첫째, 선취 특권에 관한 임대 계약 규정
우리나라 민법전의 규정에 따르면 유치권의 발생은 서로 다른 계약 관계에 근거할 수 있다. 유치권은 한 당사자가 기한이 지나면서 채무를 이행하지 않을 때 채무자의 재산을 합법적으로 점유하는 당사자가 화물을 압류하고 화물에 대해 우선보상권을 가질 권리가 있다는 것을 말한다. 유치권자가 보유한 재산은 채무의 금액에 해당해야 한다.
민법전 제 447 조에 따르면, "채무자가 만기 채무를 이행하지 않는 경우 채권자는 채무자가 이미 합법적으로 소유하고 있는 동산을 유치할 수 있으며, 그 동산에 대해 우선적으로 보상받을 권리가 있다" 고 규정하고 있다. 그리고 채권자가 유치한 동산은 채권과 같은 법적 관계에 속해야 한다. 단, 기업간 유보된 것은 제외된다. 동시에, 법률은 유치할 수 없거나 당사자가 보유할 수 없는 동산을 약속해서는 안 된다고 규정하고 있다.
임대계약에 따르면 임대인은 임대인을 임차인에게 사용 (수익) 하고 임차인은 보수를 지불하고 사용 (수익) 이 끝나면 원물을 돌려준다. 임차인이 제 시간에 임차료를 지불하지 않은 경우, 임차인은 임차인의 해당 재산을 임차계약 종료와 동시에 유치할 수 있다.
둘째, 주택 임대 관계에서 유치권을 행사하는 조건
(a) 주택 임대 계약은 임대인이 유치권을 가지고 있다는 것을 분명히 약속했다.
민법전은 유치권 계약을 규정하고 있지만, 그렇다고 다른 모든 계약의 채권자들이 당연히 유치권을 누리는 것은 아니다. 현행 법규는 물론 2009 년 7 월 새로 반포된' 도시 주택 임대 계약 사법해석' 도 명확히 규정하지 않고 주택 임대 계약의 임대인 유치권을 부여하고 이론적으로 주택 임대 계약의 임대인이 유치권을 누리고 있는지 여부에 대해 여전히 이견과 논란이 있기 때문에 유치권의 안전과 유효성을 고려해 향후 분쟁을 피해야 한다. 주택 임대 계약에서 임대인은 임차인이 제때에 임대료와 비용을 지불하지 않은 경우 임차인이 임대 주택 내의 동산과 재산에 대해 유치권을 가질 권리가 있어야 한다. 단지 집 안의 동산과 재산에 대한 일반 처분권과 처분권만은 아니다.
(2) 채권자는 법에 따라 채무자의 동산을 소유한다.
채권자가 채무자의 재산을 점유하는 것은 유치권 성립과 존재의 전제조건이다. 또한 소유는 반드시 합법적이어야 한다. 구체적으로 주택 임대 관계까지 마찬가지다. 임대인이 임차인의 동산과 재산을 불법적으로 점유하면 유치권과 유치권의 결과를 낳을 수 없다. 임대인은 임대인의 집 안에 임차인의 동산과 재산을 합법적으로 점유한다. 하나는 임차인이 약속한 동산과 재산을 임차인에게 양도하는 것이다.
둘째, 임대 기간이 만료되거나 법에 따라 조기 해지, 해지될 때 임대인은 임차인이 임대 기간이 만료된 후 유기하고 임대주택에 남겨둔 동산과 재산의 소유를 직접 통제하고 이전한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
셋째, 인민법원에 재산보전을 신청함으로써 인민법원은 임차인의 동산과 임대인이 잠시 소유, 지배, 심지어 보관하는 임대주택 내 재산에 대해 판결을 내릴 것이다.
