모든 외래 세입자가 동네에 들어오는 것을 막을 법적 근거가 없다.
우선 임차인이 어떤 권리를 누리고 있는지 봅시다. 우리나라 계약법에 따르면 임대계약은 임대인이 임차인에게 임차인의 사용과 수익을 전달하고 임차인이 임대료를 지불하는 계약이다. 특히, 주택 임대 계약에서, 즉 임대인은 임차인의 소유, 사용, 수입에 집을 넘겨주고, 임차인은 임차인에게 해당 임대료를 지불한 후 임차인에 대해 거주, 사용, 수익을 누릴 권리가 있다. 쌍방이 체결한 주택 임대 계약이 합법적으로 유효한 경우, 다른 누구도 합법적인 이유 없이 임차인이 그 주택에 대한 합법적인 권리를 행사하는 것을 막을 수 없습니다.
일반적으로 임차인이 합법적으로 주택을 임대한 후 주거권, 사용권, 수익권을 누리고 있다는 것은 의심할 여지가 없다. 그렇다면 현재 전염병 예방·통제 상황에서 임차인의 해당 권리가 영향을 받습니까? 현재 현지의 일부 부동산, 주민위원회, 촌민위원회는 외지에서 돌아온 모든 세입자가 돌아오도록 설득하는 공고를 붙였는데, 법적 근거가 있습니까?
국가위생건강위원회 (WHO) 는 2008 년 제 12 호 공고 1 2020 년 10 월 20 일 신종 코로나 바이러스 감염 폐렴이' 을류 전염병' 임을 확인하며 갑류 전염병에 대한 예방 조치를 취하고 있다. 우리나라의' 전염병 예방법' 규정에 따르면 현급 이상 지방인민정부는 갑류 전염병이 발생한 장소나 해당 장소의 특정 지역 내 인원에 대해 격리 조치를 실시하면서 동시에 1 급 인민정부에 보고할 수 있다. 보고를 받은 상급 인민 정부는 즉시 비준하거나 비준하지 않는 결정을 내려야 한다. 상급 인민정부가 비준하지 않는 결정을 내리면 격리 조치를 실시하는 인민정부는 즉시 격리 조치를 해제해야 한다. 전염병이 폭발하고 유행할 때 현급 이상 지방인민정부는 즉시 역량을 조직하여 예방 예방 및 통제 방안에 따라 전염병 전파 경로를 차단해야 한다.
상술한 규정에 따르면 신종 코로나 바이러스 폐렴 감염의 엄중한 상황에서 조직이 합리적인 격리 조치를 취해 감염원을 차단하는 것은 매우 필요하고 관련 법규가 지지하는 것이다. 그러나 이것은 부동산, 주민위원회, 마을위원회가 모든 외지 귀향 인원에게 세입자를 동네로 들여보내지 말라고 고시하는 것이 합법적이라는 것을 의미합니까?
주민위원회, 촌민위원회가 전염병 발생 시 관련 권리에 대해' 전염병 예방법' 제 9 조 제 2 항에 따르면 거주위원회, 촌민위원회는 주민과 촌민이 지역사회와 농촌의 전염병 예방 작업에 참여해야 한다. 전염병이 발발할 때 거리, 향진, 주민위원회, 촌민위원회는 힘을 조직하고, 단결하고, 군치하며, 보건 행정부와 기타 관련 부서, 의료보건기구가 전염병 정보 수집 및 보고, 인원 대피 및 격리, 공공위생 조치 실시 등을 잘 하도록 돕고 주민과 촌민에게 전염병 예방 관련 지식을 홍보해야 한다.
전염병 예방·통제 기간 동안 지역사회 거주위원회와 마을위원회는 집행 책임을 협조했지만, 제멋대로 예방 조치를 업그레이드할 권리가 없다는 것을 알 수 있다. 외지에서 정상적으로 복공한 집주인과 임차인은 이미 구입한 주택에 대한 사용권을 누리고 있다. 지역사회 거주위원회, 마을위원회의 결정은 합법적인 권리를 박탈해서는 안 되며, 귀국 인원이 거주지로 들어가는 것을 막을 권리도 없다.
동네 부동산 회사의 경우, 부동산 회사와 업주와 임차인 사이에는 부동산 서비스 계약이 있다. 부동산 관리에서 부동산 회사의 권리는 주로 관련 법규와 실제 상황에 따라 동네 관리 방법을 제정하는 것이다. 부동산 관리 계약 및 관리 방법에 따라 주택단지를 관리하며, 관련 법규에 따라 부동산 회사에 자체 업그레이드 예방 조치를 부여할 권리가 없다.
