현재 우리나라 판자촌 개조 프로젝트 융자는 주로 상업은행 대출, 개발성 금융, 적립금 대출, 채권, 지분, 자산지원증권, 신탁계획, 자산관리계획, PPP 등이 있다. 자금 조달 방법 및 특성에 따라 네 가지 모델로 나눌 수 있습니다.

(a) 대출 금융 모델

개발성 금융, 상업은행 대출 및 적립금 대출 모델을 포함한다. 이 모델은 서로 다른 금융기관이나 주체에게 대출 융자를 신청해 판자촌 개조 프로젝트 자금을 얻는 것이다.

1. 상업 은행 대출

상업은행 대출 융자 방식은 판자촌 프로젝트 건설업체나 프로젝트 회사가 상업은행에 대출을 통해 융자하는 방식을 말한다. 판자촌 개조 사업 대출 금액이 크고 주기가 긴 특징으로 상업은행이 발행한 판자촌 개조 사업 대출은 대출 주체 범위, 대출 유형, 자체 자금 비율, 보증방식, 대출 기간, 법률 절차 등에서 일반 상업 대출과 다르다.

상업 은행 대출 모델의 운영에는 (1) 프로젝트 회사 또는 계약자가 상업 은행에 대출을 신청하는 네 가지 주요 단계가 포함됩니다. (2) 상업은행은 프로젝트 4 증이 완비되었는지, 담보물이 충분한지, 기업 자격이 대출 조건을 충족하는지, 프로젝트가 국가 정책에 부합하는지 등과 같은 프로젝트와 기업을 심사하여 평가한다. (3) 상업은행이 대출을 결정한 후, 프로젝트 회사나 시공업체와 대출 계약을 체결하여 대출금리, 기한, 상환계획 및 담보방식을 확정하고 상업은행에 대출을 발행하여 기업에 융자를 한다. (4) 청부업자는 자금을 판자촌의 개조개발에 사용하고, 대출계약에 약속한 상환 방식 (할부 상환 또는 일회성 원금 상환) 에 따라 원이자를 상환한다.

상업은행 대출 모델의 장점은 융자 절차가 적고 수속이 간단하다는 것이다. 융자 기업과 프로젝트 회사에 대한 자격 요건이 부채 발행보다 낮다. 그 단점은 융자 비용이 높고, 프로젝트 자금에 대한 요구가 엄격하며, 판자재 자체의 상업적 가치가 높다는 것이다.

2. 주택 적립금 대출

주택 적립금 대출 모델은 판자촌 개조 자금의 출처를 확대하고 적립금 자금의 사용 효율을 높이는 일종의 융자 모델이다. 20 10 년 8 월, 국가는 베이징, 충칭 등 28 개 도시의 133 개 보증 주택 프로젝트를 포함한 주택 적립금 대출을 이용하여 보장주택 건설을 지원하는 최초의 시범 도시와 프로젝트를 발표했다. 대출 금액은 약 500 억원이다. 이 가운데 판자촌 개조 사업 15 개, 대출액 54 억 8000 만 원. 큰 자금은 우루무치시 5 개 판자촌구 프로젝트 25 억원, 제남시 남구 판자촌구 프로젝트 6543.8+0 억원, 당산위기개항목 6543.8+0.3 억원, 운성막호구 프로젝트 6 억원이다. 두 번째 파일럿은 64 개의 파일럿을 추가했고, 국가적립금이 지원하는 보장주택 파일럿도시는 93 개로 확대되었다.

적립금 대출의 운영 방식은 상업은행과 거의 같다. 반면 적립금 관리센터는 자체적으로 대출을 하지 않고 대출자금만 제공하고 상업은행에 건설업체에 대출을 의뢰했다. 대출금리, 기한, 담보방식은 일반 상업은행과 거의 같다.

(b) 부채 수단의 직접 금융 모델

회사채, 회사채, 중기 어음 및 자산 지원 어음이 포함됩니다. 직접 채무 융자 모델에서는 판자촌 개조 프로젝트를 맡고 있는 기업이나 프로젝트 회사가 각종 융자 채무 수단을 발행하여 자금을 확보한다. 융자 기업과 투자자는 채무 수단을 통해 직접적인 채권 채무 관계를 형성하고, 채무 관계가 만료된 후 융자 기업은 투자자에게 본이자를 지급한다.

