이상하게 들리네요. 더욱이, 가상 부동산의 인수, 관리 및 개발을 전문으로 하는 Republic Realm 이라는 회사가 있습니다. 이 회사는 최근 3600 만 달러 이상의 투자를 받았다. 이 가상 재산은 앞서 언급한 분산 토지와 같은 원우주에 존재한다. 이' 우주' 에서 20 19 년 500 달러를 팔았던 땅이 지금은 8000 달러로 치솟았다.
가상 부동산 가치 형성의 핵심 요소는 여전히 희소성이다. 전통적인 부동산의 논리와 마찬가지로, 위치와 배합은 토지 가치의 동인입니다. 하지만 가상 세계에서는 이 단어들이' 내용' 으로 대체되었습니다. 분산지에서 가장 인기 있는 토지는 도심에 위치하고 카지노는 가장 인기 있는 곳이다. 하나의' 원우주' 의 내용이 많을수록 땅값이 더 비싸다.
누가 계산합니까? 현재 이 분야에서 비교적 많이 하고 있는 플레이어는 암호화 화폐업계의 투자자이다. 동시에, 많은 전통적인 부동산 투자자들도 꿈틀거리고 있다. 가상 부동산 거래는 NFT (non-fun token) 덕분에 형성될 수 있습니다. NFT (non-funtoken) 는 분리불가분성과 대체성이 있는 비동질 토큰으로 현재 주류 디지털 자산입니다. 투자자들이 추정한 토지에서 각 가상 토지에는 블록 체인에 저장된 고유한 번호가 있습니다. 이 땅을 소유한 플레이어는 2 차 예술 창작, 임대 또는 판매를 포함하여 위에서 하고 싶은 모든 일을 할 수 있다.
예를 들어, 이 분야의 또 다른 유명 회사인 샌드박스는 에테르방 블록 체인을 기반으로 커뮤니티 중심의 중앙 집중식 가상화 세계를 만들었습니다. 게임 중인 플레이어는 에테르에서 게임 경험을 구축하고 표시할 수 있습니다. 모래상자 안의 모든 토지는 블록체인 중 고유한 NFT 이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 모래명언) 플레이어는 줄거리에 3D 픽셀화 자산을 만들거나 줄거리에 직접 새 게임을 만들 수 있다. 앞으로 샌드박스는 실제 개체 스캔을 블록 체인 게임으로 가져올 수 있도록 지원할 예정입니다.
블록체인, 가상부동산, 게임화 경험은 엄청난 상상력의 공간을 가져왔다. 또 다른 흥미로운 가상 부동산 거래에서 사람들은 달에 집을 지었다. 렌더링과 모델링을 통해 그들은 내부와 외부를 모두 시각화할 수 있는 집의 3D 전신 사진을 가지고 있다. 집의 레이아웃은 매우 완전하다. 지정된 생활구역, 작업 공간, 주방, 실험실, 헬스장, 기술장소, 심지어 온실까지 있어' 일종의 디지털 예술' 으로 여겨진다.
가상재산점' 임대대판매' 는 현재 시장에서 선호하는 부동산 투자 상품으로, 실제로 전체 프로젝트 또는 불법 모금과 같은 운영상 많은 법적 위험이 있다. "판매 후 임대, 판매 후 전세" 는 계속 이윤을 내기 어렵다. 특정 점포는 개별적으로 등록하거나 반품할 수 없습니다. "임대로 대리 판매" 계약의 효과는 결정하기 어렵다. 개발자들은' 합법적인 형식' 의 방식을 잘 이용하여 그로부터 이익을 얻습니다. 어떤 위험이든 점포 투자자들은 손해를 볼 수도 있고, 심지어' 돈가게 쌍패' 까지 당할 수도 있다. 물론 투자자들은 이런 위험에 대해 속수무책이어서는 안 된다. 투자자는 소송 전, 소송 기간 및 집행 단계에서 자신의 권리를 보호하기 위한 조치를 취하여 위험을 사전에 피하고 줄일 수 있습니다. 마지막으로, 이 글은 투자자들의 가장 좋은 권리 보호 방식이 가상재산상가에서' 임대로 대리 판매' 하는 고위험 투자 프로젝트를 멀리하고, 근원에서 모든 후속 위험을 차단할 가능성을 차단하는 것이라고 생각한다.
먼저, 가상재산상점의' 임대로 대리 판매' 를 개괄적으로 설명합니다
(a) 가상 재산 상점의 의미를 소개합니다.
