65438+2000 년 10 월 7 일 2000 년 6 월 7 일 오전 서씨는 공장에 출근해 화물사다리를 타고 공장으로 가는 계단을 걸었다. 그날 공장 건물 3 층에서 물이 막 계단에 떨어졌는데, 날씨가 추워서 얼었다. 서씨는 계단을 오르다가 발밑이 미끄러워 넘어졌다. 병원 진단: 어깨 탈구를 동반 한 왼쪽 어깨 상완골 골절.
서낙루 당일 이 공장의 부동산 관리 부서는 직원을 파견하여 면회하러 갔다. 서씨는 부동산 회사에 이 일에 대해 책임을 지라고 요구했다. 부동산 회사는 부담할 의무가 없다고 생각한다. 쌍방은 각각 한 마디씩 고집하고, 두 번째로 법원에 기소했다.
법원은 다음과 같이 판결했다.
법원은 원고가 회사 직원으로서 출퇴근은 출퇴근길, 낮 산책, 계단 위에 얼음이 있는 것을 보고 스케이트의 위험성을 예견한 것으로 판단돼 넘어짐에 대한 주된 책임을 져야 한다고 판단했다.
그러나 피고는 공장의 부동산 관리 단위로서 부동산 회사의 보조 시설 유지 보수에 대해 온전한 책임을 져야 한다. 공장 건물의 누수 신고 통지를 받은 후에는 제때에 수리해야 한다. 그러나 효과적인 증거를 제시하지 않고 제때에 수리를 안배하고, 착빙 후 제때에 치우거나 적극적인 예방 조치를 취하지 않은 것은 원고가 미끄러져 다치는 것에 대해 어느 정도 책임을 져야 한다.
사례 연구:
1. 피고재산관리기관의 행위는 생명건강권 침해민사책임의 구성요건과 일치하며 침해민사책임을 져야 한다.
첫째, 부동산 관리 부서의 행동은 불법입니다. 상하이시 주택재산관리조례 제 12 조는 "재산관리서비스는 주택과 공공시설을 온전하게 유지하고, 환경이 깔끔하고, 공공질서가 양호하며, 부동산 사용의 편리함과 안전을 보장해야 한다" 고 규정하고 있다. 집의 부위, 시설 또는 공공시설이 손상된 것을 발견하면 즉시 보호 조치를 취하고 부동산 관리 서비스 회사의 약속에 따라 수리해야 한다. " 본 사건의 피고는 부동산 관리 단위로서 즉시 보호 조치를 취할 법적 의무가 있음을 알 수 있다.
둘째, 원고의 생명과 건강에 해를 끼칠 수 있는 결과를 가지고 있다.
다시 한 번, 피고의 누락과 원고의 손해 사이에는 인과 관계가 있다.
넷째: 피고의 재산 관리 부서에 잘못이 있다. 본 사건에서 피고는 공장 건물의 부동산 관리 단위로서 부동산 사용의 편리함과 안전을 보장할 의무가 있으며, 이는 직업지배인의 특별한 주의 의무여야 한다.
둘째, 원고가 잘못을 저질렀으니 자신의 상해에 대해 주요 책임을 져야 한다. 본 사건에서 원고는 자신의 넘어짐에 대해 뚜렷한 잘못을 가지고 있으며, 다음과 같은 세 가지 방면에 나타난다.
첫째, 공장 밖의 엘리베이터 시스템은 화물 사다리이며 공장 내 모든 직원들이 알고 있어야 한다. 원고는 회사 직원으로서 출퇴근할 때 길을 떠나야 한다. 원고는 계단을 오르는 것을 거절하고 화물 사다리를 꾸준히 타고 주관적으로 고의적이었다.
둘째, 원고는 계단에 얼음이 있는 것을 보아야 한다. 안전상의 이유로, 원고는 사람을 떠나 통로를 걸어야 하는데, 주관적으로 과실이 있다.
셋째, 원고가 화물 사다리로 향할 때 피고는 미끄러져 넘어지지 않도록 원고에게 이 단계를 밟지 말라고 권고했지만 원고는 충고를 듣지 않고 여전히 이 단계를 밟았다.
중화인민공화국 민법통칙 제 131 조는 "피해자가 손해의 발생에도 잘못이 있어 침해자의 민사 책임을 경감할 수 있다" 고 규정하고 있다. 이에 따라 원고는 자신의 잘못된 행위에 대해 주요 책임을 져야 한다. 피고의 재산 관리 단위는 제때에 적빙을 복구하거나 적극적인 보호 조치를 취하지 않았지만, 이미 제때에 경고하여 의무를 알렸으니, 그 배상 책임을 경감해야 한다.