1. 채권 금융 모델

채권 융자는 시공기업이나 프로젝트회사 허가기관이 각종 직접채무 융자 수단을 발행하여 자금을 모으는 융자 방식을 말한다. 판자촌 개조 프로젝트의 융자는 주로 회사채, 회사채, 중기 어음, 단기 융자권을 포함한다. 2065438+2004 년 5 월부터 국가발전개혁위원회는 판자촌 개조 프로젝트 수익채권을 발행하려 했지만, 이 신형 채권은 아직 시범과 준비 단계에 있어 아직 사례 발행이 없다.

기업채, 회사채, 중기어음의 융자 방식은 비슷하다. 회사채를 예로 들다. 회사채 발행의 주요 참가자는 발행인, 대리점 및 중개 서비스 기관이다. 발행자는 일반적으로 시공기업이나 프로젝트회사를 위해 투자 프로젝트 모집 수속을 담당하고 각종 제출 자료를 준비하고 보완한다. 주요 언더 라이터는 발행자가 지정한 증권 회사에 발행 계획 설계, 언더라이팅 그룹 구성, 제출 자료 제작 및 투자자에게 채권 추천을 담당합니다. 회사채 발행에는 회계사무소가 회사를 감사할 필요가 있고, 변호사가 채권 발행의 각종 문제에 대해 법률의견서를 제출해야 하며, 신용평가기관이 회사와 채권을 평가해야 한다. 회사채 융자 모델의 운영에는 발행 준비, 승인 신청, 채권 발매의 세 가지 주요 부분이 포함됩니다.

채권을 발행하는 기업은 주식유한회사의 순자산이 3000 만 위안 이상이고, 유한책임회사 및 기타 유형의 기업의 순자산이 6000 만 위안 이상이라는 조건을 충족해야 한다. 누적 채권 잔액은 융자 플랫폼 회사의 순자산의 40% 를 초과할 수 없습니다. 회사는 최근 3 개 회계년도에 연속 이윤을 남겼다. 3 년 평균 분배가능 이익 (순이익) 은 회사채 1 년 이자를 지불하기에 충분하다.

중기 어음의 발행 절차와 조건은 기업채와 회사채와 비슷하다. 반면 중기어음은 은행간 시장에서 발행되며 은행간 시장거래상협회가 관리하고 등록발행제를 시행하며 발행요구가 상대적으로 낮고 발행고리가 적고 주기가 짧고 효율성이 높다는 점이다. 또한 회사채와 회사채는 공개 발행이든 방향성 발행이든 발행사 순자산의 40% 를 초과할 수 없으며, 중기 어음은 순자산의 40% 를 초과하지 않습니다.

그림 1 채권 금융 흐름도

채권 융자에는 세 가지 주요 장점이 있다. 우선, 회사채는 기한이 길고 비용이 낮은 장점을 가지고 있다. 둘째, 융자 비용이 낮고, 발행인은 무보증 발행을 채택하여 관련 보증비용을 절약한다. 셋째, 채권 공개 발행은 발행인의 인지도를 높일 수 있다.

채권 융자의 단점은 첫째, 비준 절차가 많고 발행 비용이 높다는 것이다. 회사채 발행에는 절차가 복잡하고, 처리 시간이 길어지고, 발행 비용이 높아져 회사채의 융자 비용이 증가한다. 둘째, 채권 융자는 상대적으로 자질이 좋은 대기업에 적합하다. 중소기업은 기업채라는 융자 모델을 채택하기가 어렵다.

2. 자산 지원 어음 금융 모델

자산 지원 어음 융자는 건설업체 또는 프로젝트 회사가 자산 지원 어음 발행을 통해 자금을 조달하는 방식을 말합니다. 자산지원어음은 비금융기업이 은행간 채권 시장에서 발행한 채무 융자 수단으로, 기초자산으로 생성된 현금 흐름을 상환 지원으로 일정 기간 내에 원금이자를 상환하기로 합의했다.

자산 지원 어음 발행은 두 가지 기본 조건을 충족해야 합니다. 하나는 발행업체가 예측 가능한 현금 흐름을 생성할 수 있는 자산을 보유하고 있다는 것입니다. 현재 발행된 자산지원어음의 기초자산은 두 가지가 있다. 하나는 이미 BT 프로젝트의 회수금, 기업 미수금 등을 완성한 것과 같은 기존 채권과 시정공공사업유료권, 대중교통유료권 등과 같은 수익권 자산이다. 둘째, 자산의 법적 소유권은 분명하며 모기지 보증에는 사용되지 않습니다.

