많은 사람들은 개발업자가 정책을 통해 부당한 재물을 얻는 간사한 상인이라고 생각하지만, 실제로 전국 집값 상승의 물결 속에서 개발업자들은 줄곧 난처한 위치에 있다. 한편, 그들은 점점 더 높은 토지 비용과 정책 비용에 직면해 정부와 정부 관리들의 착취를 견뎌야 했습니다. 한편, 우리는 소비자들의 각종 비난을 견뎌야 하며, 흑심 대변인 앞에서 참아야 한다. 내가 나의 첫 부동산 프로젝트를 하고 있을 때, 땅값 외에 우리는 64 개의 행정비용을 지불해야 한다. 나와 모샤오핑은 원가를 계산하고 있다. 그녀는 이 비용이 반으로 줄어들면 중국의 집값이 적어도 3 분의 1 이상 떨어질 것이라고 깊은 감명을 받았다. 개발자들은 비용을 적게 내거나 면제하기 위해 관계를 맺고 뒷문으로 가야 한다. 나는 항상 높은 집값의 가장 큰 문제는 개발상이 정부 관료에 대한 뇌물을 주택 구입자가 부담한다는 것이라고 생각했다. 국가가 집값을 통제하는 것은 사실상 세금을 늘렸지만, 고액의 세금은 결국 주택 구입자에게 전가되었다. 중국 최대의 부동산 중개인은 누구입니까? 각급 정부는 수중에 있는 토지로 임대한 후 부동산업자에게 각종 비용을 청구한다. 집을 짓고 팔았고, 부동산업자와 주택 구입자에게도 세금을 징수할 것이다. 부동산업자는 위험이 있지만, 각급 정부는 돈을 벌어도 손해를 보지 않을 것을 보증한다. 사실 부동산도 벤처투자 프로젝트지만 주식 등에 비해 하룻밤 사이에 혈본이 돌아오지 않게 할 수는 없다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언)
부동산 개발업자로서, 나는 중국의 각급 정부 관리들이 수치에서 GDP 증가를 분석하는 것이 아니라 현지 일반 가정의 연간 소득과 현지 집값의 비율에 달려 있기를 정말로 바란다. 나는 항상 그들에게 한 가지 질문을 하고 싶었다. 너희 정부는 보통 가정의 전체 수입으로 몇 십 년밖에 쓸 수 없는 집을 바꾸는 것이 정상이라고 생각하니? 집 한 채가 선불로 이전 세대의 저축을 비우고 할부로 이 세대에게 저축이 없게 했다. 어느 나라가 이것을 할 수 있습니까? 하지만 이 놀라운 일은 사회주의 중국에서 일어났다. 부동산은 수많은 업종 중 하나일 뿐, 대량의 저축과 미래의 수입을 허비했다. 집값은 당연히 개발자와 직접적인 관계가 있지만, 더 많은 것은 어쩔 수 없는 것이다. 집값을 올리고 정책 위험과 시장 위험을 막기 위해 어쩔 수 없이 자기 보호를 해야 한다. 자본은 비용이 있다. 장사를 하는 사람들은 모두 장사를 하려면 유동성이 필요하다는 것을 알고 있다. 유동자금이 없으면 아무리 큰 기업도 운영할 수 없다. 그래서 개발자들에게 그들은 현금 흐름에 더 관심이 있다. 집이 올라 추가 이윤을 벌 수 있어서 좋다. 그러나, 한 건물을 더 오래 팔수록 개발자 자체에 더 불리하다는 것을 알아야 한다. (존 F. 케네디, 돈명언) 바보만이 재산을 사재기할 수 있다. 언제 끝날까요? 기업이 제때에 현금화하는 것이 바른 길이다. 개발자는 비즈니스 규칙을 준수해야 합니다. 만약 당신이 개발상이 양심이 있어야 한다고 고집한다면, 가격을 올리지 말고, 나는 당신이 중국시청에 알려주는 것이 좋겠다고 말하고 싶습니다. 토지를 통제하는 사람은 집값을 통제한다. 따라서 중국의 집값은 개발상이 통제하는 것이 아니라 정부가 통제하는 것이지만, 이 이치는 대부분의 사람들이 이해하지 못한다. 사재기하는 데는 많은 돈이 든다. 상인이 말했듯이, 얼마나 많은 물건을 걸 수 있을까? 몇십 년? 실력 있는 부동산상들에게는 한두 개의 땅을 적당히 눌러 회사 발전의 연속성을 보장하고 운영 비용을 절약하는 것이 절대적으로 필요하다. 누가 이렇게 많은 돈을 가지고 있습니까? 정부만이 이 능력을 가지고 있다!
