키워드: 토지시장 경매제도 시장메커니즘 정부는 중국 토지시장 상장제도의 건립과 발전 배경을 관리한다.
건국 후 오랫동안 우리나라의 토지 사용 제도는 자유롭고, 불확실하며, 유동적이지 않은 행정 할당과 사용 제도였다. 이런 토지제도로 인한 토지자원 배분이 불합리하고, 이용효율성이 떨어지며, 토지 낭비가 심하고, 재산권 혼란 등이 경제 발전을 심각하게 방해하고 있다. 개혁개방 이후 무상 토지 사용으로 인한 여러 가지 폐단을 극복하기 위해 도시 국유지 사용 제도가 일련의 개혁을 진행했다. 1988 년 4 월 12 일 7 회 전국인민대표대회 1 차 회의에서 통과된 헌법 개정안은' 토지사용권은 법률 규정에 따라 양도할 수 있다' 고 규정해 토지사용권 양도에 대한 법적 근거를 제공했다. 뒤이어' 토지관리법',' 도시국유토지사용권양도 및 양도잠행조례',' 도시부동산관리법' 이 토지사용권양도제도를 더욱 확립했다. 일련의 법률 법규의 제정과 시행을 통해 1990 년대 초까지 우리 나라는 이미 도시 토지 사용 제도 개혁을 완료하고 토지 유상 사용, 토지 기한 적법 거래 제도를 세웠다. 이 제도는 재산권 관계를 합리화하고 토지의 자산 특성을 반영하며 국가가 토지 소유자로서 토지에 대한 소유권을 반영하고 있다. 그러나, 계약 양도를 주요 형태로 하는 이러한 토지 이전 모델에는 일련의 문제가 있다.
첫째, 거래 과정이 공개되지 않아 임대료 추구 행위가 보편화되고 부패 문제가 가끔 발생해 국유자산이 유실되고 있다.
둘째, 경쟁 부족으로 시장 질서가 불규칙해 심각한 가격 왜곡과 저가 양도가 나타났다.
이에 따라 국토자원부는 2005 년 제 102 호 1 1 을 발표하고 2002 년 5 월 시행을 발표했다. 국유토지사용권입찰경매상장양도규정 & gt 는 상업 관광 엔터테인먼트 상품주택지를 포함한 경영용지는 반드시 경매방식으로 양도해야 한다고 명확하게 규정하고 있다. 2004 년 국토자원부는 7 1 호 법령을 반포했고, << 는 경영토지사용권 경매경매경매를 계속하여 법 집행감찰에 관한 통지 >> 규정 2004 년 8 월 3 1 이후 경영용지는 모두 경매방식을 취하여 양도했다.
경영용지 경매 제도의 시행은 중국 토지시장의 발전에 깊은 영향을 미쳤다. 경매제도는 한편으로는 국유토지사용권의 양도를 규범화하고, 장기적으로 공개적이고 공정하며 공정한 도시토지시장을 세우는 데 유리하다. 한편, 우리나라 토지시장이 장기적으로 불완전하고 재산권이 불분명하며 시장 매커니즘이 장기간 부재됨에 따라 입찰 제도 시행에 대해서도 각종 의문이 제기되고 있다. 이와 함께 경영용지 입찰제도에도 여러 가지 미비점이 있으며, 각지의 경매 토지 실천에서도 각종 문제가 발견됐다. 경영용지 모집 제도 연구 (1) 는 토지모집 제도를 실시하여 토지시장과 공정경쟁을 규범화하는 데 유리하다.
토지사용권양도 경매 제도의 시행과 함께 토지보유제도의 수립으로 토지공급정보 공개화, 토지양도계획과학화, 행정명령협정을 통해 토지를 양도했던 맹목성 제거, 토지시장의 비규범으로 인한 국유자산 손실과 부적절한 계획으로 인한 귀중한 토지자원 낭비를 방지했다.
정부는 경매하는 방식으로 토지를 내놓고, 도시의 장기 발전 계획과 도시 토지 이용 계획에 따라 상세한 과학적 토지 양도 계획을 세웠다. 인터넷, 신문, 텔레비전 등 매체를 통해 홍보해 정보 공개를 보장한다. 정부는 엄격한 입찰 평가와 경매 제도를 통해 입찰, 경매, 양도 방식으로 부동산 개발자의 평등 기회와 토지 시장의 공정성을 확보했다. 개발자는 정보를 얻는 동시에 정해진 시간 내에 입찰서를 구입하고, 현장 답사와 문제 해결을 할 수 있어 정보 비대칭으로 인한 부당한 경쟁을 피할 수 있다.
