제 1 장 철거 평가 일반 규칙

제 1 조는 국무원' 도시주택철거관리조례' (국무부령 제 305 호),' 장쑤 성 도시주택철거관리조례' (장쑤 성인대 상임위원회 공고 제 24 호),' 태주시 도시주택철거관리방법' (태주시 인민정부령 2005 년 제 2 호),' 부동산평가규범' (

제 2 조 적용 범위: 본 시 도시 계획구 내 도시 국유지에서 주택 철거 보상 평가 (이하 철거 평가) 에 종사하는 전문 평가 기술 행위는 본 규칙의 요구에 부합해야 한다.

제 3 조 평가 기관: 철거 평가를 실시하는 부동산 평가 기관은 3 급 이상의 부동산 평가 자격을 갖추어야 하며, 이미 사회에 발표된' 태주시 도시 주택 철거 평가 기관 명부' 에 포함됐다.

제 4 조 감정인: 주택 철거 평가를 담당하는 부동산 평가사는 본 규칙 제 3 조의 규정에 부합하는 평가기관의 등록 부동산 평가사여야 한다.

제 5 조 평가 대상 및 분류: 현장 생산 검사에서 확인한 철거된 건물과 점유지역 내 합법적인 국유지 사용권으로 구성된 부동산 (이하' 철거된 주택'). 철거된 집은 주택과 비주택주택 두 종류로 나뉜다. 비주택주택은 비상업용실과 영업용실 두 종류로 나뉜다. 철거 평가의 기술적 요구를 충족시키기 위해 주택용, 비상업용, 영업용 주택을 몇 가지 범주로 나누었다. 액세서리 1 을 참조하십시오.

제 6 조 평가 목적:' 주택 철거 보상 평가' 로 통일된다.

제 7 조 평가일: 철거된 주택 철거 허가증이 발급된 날.

제 8 조 가치기준: 철거된 주택의 담보, 임대 등의 권리 제한을 고려하지 않고 기준일 전권으로 철거된 주택의 공개 시장 가치를 평가한다.

제 9 조 철거 위치 구역: 태주시 현황에 따라 시내와 경제개발구를 주택, 비영업용 주택, 경영용 주택 세 가지 상황에 따라 세 가지 유형의 철거 위치와 등급 구역으로 나누다. 분할 결과는' 태주시 도시 주택 철거 구간 시스템' 을 보면 철거 보상 평가의 기술적 근거이다.

제 10 조 주택 철거 평가 가격 구성: 철거된 주택 (일반 인테리어 포함) 철거 보상의 부동산 시장 평가 가격입니다. 실내 인테리어 내용은 철거된 집의 감정 내용에 포함되지 않고, 단독으로 특별 검진을 실시하고, 비주택주택 철거로 인한 이전 보조비, 과도보조비, 손실보조비를 포함하지 않는다.

제 11 조 평가 절차: 1. 평가 위임을 수락하고 기본 사항을 명확히하십시오. 생산 데이터를 확인하고 예비 조사를 수행하십시오. 3. 공정 계획을 수립하고 현장 조사를 실시한다. 기술 규칙에 따라 평가 및 계산을 수행하십시오. 계산 결과를 확인하고 평가 보고서를 작성하십시오. 관련 정보를 요약하고 평가 보고서를 제출하십시오. 7. 평가 결과가 공시되어 철거된 사람에게 전달된다. 8. 현장 컨설팅 q&a 및 평가 자료 보관

제 12 조 평가 결과는 다음과 같이 기술된다. 첫째, 주택 철거 프로젝트 보상 자금 추정을 철거 프로젝트의 총 보상 자금 추정의 근거로 삼는다. 둘째, 주택 철거 분가 보상 금액 평가로 철거된 집의 보상 근거로 삼는다. 평가 결과의 화폐 단위는 인민폐까지 정확해야 한다.

제 13 조 평가 결과 적용 유효 기간: 공식 평가 결과 제출일로부터 철거 프로젝트 철거 보상 종료까지.