가상 부동산 상가란 부동산 상가 [1] 의 하위 개념 중 하나로, 개발자가 먼저 개발한 대형 상업 프로젝트를 도면에 개념적으로 분할한 다음 분할된 소면적 단위를 상점 투자자에게 판매한 다음 투자자가 개발자와 계약을 체결하고 개발자나 제 3 자 전문 관리사가 임대 또는 위탁 관리 방식으로 쇼핑몰, 투자를 통일적으로 관리하고 운영하는 것을 말한다 [2] 실제로 개발자들이 이런 상점을 판매할 때 물리적으로 분할하지 않았기 때문에, 판매하는 상점은 4 개 단위가 없어 구조독립성이 없기 때문에 업계 (및 학계) 에 의해 가상 재산권 상점이라고 불린다. 가상재산권상가는 최근 몇 년간 널리 유행하고 있는 상업모델로 우리나라의 기존 재산권 체계에서 자신의 합리적인 법적 포지셔닝을 찾기가 사실상 어렵다. [3] 이런 작은 면적의 단위 상가 자체는 독자적으로 사용할 가치가 없기 때문에 투자자가 실제로 구매하는 소위' 재산권' 은 실제로 상가 면적 점유율 크기에 따른 가상수익소유권이다.
(b) "임대 판매" 모델 도입
실제로, 가상 재산 상점은 일반적으로' 임대로 대리 판매' 를 결합하여 실시한다. 이른바' 임대료로 대리 판매' 란 개발상이 부동산 (상가, 호텔형 아파트 등) 을 임대하는 것이다. ) 보유 또는 소유 또는 비재산권 (인증 불가) 의 장기 (30 년, 40 년 등) 를 고객에게 제공합니다. ), 그리고이 긴 임대 기간을 통해 유사한 재산권 판매 효과를 얻을 수 있습니다. 이런' 임대 대리 판매' 모드에서 개발자와 투자자는 통상 5 년에서 10 년 사이에 상가를 자기 (또는 계열사) 에게 임대하여 쇼핑몰의 통일경영관리를 실현하기로 합의했다. 임대 기간 동안 투자자는' 고정 수익률' 이나' 시장화 임대료 수준 점유율' 을 받을 수 있으며, 임대가 만료되면 투자자는 재임대, 전매, 독립경영, 개발상 환매 등 쇼핑업을 자유롭게 처리할 수 있다. 실제로 이 모델은 투자자가' 20 년 사용권 구매+무료 이용권 등록 마감일' 형식으로 완성한다. 이 글의 논술에 근거하여 상가의' 임대로 대리 판매' 는' 판매 후 임대' 또는' 판매 후 전세' 와 같은 협의에서 벗어날 수 없다. 따라서 이 글에서 말하는' 임대로 대리 판매' 는 상가에 대해' 임대로 대리 판매, 판매 후 회세 또는 애프터 전세' 경영 모델을 통칭하는 말이다.
(c) 가상재산형 상가가' 임대로 대리 판매' 하는 방법.
1. 열 개구부
이 두 가지 모델의 결합으로 가상 재산상점은 최근 몇 년간 시장에서 선호되는 상업 모델이 되었다. 개발자에게 이러한 비즈니스 모델은 기업의 고정 자산을 신속하게 실현하여 자금을 완전히 회수하는 목적을 달성할 수 있습니다. 투자자들에게 소면적 단위는 상가를' 판매' 하는 투자 문턱이 낮고 전문 개발상이 운영관리를 담당하고 있으며, 임대 전세 전세 등의 계약도 임대료 수익을 보장한다. 그래서 거의 모든 가상재산식 점포' 임대로 대리 판매' 종목이 불티나게 문을 열었다.
2. 열세가 점차 나타나다
그러나 실제로 이러한 장점을 충분히 발휘하기 위한 전제는 개발자가 상업적 도덕과 성실성을 갖춘 유능한 개발자라는 것이다. 그렇지 않으면 개발상이' 돈으로 융자' 만 하고 쇼핑몰 운영에 관계없이 손해를 보는 사람은 상가 투자자뿐이다. 앞서 언급한 바와 같이, 가상재산상점은 우리나라의 기존 재산권 제도에서 합리적인 법적 포지셔닝을 찾기가 매우 어렵다. 이는 우리나라의 기존 법률이 실제로 이런 점포에 대한 규제와 규제가 현저히 부족하다는 것을 의미한다. 실제로 개발업자들은' 임대대리 판매' 를 마친 뒤 수중에 있는 상가 재산권을 담보로 은행에 계속 대출을 받아 융자를 극대화한다. 그러나 규제 부족으로 개발자들은 이렇게 많은 자금을 확보한 후 쇼핑몰 운영에 투입되지 않을 수도 있다. 오히려 다른 프로젝트를 위해' 같은 일을 한다' 는 자금 조달을 계속할 가능성이 있다. 전세 피크가 다가옴에 따라 시장 불황이나 개발자 자금 사슬에 문제가 생기면 개발자가 투자자에게 약속한 고액의 수익은 현금화되지 않을 가능성이 높다. 실제로 최근 몇 년간 부동산 시장의 지속적인' 냉각' 으로 개발자들은 가상재산권 상가를 통해' 임대로 대리 판매' 하는' 후융자' 문제가 점차 드러나고 있다. 특히 업주 복귀 단계에 들어서면서 양측의 갈등이 점차 드러나면서 분쟁이 끊이지 않고 있다.