(b) 토지 경매 제도의 시행은 부패를 근절하고 정부가 도시 토지를 관리하는 능력을 향상시키는 데 도움이 된다.
토지는 사회 전체의 귀중한 공공 자원이다. 최적의 이용을 위해서는 시장 수단으로 구성해야 하고, 구성 과정은 사회 전체의 감독을 받아야 한다. 토지 모집 제도를 실시하는 것은 바로 토지 시장 경쟁 메커니즘을 확립하고 토지 양도 제도를 개선하는 방법이다. 그래야만 진정한 토지시장을 세우고 진정으로 경쟁 메커니즘을 도입할 수 있다. 시장 경쟁을 통해 토지의 실제 가격을 반영할 수 있으며, 과거 행정수단으로 토지자원을 배분했던 정부 관리들의 부패와 임대료 추구 현상을 원천에서 효과적으로 억제할 수 있다.
토지 경매 제도는 단순한 토지 거래 수단이 아니다. 정부는 토지 유통의 과학성과 토지 거래 시장의 개선을 보장하기 위해 일련의 관련 업무를 전개해야 한다. 이 과정에서 정부의 토지 관리 능력이 크게 높아질 것이다.
첫째, 정부는 거시적인 통제 수단을 활용해 사회경제와 조화를 이루는 토지 공급을 제공하고, 매년 토지시장의 각종 토지 공급과 징용을 총괄적으로 계획하고, 해당 토지비축제도를 세우고, 토지시장의 투기행위를 피하고, 시장의 건강한 발전을 보장해야 한다. 토지 양도 계획을 수립하고 발표하는 것은 도시 토지 공급을 개선하는 기초이며, 도시 토지의 과학적 관리를 개선하고, 도시 토지 시장의 규범과 개선을 촉진하는 데 도움이 된다.
둘째, 정부는 입찰 전에 토지를 미리 계획하고 개발해야 하며,' 경작지' 입찰을 점진적으로 추진하고 일련의 입찰 방안, 입찰 절차 및 관리 제도를 마련해야 한다. 시장에 대한 규제 능력을 진정으로 실현하기 위해서는 정부가 양도해야 할 토지에 대한 상세한 분석과 계획을 세우고, 최적의 토지 사용 방식을 결정하고, 토지의 특징에 따라 입찰 방식과 방법을 유연하게 선택하여 업무 효율을 높이고, 업무 비용을 절감해야 한다.
마지막으로, 토지의 사용가치를 반영하려면 정부는 토지에 대해 정확한 평가를 하고 합리적인 입찰 방법을 채택하여 낙찰자를 공정하게 평가해야 한다.
이러한 행동을 통해 정부의 도시 토지 종합 관리가 크게 강화될 것이다.
(3) 토지 경매 제도의 시행은 부동산 개발업자의 종합 실력을 높이고 부동산 기업의 통합을 촉진하는 데 유리하다.
경매 방식을 통해 토지를 양도하는 것은 시장 경쟁에 유리할 뿐만 아니라, 업계 독점을 없애고, 실력이 부족하고, 임대료 추구 등 부당한 수단을 통해' 한 손' 을 받는 개발자들이 점차 시장에서 빠져나와, 실력 있고 경쟁력 있는 기업들이 땅을 더 합리적으로 확보하고, 더 나은 발전을 얻을 수 있게 해준다. 동시에, 입찰, 경매 또는 상장으로 인해 개발자는 경쟁을 통해 시장에서' 경작지' 를 얻어 직접 개발할 수 있으며, 개발 주기를 단축하고 개발 절차와 링크를 간소화하여 개발 위험을 줄일 수 있습니다.
과거 소수의 개발자가 부당한 수단을 통해 얻은' 초과이익' 을 취소해야만 개발자의 합리적인 이윤이 시장의 규범으로 인해 더 잘 보장될 수 있다. 새로운 제도가 시장 진입의 문턱을 높였으며, 부동산 업계는 자본력과 브랜드 경쟁 시대로 접어들 것이다. 실력이 없으면 관계로 프로젝트를 운영하는 회사는 점차 도태될 것이다. 전문화 규모화 생산, 토지가치 극대화를 실현할 수 있는 부동산상이 시장의 주류가 될 것이며, 이는 부동산 기업의 우승열퇴를 촉진하고, 진정으로 시장력을 통해 부동산업자를 통합할 것이다. 동시에, 토지 거래 모델을 경매하는 것은 부동산 개발 기업의 지리적 제한을 타파하는 데 도움이 된다. 외국 개발자들에게는 원가를 계산할 수 있기 때문에 목표 도시 시장에 진출하는 것이 비교적 쉬워 전국 부동산 시장의 규범화를 촉진할 것이다.