제 2 장 주거용 주택 철거 평가

제 14 조 고급 주택주택 철거 평가 방법: 고급 주택주택 철거 보상은 시장 비교법 평가를 채택하고, 비교 사례를 직접 사용하여 수정하거나, 구체적인 상황에 따라 다른 시장화 방법을 사용하여 평가할 수 있다. 구체적인 작업은' 부동산 평가 규범' 의 요구에 따라 진행된다. 비교 가능한 인스턴스의 선택 요구 사항은 부속서 ii 에 나와있다.

제 15 조 일반 주택주택 철거 평가 방법: 철거된 일반 주택주택의 정의 및 세분화는 첨부 1, 시장 비교법 기준가격 수정법 채택을 평가한다. 철거 보상 평가 가격 계산의 기술적 경로는 다음과 같습니다.

1. 평가 기준 작성. 철거 프로젝트 범위 내에서' 표준 샘플 주택' 을 평가 기준으로 설정합니다. "표준 샘플 주택" 설정 요구 사항은 부속서 iii 에 나와있다.

2. 기준 가격을 계산합니다. 표준 모델 룸' 의 기준 가격은' 부동산 평가 규범' 에 규정된 방식에 따라 시장 비교법 평가를 채택한다. 기준 가격은 참고가의 산수 평균에 의해 결정된다. 기준 가격을 계산하는 비교 가능한 예 선택 조건은 첨부 2 에 나와 있습니다. 계산 공식은 다음과 같습니다.

기준가격 = ×××××××××××××

대-비교 가능한 인스턴스의 가격, n 은 비교 가능한 인스턴스의 수입니다.

-거래 상황의 정정 계수. 매매 정상 거래의 예는 비교 가능한 예이기 때문에 계수는100 입니다.

—트랜잭션 날짜 수정 계수입니다. 이 계수는 부동산 시장 상황과 평가 중 구체적인 상황에 따라 평가기관이 결정하고 현지 물가부서가 발표한 관련 가격지수를 참고해 결정한다.

-샘플 솔리드 계수를 첨부 4 에서 찾을 수 있는 표준 샘플 주택 솔리드 계수의 수정 계수로 수정합니다.

-비교 가능한 인스턴스의 위치 계수를 표준 샘플 주택 위치 계수의 수정 계수로 수정합니다. 계수의 결정은 부속서 5 에 나와있다.

-위의 8 조에 따라100 인 표준 샘플 주택 자기자본 계수의 수정 계수로 인스턴스 지분 계수를 수정할 수 있습니다.

3. 분류 기준 가격을 결정합니다. 계산 결과의 객관성을 보장하기 위해 세트, 독원, 비세트 세 가지 상황에 따라' 표준 템플릿실' 에 해당하는 분류 기준 가격을 다음과 같이 계산합니다.

, j= 1, 2,3

여기서 Vo 1 은 주택 세트의 분류 기준 가격, Vo2 는 단독 주택의 분류 기준 가격, Vo3 은 비패키지 주택의 분류 기준 가격, Kj 는 해당 분류 기준 가격 조정 계수입니다. 그 값은 부속서 3 에 나와있다.

4. 평가 가격을 결정합니다. 철거된 각 주택을 해당 유형의' 표준 모델 주택' 과 비교하여 부동산 실체 조건 방면에서 비교법 원칙에 따라 기준 가격을 수정해 철거된 각 주택의 평가가격을 산출한다.

계산 공식은 다음과 같습니다.

철거 주택 평가 가격 = 표준 모델 주택 분류 기준 가격 ×

K31I---표준 템플릿실 물리적 요인이 철거된 집의 물리적 요소 수정 계수로 수정되었습니다. 계수의 결정은 부속서 4 에 나와있다.