실제로 임차인이 임대인의 임대료, 물, 전기 등의 비용을 체납한 후, 임대계약에 따라 집을 돌려주지 않고 임대주택 내의 동산과 재산을 내주지 않는 것을 거부하는 강제 점유하는 경우도 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 이 경우, 임대인은 자구 조치를 취하여 강제로 집에 들어가 임차인으로부터 계약된 유치물을 억류, 통제, 점유하여 유치권을 실현하였다. 이런 방식이 합법적인지, 합법적인 유치권인지, 불법 침해인지, 현재 이론적으로는 논란이 많다. 필자는 현행법과 사법해석이 명확한 규정이 없을 때까지 제창해서는 안 된다고 제안했다.
(3) 채무자의 채무는 이미 만기가 되었다.
유치권은 채무자가 채무를 이행하지 않아 생긴 것이고, 채무가 이행될 것인지의 여부는 채무자의 채무가 이행기한에 도달할 때만 확정될 수 있기 때문이다. 채무자의 의무가 아직 이행 기간에 이르지 않아 채무자가 자각적으로 채무를 이행하는지 여부를 판단할 수 없다면, 유보를 허용한다면 채무자가 사전에 채무를 이행하도록 강요하는 것은 분명히 불공평한 것이다.
(4) 유치물과 채권은 일반적으로 같은 법적 관계에 근거해야 한다. 단, 상업 유치권은 제외한다.
주택 임대 계약에서 임대인은 임대료를 받는 채권자로서 임대주택 사용 가치의 임대료를 받는다. 그러나 임차인이 임대주택에 배치한 동산은 임대채권과 같은 법적 관계에 속할 수 없고, 단지 다른 법적 관계를 가지고 있을 뿐이다. 따라서 필자는 이 규정에 따라 주택 임대 계약의 임대인이 법에 따라 유치권을 누리는 것은 반드시 임대인과 임차인이 모두 기업이라는 사실에 부합해야 한다고 생각한다. 그렇지 않으면 주택 임대 계약에서 임대인의 유치권이 성립될 수 없다.
(5) 유치권 설립을 막을 필요가 있는지 여부.
상술한 네 가지 조건이 충족되면 주택 임대 관계의 유치권은 일반적으로 성립될 수 있지만, 유치권 성립을 방해하는 상황이 있다면, 상술한 조건이 충족되더라도 유치권은 성립될 수 없다. 유치권 설립을 방해하는 상황은 다음과 같습니다.
첫째, 당사자는 유치권의 적용을 배제하기로 합의했다.
둘째, 재산 유치권은 공익이나 사회공덕에 위배된다.
셋째, 유보 재산은 채권자가 부담하는 의무와 충돌한다.
(6) 유치권을 실현할 때 유치권자는 채무자가 채무를 이행할 유예 기간을 결정해야 한다.
셋째, 유치권 취득을 이해하는 방법?
유치권: 유치권은 채권자가 계약에 따라 채무자의 동산을 점유하는 것을 말한다. 채무자는 계약서에 규정된 기한에 따라 채무를 이행하지 않으며, 채권자는 법에 따라 재산을 유치할 권리가 있으며, 재산 할인이나 경매, 매각의 가격으로 우선권을 받을 권리가 있다. 일반적으로 운송 계약 및 창고 계약에 사용됩니다.
법적 객관성:
중화인민공화국 민법' 제 143 조 민사법률 행위는 다음과 같은 조건에 부합하는 효과가 있다. (1) 행위자는 상응하는 민사행위 능력을 가지고 있다. (2) 의미는 진실을 나타낸다. (3) 법률, 행정법규의 강제성 규정을 위반하지 않고, 공서 양속을 위반하지 않는다. 중화인민공화국 민법 제 716 조 * * * 임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제 3 자에게 전매할 수 있다. 임차인이 전셋하는 임차인과 임대인 사이의 임대 계약은 계속 유효하다. 제 3 자가 임대물 손실을 초래한 경우 임차인은 반드시 손실을 배상해야 한다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전셋한 사람은 계약을 해지할 수 있다.