2. 고객이 물관을 밀면 어떻게 합니까?
사례 소개:
현지에 한 회사, A 회사, 고급 비즈니스 오피스텔이 있는데, 좋은 오피스텔에 입주했기 때문에 업무가 더 이상 발전하지 않았다. 오히려 상대적으로 비싼 집세가 큰 부담이 되었다. 1 년여 만에 집세를 체납하는 상황이 나타났다. 부동산 관리 부서는 A 회사가 규정된 기한 내에 빚을 갚지 않으면 일부 서비스를 중단하는 데 필요한 조치를 취해야 한다는 통지를 보냈다. A 회사는 이에 대한 응답도 없고 응답도 할 수 없다. 마감일이 도착했을 때, 부동산 관리 부서는 통신선을 배선판에서 철거했다. 그리고 A 사의 통신이 중단되었다. 이때 A 회사 책임자는 오피스텔 관리 부서가 그들의 권리를 침해했다고 생각하여 쌍방이 분쟁을 일으켰다.
의견:
1. 부동산 프로젝트 유치 과정에서 임차인의 상업적 신용도와 업계 전망을 적절히 조사하여 가능한 위험을 방지해야 합니다.
2. 일반적으로 임차인 체납에 대한 처리는 건설부 1998 이 발표한' 부동산 양도 임대 관리 지침' 에 의거해야 한다. 연체된 임차인에 대해서는 먼저 서면 독촉을 해야 한다. 만약 효과적인 응답이 없다면, 기한을 서면으로 설명하고 조치를 취해야 한다. 이런 조치의 시행은 확고하고 효과적이며 계층적이어야 하며, 문제를 해결하고 후유증의 가능성을 최소화할 수 있어야 한다.
3. 경우에 따라서는 임차인이 겪을 수 있는 특수한 어려움, 특히' 품질이 좋은' 회사나 전체 프로젝트에 큰 영향을 미칠 수 있는 회사들을 이해해야 한다. 일정한 조건 하에서 적절한 유예와 구제를 하지 않으면, 일반적으로 이런 회사에 처리 여지를 남겨 줄 것이다.
4. 임대료를 체납하는 세입자에 대한 조치는 법적 구속력이 있는 임대 계약을 체결하는 것이다. 따라서 계약 텍스트의 유효성은 매우 중요합니다. 물론, 이 글들은 모두 변호사의 심사를 거쳐야 하지만, 변호사 심사만으로는 충분하지 않다. 조건이 허락한다면 부동산 관리 전문가와 상담하는 것이 좋다.
사례 분석은 관리학의 중요한 연구 방법으로 다른 연구 방법으로 발휘할 수 없는 독특한 역할을 할 수 있다. 그것은 간단하고 명료하며 참고 효과가 강하다. 사건은 실생활에서 발생했기 때문에, 아마도 우리가 주변에서 본 것, 심지어 경험한 것, 사건의 배경, 원인, 문제점, 처리 결과를 분석하는 것은 매우 직관적인 인식을 줄 수 있고, 부동산 관리의 실제 운영에 대해 직접적인 참고의의가 있다. 바로 이런 목적을 위해 이 책은 사례 선택에서 포괄성, 전형성, 적응성, 진실성의 네 가지 원칙을 고수했다.
I. 포괄성
부동산 관리 분야 분쟁의 다중성과 현실 분쟁의 심각성은 분쟁이 부동산 관리의 각 부분에 존재한다는 것을 보여준다. 따라서, 사례 선택에서, 이 책은 포괄적인 원칙을 고수하고, 부동산 관리 기관의 사례 선택, 부동산 관리 체제, 관리 모델, 입찰 관리, 부동산 관리 회사 내부 관리, 재무 관리, 안전 관리, 시설 관리, 환경 계획 및 관리, 부동산 관리, 동네 관리 연결 등에 대한 종합적인 분석을 진행하며, 기본적으로 부동산 관리의 모든 측면을 다룹니다. 각 부분의 내용은 몇 가지 사례로 분석, 연구 및 요약되어 부동산 관리 시스템의 무결성을 보여 줍니다.
