1.' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 는 원칙에 따라' 선임후 도착' 하면 대출자가 제때에 상환하지 못하더라도 은행은 담보부동산을 처리하기가 어렵다. 임대가 여전히 유효하기 때문이다. 둘째, 임대료 수입은 얻기가 어렵다. 은행과 대출 계약을 체결하기 전에 대출자가 부동산을 담보하는 임차인과 장기 임대 계약을 체결하면 임차인에게 임차료를 한 번에 지급하도록 요구한다. 또는 대출자가 시장가보다 현저히 낮은 임대료로 관련 당사자에게 집을 빌려주면 은행은 대출금을 돌려받기 어려울 것이다. 게다가, 만약 대출자가 제때에 상환하지 못한다면, 은행은 담보재산을 처분하여 대출금을 상환할 권리가 있다. 은행이 담보재산을 경매할 때 우리나라 현행법에 따르면 임차인은 우선 구매권을 가지고 있으며, 고의로 재산 경매 가격을 낮추기 위한 조치를 취할 수 있다. 담보등록권 위험은' 한 가지가 많다' 는 위험이다.
2. "보증법" 제 35 조 제 2 항은 "재산이 담보된 채권 잔액보다 더 큰 가치는 다시 담보할 수 있지만, 그 잔액을 초과해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 대출자가 부동산을 몇 개의 은행에 담보한 후, 일단 파산하면 담보재산은 처분하기 어려울 것이다. 토지 사용권 위험. 은행은 부동산 담보등록 수속을 할 때 부동산 담보등록만 처리하고 토지사용권 담보등록은 처리하지 않으면 담보된 부동산은 처분과 현금화되지 않는다. 또 우리 법률은 집단토지를 담보로 사용할 수 없다고 규정하고 있다. 따라서 농촌 집단토지로 담보대출을 받으면 국유지로 전환해야 한다. 등록 기간 위험. 은행은 부동산 담보대출을 처리할 때 대출기간이 담보등록기한과 동일하게 설정되면 대출이 만료되면 회수할 수 없고 담보등록도 무효가 되고 은행은 담보부동산을 처분할 수 없게 된다. 토지 용도 변화의 위험은 용도에 따라 양도된 토지가 매우 다양하며, 그 가치는 완전히 다르다. 특히 공업 창고 등의 용도로 양도된 토지는 더욱 그렇다. 인수 비용이 낮기 때문에 주거지, 상업, 관광, 오락 등의 용도로 사용할 수 있다면 그 가치는 두 배로 증가할 것이다.
3.' 토지관리법' 제 56 조에 따르면 건설기관은 확실히 건설용지 용도를 바꿔야 하며, 관련 인민정부 토지행정 주관부와 도시계획 행정 주관부의 동의를 거쳐 원래 비준지를 신고한 인민정부의 비준을 받아야 한다. 만약 대출자가 담보대출을 처리한 후 토지 용도를 바꾼다면, 예를 들면 창고지를 오락센터 용지로 바꾸는 것과 같이, 우리나라 법률에 따르면 국가가 무상으로 토지사용권을 회수할 수 있으며, 은행은 담보부동산을 처분할 수 없게 될 것이다. 새로운 농촌을 대대적으로 건설한 배경에서 현역 금융은 좋은 발전 전망을 가지고 있다. 그러나 농촌 토지 사용에 관한 몇 가지 특수한 규정으로 인해 은행은 업무를 처리할 때 위험 예방을 강화해야 한다. 우선 담보부동산에 대한 심도 있는 조사를 실시하여' 선임후 도착' 을 방지해야 한다. 은행은 부동산 담보대출을 처리하기 전에 대출자가 담보한 부동산이 이미 다른 사람에게 임대되었는지 자세히 알아보기 위해 대출 전 조사를 잘 해야 한다. 임대한 부동산에 대하여 은행은 담보대출을 처리하지 않고' 선임후 도착' 문제가 발생하는 것을 방지한다. 물론,' 먼저 도착한 후 임대' 가 발생하면 담보인이 담보를 설정한 후 담보물을 임대하는 것이다. 이 경우 등록된 담보권이 임대권보다 우선하며 은행은 부동산 담보대출을 신청할 수 있다.
4. 둘째, 은행은 부동산 담보등록을 하기 전에 담보가 있는 부동산이' 일물다저당' 인지 조사해야 한다. 만약' 일물다저당' 에 속하면 은행은 자주 대출자와 저당 부동산을 파악해야 하며, 일단 대출상환에 영향을 미치는 불리한 요소가 나타나면 가능한 한 빨리 유리한 조치를 취해 대출 손실을 최소화해야 한다. 은행은 담보대출을 처리할 때, 대출자에게 부동산과 토지사용권을 함께 담보하여 처분과 현금화를 용이하게 할 것을 요구해야 한다. 담보등록 기한은 담보대출 기한보다 길기 때문에 은행은 담보재산을 처분할 충분한 시간이 있어야 한다. 은행은 대출 후 검사를 강화하여 토지 사용 변화를 방지하는 것이 가장 좋다. 은행은 부동산 담보대출을 처리하기 전에 토지사용증에 기재된 토지용도가 대출자의 실제 용도와 일치하는지 확인해야 한다. 일치하지 않으면 담보대출을 처리하지 않는다. 처리 전에 일관성이 있더라도 은행은 대출이 발행된 후 대출자 토지의 실제 용도가 변경되었는지 확인하고 상황에 따라 적시에 효과적인 조치를 취해야 한다.