자산 지원 어음 융자에는 (1) 주요 대리점이 발행자의 의뢰를 받아 은행간 채권 시장에서 공개적으로 발행하거나 사모 방향성 발행을 통해 투자자에게 기본 자산의 미래 현금 흐름을 지원하는 자산 지원 어음을 발행하는 5 가지 주요 링크가 있습니다. (2) 증권 발행 후 발행인은 대상 자산을 관리하고, 정상적인 운영을 유지하며, 예상 현금 흐름을 생성합니다. (3) 발행인은 자금 감독을 담당하는 은행과 자금 감독 계약을 체결하여 자금 감독 은행에 전문 계좌를 설립하여 기본 자산으로 인한 현금 흐름을 회수합니다. (4) 자금감독은행은 약속대로 전용계좌의 자금 사용을 감시하고 원금 지불 시 전용계좌 내 현금을 등기결제기관으로 이체해야 한다. (5) 등기결제기관이 받은 자금을 투자자에게 본리로 지급한다.

(c) 주식 금융 모델

지분 융자 모델과 산업기금 융자 모델을 포함한다. 투자자는 융자 기업의 지분을 인수하여 기업과 프로젝트에 자금을 주입한 다음 지분 프리미엄을 통해 기업의 이윤을 환매, 양도 또는 공유함으로써 투자 수익을 얻습니다.

1. 주식 금융 모델

지분 융자는 판자촌 개조의 중요한 융자 방식이며, 판자촌 개조를 담당하는 기업이나 프로젝트 회사가 일부 기업 소유권, 프로젝트 소유권, 담보주식 등을 양도하여 신규 주주와 자금을 도입하는 융자 방식을 말한다. 지분 융자로 얻은 자금을 이용하여 개발 기업이나 프로젝트 회사는 원금을 상환하지 않고 신규 주주, 즉 투자자와 기업 이윤을 공유한다.

지분 융자 모델은 직접 상장 융자, 간접 상장 융자 (차용 상장), 상장 재융자 등 세 가지가 있다. 상장 융자는 기업에 대한 요구가 높고, 융자 주기가 길고, 성공률이 낮기 때문에 전형적인 상장 재융자 모델이다. 재융자란 상장회사가 판자촌 개조 프로젝트를 맡을 때 주식 재발행을 통해 자금을 모으는 행위를 주로 배주와 증발 형식으로 진행하는 것을 말한다. 이 가운데 신주 발행은 신주 정발행과 신주 공개 발행의 두 가지 범주로 나뉜다. 지정 발행은' 비공개 발행 주식' 이라고도 하며 특정 대상에만 주식을 발행하며 발행 대상은 65,438+00 명을 넘지 않습니다. 사모 감사 절차는 간단하고, 발행 비용이 저렴하며, 정보 공개 요구 사항이 낮고, 발행자 자격 요구 사항이 낮습니다. 사모는 사모에 속한다. 판자촌 개조 프로젝트 지분 융자 모델 발전이 비교적 느리다.

그림 2 상장 주택 기업 shantytown 지역 재건 사업 재 융자 흐름도

상장회사 재융자 모델의 장점은 수수료, 발행비 등 중간 비용 외에 다른 원가도 없고 원금 이자 상환 압력도 없다는 점이다. 상장회사 재융자 모델의 단점은 융자 기관의 자질 요구가 높기 때문에 상장회사여야 한다는 것이다. 융자 프로젝트 자체는 요구가 매우 높기 때문에 반드시 일정한 수익이 있고 자기균형을 이룰 수 있는 판자촌 개조 프로젝트여야 한다.

2. 투자 기금 금융 모델

투자펀드란 신탁계약이나 회사 형태로 펀드증권 발행을 통해 사회에서 많은 유휴 자금을 모아 일정 규모의 펀드를 형성하고 전문가로 구성된 투자관리기관이 운영해 다른 산업 프로젝트에 투자하고 투자 비율에 따라 투자수익을 나누는 것을 말한다. 투자 펀드 융자 모델은 실제로 지분 투자 방식으로 투자 펀드를 유치해 판자촌 개조 프로젝트에 투입하는 융자 모델이다. 펀드 투자 기간 동안 프로젝트 수익을 공유할 수 있다. 펀드 투자 기말에 융자기업이 주식을 환매하고, 펀드와 투자자금이 기업과 프로젝트에서 탈퇴한다. 현재 산업투자기금의 주요 유형은 공공사업, 부동산, 첨단 기술이다. 판자촌 개조투자기금은 공공사업투자기금에 속한다.