제 3 장 비 주거 및 비영리 건물의 철거 평가

제 16 조 비주택, 비영업용 주택 평가 방법: 비주택, 비영업용 주택 철거 평가 선호 시장 비교법. 사건 수집과 같은 특정 이유로 시장 비교법을 적용할 수 없는 경우 원가법을 적용하여 평가할 수 있습니다. 영업 외 주택 원가법의 적용은 부속서 6 에 나와있다.

제 17 조 원가법 평가의 기술적 경로:

1. 땅값 계산: 철거된 비영업용 주택의 점유 면적에 따라 원가법, 기준땅값 수정법, 시장비교법을 사용하여 비어있을 때의 토지회수가격 PD 를 계산할 수 있습니다.

2. 집값 결정: 철거된 영업용이 아닌 건물의 구조에 따라 첨부 6 에 표시된 가격 재설정 기준을 참고하여 해당 건물의 가격 재설정 PJ 를 결정합니다.

3. 감가 상각 추정: 건물의 감가 상각 금액 C 는 첨부 7 에 표시된' 신규 건물 등급 측정 기준' 과 연별 신규 건물 상한선의 관련 규정 및 설명에 따라 현장 조사 예상을 통해 결정됩니다.

4. 보상가격평가:' 부동산평가규범' 에 따르면 도시주택철거보상평가의 특징을 감안하여 철거된 영업외 주택의 보상가격 Vi 는 원가법에 따라 평가되는 기본공식에 따라 계산된다.

Vi = PD+pj-C.

제 4 장 비 주거 사업 주택 철거 평가

제 18 조 비주택 영업용 주택 평가 방법: 비주택영업용 주택 철거 평가 선호 시장 비교법. 사례 수집과 같은 특정 이유로 시장 비교법을 적용할 수 없는 경우 수익법 기반 기준 가격 수정법을 상가 지역 평가에 적용할 수 있습니다. 하지만 고급 호텔, 고급 오피스텔, 고층 상가, 대형 슈퍼마켓, 백화점 등이 있습니다. 비교 사례 비교 수정법 또는 단순 수익법에 적용됩니다.

제 19 조 상업구 기준가격평가는 수익법을 채택한다: 상가의 전형적인 경영장소를 샘플장소로 설정하는데, 첨부 8 을 참조하십시오. 수익법을 채택하여 철거된 영업용 주택 샘플 주택의 기준가격을 평가할 때는 유한수익법 공식을 채택해야 한다. 철거 평가의 보상 성격을 고려할 때, 일반적으로 안정적인 소득 상황을 사용하여 계산됩니다. 즉, 일반적으로 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.

Vo 는 기준 가격이고, A 는 샘플 주택의 연간 순이익이고, R 은 자본화율, N 은 수익기간입니다. 상관 계수의 결정은 부속서 8 에 나와있다.

제 20 조 경영용 상가구 기준가격 수정법 평가: 상가구 기준가격 비교수정법은 철거 경영용 주택 평가에 적용되며 상업적 용도 수정, 상가 노선 수정, 실체요소 수정을 거쳐 철거 보상가격을 도출해 다음과 같이 계산합니다.

철거 된 주택의 평가 가격 =

-상업 거리의 기준 가격;

FXY-상용 보정 계수, 구체적인 데이터 선택은 첨부 8 에 나와 있습니다.

FM-상가 노선 보정 계수, 구체적인 데이터 선택은 첨부 8 을 참고하세요.

F 31I---철거된 집의 물리적 요인에 대한 수정 계수, 첨부 8 참조;

제 5 장 기타 철거 평가 문제 처리

제 21 조' 토지가 집보다 크다' 평가: 철거된 주택과' 주택 건물' 의 건축 면적이 토지 사용 면적보다 작고, 토지 사용 면적이 주택 건축 면적보다 큰 부분을 보상해 다음과 같이 계산한다.

1.' 토지가 집보다 크다' 는 면적 S = 법적 토지 면적-법적 건물 면적.