둘째, 전형적
사례 분석법은 사례 선택이 반드시 전형적이어야 한다고 요구한다. 그렇지 않으면 보편적인 참고의의가 없다. 분석을 위해 특례를 선택한다면, 이 특례는 현실에서 만나기가 어렵다면, 사례 분석은 실제적인 의미가 없다. 따라서 부동산 관리 사례 분석의 참조 역할을 높이고 적용 범위를 확대하기 위해 이 책은 사례 선택에 대한 전형적인 원칙을 고수한다. 각지의 부동산 관리에서 자주 발생하고, 발생하기 쉬운 분쟁, 분쟁 후 처리하기 어렵고, 쌍방의 갈등이 치열한 사건을 평가 대상으로 선택하다. 사례 선택 유형에서는 부동산 관리 분쟁의 부정적 사례와 부동산 관리의 전형적인 경험이 있습니다. 까다로운 법률 문제와 관련된 모순 분쟁과 지방성 규범성 문건. 이렇게 하는 목적은 부동산 관리 분쟁의 근본 원인을 밝히고, 부동산 관리의 선진적인 관행을 보여주고, 부동산 관리 학습자와 사용자에게 지침을 제공하는 것이다.
셋째, 적응력
중국의 국정과 부동산 관리의 짧은 역사를 감안하여 이 책은 사례를 선택할 때 적응 원칙을 고수했다. 적응성은 세 가지 측면에 나타난다: 국정에 적응하고, 부동산 관리 기업과 업주의 상황에 적응하고, 우리나라의 현재 법률 환경과 인문 환경에 적응한다. 우리나라의 부동산 관리 발전 역사가 비교적 짧기 때문에, 부동산 관리 관련 법규는 아직 건설과 개선 단계에 있으며, 부동산 관리 기업과 업주들의 부동산 관리에 대한 인식이 아직 향상되지 않았기 때문에, 본 수입은 대량의 외국 선진 부동산 관리 사례를 선택하지 않고 분석하였다. 외국의 선진적인 부동산 관리 경험은 하나의 발전 추세를 대표하지만, 국내 현황에 비해 차용은 결코 가능하지 않다.
넷째, 진정성
이 책에서 선택한 사례는 대부분 각종 매체가 공개한 각종 지역사회의 실제 사례에서 나온 것으로 허구는 없다. 사례 선택은 진실성의 원칙을 고수한다. 한편으로는 부동산 관리 분야에 확실히 많은 문제와 개선이 필요한 부분이 있다는 것을 설명하면서 문제의 심각성을 알 수 있다. 한편, 실제 사례를 선택하는 것은 사용자에게 중요한 참조를 제공하고 연구의 조작성을 높이기 위한 것이다.
부동산 관리 사례 요약 제 3 장 사례 소개:
어느 날 중해상가 관리처 직원이 순찰을 하다가 3 층 공공세면대 주변 벽과 바닥에 오수가 많이 튀고 비닐봉지가 많이 버려져 악취가 나는 것을 발견했다. 관찰과 문의를 통해 이 하수와 비닐봉지는 3 층 발 마사지에 종사하는 가게에서 나온 것으로 드러났다.
이 발 마사지 가게 직원들은 세숫대야를 공공시설로 보고 (자기 아이가 아프지 않다는 뜻은 아니다. 공공시설을 신경쓰지 않는 많은 사람들의 심리적 동기다), 함부로 끼얹고, 때로는 몇 미터 떨어진 곳에 뿌리고, 사용한 마사지 오수가 든 비닐봉지를 세숫대야에 던진다.
이 문제에 대해 관리처 책임자가 와서 상점과 소통한다. 더 이상 논의하지 않고, 사장은 태도를 표명하고, 즉시 정돈하여 오수가 세숫대야에 직접 부어지고, 비닐봉지가 쓰레기통에 버려지도록 보장했다.
그러나 한동안 상황은 변하지 않았다. 관리처 책임자는 뒤이어 다시 문을 열고 이 가게의 주인을 찾았다. 이번에는 사장의 태도가 바뀌어 물었다. "내가 하수를 거기에 쏟지 못하게 하면, 너는 하수가 어디에 있다고 생각하니?" 감독관은 이렇게 설명했다. "네가 거기서 넘어지게 하는 것이 아니라, 주의해라. 환경위생이 좋지 않아 모두가 영향을 받을 것이기 때문이다." 사장은 주관이 다 말하기도 전에 고개를 저었다. "그럼 난 상관없어!" " 결국 부드럽지도 딱딱하지도 않은 못을 만났다.