둘째, 가상 재산 상점의' 임대로 대리 판매' 의 법적 위험
실제로 가상 재산을 기반으로 하는 상점은 실제 운영에 많은 법적 위험이 있습니다. 자칫하면 투자자는 쉽게 손해를 볼 수 있고, 심지어' 돈과 돈을 모두 잃는다' 고 할 수 있다. 우리나라의 현행법은 이런 상업 모델에 대한 규범과 규제가 부족하기 때문에, 가상재산권 상가는' 임대로 대리 판매' 하는 것이 실전에서 쉽게 변질되어 개발자가 시장에서 이익을 얻는 도구와 수단이 된다. 특히 가상재산점포' 임대로 대리 판매' 는 다음과 같은 위험이 있을 수 있다.
(a) 전체 프로젝트 또는 불법 기금 모금
"최고인민법원의 불법 모금 형사사건 심리에 관한 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석" 제 2 조 1 항에 따르면 실천 중 누구라도' 임대 판매' 방식으로 가상재산점포를 판매하는 것은 우리나라 형법 제 176 조에 규정된 불법 흡수 공공예금죄를 위반한 혐의를 받을 수 있다. 현재의 상업 관행으로 볼 때, 가상 재산 상점은 통상' 임대로 대리 판매' 하는 판매 방식을 결합해야 한다. 가상재산상가' 임대로 대리 판매' 하는 비즈니스 모델은 개발자들이 시장에서 가장 빠르고 가장 큰 융자를 받기 위해서였다. "융자" 의 목적에 따라, 가상재산형 상가는 "임대로 대리 판매" 하는 것은 실제로 개발업자의 "자금을 모으는 융자" 의 한 가지 방식으로만 사용할 수 있으며, 상가의 판매나 임대는 허위일 뿐이다. 사실, 많은 개발자들은 처음부터 끝까지 장기적인 사업 발전에 대해 생각해 본 적이 없고, 단지 단기적인 현금을 원했기 때문에, 이 부동산업자들은 단지 대량의 광고로 매력적인 고액의 수익을 내고, 투자자들을 끌어들이고, 고액의 이윤을 얻은 후에 도망가려고 시도했을 뿐이다. (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 성공명언) [5] 이런 의미에서 상가의 투자자들은 임대로 대매하는 가상재산류 상점과 접촉하는 것부터 이미 적자를 낼 운명이다. 실제로 "판매 후 임대" 외에도 "임대 반환 임대" 가 있습니다. [6] 후자의 출현은 사실상 개발자들이 가상재산형 상가가 허가증을 발급할 수 없다는 것을 발견한 합리적인 해석이다. 상가를 사려면 증명서가 있어야 하기 때문에,' 임대' 상점은 필요하지 않다. 이른바' 임대 후 임대, 임대 후 임대' 란' 임대, 임대' 내용이' 임대 대리 판매' 모델과 일치하는 경우 개발자가 상가 사용권을 양도하는 방식으로 상가 투자자에게 일정 면적의 상가' 임대' 를 주고 투자자가 20 년의 상가사용권을 지불하는 것을 말한다. 20 년이 만료되면 투자자는 재산권 등록이 마감될 때까지 상가를 무료로 이용할 수 있다. 하지만' 판매 후 임대' 든' 임대 후 임대' 든 개발자들이 빠른 융자를 실현하는 상업적 수단일 뿐이다. 그 본질은' 상품주택 판매관리방법' 이 금지한' 환금 판매' 와 다르지 않고' 형법 해석' 규정에 따른 불법 공공 예금 흡수 혐의를 받고 있다.
(b) "판매 후 임대, 판매 후 전세" 는 지속적으로 이윤을 내기 어렵다.
