房地產開發公司壹房二賣(即以兩份買賣合同將同壹特定房屋賣給兩個不同的買受人)的行為，對買受人王某造成了嚴重損害。法律是如何規範這種壹房二賣的行為的？

商品房交易適用的法律有民法通則、合同法、城市房地產管理法等。因為商品房交易的復雜性，2003年3月24日，最高人民法院發布了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)，專門處理房地產開發企業作為出賣人的商品房買賣合同。本文主要圍繞司法解釋，對房地產開發商銷售壹房二廳的法律責任進行分析。

壹房二房的賣方必須是特定主體，即房地產開發商。

司法解釋第壹條明確規定,《解釋》所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會出售，並將房屋所有權轉移給買受人，由買受人支付價款的合同。因此，本文所涉及的賣方是壹個特定主體，即房地產開發商。

壹房二賣所涉及的買賣合同的效力

1，壹房二賣

壹房二賣是指房地產開發商作為賣方，以兩份買賣合同先後或同時將同壹特定房屋出售給兩個不同的買方。

根據我國《城市房地產管理法》規定，國家實行房屋所有權登記發證制度，取得房屋時應當申領房屋所有權證。因此，商品房銷售分為兩個階段。第壹，房屋買賣合同是依法簽訂的，是壹種債權行為，即買賣雙方之間產生特定的債權債務關系；其次，所有權登記是壹種物權行為，是指房屋的所有權從出賣人轉移到買受人，買受人成為房屋的所有權人。所以壹房兩賣可能會出現兩種情況:

(1)兩個購房者中有壹個已經取得房屋所有權證。

(2)買受人均未取得房屋所有權證書。

2.涉及壹房二賣的合同效力問題。

(1)第壹、二買受人中有壹方已取得房屋所有權證，且所有房屋買賣合同均在取得房屋所有權證之前簽訂，則所涉及的買賣合同有效或可撤銷。

根據《民法通則》和《合同法》的相關規定，在房屋所有權未辦理變更登記的情況下，房地產開發商作為業主，有權處分自己的房產。所以簽訂的幾份買賣合同，法律上壹無效就生效。但由於房地產開發商自簽訂售後合同以來壹直存在欺詐行為，所以在無法取得房屋的情況下，後買受人有權請求法院或仲裁機構解除合同。

(2)第壹、二購房人之壹已取得房屋所有權證，且取得房屋所有權證前簽訂的合同為有效合同；取得房屋所有權證後簽訂的合同為無效合同。

房屋所有權登記後，業主不再是房地產開發商。本案中，房地產開發商繼續以出賣人的名義出售房屋，構成無權處分他人財產的人。根據合同法的相關規定，相應的合同無效。

(3)第壹買方和第二買方均未取得房屋所有權證。如前所述，只要沒有法律上的無效，所有的買賣合同都是有效的或可撤銷的。

(4)在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產開發商明確對被拆遷人補償安置具有特定位置和用途的房屋，然後將安置房另行出售給他人，被拆遷人主張先獲得補償安置房的，其他買賣合同無效。被拆遷人主張解除拆遷補償安置協議的，可以認定其他買賣合同有效。

這是司法解釋第七條明確規定的。這壹規定是為了保護被拆遷人的利益，因為被拆遷人在拆遷活動中很可能面臨無房可住的局面，安置房是他們唯壹的依靠。因此，從保護弱者和公平正義的角度出發，被拆遷人獲得安置房的權利應該得到特殊保護。也有人稱此為特殊債權優先，即被拆遷人對特定安置房的債權視為特殊債權，優先於物權，即債權物權。

(5)房地產開發商與第三人惡意串通銷售壹室兩廳的，相應的合同無效。

根據《合同法》第五十二條規定，惡意串通損害第三人利益的合同無效。根據司法解釋第十條規定，即使房屋已經交付給惡意第三人使用，善意買受人仍然可以主張第三人的合同無效。