만약 이 길이 통하지 않는다면, 다른 길을 개척하라. (좋은 부동산 관리인은 타협하지 않는 끈기가 필요하다. 부동산 관리에서 못을 만지는 일이 너무 많기 때문에 못을 건드리면 물러나고 아무 일도 할 수 없기 때문이다.) 이 가게에는 배수 시스템이 없다는 점을 감안하면 관리처는 확실히 불편을 겪고 뚜껑이 달린 큰 플라스틱 통을 사서 가게에 보냈다. 사장이 가게의 오수와 비닐봉지를 분리시켜 비닐통에 담게 한 다음, 가게 직원들이 어느 정도 모아서 버리도록 했다. 사장은 처음에는 짜증이 났지만 관리처는 성실하고 사려 깊으며, 정말 업주와 세입자를 위해 일을 하고 있다는 것을 알 수 있었다. 그래서 국면을 반전시켜 관리처의 건의를 받아들였다. 이날 점포 인원을 정비해 정비했다. 그 이후로 상점이 장물을 마구 쓰러뜨리는 일은 다시는 일어나지 않았다.
의견:
현재 상당수의 사람들이 부동산 관리 회사로만 서비스를 인정하고 관리를 인정하지 않는다. 부동산 회사가 관리에 대해 이야기하는 것 같은데, 다만 고객 위에 군림하려 하는 것 같다. 사실, 관리도 일종의 서비스입니다. 비슷한 일을 처리하는 것과 같습니다. 관리가 아니라고 말할 수 있습니까? 이런 일은 대담하게 경영할 수 없습니까? 물론 관리는 서비스보다 높을 수 있습니다.
4. 업주가 동네 길에서 넘어져 물관 회사를 고소했다.
사례 소개:
동네 1 호루 405 호실에 있는 이 부인, 눈 내린 후 외출을 하다가 자칫 동네 보행자 거리에 넘어져 오른쪽 다리 대퇴골 골절이 발생했다. 안전원이 발견한 직후 이 부인을 병원으로 보냈다.
오른쪽 다리 대퇴골 분쇄성 골절로 진단하여 즉시 수술로 대퇴골을 교체하다. 수술 후 이 부인은 그녀가 동네에 넘어졌다고 제안했다. 매달 물관비를 내야 하기 때문이다. 동네 도로의 수조를 포함한다. 그렇다면 그녀가 동네 도로에서 넘어진 의료비와 정신적 피해비는 부동산 관리사가 부담해야 한다.
몇 차례 교섭을 거쳐 부동산 회사가 인수하지 않자, 이 부인은 한 장의 고소장으로 부동산 회사를 법정에 고소했다.
시험판:
물관회사는 이 부인의 의료비와 정신적 손해 배상을 부담할 의무가 없다.
의견:
그 사건은 지역 사회 내에서 개인적인 원인으로 인한 의외의 상해를 포함한다.
1,' 중화인민공화국가격관리조례' 는 부동산관리회사가 요금을 받는 근거다. 이 중 주택동네 공공서비스에는 동네 도로녹화관리비가 포함되며 이 부인이 납부한 재산관리비 점유율은 정상 요금범위에 속한다.
민법통칙' 과' 민법세칙' 은 개인의 원인 (업무 범위 내 제외) 으로 인한 의외의 상해는 본인이 부담한다고 분명히 규정하고 있다.
3. 이노태가 동네 도로에 넘어졌지만 다친 사람은 아무도 없었고, 동네 보행자 거리에 쌓인 눈이 깨끗이 정리되어 부동산 관리사의 업무도 지체되지 않았다. "눈 내린 후 길이 미끄러우니 조심하세요!" 경고판이 주거 보행자 거리의 눈에 띄는 위치에 걸려 있다. 이노태의 의외의 부상은 확실히 자신의 부주의나 임시도로 미끄러짐으로 인한 것으로, 부동산 회사와는 직접적인 책임이 없다.
4. 물관회사는 여러모로 이 부인에게 관심을 가질 수 있지만, 의료비와 정신적 손해배상을 지불할 권리와 의무가 없다.
5. 주인을 존중하고 이름을 기억하는 것으로 시작합니다.
사례 소개:
모 개발구 10 여 채의 일반 공장의 부동산 관리비 징수율이 고르지 않다. 연말에 회사 지도자는 충전률이 96% 인 일반 공장의 관리인을 찾아 경험을 소개했다. 관리인은 동네에 10 여 개의 상가가 있다고 말했다. 어느 날 그 중 한 명은 1 층짜리 일반 공장을 빌려 관리인을 찾아갔고, 관리인 장관 다이리는 상대방의 이름을 잘못 불렀다. 사람들은 즉시 얼굴을 당겨 말했다: "우리 작은 회사를 내려다 봅니다! 클릭합니다 그 이후로 부동산 관리비는 몇 달 동안 지연되었습니다.