부동산 업계의 이윤 대부분은 정부가 받았다. 특히 현재 경매로 땅을 가져가는 경우에는 더욱 그렇다. 간단히 말해서, 한 도시의 땅왕은 44 억, 토지면적 1.3709 만 평방미터, 용적률 4.8, 총 건축면적 6 만 580m2, 건물 가격 6 만여 평방미터입니다. 즉, 정부는 집이 완공되기 전에 이미 자기 주머니를 가득 채웠다. 왜 국토국이 이렇게 탐관오리에서 나오기 쉬운가? 뇌물을 받는 이유는 모두 붉은 선 안팎 1 미터인가, 아니면 용적률의 일부분인가! 많은 친구들은 개발자가 원하는 대로 짓고 싶다고 생각하지만, 실제로는 전혀 그렇지 않다. 국가 정책은 어디에 있습니까? 토지 경매는 칼, 용적률은 칼, 집원 총량의 증가를 직접 제한한다. 토지가격은 부동산 가격을 구성하는 주요 요인으로, 그 수준은 부동산 시장의 추세를 결정한다. 그래서 정부가 부동산 시장의 거시적 규제라고 부르는 것에 대해 나는 웃었다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 그들은 땅값을 적게 받는 것이 아니라 세금을 인상하는 것이다. 너는 이것이 높은 집값을 더 추진할 것이라고 생각하지 않니?
종종 친구가 나에게 묻습니다, 1 평방 미터의 집은 얼마입니까? 나는 그에게 사실 직접 비용이 매우 작다고 말했다. 예를 들어, 내 프로젝트의 프로젝트 비용은 약 1850-2500 입니다. 포함: 토목 공사, 장식, 정원, 수력 발전! 토건은 지하실과 기초를 포함한 가공물 약 1200 원 m2 를 가리킨다. 장식 부분 80 위안 /m2, 외벽 벽돌, 입구, 난간, 알루미늄 합금 창 포함 정원은 약 550 위안/m2 입니다. 수력 250 원 /m2 정도, 케이블, 스마트 설치, 실외 배수 시설이 포함되어 있습니다. 사실, 집의 비용을 계산하려면 마케팅 비용, 재정 비용, 각종 영업세, 토지 부가가치세 등을 더해야 한다. 즉, 용적률, 내가 청지태로 올라가지 않았더라면, 나는 원래 그 1.7 에서 돈을 벌 수 없었을 것이다.
여기까지 말하자면, 나는 용적률이 무엇인지 몇 마디 하는 것을 참을 수 없었다. 용적률은 총 건축 면적과 토지 면적의 비율입니다. 그러나 국가는 고층주택 용적률이 5 를 초과할 수 없고, 다층주택 용적률이 3 을 초과할 수 없다는 규정이 있다. 이 봐, 만약 모두가, 빛의 지표를 고려 하면, 개발자는 전혀 돈을 벌 수 없습니다. 그래서 모두가 용적률을 높이기 위해 각자의 신통을 드러낼 것이다. 관건은 얼마나 보내느냐 하는 것이다. 별장만이 용적율에서 비교적 진실하다. 그래서 파는 게 비교적 비싸요. 전국 각지에서 개발자와 기획국은 모두 사람들을 우롱하고 있다. 홍보비는 당연히 볼 만하지만 집값 이윤에 비해 너무 수지가 맞는다. 용적률이 관계를 통해 수정될 수 있기 때문에 개발자가 정해진 용적율에 따라 개발할 만큼 어리석지 않다. 나는 청제대에게 이런 말을 한 적이 있다. "밀가루 값이 올랐는데 찐빵이 오르지 않을 수 있을까?" " 그는 웃었고 나도 웃었다.
모두가 부동산 상인의 흑심을 욕하며 집값이 폭등했을 때, 지금의 땅값이 이미 인상되었다는 것을 아무도 눈치채지 못했다. 지금 지방재정은 토지재정이고, 지방정부는 필사적으로 팔아서 돈을 벌고, 중앙정부는 통제하려 해도 통제할 수 없다. 전국 각 도시의 시내를 보세요. 집값의 높낮이에 기준이 있습니까? A: 집값은 정부가 용인할 수 있는 가격이고, 부동산 현상은 중국 정치경제제도의 한 표지일 뿐이다. 나는 때때로 정부 관리들이 정말 어리석다고 생각한다. 토지가 주택지로 팔리면, 그가 받는 세금은 집을 파는 세금일 뿐, 집의 사용 연한은 최소 4-50 년, 심지어 70 년, 즉 정부가 4-50 년마다 한 번씩 이 세금을 받아야 한다는 뜻이다. 하지만 공업지, 공장, 기업으로 사용하면 정부가 매년 기업에 세금을 징수할 수 있기 때문에 정부가 땅을 팔아 집을 짓는 것이 가장 좋은 방법이다. 그런데 그들은 왜 사야 하나요? 한 곳의 차기 지도자가 5 년을 더 일했기 때문에, 그는 이 5 년간의 재정수입에만 관심을 가지고 있다. 5 년 후, 그는 어디로 옮겼는지 모르기 때문에 역대 정부는 모두 눈앞에서 미래를 돌보지 않고 있다.