실제로 상가 투자자들은 시장가보다 훨씬 높은 가격으로 가상재산상가를 구입하거나' 임대' 하지만 실제로는 구매/임대한 상가를 경영할 권리가 없고 쇼핑몰 내 특정 관리회사만 관리할 수 있다. 이 경우 투자자의 이익은 쇼핑몰의 전반적인 운영 효과에 달려 있다. 앞서 언급했듯이,' 임대료로 대리 판매' 는 개발자가' 축재융자' 하는 한 가지 방법일 뿐이다. 개발상 융자 목적이 달성된 후, 사실 쇼핑몰 후기의 전체 운영에 관심이 없다. 이 시점에서, 모든 관련 위험은 이미 투자자들에게 이전되었다. 경영이 좋고 나쁨이 개발자와 무관한 상황에서 투자자들은 충분한' 착함' 을 가진 개발자를 만나기가 어렵고, 해당 규제와 인센티브가 부족한 상황에서도 쇼핑몰 전체를 열심히 경영할 의향이 있다. 또한,' 적대적' 개발자를 제외하고는 실제로 매장을 잘 운영하고자 하는 개발자들이 있다 해도, 백화점은 경기 불황 속에서도' 경영이 좋지 않다' 는 것은 필연적이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 적대적, 적대적, 적대적, 적대적, 적대적, 적대적) 이러한 위험 중 하나라도 발생할 경우 투자자가 보유한 임대 또는 전세 계약은 폐지 (권리) 가 됩니다. 결국 상가 재산권이 없는 투자자들은 상가 관리회사에 대해 한 장의 채권만 누렸고, 권리 주장의 대상조차도 상가의 재산권자 (즉 개발업자) 가 아니었다.
(c) 특정 상점은 독립적으로 등록하거나 반품할 수 없습니다.
1. 재산권 등록이 어렵다.
가상재산가게는 등록을 확인할 수 없고, 산권증을 처리할 수 없는 것도 현실의 큰 위험이다. 많은 개발자들이 가상재산권을 미리 계획한 상가, 상가를 미리 계획할 때 칸막이 벽이나 못으로 독립공간을 물리적으로 분할하지 않았기 때문에 각 상점을 측량하여 측량 결과를 제출하여 승인을 받을 수 없기 때문에' 소산권증' 을 처리할 가능성은 없다. [7] 또한, 실제로 일부 개발업자들이 단순히 상가의 편의를 위해 국경을 넘는다고 해도, 본 사건의 상가에는 청사가 포함되어 있다고 단정할 수는 없다. 이 경우 투자자들이 구입한 소면적 상가는 여전히 실질적 측량의 기초가 부족해 산권증을 등록할 수 없기 때문이다. 이에 대해 가상 재산류 점포는' 면적 개념으로만 매출을 나누는 것' 의 본질을 바꾸지 않는다. 실제로 많은 개발자들이' 분양주택 판매관리방법' 에서' 판매 후 전세, 전세' 금지령을 피하기 위해 업주들이 증명서를 요구한 집단권권 사건에 대응하기 위해' 회세' 의 새로운 모델을 설계했다. 사실 여전히 근본을 다스리지 않는다. 보상 단계에 들어서면 개발자의 사전 약속된 높은 수익이 실현되지 않는 한' 큰 꿈에서 깨어나는' 투자자들은' 개발자에게 처음부터 끝까지 속아 넘어가는' 피해자가 된다.
2. 퇴점 신청은 지원이 어렵습니다.
이 시점에서 가상재산상가가 허가를 신청하기 어려워 상가 투자자들이' 소유권' 이나' 계약권' 에 따라 상가 반환을 요청한 것도 법원의 지지를 받기가 어렵다. 그 이유는 우리나라 부동산권 등록이다. 등록이 없으면 점포 투자자들은 당연히 가상재산형 점포의 소유권을 누리지 못한다. 그렇다면 상가 투자자들은' 물권법' 의 원물권 반환에 관한 규정에 따라 관련 상가 반환을 요구하면 법원의 지지에 대한 합리적인 근거를 잃게 된다. 실제로 일부 도시가 가상 재산권 상점을 등록해도 투자자가 반환을 요구한 요청은 여전히 법원의 지지를 받지 못하고 있다. 이케닝이 선전 () 시 용흥천 상업관리유한공사 (), 선전 () 시 용흥련태가구유한공사 () 의 경우, 이케닝이 이미 재산권 등록을 처리한 상황에서 법원은 결국 대다수 업주의 전반적인 경영이익을 보호하기 위해 사회부의 낭비를 피하기 위해 업주가 소유권을 행사할 권리가 없는 방식을 적절히 제한할 수 있다고 판단했다. [8] 한편,' 계약권' 에 따라 점포 반환을 요구한 투자자 (당시 계약서에 점포 반환 약속이 있는 경우) 에 대해 사법실천에서 가장 흔한 관점은 전체 건물로서 구매자가 구매한 점포는 명확한 4 ~ 또는 구체적인 위치가 없다는 것이다. 단지 명목상의 점포일 뿐, 점포 반환을 요구하는 것은 비현실적이기 때문에 가상이다