(4) 토지 경매 제도를 실시하여 부동산 분리를 촉진하면 토지 개발 효율을 높이는 데 도움이 된다.
토지 모집 공급 방식은 토지의 합리적인 이용과 조정 계획에 유리하다. 정부가 입찰하기 전에 경작지를 점차 경작지로 전환하고, 이전 문제가 적절하게 해결되고, 토지 개발 작업이 기본적으로 완료되며, 주변 시정건설이 점차 개선되고, 물, 전기, 석탄 등 시정시설이 계획적으로 배치되어 있기 때문이다. 개발업자들은 계획요구 사항에 따라 계획적으로 설계도면을 잘 작성하고 허가를 받으면 건설을 순조롭게 시작할 수 있어 부동산 개발주기를 크게 단축하고 개발비용을 효과적으로 통제할 수 있다. 따라서 토지의 효율적인 이용은 불가피하다.
(5) 토지 경매 제도를 실시하면 투자 환경을 최적화하고 외자를 유치하는 데 도움이 된다.
중국의 토지 공급은 분할, 합의 양도에서 공개 입찰, 경매, 간판으로 바뀌면서 투명성이 높아지고 있다. 이는 중국 도시 토지 사용 제도의 진보의 표현이자 대세의 추세다. 이것은 우리가 토지시장에서 점차 외국 선진국과 접목한다는 것을 상징한다. 이것은 또한 세계무역기구 (WTO) 원칙의 요구이다. 세계무역기구의 비차별, 공정성, 투명성 원칙은 토지관리부서가 보편적인 국민대우, 시장의 공정경쟁, 법률, 규정, 행정규정, 사법판결의 통일, 공개, 공정한 집행을 보장할 것을 요구한다. WTO 에 가입한 후 토지 시장 관리에서 정부의 임무는 시장을 안정적이고 개방적이며 공평하며 안전하게 운영하여 투자 환경을 최적화하고 투자를 유치하는 것이다. 토지 경매를 실시하는 것은 중대한' 토지혁명' 이라고 할 수 있다. 토지는 관계보다는 자본과 직접 결합되어 효율성을 높이고 해외 자금 유입에 유리하며 국제화 과정을 가속화한다. 이것은 베이징 상해 등 대도시가 도시 경제를 발전시키고 인프라 건설을 가속화하여 효율적인 국제 대도시가 되는 데 중요한 의의가 있다. (a) 중국 토지 시장 입찰, 경매 및 양도에 존재하는 문제.
국토자원부, 감사부의 경영토지사용권 입찰 경매 경매 양도에 대한 특별법 집행 검사 결과에 따르면 5 가지 심층적인 문제가 시급히 해결되어야 한다.
1. 경영토지유통제도는 그에 부합하는 구체적인 운영규범이 부족하다.
2. 몇몇 시 현은 여전히' 투자 유치' 라는 이름으로, 먼저 항목을 세우고, 먼저 위치를 정하고, 토지 사용자, 토지 용도, 토지 면적, 땅값을 확정한다.
3. 일부 지역에서는 경영토지양도 정보를 요구에 따라 공개하지 않았거나, 정보가 제때에 공개되지 않고 불충분하다.
4. 일부 지역에서는 경영토지양도에 허위 입찰, 허위 상장, 허위 경매 또는 동반 경매, 담합 입찰 등의 문제가 있다.
5. 극소수의 지도 간부들은 여전히 인사, 경찰 배치 등을 통해 불법 개입과 경영토지유통에 개입한다.
상술한 다섯 가지 문제는 입찰 경매 제도 건설 과정에서 정부 기능과 관념의 변화와 배합 규범의 제정을 포함한다. 위의 다섯 가지 유형의 문제에 대하여 입찰 경매 경매 경매 시장을 개선하기 위한 몇 가지 건의는 다음과 같다.
(2) 경매 및 경매 시장을 개선하기위한 제안.
1. 정부 기능을 바꾸고 건전한 감독 보장 메커니즘을 세워 거래의 공정성을 확보하다.
