁할 것을 요청해야 한다.
위의 분석에 따르면, 이 상황에 대해 우리는 다음과 같이 생각합니다.
첫째, 부동산 관리 회사는 불법 책임을 지지 않는다. 우리나라의 현재 부동산 관리 법규는 부동산 관리 회사가 부동산 관리 구역 내 업주의 인신안전에 대한 책임을 져야 한다고 규정하지 않고, 불법분자가 업주의 생활에 미치는 피해에 대해서는 부동산 관리 회사가 법적 책임을 져야 한다고 규정하지 않는다. 분명히, 업주가 부상을 당하면 불법 책임을 지는 사람은 부동산 관리 회사가 아니라 불법분자여야 한다.
둘째, 부동산 관리 회사가 위약 책임을 지고 있는지 여부는 부동산 서비스 계약의 약속에 달려 있다. 계약은 평등주체의 자연인, 법인, 기타 조직 간에 민권의무관계를 설립, 변경, 종결하는 협정이다. 부동산 서비스 계약은 부동산 서비스의 수요와 제공자가 자발적으로 서명하는 것은 쌍방의 진정한 의미입니다. 법에 따라 설립된 부동산 서비스 계약은 법률의 보호를 받는다. 부동산 서비스 당사자가 계약 조항을 위반하면 반드시 위약 책임을 져야 한다. 따라서 부동산 관리의 법적 책임 확인은 계약이나 계약에서 약속한 책임 내용에 근거해야 합니다. 단, 관련 법규에서 별도로 규정한 경우를 제외하고는 계약의 조항이 관련 법규를 위반해서는 안 됩니다. 그렇지 않으면 계약은 성립되었지만 무효로 확인되고, 국가법규의 보호도 없고, 법적 효력도 없다. 위약 책임은 당사자가 부동산 서비스 계약의 의무를 이행하지 않거나 계약의무를 이행하지 않고 법에 따라 계속 이행하거나, 구제조치를 취하거나, 손해를 배상하는 등의 책임을 가리킨다. 위약 책임은 계약의무에서 전환되어 본질적으로 쌍방이 합의한 것이지, 법률이 강제적으로 규정한 것이 아니다. 따라서 부동산 서비스 쌍방은 반드시 자신의 권리와 의무를 명확히 해야 하며, 자신이 실현할 수 없는 의무를 마음대로 승낙해서는 안 된다. 권리 의무가 약속되면 이행해야 하고, 그렇지 않으면 위약 책임을 지고 계약 규정에 따라 처벌해야 한다.
민법통칙 제 106 조는 "시민, 법인이 계약을 위반하거나 다른 의무를 이행하지 않는 경우 민사 책임을 져야 한다" 고 규정하고 있다. 국민과 법인은 잘못으로 국가, 집단재산 또는 타인의 재산, 인신을 침해하는 경우 민사 책임을 져야 한다. 잘못은 없지만, 법률은 민사 책임을 져야 하며 민사 책임을 져야 한다고 규정하고 있다. "
"부동산 관리 조례" 제 36 조는 "부동산 관리 기업은 부동산 서비스 계약의 약속에 따라 상응하는 서비스를 제공해야 한다" 고 규정하고 있다. 부동산 관리 기업이 부동산 서비스 계약의 약속을 이행하지 않아 업주 인신, 재산 안전 피해를 초래한 것은 법에 따라 상응하는 법적 책임을 져야 한다. "
상술한 규정에 따르면 계약은 위약 책임을 추궁하는 가장 근본적인 근거이다. 부동산 서비스 계약은 업주 개인, 재산 안전 보호 조치에 대해 더욱 구체적인 규정을 할 수 있으며, 업주 개인 또는 재산이 불법 침해를 당한 후 부동산 관리 회사에 일정한 배상 책임을 맡길 것을 약속할 수도 있다. 이 방면의 약속이 있다면, 계약 약정이 발생할 경우, 부동산 관리 회사는 상응하는 위약 책임을 져야 한다.
3) 부동산 관리 회사는 부동산 지역의 안전 예방 조치를 강화하고 보완해야 한다.
현재 부동산 서비스 계약은 일반적으로 24 시간 당직, 정기 순찰, 환경 및 치안 관리, 방화 도난 방지, 인력 강화, 물품, 차량 출입 관리 등 부동산 관리의 안전 서비스에 동의합니다. 그러나 부동산 관리 보안은 각종 치안사건과 형사사건을 근절할 수 없고 사건 발생을 최대한 예방할 수밖에 없다. 현재 상당수 부동산 관리사들은 방범 의무를 다하지 못하고 보안 의무를 성실히 이행하지 못하고 있다. 전문교육을 받은 보안요원을 고용하지 않고, 동네를 드나드는 낯선 사람을 검사하지 않고, 동네를 순찰하는 경우는 드물고, 보안요원이 무단 이직, 보안시설 관리 부실 등이 있다. 이는 많은 업주들이 부동산 관리회사에 대해 정서적으로 부동산 관리비 납부를 거부한 이유 중 하나다.
따라서 부동산 관리 회사는 부동산 관리에서 안전이 매우 중요한 역할을 충분히 인식해야 한다.
(1) 좋은 보안 서비스는 기업 이미지 향상에 도움이 된다. 보안 서비스의 품질은 부동산 관리의 질을 직접적으로 반영한다. 좋은 보안 서비스와 보안 요원의 우수한 자질은 주민과 사회의 호평을 받고 폭넓은 지지를 받아 부동산 관리 기업의 기업 이미지를 끌어올릴 것이다.
② 좋은 보안 서비스는 소유자와 사용자에게 안정감을 줄 수 있다. 양호한 안전서비스는 소유주와 이용자가 인신상해와 재산 손실을 피할 수 있도록 좋은 안전보장을 제공하여 업주와 이용자의 안전요구를 충족시키고 그들의 안전감과 소속감을 높인다.
③ 좋은 안전 서비스는 좋은 경제적, 사회적 효과를 창출할 수 있다. 치안 서비스가 좋고, 사회질서가 안정적이며 범죄율이 낮아 사람들이 편안하게 살며, 사람들이 이곳에서 일하거나 생활하여 동네 또는 건물의 판매율과 임차율을 효과적으로 높일 수 있다. 한편, 좋은 보안서비스는 형사사건의 발생을 제때에 발견하거나 피하고, 업주와 이용인의 생명재산을 손실로부터 보호하고, 업주와 이용자가 생명상해와 재산손실로 인한 배상 분쟁을 크게 줄이고 피할 수 있다. 또한 주택단지나 건물의 치안관리는 사회치안관리의 일부이며, 주택단지나 건물의 치안서비스를 잘 하면 사회 전체의 장구안을 촉진하는 데 도움이 된다.
동시에, 관련 규칙과 제도를 건전하게 세우고, 보안요원에 대한 교육 훈련을 강화하고, 보안 서비스 업무를 열심히 해야 한다. 보안 서비스의 관건은 예방 조치를 잘 하고, 미연에 방지해야 한다. 좋은 보안 서비스의 중요한 기준 중 하나는 부동산 지역 내에서 형사 사건이나 안전 사고가 발생하지 않거나 거의 발생하지 않는다는 것이다. 각종 예방 업무를 잘 하는 것은 보안 서비스의 관건이며, 각종 형사사건과 안전사고의 발생을 막기 위해 각종 효과적인 조치를 취해야 한다.