따라서 현 단계에서는 부동산 회사, 거위원회, 마을위원회가 무단으로 방제조치를 업그레이드해 모든 외래 세입자의 기본권을 박탈하는 관련 법규가 없다. 특정 전염병에서 인민의 재산 안전을 보호하기 위해 각지에서 전염병의 확산을 막기 위한 정책을 내놓았으며, 우리는 존중하고 적극적으로 협조해야 하지만 일률적으로 협력해서는 안 된다. 임차인의 임차권은 업주의 권리처럼 법률의 보호를 받아야 한다. 베이징시 민정국 관계자가 베이징 6 월 5438+ 10 월 3 1 "지역 사회 방역을 방역 방병의 관건으로 삼아 과학적 방제의 원칙을 명확히 하고 지역사회 방제의 각종 조치를 엄격히 시행해야 한다."
전염병 예방·통제 때문에 계약을 이행할 수 없는 것은 불가항력이다.
코로나 폐렴 전염병의 영향으로 국가는 설 연휴를 연장하고, 각지에서 기업 복공 시간을 연기하거나, 개인 주택 임대 계약 이행에 어느 정도 영향을 미쳤다. 임차인이 전염병으로 집을 계속 사용할 수 없다면 계약 해지를 요청할 수 있습니까?
이것은 우선 전염병의 성격을 분명히 해야 한다. 지난 2 월 10, 전국인민대표대회 상무위원회 법공위 대변인, 연구실 주임 장철위는 "현재 우리나라에 신종 코로나 바이러스 폐렴에 감염된 상황이 발생해 정부는 적절한 예방 조치를 취해 공중건강을 보장했다" 고 밝혔다. 계약을 이행할 수 없는 당사자에게 예견할 수 없고 피할 수 없고 극복할 수 없는 불가항력이다. " 이번 전염병은 계약을 이행할 수 없는 당사자에게 불가항력 사건이라는 것을 알 수 있다.
계약법' 제 94 조는 "불가항력으로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 ..." 불가항력으로 계약을 이행할 수 없는 경우 불가항력의 영향에 따라 일부 또는 모든 책임을 면제할 수 있습니다. 법에 별도로 규정된 경우를 제외하고. 이행 지연 후 불가항력이 발생하는 것은 당사자의 책임을 면제할 수 없다. 본 법에서 말하는 불가항력은 예견할 수 없고 피할 수 없고 극복할 수 없는 객관적인 상황을 가리킨다.
그러나, 불가항력에 대한 법률의 적용도 제한적이라는 점을 지적해야 한다. 불가항력 사건이 발생했을 때, 계약 목적을 완전히 위반한 경우에만 어느 쪽도 계약을 해지할 권리를 가질 수 있다. 당사자는 불가항력이라는 이름으로 의무인의 모든 책임을 임의로 면제해서는 안 되며, 관련 의무자가 어떠한 구제책도 취하지 않으면 반드시 책임을 경감하거나 경감해야 한다는 의미도 아니다. 어떤 계약의 이행에 불가항력이 있는지 여부는 구체적인 상황에 따라 결정된다.
임차인이 전염병으로 집을 계속 사용할 수 없는 경우, 전염병 기간 동안 계약 목적을 달성하지 못할 수도 있지만, 계약 해지 사유로서 불가항력에 부합하는지 여부는 만료되지 않은 임대 계약의 길이, 전염병의 발생과 기간, 전염병으로 인한 임차인의 개인 건강 상태에 달려 있다. 전염병의 발생과 기간이 임대 계약 기간보다 상대적으로 짧고 임차인의 개인 건강 상태가 일시적이고 부분적으로 계약 이행에 영향을 미치는 경우 연기 또는 변경 등을 통해 협상을 통해 계약 이행을 계속할 수 있습니다. 상술한 요소가 계약 목적을 달성할 수 없는 상황을 구성하기에 충분하다고 판단될 경우 임차인은 체크아웃을 제출하고 불가항력 조항을 인용해 계약을 해지할 수 있다.
예를 들어 임차인 왕씨는 집주인 이씨와 주택 임대 계약을 체결했고, 양측은 5438 년 6 월 +2020 년 10 월 2 일부터 이씨의 집을 3 년간 임대하기로 합의했다. 65438 년 10 월 20 일 왕군은 산둥 고향으로 돌아가 설을 보냈다. 전염병으로 왕군은 몸이 괜찮지만 여러 가지 이유로 당분간 북경으로 돌아갈 수 없었다. 이때 왕군은 이 씨에게 계약 해지를 주장할 수 있습니까? 대답은' 아니오' 다. 왕군의 임대 만기일 (즉 1, 2023) 과 그의 신체 상태가 계약 목적의 허사로 이어지지 않기 때문에 일방적으로 계약을 해지할 권리가 없기 때문이다.