壹房二賣的法律後果。

1，從民事責任的角度

(1)為有效合同的當事人

任何買受人都有權要求房地產開發商履行合同並交付房屋。從公平合理的角度來說，房地產開發商應當履行第壹購買人的交付義務，並對其他購買人承擔相應的違約責任。具體來說，根據司法解釋第八條、第九條，未取得房屋的買受人可以要求房地產開發商解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，並要求房地產開發商承擔不超過已付購房款壹倍的賠償責任。

(二)對於可撤銷合同的當事人

根據《合同法》的規定，有權解除合同的買受人自知道或者應當知道壹房二賣行為之日起壹年內，可以請求法院或者仲裁機構解除合同，並根據司法解釋第九條的規定，要求房地產開發商返還已支付的購房款及利息，賠償損失，承擔不超過已支付購房款壹倍的賠償責任。

(3)對於無效合同的當事人

無效合同的善意買受人可以請求法院或者仲裁機構宣告合同無效，並根據司法解釋第九條的規定，要求房地產開發商承擔返還已付購房款及利息、賠償損失、承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任。

(4)兩種情況下的特殊處理

第壹種情況:根據司法解釋第七條規定，在房屋拆遷補償安置協議中，拆遷人明確對被拆遷人補償安置具有特定位置和用途的房屋的，則被拆遷人享有優先權。即使後買受人已經取得房屋並辦理了登記手續，仍然可以主張售後合同無效，請求撤銷房屋權屬登記，要求房地產開發商交付房屋。

被拆遷人不主張上述權利的，可以要求房地產開發商解除合同，返還已支付的購房款及利息，賠償損失，並承擔不超過已支付購房款兩倍的賠償責任。

第二種情況:售後合同存在惡意串通。根據《民法通則》、《合同法》及司法解釋第十條規定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效。即使惡意合作者已經取得房屋並辦理了登記手續，善意買受人仍然可以主張合同無效，請求撤銷房屋權屬登記，要求房地產開發商交付房屋。

善意買受人不主張上述權利的，可以要求房地產開發商解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，並承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任。

此外，根據《民法通則》第六十壹條第二款規定:“雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人利益的民事行為的，應當追繳雙方取得的財產，返還國家、集體或者第三人。”因此，房地產開發商與購房者之間的惡意串通，也可能承擔被追繳收益的法律後果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產，應當歸國家或集體所有。

2.從行政責任的角度。

根據建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第三十九條，對房地產開發商給予警告，責令限期改正，並處2萬元至3萬元罰款。

3.從刑事責任的角度。

房地產開發商銷售壹房二廳，主觀上具有欺詐性，所以如果有法定情節，可能構成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在合同的簽訂和履行過程中，采取各種虛構的方法，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。

在認定房地產開發商壹房二賣行為是否構成犯罪時，要註意區分犯罪和民事欺詐。首先，在主觀上，合同詐騙罪的行為人的主要目的是以合同的形式騙取對方的財物，即房地產開發商通過買受人履行合同、支付房款而取得財產，但其根本無意履行交房義務，也就是說，房地產開發商有意無償占有買受人的財產。在民事欺詐中，行為人故意不履行其他合同只是為了獲取不正當利益，但並不具有無償占有他人財物的故意，即房地產開發商故意出售壹室兩廳只是為了獲取更高的賣價，但並不想將買受人支付的款項非法占為己有。其次，在具體行為中，結合主觀故意考慮，構成合同詐騙罪的房地產開發商在簽訂合同時可能沒有履行能力，比如不可能蓋房；還可能在簽訂合同時采取各種欺詐手段，如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等。，企圖騙取買方的財產；也有可能是簽訂合同取得買方購房款後，有意不履行交房義務，揮霍對方財產。綜上所述，在構成合同詐騙罪的壹房二賣行為中，房地產開發商必須以非法騙取對方財物的目的為主導，即只想占有對方財物而不支付房款，買賣合同已進入履行階段，即買受人已支付房款。

根據刑法規定，合同詐騙罪是數額犯，即行為只有達到較大數額才構成犯罪。目前在數額上沒有明確規定。壹般參照最高人民法院《關於審理詐騙案件具體應用法律若幹問題的解釋》認定為個人詐騙公私財物二千元以上。