투자 펀드 모델의 본질은 단계적 지분 융자 모델이다. 그러나 지분 융자 모델에 비해 자본시장 전문 금융기관의 융자 능력을 이용하여 사회 한가한 자금을 모아 판자촌 개조 융자 채널을 넓힐 수 있다. 또한 투자 기금은 융자 기업에 프로젝트 관리 및 기업 발전에 대한 지원을 제공할 수 있습니다.

(d) 비 전통적인 자금 조달 모델

주로 신탁계획 융자 모델과 펀드 자회사 전문 자산 관리 계획 융자 모델을 포함한다. 이 모델에서 금융기업은 신탁회사, 펀드 자회사 등 전문화된 금융기관에 의존하여 프로젝트 수익 및 현금 흐름 특성에 맞는 제품을 설계 및 판매하고, 각종 투자자로부터 자금을 모으며, 신탁회사, 펀드 자회사가 대출이나 지분 등을 통해 융자업체에 자금을 주입하여 판자촌 개조 프로젝트에 사용한다.

1. 신탁 계획 자금 조달 방법

신탁계획 융자 모델은 건설기업이나 프로젝트 회사가 신탁회사를 통해 융자를 받는 모델이다. 신탁회사는 신탁상품을 발행하여 자금을 모금한 후 신탁대출이나 주식투자로 프로젝트 기업에 자금을 주입하고, 프로젝트가 수익을 낸 후 기업이나 프로젝트에서 신탁자금과 수익을 인출한다. 판자촌구 프로젝트 징집비용이 낮아' 주택 이전+상품주택' 모델을 많이 채택한다. 후기에는 충분한 현금 흐름상환신탁원이자가 있어 신탁제품과 잘 융합될 수 있다. 이에 따라 20 1 1 이후 발행된 보장주택 신탁은 판자촌 개조 프로젝트에 집중되어 있다.

판자촌 개조 프로젝트에 사용되는 신탁융자에는 대출신탁과 지분신탁의 두 가지가 있다. 대출형 신탁은 신탁투자회사가 수탁자로서 시장의 특정 투자자나 불특정 투자자의 위탁을 받아 신탁계약 형식으로 자금을 모아 신탁대출을 통해 시공기업이나 프로젝트회사에 대출하는 것을 말한다. 건설업체는 정기적으로 이자를 지불하고 신탁계획이 만료될 때 신탁투자회사에 원금을 상환한다. 지분신탁이란 신탁투자회사가 신탁제품 발행을 통해 펀드 보유자에게 자금을 모금한 후 지분 투자 (지분 인수 또는 증자 증자 증주) 로 프로젝트 회사에 자금을 주입하는 것을 말한다. 한편, 프로젝트 회사나 관련 제 3 자는 일정 기간 (예: 2 년) 후에 신탁투자회사가 보유한 지분을 프리미엄하여 환매하고 신탁회사는 자금과 수익을 회수하겠다고 약속했다.

2. 펀드 자회사 파이낸싱 방법 (특별 자산 관리 계획)

펀드 자회사 특별 자산 관리 프로그램 융자 모델은 계약업체 또는 프로젝트 회사가 펀드 자회사 특별 자산 관리 프로그램을 통해 융자를 받는 모델입니다. 펀드 자회사는 자산관리계약이나 특별자산관리계획 발행을 통해 자금을 모금하고 지분 투자를 통해 프로젝트 기업에 자금을 투입한다. 판자촌 개조 프로젝트는 수익을 창출하고, 자산 관리 계획이 만료되면 프로젝트 회사는 자기자본을 환매하고, 펀드 자회사는 자산 관리 계획의 자금과 수익을 회수한다. 펀드 자회사 특별 자산 관리 프로그램은 20 12 이후 빠르게 발전할 예정입니다.

펀드 자회사 특별 자산 관리 계획의 자금 조달 모델은 신탁 자금 조달 모델의 운영 프로세스 및 모델과 유사합니다. 지분 특별 자산 관리 프로그램의 자금 조달 방식을 예로 들자면, 전체 자금 조달 과정에는 (1) 자금 조달 기업과 펀드 자회사가 특별 자산 관리 계획의 자금 조달 방안에 합의했습니다. (2) 펀드 자회사는 특별 자산 관리 계획을 수립한다. 특별 자산 관리 프로그램을 통해 투자자로부터 자금을 모집하고, 모금자금을 사용하여 융자기업 지분을 인수하는 것에 동의합니다. (3) 금융업체와 펀드 자회사가 지분 환매 계약을 체결하고 자산관리 계획이 만료되면 금융기업은 펀드 자회사의 지분에 할증환매를 하기로 합의했다. (4) 자산 관리 계획이 만료된 후 자금 조달 기업이 자기자본을 환매할 수 있도록 특별 자산 관리 계획 증신 방식을 마련합니다. 첫 번째 증신 방식은 지분 담보로, 곧 융자기업의 지분을 담보하는 것이다. 둘째, 금융 기업은 공동 및 여러 책임 보증을 제공합니다. 셋째, 융자 기업 법정 대표인 또는 실제 통제인이 연대 책임 보증을 제공한다. (5) 금융기업이 개발사업 수익을 달성한 후 프리미엄이 펀드 자회사로부터 주식을 환매하고 융자가 끝났다.

