隨著“三道紅線”和投銷比控制等政策的出臺，房企短期償債壓力加大，投資擴張動力相應減弱。尤其是7月以來，項目表現不佳，企業銷售承壓，市場整體進入降溫周期。更糟糕的是，個別企業違約的“雷雨”事件動搖了各方的信心。
信用風險暴露加速，行業進入冷卻周期。
據鐘芳的不完全統計。com，自2021以來，債務違約的企業多達10家。在這份榜單中，有不少曾經的頭部企業。四季度部分房企美元債構成實質性違約，將本輪美元債信用危機推向高潮。
受此影響，近日多家主流房企債券價格暴跌，創上市以來新低，中國房地產美元債券創下至少8年來最大跌幅。疊加效應下，行業融資也受到違約事件影響，更多房企發債舉步維艱。
部分頭部房企債務違約加速了行業信用風險的暴露。在此之前，大多數面臨債務風險的房企都難逃被降級的命運。
據相關機構統計，截至9月30日，穆迪、惠譽和標準普爾三家國際評級機構共下調中國房地產企業評級965，438+0次。如果將10年初到現在的數據相加，今年以來評級機構下調房企評級的次數已超過100次，為歷年之最。
從最近的官方數據來看，行業前景黯淡。
根據國家統計局最近發布的數據，盡管9月是傳統的銷售旺季，但今年“金九”的表現低於近年同期水平。與此同時，6月5438-9月全國房地產開發投資為112568億元，同比增長8.8%，增速已回落至個位數水平。企業的拿地動力和項目開工進度也明顯受到信貸融資環境的影響。
房價數據也顯示出降溫趨勢。根據國家統計局數據，易居研究院測算9月全國70城新建商品住宅價格指數環比上漲-0.1%，9月二手房銷售價格指數環比上漲-0.2%。值得註意的是，全國70城新建商品住宅價格指數自2065438+2005年5月以來首次出現下跌。二手房銷售價格指數連續上漲16個月。8月二手房價格漲幅首次為零，9月出現明顯回落。
壹方面，由於信用風險，融資的大門基本關閉；另壹方面，銀行在各種紅線下嚴格運營；另壹方面，悲觀預期下市場慘淡；加上各種監管政策的綜合影響和債務導致的閃電風暴風險，行業迅速進入了壹個冷卻周期，並在某種程度上陷入了惡性循環。看空四季度房地產甚至對明年房地產市場悲觀的聲音已經占據主流。
如何才能穩定預期，重建市場信心？
高層密集發聲，維穩意圖明顯
房地產業作為國民經濟的重要組成部分，與居民生活息息相關。在當前的市場環境下，針對房地產行業近期出現的問題，中央層面的表態備受關註。
10 6月5日，在央行舉行的第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，這是房地產行業的個別現象。經過近年來的房地產宏觀調控，特別是房地產長效機制建立後，國內房地產市場的地價、房價和預期保持穩定，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體健康。中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會9月底召開房地產金融工作座談會，指導各大銀行準確把握和落實房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10 6月8日，國新辦舉行2021前三季度國民經濟運行情況新聞發布會。國家統計局新聞發言人傅惠玲在會上表示，今年以來，通過完善房地產市場長效機制，抑制不合理需求，促進剛性需求平穩釋放，限制部分房地產企業盲目舉債擴張，房地產市場總體趨穩。下壹階段，隨著多主體供給、多渠道保障、購租並舉的住房制度不斷完善、市場主體趨於理性，房地產市場有望保持平穩發展。
10月20日，在“2021金融街論壇年會”上，中共中央政治局委員、中華人民共和國副總理劉鶴，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘龔升也就房地產問題發表了講話。
劉鶴提出，金融系統要做好金融風險防控工作。必須堅持市場化、法治化原則，堅持底線思維，實現防風險和穩發展的動態平衡。有必要推進中小金融機構改革，應對少數大型企業的違約風險。當前房地產市場存在壹些問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的大局不會改變。
潘指出，近期中國房地產市場和相關金融市場出現了壹些波動，這是個別企業違約事件發生後市場參與者的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好的過度收縮逐步得到糾正，融資行為和金融市場價格正在逐步恢復正常。黨的十九大以來，按照中央確定的方針政策，對房地產市場實施宏觀調控，建立長效管理機制。房地產市場金融化和泡沫化趨勢得到遏制，房地產市場地價、房價和預期保持穩定，房地產業整體健康發展。下壹步，財政部門將積極配合住房和城鄉建設部及地方政府，堅定維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益。
同日，央行網站還刊登了央行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會上的講話和問答。對於恒大的問題，易綱表示，恒大最近的情況比較引人關註。總的來說，恒大風險是個案風險。在對策上，壹是要避免恒大風險向其他房企蔓延。二是避免風險向金融領域傳導。整體來看，恒大事件對金融行業的外溢是可控的。
在談及恒大事件的處理原則時，易綱表示，應嚴格按照法律規定的受償順序，充分尊重和保護債權人和產權人的合法權益。在此過程中，保護已購房消費者的合法權益尤為必要。我們將堅持法治原則，確保公平對待所有債權人和利益相關者的合法權益。總的來說，我們有信心將風險控制在壹定範圍內，避免系統性風險。
不難看出，監管部門的接連表態也在為房地產行業“減壓”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴Zhongfang.com記者，“正如高層所言，當前房地產的風險是可控的，即市場的壓力實際上是可以整體控制的，市場不必過於擔心。”
他認為，隨著高層的密集發聲和房地產金融市場的整頓，效果正在積極釋放。第四季度，抵押貸款金融市場有機會逐步改善和提高，各種擔憂和擔憂可以相應減少。至少就目前的市場而言，有兩點可以明確。首先，需要進行合理的信貸支持，這是房企可以積極把握的壹個好點。第二，對違法違規的領域仍應嚴格管控，特別是防止個別房企的經營風險向同業和金融企業蔓延。因此，目前的基調仍然非常明確，壹些過去略緊的地方將放松，而其他政策思路總體上將繼續堅持。