2.' 토지가 집보다 크다' 는 단가는 VW= (VO- PJ×g)Kj 입니다

Vo--철거 프로젝트를위한 표준 모델 룸의 기준 가격;

PJ-표준 모델 룸의 재설정 단가는 부록 6 을 참조하십시오.

G--표준 모델 룸의 새로운 건축률은 부속서 VII 에 나와있다.

KJ-분류 기준가의 조정 계수는 첨부 3 을 참조하십시오.

3.' 땅이 집보다 크다' 는 보상금액 = VW× s

제 22 조 직관공실과 자관공실 평가: 태주 직관공실과 단위제 주택은 주택주택주택으로, 그 재설정가격은 새 보상재산권인으로 병합되고 나머지는 이용자를 보상한다. 계산은 다음과 같습니다.

(1) 시장 비교법을 사용하여 표준 샘플 주택 가격 VO 를 계산합니다.

(2) 철거 범위의 위치 가격 VW 를 찾으십시오.

: 이 표준 모델 룸 재설정 단가는 부속서 6 에 나와있다.

G: 본 표준 샘플 주택건물의 신율로 부속서 3 에 규정된 요구 사항에 따라 g = 0.8 입니다.

Kj: 분류 기준 가격 조정 계수, 부속서 iii 참조.

(c) 철거 된 주택의 평가 가격.

재산권자에 대한 부분 보상:

: 철거된 주택이 새 부분으로 결합된 리셋가격의 보상액;

: 해당 철거 주택의 재설정 가격은 부속서 VI 에 나와있다.

: 해당 철거 된 주택의 재설정률을 나타냅니다. 부속서 VII 참조;

: 건축 면적입니다.

사용자 (임차인) 에 대한 부분 보상:

: 철거된 주택은 주택 리셋가격을 제외한 보상액을 새 부분으로 합친다.

: 철거된 주택의 구위 가격 (해당 토지사용권 가격 포함)

Pi4: 철거 된 주택의 수평 보정 계수; 부속서 iv 참조;

: 건축 면적입니다.

제 23 조 재산권 교환의 주택주택 평가: 재산권 교환의 주택부동산, 철거된 주택과 교체된 주택의 가격 결산, 위와 같은 기준가격 수정 평가 모델과 방법에 따라 집행된다.

제 24 조 토지 평가: 철거 평가에 포함된 철거 비주택, 비영업주택의 합법토지는 토지를 할당하는 것으로, 토지보상금액은 기준 땅값의 60% 로 계산된다. 비주거영업용 주택 보상 금액의 구체적인 공식은 다음과 같다.

6: 철거된 비주거주택 철거 보상 평가 가격;

5: 철거된 비주거주택의 시장 평가 가격;

Vjo: 타이저우 토지 기준 바닥 땅값입니다. 여기서 Vj 는 기준 땅값이고 M 은 표준 용적율입니다.

양도방식으로 국유토지사용권을 획득한 시장평가가격의 확정은 제 17 조의 관련 규정을 참고하여 집행할 수 있다.

제 25 조' 주택개혁' 주택평가: 공상영업허가증을 취득하고 1 년 이상 연달아 운영하는 주택주택은 경영장소를 참고하여 두 가지 상황으로 나누어 평가한다.

1. 거리 주택: 영업연한에 따라 영업용 주택과 주거용 주택 철거 평가가격의 가중 평균을 실제 경영부분의 철거 보상가격으로 취하며 공식은 다음과 같습니다.

Vi=wy×Viy+wz×Viz

VI-주택 철거 보상 평가 가격, VIY-영업용 주택 평가 가격, 즉 주택용 주택 평가 가격, wy 와 wz 는 각각 영업용 주택과 주택용 주택의 가격 가중치 계수입니다. 구체적인 가중치 계수 선택은 부속서 9 에 나와있다.

2. 비거리' 주택대 비주택' 주택: 실제 영업부의 철거 보상 단가는 다음과 같습니다.