지금 가장 웃고있는 것은 경매 시스템입니다. 이 제도는 홍콩을 배우는 것이라고 하지만, 이것은 민주 사회이다. 법이 얼마나 건전한가? 그러나 내지에서는 이 제도의 출범이 정부 관리들에게 더 큰 법적 발휘 공간을 제공한다. 이 제도가 시행되기 전에, 너는 10 만 원만 내면 너를 키울 수 있고, 권세 있는 사람, 심지어 국토국의 책임자까지 매수할 수 있다. 그리고 이 땅은, 예를 들어, 원래/Kloc-0 만/0 만 달러였는데, 한 손으로 한 번 크게 휘두르면 2 천 3 백만 원을 받을 수 있었다. (윌리엄 셰익스피어, Kloc-0 만/0 만) 어차피 모두 공지이다. 지금은요? 정식 경매가 실시되는 상황에서 일반인들은 감히 싸게 팔지 못한다. 감히 이렇게 하면 물러나지 않으면 처벌을 받아야 하는데, 관원은 좀 무섭다.
그렇다면 가치 10 만 달러의 토지는 15 만 실버가 있어야 평평하게 할 수 있습니다. 인맥이 있어도 배경이 충분히 딱딱해서 여러분의 입을 막으려면 적어도 7800 만 원은 되어야 합니다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언) 부동산 자질을 할 수 있기 때문에, 땅을 가져갈 수 있는 사장은 배경이 없고, 어떤 것은 힘들지 않습니까? 네가 관계로 얻은 것이라면 나는 얻을 수 없다. 나는 내 관계를 이용하여 뒤에서 너를 찔러 너의 뒤를 끌 수 있다. 그럼 이 땅의 추가 가격은 누가 부담할까요? 물론 양모는 양에서 나온다. 개발업자가 스스로 돈을 낼 만큼 호의적일 수는 없지만, 당연히 집값을 올릴 것이다. 제도는 자원 배분을 결정하는 근본 원칙이다. 우습게도, 어떤 사람들은 여전히 거시 통제에 희망을 걸고 있다. 근본원리는 조정되지 않고, 영원히 에어컨이다!
나는 한 기획국장에게 물었다. "기획국장으로서 정부가 잠시 땅을 팔지 않을 수 있을까?"
그는 웃으며 말했다. "땅을 팔지 않는데, 어디서 그 공무원들을 키울 돈이 있니?" 부동산 업계에서는 개발상이 높은 수익을 추구하는 것을 탓할 수 없다. 이익별 기업의 본능이기 때문이다. 일부 지방정부, 특히 일부 탐관들이 일련의 국가제도 규범을 무시하고 자신의 사리사욕을 위해 공권을 남용하는 이유는 무엇인가? 공권을 이용하여 이윤을 챙기는가? 지방정부 성과관의 지배 아래, 특히 일부 관료들은 돈에 유혹을 받아 대응과 유연한 대책을 생각해 낼 수 있다.
예를 들어, 경매 제도는 지방 정부에 의해 쉽게 걸려 장식될 수 있다. 반면에, 토지 위법에 대한 위협은 많지만, 사실은 너무 부드럽다. 국가는 확실히 한 무리의 토지 위법자들을 처리했지만, 성급 간부와 주관 지도자에 대해서는 가볍게 처벌하지 않을 것이다. 처분을 받은 일부 지도 간부들은 조금도 손상되지 않았을 뿐만 아니라, 어떤 관모는 점점 커지고 있다. 나는 예전에 건축상일 뿐, 지금은 부동산을 하고, 국가의 부동산에 대한 관련 정책을 연구하고, 나에게 유용한 각급 관원과 교제해야 한다.