임대료가 떨어질 수 있는지, 소통협상이 필요하다.
전염병으로 인해 임차인이 집을 계속 사용할 수 없게 된 것은 불가항력 상황이거나 임차인이 반드시 계약을 해지할 권리가 있는 것은 아니다. 그럼, 계약을 해지할 수 없다면 임차인이 임대인에게 임대 감소를 요구할 수 있습니까?
최고인민법원' 중화인민공화국 계약법' 의 일부 문제에 대한 해석' 제 26 조 규정, 계약 성립 후 객관적 상황이 크게 변한 것은 당사자가 계약을 체결할 때 예측할 수 없는 것으로, 불가항력으로 인한 것이 아니라, 계약을 계속 이행하는 것은 당사자에게 불공평하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 것으로 나타났다. 당사자가 인민법원에 계약 변경 또는 해지를 요청한 경우 인민법원은 공정원칙과 사건의 실제 상황에 따라 변경 여부를 결정해야 한다.
현재로서는 임차인이 전염병으로 인해 임대인에게 임대 감소를 요구할 수 있다고 직접 규정하는 법이 없다. 실제로 임차인은 전염병 등의 요인으로 귀가할 수 없고 불가항력으로 계약을 해지할 수 없는 임차인은 임대인과 소통하고, 공정원칙에 따라 일부 임대료를 감면하고, 전염병이 시작된 이후 발생한 임대료를 확정하고, 예견할 수 있는 기간 동안 임대료 기준과 임대료 지불 시간을 협상할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
결론적으로 임차인은 법에 따라 임대인의 집을 임대하면 주택의 거주권과 사용권을 누릴 수 있다. 현재, 지역 사회 예방은 이번 방역차단전의 관건이지만, 관련 주체는 법률 법규의 틀 안에서 과학적으로 정확하게 예방해야 하며, 관련 권리자의 합법적인 권익을 보호해야 한다. (저자 단위: 베이징 조양구 인민법원)
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불가항력이란 무엇인가
계약을 체결할 때 불가항력을 자주 언급하고, 불가항력으로 민사의무를 이행할 수 없는 것에 대해 민사책임을 지지 않기로 약속했다. 법에 달리 규정되어 있는 것은 그 규정에서 나온다. 그렇다면, 법적으로 불가항력을 어떻게 인정할 수 있을까?
불가항력은 우리나라 민법통칙 및 계약법에 규정된 것으로, 예견할 수 없고 피할 수 없고 극복할 수 없는 객관적인 상황을 가리킨다. 한 가지 상황이 불가항력에 속하는지 여부는 다음과 같은 여러 방면에서 종합적으로 판단해야 한다.
하나는 예측할 수 없는 것이다. 법률은 불가항력을 구성하는 사건이 당사자가 계약을 체결할 때 그 사건이 발생할 것을 예견할 수 없다는 것을 요구해야 한다.
두 번째는 필연성이다. 계약이 발효된 후 당사자가 발생할 수 있는 사고에 대해 시기적절하고 합리적인 조치를 취했지만 객관적으로는 이런 사고의 발생을 막을 수 없고 필연성이 있다. 만약 어떤 사건의 발생이 관계 당사자들의 제때 합리적인 행동을 통해 완전히 피할 수 있다면, 그 사건은 불가항력으로 간주될 수 없다.
세 번째는 넘을 수 없다는 것이다. 불가승이란 계약 쌍방이 의외의 사건으로 인한 손실을 극복할 수 없다는 뜻이다. 어떤 사건의 결과가 관련 당사자들의 노력으로 극복될 수 있다면, 그 사건은 불가항력 사건이 아니다.
네 번째는 성과 기간입니다. 특정 계약의 경우 불가항력을 구성하는 사건은 계약 체결 후, 종결 전, 즉 계약 이행 기간에 발생해야 합니다. 만약 어떤 사건이 계약이 체결되기 전이나 후에 발생하거나, 한쪽이 이행을 연기하고 다른 쪽이 동의할 경우, 본 계약의 불가항력 사건을 구성할 수 없습니다.
우리나라 법률은 어떤 사건이 불가항력에 속하는지 명확하게 규정하지 않으며, 일반적으로 전쟁, 자연재해, 파업, 폭동, 정부 행위 등을 포함하는 것으로 여겨진다.