위의 다섯 가지 문제 중 정부 행정 개입으로 인한 경매 제도의 미비가 가장 심각하다. 한편, 우리나라가 정부가 주도하는 토지양도협정제도를 장기간 시행하면서 각급 지방정부는 행정지시를 통해 토지자원을 할당하는 데 익숙해졌다. 새로운 토지순환제도 하에서 낡은 사고방식은 바꾸기 어렵고, 지방경제의 단기적인 이익을 추구하기 위해 행정수단을 통해 토지시장에 맹목적으로 개입하는 현상이 때때로 발생한다. 한편, 소수의 정부 관리들은 권력을 통해 부패를 찾고, 소수의 불법 부동산 개발업자들은 뇌물, 홍보 등 부당한 수단을 통해 저가로 토지를 획득하고 초과이익을 얻고, 소수의 정부 관리들과 불법 부동산 개발업자들이 서로 결탁하여 토지 입찰, 경매, 분양 중 가짜 입찰, 가짜 상장, 인사, 배치 등의 현상을 초래하고 있다.
이 두 가지 상황을 극복하기 위해 정부는 게임 규칙의 제정자이자 게임의 주최자로서 자신의 감독을 강화해야 한다. 특히 입찰 경매 상장 과정에서 더욱 그렇다. 구획 가격 평가에서 개발자 자격 심사, 후기 입찰 평가, 입찰에 이르기까지 모니터링 메커니즘이 수립되어야 합니다. 각 구획의 평가 결과는 언론에 발표되고 발표되어야 하며, 공개 입찰과 간판을 통해 사적으로 합의된 토지를 폐쇄해서는 안 되며, 이로 인해 새로운 돈과 권력 거래가 초래될 것이다. 중앙과 국토자원부는 토지 모집 거래 과정에서 불법 암함 운영을 엄중히 단속하여 공평한 공개를 보장할 것을 여러 차례 요구했다.
2. 합리적인 기준 가격을 정해 땅값이 너무 빨리 오르는 것을 방지한다.
경매로 경영토지거래를 양도하는 것이 토지가격 상승으로 이어질지, 부동산 가격 상승으로 이어지는지, 새로운 정책이 출범한 뒤 업계 개발자와 정부 관료 간의 논쟁의 초점이 되고 있다. 따라서 토지 입찰, 경매, 경매 거래를 실시할 때 토지 가격의 큰 변동을 통제하는 데 주의를 기울여야 한다. 그러나 토지 경매 거래에서 정부는 비교적 좋은 땅값 수입을 얻는 동시에 현지 땅값 시장에 대한 안정작용을 고려해야 한다.
토지가격의 비이성적 상승을 막기 위해 상하이는 토지경매에서 최고가격을 제시하고 입찰관리 메커니즘을 보완해 국내의 다른 도시에 중요한 참고의의가 있다. 단기적으로는 도시 토지 경매의 고가가 정부의 재정수입을 늘리고 도시 인프라 건설에 도움이 되지만 장기적으로는 지방부동산 개발 비용을 높일 수 있다. 부동산 개발 비용의 상승은 저가주택 감소로 이어질 수 있고, 일반 주민들은 높은 집값을 감당하기 어렵고, 인재 유출과 사회적 불안정까지 초래할 수 있다. 한편, 과도한 개발비용은 거품경제를 형성하기 쉬우며, 장기적으로 외부 자본의 유입과 도시의 건강한 발전에 불리하다.
이런 상황에서 토지 공개 입찰, 경매, 분양된 입찰이나 최저가격을 정하는 것이 특히 중요하다. 정부 토지관리부는 토지평가 결과와 정부산업정책을 종합적으로 확정하고, 과학설정을 통해 예비 가격을 양도해야 한다. 따라서 국익을 확보하면서 구획 입찰 전 가격을 합리적으로 평가하는 것은 토지시장의 활약을 보장하고, 토지시장 가격을 안정시키고, 땅값의 비이성적 상승을 방지하는 중요한 선행 작업이다.
경매 거래의 선택적 사용.
토지 경매는 토지의 미래 개발 이용권을 구매할 수 있는 권리이며 계획, 후기 개발 계획 및 개발 계획의 시행을 고려해야 한다. 경매는 경매보다 토지 양도 가격의 비이성적 상승으로 이어지기 쉽다. 따라서 토지 양도에서 신중하고 선별적으로 경매를 사용해야 한다. 성숙한 지역과 구획이 작은 구획에서 경매는 구획의 교역을 촉진할 수 있다. 그러나 새 지역 구획이 큰 구획의 경우 해당 지역에 대한 정부의 발전 계획과 현지 주민들의 감당 능력을 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다. 입찰의 형태로 더 유능한 개발업자를 선택해 정부 개발 계획과 가격의 지도하에 신구 대규모 토지 개발 임무를 완수하다. 지역 경제가 발전함에 따라 지역 주민의 거주와 생활이 개선되었다.
4. 완벽한 공급지 계획을 세우고 정기적으로 공급지 정보를 발표한다.