부동산 상인으로서, 내 머릿속에는 항상' 집 한 채가 중국을 무너뜨릴 것' 이라는 목소리가 있었다. " 왜 그렇게 말하죠? 제가 부동산업에 뛰어들기 시작했을 때, 마침 홍콩이 아시아 금융 폭풍을 겪은 지 얼마 안 되어 홍콩의 많은 사람들이 마이너스 자산의 폭풍을 겪고 있었기 때문입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 부동산명언) 마이너스 자산이란 무엇입니까? 이제 간단히 말씀드리겠습니다. 집값이 오르면 다시 내리기가 어렵습니다. 왜요 은행은 집값과 묶여 있기 때문에, 일단 집값이 오르면 집을 샀는데, 시가로 대출해 드릴까요? 확실히 인터넷 대출은 아니죠? 네, 문제가 하나 있습니다. 집값이 폭락하자 1997, 1998 년 홍콩처럼 아시아 금융위기를 겪었다. 당시 654.38+0 만원의 집은 40 만 달러에 불과했지만, 70% 를 대출했습니다. 즉, 현재 은행에서 70 만 원을 대출했지만, 지금은 40 만 달러에 불과합니다! 이제 집을 팔아서 은행에 돌려주세요. 너는 아직도 은행에 30 만 원을 빚지고 있다. 이럴 때 너는 어떻게 해야 하니? 너는 돌려주면 안 돼, 집을 은행에 맡기면 돼, 내가 왜 30 만 원을 더 갚아야 하지? 그러나 당시 홍콩 사람들은 집을 은행에 넘겨주지 않았다. 왜요 홍콩에는 완전한 신용체계가 있기 때문에, 일단 네가 집을 은행에 넘겨주면, 너의 신용은 끝장이다. 앞으로 일자리를 찾고 창업, 세금, 심지어 생활에도 문제가 생길 것이다. 자가용을 가질 수 없고, 고급 소비장소 등을 갈 수 없습니다. 따라서 홍콩 사람들은 어쩔 수 없이 힘써 싸울 수밖에 없다.
그러나 중국 대륙은 다르다. 완전한 신용체계와 사회보장체계가 없기 때문이다. 만약 마이너스 자산이 있다면, 보통 사람들은 즉시 집을 은행에 던질 것이다. 그 때 아시아의 금융 폭풍과 미국의 서브 프라임 모기지 위기가 즉시 전국을 휩쓸고 중국 경제가 곧 30 년 동안 은퇴할 것이다. 그래서 많은 친구들은 항상 거시적 규제에 희망을 걸고, 국가가 주먹질하면 부동산 가격이 내려올 것이라고 생각한다. 하지만 중앙정부는 거시규제 정책으로 인한 금융위험과 금융기관을 정상에 올려놓는 은행업 위험을 이해할 수 있다는 것을 이해하지 못한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 해리포터스, 금융명언) 또 지방정부가 집값을 내릴 수 있을까? 집값이 떨어지자 GDP 는 즉시 몇% 포인트 하락했다. 정치 공적은 어떻게 계산합니까? 세금을 어떻게 징수합니까? 지방재정은 어떻게 돈을 얻습니까? 은행 부실 채권이 국제 표준의 몇% 포인트를 초과 할 것인가?
하지만 거시 통제가 없다면 어떨까요? 아니, 그건 두 번째 일본 거품이야. 이 두 거품은 경제 과열, 물가 상승, 인플레이션, 기업 경영 비용 상승으로 이어질 것이다. 그래서 규제를 해야 하는데, 규제의 주요 수단은 은근과 금리 인상이다. 하지만 이런 접근법의 좋지 않은 결과 중 하나는 제조업이 돈을 벌지 못해 제조업 사장들이 제조업에서 돈을 빼내 주식시장과 주택시장에 투입해 거품이 커지는 것이다.
이상한 동그라미에 들어간 것 같지 않나요? 영원히 문제를 해결할 수 없을까? 사람은 앉아서 재난을 기다려야 하는데, 아무것도 하지 않는가? 사실 방법이 있는데, 이 방법은 높은 집값의 시초자가 집값 조작을 포기하도록 하는 것이다.
부동산 프로젝트의 모든 부분, 입항에서 시공, 완공 검수에 이르기까지 기간 동안의 판매를 포함해 정부의 그림자가 있는 것으로 알려져 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 마지막 부동산 거래 센터라도 시장과 비슷한 물건이겠죠? 국토자원국 산하의 사업 단위이기도 하다.
우리 모두 알고 있듯이, 정부의 그림자가있는 한 권력 남용이 있어야합니다. 권력 남용은 부패를 의미하며 거래 비용도 증가합니다. 따라서 정부가 이러한 소위 규제를 내놓거나 규제를 줄이거나 공개 규제를 하면 부동산 시장의 부패를 줄이고 비용을 절감할 수 있다. 가장 중요한 것은 행정사업성 요금이 취소될 수 있을까요? 나는 한 가지를 이해하지 못한다. 부동산 프로젝트 건설 과정에서 건설 회사에 세금을 징수하고 검수 후 부동산 회사에 세금을 징수하고, 거래 과정에서 부동산 회사와 주택 구입자에게 세금을 징수한다. 이 세금은 당신들의 행정 기관의 지출을 지불하는 데 쓰이는 것이 아닙니까? 왜 너희 정부는 또 받았니?