철거 평가 단가 = 주거용 부동산 평가 단가+쿼터 보조금

정액보조금 기준은 경영 연한에 따라 결정된다. 자세한 내용은 부록 9 를 참조하십시오.

제 26 조' 개조되지 않은' 주택 평가: 공상영업허가증을 취득하고 1 년 연속 경영한 비주거주택은 경영장소' 거리' 와' 거리' 에 따라 평가해야 한다.

1. 거리를 따라 있는 "개조되지 않은" 집:

Vi=wy×Viy+wF×ViF

VI-주택 철거 보상 평가 가격, VIY-영업용 주택 평가 가격, VIF-영업용 주택 평가 가격, wy 및 wF 는 각각 영업용 및 영업외 주택의 가격 가중치 계수입니다. 구체적인 가중치 계수 선택은 부속서 9 에 나와있다.

2. 비 거리 "비 개조" 주택:

철거 평가 단가 = 영업외 주택 성격 평가 단가+정액보조금

정액보조금 기준은 경영 연한에 따라 결정된다. 자세한 내용은 부록 9 를 참조하십시오.

제 27 조 실내 장식 평가: 주택 철거 평가에서 실내 장식 부분은 독립된 특별 평가로, 철거 쌍방이 참고할 수 있도록 평가 결과를 제공한다. 실내 장식 특별 평가 보상 가격 기준은 본 시의 주택 철거 관리 부서가 발표한 기준에 따라 집행된다.

제 28 조 기타 평가: 주택 독립 부속물의 보상 가격은 본 시의 주택 철거 관리 부서의 관련 규정에 따라 계산될 수 있습니다. 승인 기한을 초과하지 않은 임시 건물의 잔존가액은 원가법으로 평가해야 합니다. 검증되지 않은 건물 보상 평가의 경우 실제 건물 면적을 기준으로 재설정 가격을 새 계산으로 통합하고 계산 시 사용량을 고려해야 합니다. 건설공사는 원가법 평가를 채택해야 하며, 공사 건설 진도는 정부 관리부에서 건설 중지를 통보할 때의 상태를 기준으로 한다. 건설프로젝트 토지평가는 정부 관리부에서 승인한 용도, 매개변수 또는 계획 설계 방안을 기초로 한다.

제 6 장 철거 평가 보고서

제 29 조 보고 요구 사항 발행: 철거 평가 기관은' 부동산 평가 규범' 에 규정된 형식과 본 규칙의 요구에 따라 철거 평가 보고서를 제출해야 한다.

제 30 조 서명 도장: 철거 평가 기관이 발행한 평가 보고서는 등록 부동산 평가사가 서명하고 도장을 찍어야 하며, 평가 기관의 공인을 찍어야 한다. 평가 보고서에 서명하고 도장을 찍는 등록 부동산 평가사와 도장을 찍는 평가 기관은 평가 보고서의 내용과 결론에 대해 책임을 져야 한다.

제 31 조 보고서 제본: 주택 철거 평가 보고서는 도형과 무성해야 하며, 사용된 종이, 표지, 장정은 품질이 좋아야 한다.

제 7 장 철거 평가 기준

제 32 조 평가 위임: 선택된 철거 평가 기관은 위탁 기관과 철거 평가 위탁 계약을 체결하고, 위탁 계약 원본을 시 주택 철거 관리 부서에 신고해야 한다. 철거 평가 운영 절차의 일정은 철거 평가 위임 계약에서 합의해야 합니다.

제 33 조 평가 기술 책임자: 평가 기관은 철거 평가 프로젝트에 위탁된 평가 기술 책임자를 확정해야 하고, 평가 기술 책임자는 평가 기술 방안을 최종 확정하고, 평가 방법의 선택과 운용, 평가 결과의 합리성에 대한 기술적 책임을 져야 한다.