그 이후로, 관리자들은 공장에서 10 여 명의 경영인과 거의 100 명의' 권세' (총지배인부터 일부 부서장, 부동산 회사 관련 임원까지) 라는 이름을 외웠다. 나중에 새로운 회사가 입사한 지 며칠 되지 않아, 관리자는 다양한 채널을 통해 이 일을 얻었다. Quot 귀빈' 이라는 이름으로 만날 때 자발적으로 인사를 하고, 상대방은 연이어 부동산 관리를 칭찬했다.
의견:
부동산 관리 서비스에는' 사람 중심',' 고객이 신이다' 와 같은 구호가 많이 있는데, 그 본질은 업주를 존중하는 것이다. 존중은 사회 활동과 가정생활에서 한 사람의 기본적인 수요이다. 어떻게 예의, 열정, 성실, 뛰어난 서비스로 업주를 존중하고 만족시킬 것인가는 부동산 관리의 학문이다. 이런 상황에서 관리자는 기업 소유주라는 이름으로 잘못을 저질렀다는 교훈을 얻었다. 이후 그는 회사 이름과 사장의 이름뿐만 아니라 물관과 교제한 사람의 이름도 기억하며 쌍방의 거리를 좁혔다. 이 작은 일은 부동산 관리 곳곳에 문장 들이 할 수 있다는 것을 보여준다.
6. 부동산 관리 서비스 계약을 체결하지 않았는데, 업주가 부동산 관리비를 내야 합니까?
사례 소개:
동네 일부 업주들은 모 부동산 관리회사 (이하 A 회사) 가 업주나 개발자와 부동산 관리 계약을 체결하지 않았다는 이유로 부동산 관리비 지불을 거부했다.
갑회사는 이미 이 동네 선행 부동산 관리에 종사했던 을회사의 승인을 받아 을회사를 대신하여 부동산 관리 서비스를 계속하고 있다고 생각한다 .. 개발상이 부동산 관리 계약을 체결하지 않고 업주 위원회를 설립하고 A 회사를 고용하지 않았지만 C 사와 부동산 관리 서비스 계약을 체결했지만 B 회사가 C 회사로 철수하기 전에 A 회사는 실제로 부동산 관리 서비스를 제공하고 부동산 관리비와 연체료를 받을 권리가 있다.
그러나 업주들은 개발자와 업주위원회가 모두 A 회사를 고용하지 않았고, 계약을 체결하지도 않았고, 서비스와 서비스되는 권리 의무 관계를 확립하지 않았기 때문에 A 사의 소송 주체 자격이 맞지 않는다고 판단했다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 상해시 주택재산관리조례 제 25 조 제 2 항의 규정에 따르면, 당신은 법원에 부동산 관리비를 지불하지 않고 기소를 기각할 것을 요청할 수 있습니다.
일심 판결:
1 심 법원은' 상해시 주택재산관리조례' 제 24 조 1 대금, 제 54 조 제 2 항의 규정에 따라 업주가 재산관리비와 연체료를 납부한다고 판결했다.
차주가 상술한 판결에 불복하여 상소를 제기하다. 상해시 주택재산관리조례 제 3 조 제 4 항에 따르면 본 조례에서 부동산 관리기업이라고 부르는 것은 업주나 업주위원회의 의뢰를 받아 부동산 관리 서비스 계약에 따라 전문 관리 서비스를 제공하는 기업을 가리킨다.
18 조 2 항은 부동산 관리 기업이 부동산 관리 서비스 의뢰를 받을 때' 부동산 관리 서비스 계약' 을 체결해야 한다고 강조했다. 부동산 관리 서비스는 반드시 계약서에 서명해야 한다는 얘기다.
또한 계약법 제 1 10 조 제 2 항은 "법률, 행정법규 규정은 서면 형식을 채택해야 하며, 반드시 서면 형식을 채택해야 한다" 고 명확하게 규정하고 있다. 따라서 A 사의 행위는 무계약 관리 또는' 자체 서비스' 에 속한다. 부동산 관리는 갑, 을회사의 약속이나 동의를 통해 진행될 수 있다고 생각하는데, 법에 근거하지 않고 업주에게 구속력이 없다. 따라서 업주가 부동산 관리비와 연체료를 내지 않는 것도 법적으로 따라야 할 근거가 있다.
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