둘째, 다양한 금융 모델의 비교 분석

(1) 대출 모델은 승인이 편리하고 절차가 간단하며 적용면이 가장 넓다는 장점이 있습니다. 대출 모델은 다른 융자 모델에 비해 승인이 편리하고 절차가 간단하다는 장점이 있다. 상업은행의 대출 조건을 충족하면 대출 융자를 신청할 수 있으며, 추가적인 행정 승인이 필요하지 않다. 따라서 대출 모델은 판자촌 개조에서 가장 널리 사용되는 융자 모델이다.

(2) 주식 금융 문턱이 비교적 높다. 지분 융자는 채무 융자에 비해 융자 규모가 크고, 기업은 원금 지불 압력 등의 장점을 가지고 있다. 그러나 지분 융자의 문턱은 비교적 높다. 현재 자본시장은 상장융자와 재융자에 대한 요구가 엄격하고, 수익이 안정적이고 수익률이 높아 경영기반 인프라에만 적용된다. 이윤이 적은 판자촌 개조 프로젝트는 기본적으로 자본시장 융자 조건을 갖추지 못했다. 사회보장기금과 산업투자기금의 지분 융자 방식은 아직 초기 단계에 있으며, 규제가 많고, 아직 광범위하게 보급되지 않았다.

채무 융자는 더 많은 정책 제한을 받는다. 부채 융자가 판자촌 개조에서 운용하는 것은 두 방면의 제약을 받는다. 하나는 융자 프로젝트의 자본금 제약이다. 둘째, 부채의 원금이자를 덮을 수 있는 프로젝트 현금 흐름이다. 특히 수익성이 없는 판자촌 개조 사업에 이 두 가지 문제가 더욱 두드러진다. 이 두 가지 제약 하에서, 서로 다른 융자 방식에는 모두 각자의 한계가 있다. 경영효과를 추구하는 전제 하에 판자촌 개조에 쓰이는 장기 대출 규모는 제한될 것이다. 정책적 은행 개혁 과정이 추진됨에 따라 고액 저리 장기 대출을 지지하는 것이 점점 더 어려워질 것이다. 회사채, 단기 융자권, 중기 어음은 발행인 신용등급, 자산규모, 자본구조, 재무상황, 프로젝트 현금 흐름에 대한 요구 사항 등에 의해 제한되며 대부분의 자금 조달 플랫폼은 발행 조건을 충족하지 못합니다. 게다가, 채무 융자도 거시규제 정책의 제한을 받기 쉽다. 긴축 통화 정책을 시행한다면, 은근이 긴축되면, 은행의 중장기 대출이 지원하는 인프라 프로젝트 융자는 큰 시험을 받을 것이다.

(d) 비 전통적인 자금 조달 방법은 위험합니다. 신탁, 재테크, 자산증권화 등 융자 방식에 대해서는 대부분' 그림자 은행' 과 관련되어 있어 융자 투명성과 규범성 문제가 있다. 현행 분업 경영과 감독 체제 하에서는 효과적으로 감독하기 어렵고 은행 체계에 잠재적인 위험을 초래할 수 있다. 게다가, 이러한 방식은 운영수익이 비교적 높은 판자촌 개조 프로젝트에만 적합하다. 그래서 대대적인 보급 조건은 없다. 일반적으로 순공익성 프로젝트의 경우, 유료기나 경영수입이 없어 경영비용을 보충할 수 없고 안정적인 현금 흐름이 없어 자금 조달 채널이 열리지 않고 있다. 또한 국발 [20 10] 제 19 호와 채우 [20 12] 제 463 호는 공익사업 융자를 엄격하게 제한했다. 따라서 위의 자금 조달 방법. 상업적 가치를 지닌 판자촌 개조 프로젝트의 경우 실제 상황에 따라 다양화 채널을 사용하여 융자를 할 수 있다.