제 34 조 현장 탐사: 모든 철거 평가 프로젝트는 반드시 현장 조사를 해야 하며, 평가 업무를 담당하는 평가 기관은 생산 검사 자료와 사전 조사 자료에 따라 철거 평가 자격을 갖춘 전문가를 파견하여 현장 조사를 진행해야 한다. 현장 조사 기록은 철거 평가 계산 및 평가 보고서 작성에 필요한 기초 자료입니다.

제 35 조 평가 대상: 평가자는 주택 철거 관리 부서에서 통일적으로 감독하는 철거 평가 직급증을 착용하고, 항목별 평가를 실시하여 현장 조사가 정확하며, 영장 검사가 정확하며, 잘못 추정해서는 안 되며, 누락해서는 안 된다.

제 36 조 내부 검토 평가: 철거 평가의 가격 결과는 평가 기관의 내부 검토 평가를 거쳐야 하며, 평가 기관은 공식 평가 보고서를 실행하기 전에 평가 보고서를 검토, 조정 및 검토할 기술적 책임이 있습니다.

제 37 조 보고서 제출: 철거 평가 기관은 평가 위탁 계약서에 규정된 시간 내에 철거인에게 정식 철거 평가 분가 보고서를 제출해야 합니다. 철거 평가 분가 보고에는 프로젝트 평가 기술감독의 서명 승인이 필요하다.

제 38 조 보고서 해석 및 답변: 철거 평가 기관 및 해당 전문가는 평가 보고서의 기술적 문제를 설명하고, 철거 당사자의 평가 보고서에 대한 컨설팅 및 문의를 받고, 철거 평가 기술위원회에 기술 문제를 보고하고 답변할 의무가 있습니다.

제 8 장 철거 평가 작업 자료 보관

제 39 조 기록 내용: 평가 기관은 다음 자료 (원본 또는 사본) 를 평가 보고서 (기술 보고서 포함) 와 함께 등록해야 합니다.

(1) 위임 계약 평가

(2) 철거 허가;

(3) 평가 대상의 재산권 증명서 및 주택 기본 상황 증명서;

(4) 평가 대상의 현장 조사 기록, 사진 및 기타 정보;

(5) 현장 조사 기록 및 비교 가능한 사례 사진;

(6) 평가 결과의 상관 계수 및 매개 변수를 결정한다.

(7) 평가 프로젝트와 관련된 기타 필요한 정보.

제 40 조 보존 기간: 평가 보고서가 완료되고 발행되면 평가 프로젝트와 관련된 모든 필요한 자료를 정리, 보관 및 잘 보관해야 합니다. 평가 보고서 및 관련 정보는 최소 6 년 동안 보관됩니다.

제 41 조 자료 및 증거 보존: 평가 기관이 증거 보존 절차와 관련된 부동산을 평가할 때 평가 과정에서 형성된 평가 보고서 (기술 보고서 포함) 및 관련 평가 자료를 위임자에게 동시에 제출해야 합니다.

제 9 장 부칙

제 42 조 세칙의 첨부: 이 기술 세칙의 첨부는 본 기술 세칙의 중요한 구성 요소이다.

제 43 조 특수업무: 무릇 주택 철거 평가에는 원가치 계산, 기계설비 평가, 공사 원가 분석 등 전문 기술 업무가 포함된다. , 평가 기관은 평가를 돕기 위해 자격을 갖춘 기관에 위임 할 수 있습니다.

제 44 조 초범위 철거 평가: 도시 계획구 외국 토지상 주택 철거 평가와 도시 계획구 집단 토지상 주택 철거 평가는 본 기술 세칙을 참고하여 집행할 수 있다. 각 시의 주택 철거 평가는 본 기술 세칙을 참고하여 집행할 수 있다.

제 45 조 시행 시간: 이 기술 규칙은 발행일로부터 시행됩니다. 태주시 도시 주택 철거 평가 시행 세칙 (시행)' (태주 부발 2004 1 호) 이 동시에 폐지됐다.

액세서리: "타이 저우시 도시 주택 철거 평가 기술 규칙" 액세서리

타이 저우시 도시 주택 철거 위치 구분 시스템