새로운 토지 양도 메커니즘 하에서 정부는 초기 토지 비축과 정리를 강화하고 미래 토지 공급 계획을 정기적으로 시장에 공개해야 한다. 투자자들은 시장 정보를 충분히 파악한 뒤 투자 계획과 강도를 조정하여 맹목적인 고가 경쟁을 피하고 토지 개발권을 획득한 뒤 개발 계획의 수동적인 국면을 실시하거나 미뤄' 난미루' 가 생기지 않도록 방지한다.
정부의 장기 토지 계획의 보완도 부동산 시장의 집값 안정을 보장하는 중요한 수단이다. 합리적인 토지 공급과 투명한 토지 공급 정보를 통해 정보 비대칭 조건 하에서 투기자들이 부동산 시장에 대한 투기를 방지하고 부동산 시장과 전체 국민 경제의 원활하고 빠른 발전을 보장할 수 있다. 경영토지입찰, 경매, 양도 방식의 수립은 토지시장을 규범화하고, 정부의 도시토지 관리 수준을 높이고, 부동산 시장의 질서 있는 발전을 촉진하는 데 중요한 의의가 있다. 그러나 중국 토지시장의 토지공급이 장기적으로 행정분할과 합의양도방식을 채택하고 있기 때문에, 오래된 관리이념은 단시간에 바뀌기 어렵고, 경매양도 제도 자체에도 각종 미비한 점이 있다. 시장 메커니즘에 의해 운영되는 도시 토지 시장을 실제로 설립하려면 아직 갈 길이 멀다. 도시 경영토지양도 경매 제도의 발전 과정을 되돌아보고, 경매가 실제 운영에서 존재하는 문제를 분석하고, 경매양도 방식 개선에 대한 견해를 제시하여 미래의 토지시장에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 도시명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 입찰 경매 경매 경매 경매 양도 제도의 보완은 장기적인 동적 과정이며 토지 시장의 발전 변화에 따라 조정되어야 한다. 토지시장 각 방면의 공동 노력으로 경매제도가 점점 규범화되고 보완될 것이며, 토지시장은 더욱 공평하고 투명해질 것이며, 거시경제 전체의 건강하고 안정적인 발전을 보장할 수 있을 것으로 믿는다.
(a) 토지 사용권 거래는 다음과 같은 방법을 취할 수있다.
1, 상장거래, 즉 일정 기간 동안 토지거래기관이 토지거래조건 (최소 거래가격 포함) 을 발표하고 거래신청을 접수하는 것이다.
2. 경매, 즉 경매 공고를 발표함으로써 경매인은 정해진 시간, 장소에서 공개 입찰을 하고, 고가자는 토지사용권을 얻는다.
3. 입찰, 즉 입찰 공고 발표, 공개 입찰, 입찰자가 입찰, 입찰 평가 후 낙찰자의 행동을 확정한다.
(2) 상장, 경매, 입찰의 세 가지 거래 모델 비교: 거래 모델.
카테고리 상장 거래 입찰 예비 가격 공개 여부. 누가 의뢰인 경매위원회 경매위원회가 의뢰인과 독립적인 집단 의사결정기구를 설립할지 여부를 결정했습니까? 경매위원회를 설립하여 입찰위원회 제시법 거래센터를 설립할 필요가 없다. 컴퓨터 견적 터미널의 견적카드에 기재된 입찰 견적 번호는 여러 번 견적할 수 있다. 여러 견적 기회에 입찰할 수 있는 입찰자 (입찰자) 수 ≥ 65,438+0 ≥ 2 ≥ 2. 공고지는 일반적으로 거래센터와 인터넷에 게재되고, 거래센터와 인터넷에' 선전 특구보' 나' 선전 상보' 를 발표하고,' 선전 특구보' 나' 선전 상보' 에 공고를 발표하는 기한이 30 일 미만이다. (발행인은 위탁자가 발표한다)
1, 구성 요소:
입찰과 경매 방식으로 토지사용권을 양도하는 고객은 입찰위원회나 경매위원회를 설립하여 5 명 이상의 단수로 구성해야 한다. 의뢰인은 입찰위원회 또는 경매위원회 주임 중 1 명의 직원을 선발하고 나머지는 토지거래시장 전문가 창고에서 무작위로 뽑았다.
2, 입찰위원회의 주요 책임:
입찰 중 최저 입찰가를 심사하고, 입찰자 자격을 심사하고, 개표, 입찰 평가, 입찰을 주관하고, 낙찰자를 확정하고, 낙찰통지서를 발급한다. 3. 경매위원회의 직책: 최저 경매가격을 심사하고, 경매인 자격을 심사하며, 경매인을 지정한다.